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房東堅持不降租 EASY SHOP 6月底關20家
2020-04-06 16:46經濟日報 記者仝澤蓉／即時報導
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疫情衝擊台灣經濟再添一筆，在各大小行業紛紛出現關閉、暫停營業之際，擁有全台150家門市的台灣國民內衣店EASY SHOP雖然堅持挺住，並積極經營地方商圈，但仍不敵新冠肺炎疫情，門市來客數大幅下滑，年初至今，業績衰退持續擴大預估至3月底將可能超過二成。
同時期EASY SHOP亦積極與房東協商進行租金調整，大部分房東都能體恤現下門市經營之困境而配合回應降租以共體時艱，但仍有部分房東堅持不降租金，而使得營運成本快速攀升，在與疫情長期抗戰下，EASY SHOP首度決定忍痛將高租金門市割捨，預估到6月底前將陸續結束近20家門市，未來不排除待疫情和緩後，再重振旗鼓，拓展據點。
EASY SHOP表示，6月底前全台將近有20家高租金門市即將結束，雖然令人不捨與遺憾，但仍將秉持回饋在地顧客的心情釋放最大心意進行優惠並拉抬短期低迷的業績，後續各店將分波段進行結束出清優惠活動。每店以感恩的心情端出最低的破盤優惠來回饋顧客，不論商品陣容、活動優惠價格都將釋出最大優惠與誠意，要讓喜愛EASY SHOP的顧客，感受到最大的驚喜回饋與暫別誠意。
EASY SHOP表示，在疫情逆勢下加快速度擴大虛擬和實體門市之整合與串接，並配套會員制度，盡全力在疫情影響下以保守、保本、保健康與保平安為經營方向，不僅加強實體門市的消毒清潔等動作之落實，降低顧客入店之疑慮外，並同時加強線上網路平台之運作，降低顧客無法來店的不安與不便，期待重振旗鼓之日的快速來臨。

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信義搶危老商機 五案在手
2020-04-07 00:52經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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信義房屋旗下安信建經瞄準危老商機，今年推動「重建曙光計畫」，鎖定台北市大同、萬華、松山區，派出30位危老推動師進駐18間信義房屋門市，讓信義全房產概念升級。
安信建經總經理張峰榮表示，已有五件在手案件，總銷超過30億元，未來將以每年新接五至七案為目標。
安信建經提供「全案管理」，主要是整合信義企業集團及不動產業界資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等項目，並針對危老個案擬訂重建計劃，替地主快速爭取最高之危老獎勵。
張峰榮表示，目前握有五案，第一件是土城「盛元裕廠辦案」，預計今年中完工銷售。另外四案走危老重建，分別位於鶯歌、北市信義路、延平北路及長安東路，合計五案總銷超過30億元。
安信建經表示，老屋數量持續成長，加上《危老條例》申請重建中的10％時程容積獎勵將在今年5月9日截止，預計催出危老送件的熱潮，危老重建在未來十年將會是市場關注焦點。
張峰榮表示，危老適合產權單純標的進行，安信建經內部目前主要鎖定在台北市平均屋齡較高的大同區、萬華區以及松山區，來進行「重建曙光計畫」，派出30位危老推動師進駐18個信義房屋門市，除輔導分店經紀人，也提供屋主諮詢服務。

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疫情推升房市馬太效應 這些人恐面臨資產拍賣風險
2020-04-07 10:25經濟日報 記者游智文／即時報導
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投資專家指出，疫情衝擊下，房市將出現富者越富、貧者越貧的「馬太效應」。資金充沛的壽險與上市建商，持續收地不手軟，資金不足、信用有瑕疵的投資散戶及企業，恐面臨資產拍賣風險。
台灣CCIM不動產投資協會公布今年第1季不動產投資信心指數，總平均指數下滑至90.23點，五項指標中，總體經濟環境、旅館、店面均低於持平100點。店面信心指數53點，創兩年半來新低，旅館指數50，投資信心幾乎已趴在地上。
辦公室、土地開發指數也下降，但仍在100以上，仍偏樂觀。土地達118.65點，信心最高。
主持調查的政大教授林左裕分析，新冠肺炎疫情爆發後，各國紛紛封城、鎖國，國內民眾也減少外出活動或購物，店面及旅館投資信心大幅下滑，不令人意外。信義全球資產副總經理歐人彰認為，未來三至六個月，兩項產品租金及價格將有修正空間。
土地開發、辦公室部分，指標雖下降，但仍雙雙呈現樂觀，顯示在美中貿易戰下，返台的台資及國際資金，對台灣產業用地與辦公室的需求相當強勁，也看好疫情結束後的土地及辦公室市場。
資深CCIM不動產投資師孫素雯表示，今年第1季土地交易火熱，單季達842億元，創歷史新高。公開標售案反應熱烈，南山人壽以312億標下世貿三館，寫下地上權總價新高，興富發以83億元標下台中七期土地，也改寫台中土地最高總價。
孫素雯表示，自中美貿易戰台商回流後，辦公室、工業廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金明顯轉進穩定收益及有增性的商用不動產 ，新冠肺炎雖重創經濟，但對建商、財團來說，反而是危機入市，搶地獵地獲取原料的好時機。
歐人彰也認為，廠辦、純辦、工業商業土地、受惠於中美貿易戰格局下，台商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產能產線移動返台，預期未來交易量仍會呈現上升趨勢。
不過，林左裕表示，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產投資及總體經濟信心指數的關鍵，仍是新冠病毒的特效藥以及疫苗，一旦解藥研發出來，各項指標將可否極泰來，但重點是，投資者要能在此波疫情下安然度過難關。
紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊認為，面對疫情減損企業營收、銀行低利資金氾濫，房市將呈現富者越富、貧者越貧的馬太效應，有充沛資金與銀貸信用的壽險，上市建商持續高價收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業，則會面臨紓困危機，或資產拍賣風險，未來這一年業界恐出現大洗牌。

