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利率探歷史新低 楊金龍：不會導致房價上漲
2020-03-19 20:45中央社 記者潘姿羽台北19日電
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武漢肺炎疫情衝擊全球經濟，央行採行預防性措施，今天大動作降息1碼，重貼現率下探1.125%的歷史低點，預料房貸利率也將跟著走低，不過央行總裁楊金龍認為，不至於因此導致房價上漲。
中央銀行理監事聯席會議今天決議，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調降1碼（0.25個百分點），分別為1.125%、1.5%及3.375%；由於疫情影響經濟前景，利率一舉降至1.125%，突破金融海嘯、前央行總裁彭淮南時期的最低紀錄。
然而，台灣長期處於低利環境，市場上也一再討論低利率與高房價的關聯；今天理監事會會後記者會有媒體詢問，重貼現率降至歷史新低，對於房貸利率、房價影響為何。
楊金龍回答，房貸利率應該也會跟著這次降息而調降，至於房價變化，據央行掌握資訊，去年房市在台商回流的議題下，商辦、工廠、工業土地的需求確實比較熱絡。
不過楊金龍指出，疫情爆發以來，可以看到需求有慢慢下去，央行也會密切注意市場狀況，但他認為，影響房價有很多因素，利率只是其一，未來不至於因為房貸利率下降，導致房價上漲。
央行過去也曾就房價議題進行說明，指出房地產交易量與價格由供需決定，而供需的變化主要受不動產稅負、所得、資產替代選擇、財富效果、土地供給、市場資訊 透明度等因素影響，並受市場對房地產價格預期，以及取得不動產貸款難易度等諸多因素交互影響，「影響房價的可能因素眾多，利率僅為其中一項」。

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危老條例修正 三重點拍板
2020-03-20 01:48經濟日報 記者鄭鴻達／台北報導
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行政院院會昨（19）日拍板「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，修法三大重點為鬆綁鄰地合併面積，以擴大重建基地規模；時程獎勵逐年遞減，現階段時程獎勵10%為三年落日，修法後第四年降為5%，以後每年遞減1%直到歸零；新增規模獎勵，200平方公尺以上即可申請。
內政部表示，現行危老條例的規定，可能造成畸零地、地籍零碎、小面積設計不易或都市景觀等問題，本次修法鬆綁合併鄰地規定，透過政策引導時程獎勵逐年歸零，考量2020年5月時程獎勵屆期後，申請重建意願可能降低，因此展延時程獎勵期程及逐年調降獎勵額度。
內政部指出，為引導鼓勵大規模重建、擴大申請重建面積，以提高重建效益，修訂草案增訂規模獎勵，並替代時程獎勵。
內政部次長花敬群指出，本次修法三大重點，第一為取消基地合併鄰地限制 ，以解決畸零地、小面積設計不易及都市景觀等問題，要讓危老也能帶動鄰近基地，擴大興建規模，且維持1比1最高1,000平方公尺範圍可以獲得容積獎勵，超過的部分，則符合房屋稅、地價稅減半徵收優惠。
第二為時程獎勵逐年遞減 ，目前是10%且於三年落日，修法通過施行後，第四年內申請重建者，給予基準容積5%獎勵，然後自第五年起逐年減少1%獎勵值，直到歸零。第三是新增規模獎勵，只要在200平方公尺以上者，即可申請規模獎勵， 替代逐年遞減的時程獎勵。
至於新增規模獎勵從原先討論的400平方公尺降為200平方公尺，花敬群說，這是由地方政府，尤其是中南部縣市地方政府提出，中南部多是由透天厝整併，而市場、民間的參與還在學習累積過程，希望政府給予更多機會與誘因。花敬群表示，目前的危老條例規定是前三年的時程獎勵到2020年5月9日，希望立法院儘早完成修法，避免讓5月10日起申請的案子無法享受到時程獎勵及新增規模獎勵的優惠。