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國發院土地遭賤賣？元利：國民黨少拿3.3億元
2020-04-07 10:42經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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歷經15年國發院土地買賣爭議，將在明（8）日進行第三次聽證會。元利建設指出，國發院土地2005年經過五次招標但全部流標，顯示先前賣方（國民黨）底價訂定過高，高估市場行情，以致全案無人出手。最終該地回到市場機制，雙方議價以42.5億元，由元利建設接手完成都市計畫變更並負擔全額變更成本，才會達成全案交易。
元利建設委託群策法律事務所律師許英傑表示，黨產會調查報告用片面資訊去拼湊雙方交易價格，重點是，「實際上國民黨拿了38.3億元走人，但根據中華徵信所當時估價報告顯示，國民黨稅後最多也只是實拿41.6億元，差額就是3.3億元，國民黨後續還不用負擔都市計畫變更成本，轉嫁未來土地變更風險，國民黨只少拿3.3億元，何來賤價之說？」
許英傑強調，國民黨與元利建設的國發院土地交易案中，國民黨透過土地買賣將三大風險，包括都市計畫土地變更之風險，以及資金成本風險，還有持有土地過程中的市場風險等，將售地風險全轉嫁買方，國民黨拿了38.3億元走人，15年後不當黨產委員會卻究責元利建設、要求需負擔主要責任，卻非找事主國民黨，黨產會找錯事主且張冠李戴的荒唐行為，令人不敢苟同。
元利建設強調，對照國民黨稅後獲得資金38.3億元，與當年中華徵信所估價41.6億元，也就是說，進國民黨口袋裡的錢只差3.3億元，但卻一再遭黨產會扣以賤賣污名，請問黨產會國發會土地到底哪裡賤賣了？

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房屋繼承未辦保存登記 當心權益受影響
2020-04-04 16:56經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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高雄市稅捐稽徵處表示，房屋稅納稅義務人死亡，繼承人在取得國稅局核發之遺產稅繳清或免稅證明書後，如有未辦保存登記，意即沒有建物所有權狀的房屋，由於不須向地政機關辦理繼承登記，往往忘記向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，造成房屋稅籍資料與實際情形不相符，將影響當事人之權利義務。
該處進一步說明，繼承人如未申請房屋稅納稅義務人名義變更，該房屋稅籍仍將維持為原納稅義務人名義或所有繼承人共同共有。
因此提醒民眾，辦理繼承未辦保存登記建物納稅義務人名義變更，請檢附遺產稅繳清或免稅證明書、遺產分割協議書、繼承系統表及繼承人身分證明文件等資料，向房屋所在地之地方稅捐稽徵機關提出申請。

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世貿三館開發額 衝400億
2020-04-05 23:04經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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北市信義區世貿三館地上權案由南山人壽得標後，未來規劃方向備受關注，業界預估，南山可能開發為頂級Ａ辦，總開發金額上看400億元。商仲指出，以當前市況，除了開發為商辦外，也可能複合商場或飯店，將利益極大化。
商仲也指出，信義計畫區是全世界百貨業密度最高的商業區，加上五星級的觀光旅館林立，市場大咖持續搶進商辦市場，供給量能持續擴大，進一步說，世貿三館地上權的開發關鍵，仍在「差異性」。
信義全球資產經理王維宏認為，世貿三館地上權案在四大壽險公司競逐下，一掃疫情所帶來的市場陰霾，對今年商用不動產市場極具指標意義。
王維宏分析，目前信義計畫區商辦租金繼續創高，高樓層租金站穩單坪4,000元，空置率來到2.1%的新低點，在市場仍短缺的情況下，開發辦公室較具價值，加上信義區為一級戰場，其競爭力較不受供給量影響。
以商辦為主結合商場或飯店的複合式開發案，仍須審慎。商仲業者認為，新冠疫情影響下，零售與飯店不振，三者複合開發除差異性也要有互補性，但這將考驗南山團隊的開發規劃能力。

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疫情肆虐房市卻如此表現 他斷言兩大危機不會出現
2020-04-06 09:53經濟日報 記者游智文／即時報導
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六都上周公布3月建物移轉棟數，結果令不少人意外，3月交易量不只比2月多，也比去年同期多，合計今年第一季六都交易量5.33萬棟，也比去年同期的4.99萬棟，增加了6.8%。
房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，全球疫情肆虐超乎預期，台灣房市交易量卻仍然成長，主要有五大因素。他斷言，賣房救股與房市拋售潮這兩種危機都不會出現，房市只會因疫情擴散而降些溫度，今年下半年房市仍會回歸價穩量溫的基本面。

五大因素是：
（一）台灣疫情控制得當：
觀察新冠肺炎全球發展局勢，有急增急跌及緩增緩跌的兩極現象，中國疫情於三月下半月開始急速趨緩，歐美確診數則急速飆升中，台灣第一波防疫控制得宜，也降低了民眾的恐慌指數，因此內需的房市交易暫時沒有受到外來的疫情干擾。
（二）剛性購屋需求持續加溫：
2014第三季到2018第二季，房市緩跌中的累積剛性買盤近8至10萬戶，近一年半以來因確認房價止跌，且建商餘屋讓利促銷，自住買盤逐漸大量進場，至今仍然持續加溫。
（三）資金大舉回流，造成游資充斥：
中美商戰影響，加上租稅大赦啓動，台商資金大舉回流，游資增多，在缺乏多元化投資管道下，台灣超額儲蓄達GDP之13%以上，閒置資金投資置產或為兩代不同堂置產，成為游資停泊的間接出口。
（四）低利率加持了購屋者信心：
為抵抗疫情，美國啟動量化寬鬆，同時帶動了全球利率走低趨勢，台灣央行雖溫和降息，但央行總裁也坦言仍有調降空間，跡象顯示零利率時代越來越近，購屋剛性買盤不畏疫情反而對通膨産生恐懼，加速購買決心。
（五）降息影響各大銀行衝刺房貸業績：
各大銀行在利率持續看低、股債陷入熊市狀況下，今年獲利力必然會降低，高額的儲蓄與浮濫資金必須尋找去化通路，因此各大銀行把目標瞄準台商的融資設廠與房貸放款兩大業務，銀行界大推房貸優惠融資，對首購族的信心當然產生一定的激勵效果。
李同榮表示，全球疫情蔓延超乎原來預期，現在是市場最悲觀的時候。有些學者以傳統觀念預測股災就會造成房災，就會有賣房救股的房市泡沫危機；也有些專家認為疫情持續擴散會出現房市拋售潮的危機。
但他大膽斷言，這兩種危機都不可能出現。因為股市房市連動關係沒有三十年前上升趨勢那麼直接，何況是突發性危機所造成的股災，單一突發因素，除非發生在房價最高檔時，如2014年，否則不大會引起房市崩盤。
他說，2008金融海嘯雖引發股災也沒到賣房救股的程度，反而在QE化解危機後，因游資充斥與利率偏低促成另一波房價漲幅。
李同榮表示，目前影響全球經濟最大的，一是因相繼鎖國產生的產業斷鏈危機，二是因限制人員流動所產生的被迫性消費緊縮。
前者會造成今年全球GDP成長不如預期，後者會造成相關消費性產業的嚴重傷害，但這兩項因素都會因疫情趨緩後逐漸恢復。
在資金充裕利率持續降低的大環境下，房市只會因疫情擴散而降些溫度，暫時影響到預售市場的觀望或第二季成屋的交易量，到今年下半年房市仍會回歸「價穩量溫」的基本面。