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十大房價上漲行政區出爐 都有這項共同特色
2020-03-18 11:18經濟日報 記者游智文／即時報導
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吉家統計2019年六都房價漲幅前十大行政區，以全年均價來看，漲幅第一名為台南永康，年漲幅達17.6%，台南市有六個行政區入榜，其中包括永康區丶安平區丶安南區丶安定區丶中西區丶新化區，房價漲勢最凌厲。
其他入榜的，包括高雄市有前鎮區丶鹽埕區，新北市樹林區，以及台中市沙鹿區。
另以單季來看，全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區入榜，其他為台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區。
吉家網企研室處長莊文樹表示，不論是全年或單季，全台房價漲幅前十名行政區共同特色就是「非蛋黃區」。
分析主要因素有三，一是蛋黃區房價過高，蛋白區比價效應；第二，蛋白區的重劃與造鎮規劃功能獲得購屋者青睞；第三，交通環線興建的利多。
吉家網董事長李同榮表示，台南市表現尤佳，主要是台南房價基期六都最低，上波多頭漲幅也是六都之末，由於台南購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯，剛性自住需求加速轉為換屋需求，加上兩代不同堂趨勢，新屋需求大增，帶動房價明顯上揚。

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虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
2020-03-19 10:54經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據《住展雜誌》統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。
住展雜誌研發展何世昌表示，公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉，讓買方悲嘆「越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪，但房子卻愈住愈小」，台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。
《住展》統計，台北市2019新建案平均公設比約34.8％，較2018年增加0.6百分點，已經逼近35％關卡。北市新建案公設比於2014年突破34％之後，迄今已連續六年站穩在34％以上。
新北市2019年新建案平均公設比約32.9％，同樣比2018年增加0.6個百分點；近八年來，新北市建案公設比累計大增近三個百分點，增幅遠勝北市。
何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。
其次，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。
房市景氣於2019年明顯轉強之後，「業者灌公設完全沒在客氣」，高公設比建案遍地開花。

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台股又重跌 賣房救股要開始了？
2020-03-19 12:59經濟日報 記者游智文／即時報導
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新冠肺炎蔓延，美股接連熔斷，台股也連續多日跳水。房產學者張金鶚表示，有人認為美國大幅降息，我國央行預計也會跟進，如此可能對房市產生激勵作用，但國內外股市大幅下挫，房市遲早會受到賣房救股影響。
張金鶚表示，新冠肺炎疫情爆發以來，不少人根據過往SARS經驗，認為疫情在短期內可以結束，這時反而應該是要危機入市，趁機撿便宜。許多業者也表示自住剛性需求不會因疫情而減少，房市預期未來會持續成長。
其實這波新冠疫情和17年前SARS房市背景並不同。張金鶚表示，SARS發生前，房市已空頭十多年，多達200多家建築業陸續倒閉，部分金融機構也受影響，許多不良資產以2～3折房價打包出售給資產管理公司，房價已跌無可跌。
但這次新冠肺炎之前，房市雖有回檔，房價大多下跌有限。目前房市仍是供過於求，尤其是高價位的產品，需求更是大幅減少。部分自住產品銷售不錯，是因為業者縮小坪數，推出10幾到20幾坪的小宅，以低總價吸引自住客。
張金鶚說，SARS來得快去得也快，新冠肺炎截至目前還看不到盡頭。由於全球大流行，恐慌蔓延，許多產業明顯受到衝擊，失業率（無薪假）增加，不但所得受影響，全民消費也逐漸下降，並帶動各項不動產租金下調，房地產正接受一波波衝擊中。
張金鶚表示，新冠肺炎重創經濟，股市頻頻大跌，房市遲早會受到賣房救股影響， 面對這些現象，許多業者宣稱房市沒有什麼影響，甚至未來還會持續看好房市，令人不可思議。

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北市這條巷子 去年成交4戶總價破12億元
2020-03-19 11:08經濟日報 記者游智文／即時報導
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台北市忠孝東路五段236巷是知名的富人巷，巷道內豪宅林立，去年雖僅四筆豪宅交易，不過四戶累計金額就達12.3億，堪稱台北市最貴名人巷。
其中身價最高的非皇翔御琚莫屬，實價登錄顯示，去年11月11樓戶交易，總價4.1億，單價210萬，比去年3月9樓戶交易單價222.7萬略低，不過仍站穩兩百萬身價。
同巷中的另外一間也是兩百萬俱樂部成員的信義帝寶，去年12月，7樓戶賣出2.15億，單價落在168.4萬，似乎已無兩百萬豪宅光環。冠德花園城堡雖有二十年屋齡，但是去年八月也有一戶交易，單價119萬。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，忠孝東路五段236巷位於信義計畫區內，雖是巷子，但路寬達15米，近101大樓、信義百貨商圈和捷運永春站，綜合商業和生活機能，地處精華，但鬧中取靜，頗受企業家青睞。
236巷除了皇翔御琚、信義帝寶、冠德花園城堡，還有國美信義花園，國家大帝、國家藝術館、御園、信義公爵館、美硯和領袖名邸等豪宅，各戶總價動則上億，甚至七八億，是台北市身價最高的巷弄。
張旭嵐指出，皇翔御琚實價揭露至今共有10筆交易，每一筆都破兩百萬，最高交易是2014年七月，４樓戶單價290.5萬，總價8.68億，連車位一個都要七、八百萬，最貴的車位登記870萬，足以買下南部透天，也顯示巷弄豪宅的不凡身價。
最新交易單價210萬，是實價以來最低價，不過備註為親友交易，因此價格較低。
信義帝寶除了2013年頂樓戶4.5億成交，單價達200萬，近年皆無交易，該社區歷史最高單價交易是頂樓戶，新交易的168萬位於七樓，維持近年的行情水準。

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雙北公設比刷新高 調研：業者灌公設沒在客氣
2020-03-19 15:06中央社 記者潘羿菁台北19日電
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住展雜誌統計去年度雙北地區大樓與華廈類新建案平均公設比，台北市平均34.8%、新北市32.8%均為新高，住展分析，雨遮不計坪、不計價助長，去年適逢房市榮景，「業者灌公設沒在客氣」。
台北市平均公設從2018年的34.2%增加至34.8%，新北市從32.2%上升至32.8%，住展雜誌研發長何世昌表示，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。
他進一步解釋，雨遮不計坪政策上路，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。另外，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。
不過去年起房市景氣明顯轉強，業者灌公設完全沒在客氣，高公設比建案遍地開花所致，又以重劃區域公設比明顯偏高，包括新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地，建案公設比就會比平均值高，多落在33%至36%之間。
台北市新建案公設比在2014年突破34%之後，迄今已連續6年站穩在34%以上；新北市拉長最近8年觀察，新北市建案公設比累計大增近3個百分點，增幅遠勝台北市。
何世昌提醒，近年政府強力推動危老重建，而危老重建沒有基地規模限制，多數危老重建案基地面積小、戶數也較少，法令規定的逃生梯寬度，以及地下室與梯廳等公共空間面積，可以預期危老都更建案的公設比，可能高於平均值。

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2019雙北中古屋熱區 高CP區域入榜
2020-03-17 20:47經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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房仲業者根據實價登錄資料統計雙北市各行政區2019年屋齡五年以上的中古屋交易進行排序，台北市由內科大量就業人口助陣的內湖區拔得頭籌，新北市則是由捷運題材發燒的中和區拿下冠軍。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，內湖區坐擁內湖科技園區，穩定成長的就業人口支撐房市，區內機能齊備，是購屋族下手主因。內湖區電梯大樓平均單價約56.3萬、公寓平均單價落在43.1萬；交易量第二由位於北市蛋黃區的中山區奪下，該區位處市中心，房價卻相對實惠，且商品選擇多元，電梯大樓平均單價落在64.0萬、公寓平均單價約54.5萬；文山區位居第三名，擁有優美的自然景觀、完善的文教機能，居住品質佳。以北市購屋熱區前三名來看，文山區房價最為親民，電梯大樓平均單價約45.9萬、公寓平均單價約38.7萬。
新北市交易量由中和區奪下冠軍，謝志傑分析，中和區生活採購機能便捷，且近期環狀線第一階段通車，未來將還有萬大線使交通機能更加完善，吸引多數通勤族作為購屋選擇。電梯大樓平均單價為39.4萬、公寓平均單價為31.8萬；交易量居次的為新莊區，該區在交通建設更加完備、商場開發議題陸續到位下，進而強化在地生活機能，電梯大樓平均單價為32.0萬、公寓平均單價為26.9萬；交易量第三是淡水區，謝志傑說明，該區的生活機能逐漸完善，再加上重大交通建設助攻，替淡水注入新動能。該區成交產品多為電梯大樓，平均單價落在22.4萬，而公寓平均單價則落在17.2萬。
最後，謝志傑補充，從雙北市中古屋交易量來看，民眾普遍較青睞大樓型物件，但若想入住精華區卻預算有限，不妨考量先從公寓類型入手，以去年交易熱區來看，公寓平均單價約便宜大樓2至3成，且除了房價較為親民外，土地持分較高、公設比低，坪數實在，用相對便宜的房價，享受到相同的生活機能，非常適合預算有限的民眾作為購屋選擇標的。