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內政部修法 非公有土地蓋社宅可獲1.5倍容積獎勵
2020-04-06 11:36中央社 記者顧荃台北6日電
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內政部今天表示，為提高社會住宅興建量能，日前已修訂相關法令，新增行政法人興辦社會住宅若使用非公有土地，可獲得1.5倍容積獎勵，讓社會住宅土地來源更多元化。
內政部上午透過新聞稿表示，因公有土地資源有限，考量行政法人興辦社會住宅，其土地來源具有多樣性，為提高興建社會住宅量能及增加老人、長期照護、幼兒及托育設施的使用，已於3月31日發布「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正案，新增行政法人興辦這類設施使用非公有土地時，準用公有土地規定，可提高法定容積1.5倍。
此外，內政部表示，考量企業對產業空間的需求，這次修法也配合行政院108年12月17日核定修正「工業區更新立體化發展方案」，增訂申請捐建產業空間得免計入容積，讓捐建作中繼廠房或提供指定的產業或社會福利、公益設施等產業空間，實質可獲得最高1倍的容積獎勵。
內政部說，同時也配合再生能源政策的落實，修訂容積獎勵項目「能源管理」的認定標準，調整申請設置能源管理系統獎勵為2%，設置太陽光電發電設備為3%，其獎勵上限仍維持5%，以促進投資環境改善。
內政部強調，這次放寬捐贈產業空間容積獎勵，加計原本新增投資獎勵15%及能源管理獎勵最高5%，合計容積獎勵上限仍維持法定容積1.5倍，以兼顧環境與產業發展。
內政部指出，這次修法將能加速社會住宅興建，以及有效解決都市計畫工業區或產業專用區立體化的土地需求，期許6直轄市政府積極配合修正施行細則或自治條例，以強化產業用地使用效能，有效提升國內投資動能，增加整體經濟發展。

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南山獵地八年 稱雄信義區
2020-04-05 23:09經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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南山八年獵地，稱雄信義區。南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權後，八年來共標得該區三大地上權，若合計地上權與所有權土地，近期，台北市信義區前五大地主洗牌、最大地主易幟，南山暫以1.4萬坪登最大地主。
信義全球資產統計，合計信義計畫區地上權與所有權土地，南山人壽握有1.4萬坪居冠，其次是富邦人壽的1.3萬坪，第三名則是國泰人壽的1.15萬坪，宏泰林家則以1.1萬坪居第四，第五是新光人壽約1萬坪。
不過，若以純所有權來看，國泰人壽仍以1.15萬坪穩坐第一，其次則是宏泰林家，以持有1.1萬坪土地居次。
南山握有的1.4萬坪中，約有1.2萬坪土地都是地上權。商仲業者分析，包括宏泰林家1989年插旗信義計畫區，或是早期進駐的國泰人壽，都因投資時間早，才能實質坐擁萬坪土地，進一步說，信義計畫區目前已無大面積素地，而後發者如南山，僅能搶進大型地上權案，未來則要看地主間是否會買賣交易。
南山八年獵地，其雄心明顯可見。2012年南山人壽以268.9億元標下世貿二館地上權案，與出價第二名的國泰人壽差距約達12.86億元，時隔七年，南山再以159.81億元，溢價率高達60%，拿下世貿行政中心地上權案，而世貿三館一役，雖僅以1億元之差得標，但競爭之烈更甚以往。
南山2012年後積極獵地上權案，信義全球資產經理王維宏表示，南山積極出手的動機，無非是看好信義計畫區未來發展，且握有大量的開發面積也較能鞏固租金水準，以穩定投資商用不動產的收益率。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，跟國泰、富邦、新光等幾個龍頭壽險公司相比，南山是2011年由尹衍樑旗下潤成投資入主後，才布局不動產投資，卻有後發先至的氣勢。
黃舒衛指出，從2012年世貿二館地上權一役，南山透過成功的預租活動，創造奇蹟般的去化速度及創新高租金，更讓南山看到台灣A辦市場的大好商機，因此從空軍官兵活動中心、信義行政中心、世貿三等各大案都無役不與，短短不到十年就帶動信義計畫區大洗牌，主導市場發話權。

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房地合一新制 重購退稅或扣抵規定
2020-04-04 16:40經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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財政部台北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱房地合一新制）已自2016年1月1日起實施，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，自完成移轉登記之日起算2年內重購自住房地，其出售自住房地所繳納的所得稅，可於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自原繳納稅額計算退還。此外，無論「先售後購」或「先購後售」都可以申請退稅或扣抵。
依房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，有關自住房屋、土地的認定，是由個人或其配偶、未成年子女於該出售及購買之房屋完成戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。以配偶之一方名義出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
該局舉例，甲君於2016年1月買進A房地並設籍居住，2017年10月以1,200萬元出售A房地，並繳納房地交易所得稅60萬元；甲君於2019年8月以1,000萬元買進B房地並設籍居住。因甲君出售A房地與重購B房地期間在2年以內，且都有設籍居住，如A、B房地均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用重購退稅為50萬元〔已繳納稅額60萬元×(重購價額1,000萬元÷出售價額1,200萬元)〕。
該局提醒，納稅義務人已申請重購自住房地退還或扣抵所得稅，重購之自住房地於重購後5年內不得改作其他用途（例如出租、營業或執行業務使用）或再行移轉，請納稅義務人多加留意。

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