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商辦市場升溫 後市不淡
2020-03-18 00:14經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情衝擊各產業，亞洲地區辦公室市場受挫，惟台灣辦公市場影響不大，高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市辦公室新增供給有限，不至於對市場造成太大衝擊，預期上半年企業租戶的擴編或增租計畫放緩，一旦疫情受到控制，辦公室需求仍在，只是搬遷難度增加情況下，原址續約應為首選方式。
遠雄企業集團發言人楊舜欽分析，商辦及廠辦市場從美中貿易戰開始，政府推出「投資台灣三大方案」，已審核通過9,000億元的投資案，預計增加7.2萬多個工作機會，讓辦公室交易與租賃加溫，近期又因疫情在中國大陸延燒，估計將再促成台商加速回流。
楊舜欽表示，未來台灣工商業用地、商辦、廠辦熱度可望持續攀升，預期疫情緩和後，商業不動產未來幾年前景相當看好。

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信義計畫區商辦 租金衝高
2020-03-18 00:14經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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根據台北市實價登錄揭露，位於信義計畫區的指標商辦大樓「遠雄金融中心」今年1月有一筆租賃紀錄，新租客以每坪月租金3,833元、每月總租金115.7萬元承租，不僅超越信義計畫區商辦的平均租金，也是該棟商辦排除一樓的最高承租紀錄。
實價登錄顯示，信義區2019年商辦平均月租單價約在3,198元，今年1月「遠雄金融中心」8樓單坪月租達3,833元，總租金115.7萬元，面積約300坪左右。經查租客應為科技業，承租約半層面積，裝潢中尚未進駐。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，受惠各大國際企業駐點台灣，信義區商辦備受矚目，美中貿易戰開打後，產業鏈變動、海外資金回歸，也有助帶動台灣商辦市場，故頂級商辦區域中的指標商辦租金受到挹注。
郎美囡坦言，過去商辦並非熱門不動產標的，指標大樓台北101在2004年啟用時，平均單坪租金不足2,000元，隨著市場結構改變，商辦需求提高，如今台北101平均租金達每坪4,000元，且頂級A辦陸續完工後也帶動信義計畫區，讓各棟指標商辦租金逐漸拉抬。
除了指標商辦完工，瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛也指出，目前信義計畫區A辦缺乏新供給，再加上共享辦公室搶進市場，使供需失衡狀況更嚴重，指標的南山廣場、台北101、國泰置地等大樓等，租金皆「坐四望五」，更帶動周邊屋齡十年內大樓租金漲逾每坪3,500元，挑戰單坪4,000元的新高點。
值得一提的是，信義計畫區A辦需求端租客組成也與過去不同。黃舒衛分析，有別過去科技、金融業者承租，近年瞄準信義區指標大樓包括電商、運輸、旅館訂房、遊戲廠商等新創產業，最夯的綠能業也有進駐。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，目前台北市新商辦供給有限，但需求節節升高，許多中古大樓陸續加入都更行列，且危老條例通過後，加速老舊辦公大樓代謝，預期三、四年後台北市商辦將有不同的樣貌。

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