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顏炳立：土地、商辦將是房市的抗疫英雄
2020-04-17 06:26Smart智富 撰文：顏炳立
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新型冠狀病毒肺炎成為房市的照妖鏡，有利於價格及量的盤整，各行各業逐漸出現關門倒閉的情形，當眾人尋找可抗疫的行業時，地產業會是其中之一嗎？此時可以買房嗎？我預估，土地、辦公室將是台灣房市的抗疫英雄！至於其他產品，套用疫情用語來形容，飯店市場確診「搏鬥」、店面市場確診「觀察」、住宅市場緊盯「防染」。
土地產品，不管商用、住宅、工業用地，在疫情之下仍持續成交，溫度雖不到熱，但卻是溫暖有量。辦公室產品，因為台商的回流加上過去供給少，地段好、品質好的產品，有實力的台商企業仍會積極買進。
由於疫情衝擊，航空旅遊業都掛了，使得飯店業在搏鬥中。接下來，飯店業若無法找到吸引住客的策略，入不敷出，關門倒閉也在預期中。店面則因人們不敢外出消費、用餐，從餐廳、購物中心到商店街等等，都已在苦撐中。這樣的日子若持續半年，造成的影響實令人不敢想像。
住宅部分，由於過去4年有剛性需求支撐，未來4年也同樣靠剛性需求撐場。疫情是否會影響已慢慢成型的自用買氣？只要在半年內疫情能得到控制，我認為確診觀察、搏鬥、防染等產品將會有報復性出量，但價格恐怕無法樂觀。
況且，美國聯準會（Fed）接連降息，全球央行也在撒錢救市，令人擔心全球將邁向日本長空20幾年的零利率，未來恐將長期處於通貨膨脹的態勢，使資金將積極尋找能保值的資產。不動產看來會成為一個能提供收益的資產，但會不會因此觸動未來台灣的商用不動產落底後翻升，成為資金分散風險的有利資產，在下半年才會較為明朗。
目前看來，賣方市場仍然任性堅持高價，而不願降價求售，顯然還是對疫情的變化樂觀；在疫情延燒下，也許會讓買進賣出的價格決定加快，自用買方可在等待或嘗試去尋求一個對自己有利的價格，讓雙方能夠成交，這也是疫情對房市帶來的一個好結果，悶的日子鼓勵多看屋，靜待疫情能盡快過去，為自己尋找房市的春天！(本專欄作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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脫離盤整 北市房價站穩5字頭連五漲
2020-04-17 09:30經濟日報 記者游智文／即時報導
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台北市地政局發布最新住宅價格指數，去年12月均價每坪52.5萬元，連續五個月上漲，並創四年多來新高。
台北市地政局根據實價登錄資料，每月統計發布住宅價格指數。統計顯示，自2018年5月，北市房價重回5字頭之後，已連續20個月站穩5字頭，房市明顯脫離盤整格局，趨勢轉為穩定上揚。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，受台商回流、肥咖條款影響，2018年起，全台房價最貴的台北市，成為高端資產族群心頭好，高價豪宅頻傳交易，帶動整體房價走揚，加上房市逐年走出盤整，屋主與建商在價格不再下修，房價因此一路攀升。
觀察近五個月北市房價漲勢，大樓和公寓都表現強勁，大樓方面，去年7月均價一坪57.7萬，12月已漲至59.9萬，一坪上漲逾2萬元，距離60萬大關僅一步之遙。
公寓表現也佳，去年9月一坪42.6萬，12月來到一坪44.7萬元，每坪上漲2.1萬，漲幅近5%。
陳炳辰分析，台北房市以大樓產品為主流，雖然房價較高，但有管理、電梯，生活較方便，仍受民眾青睞 。買氣聚集下，推升價格也屬合理。
公寓則以坪數實在，使用空間大，價格相對低，吸引買氣。先前都更議題退燒，公寓買氣一度降溫，降格也下滑，但由於北市大樓房價實在很高，預算有限，想住在台北，還是會選擇公寓。
以交易量體大的內湖區為例，實價交易資料公寓交易占比就多達三到四成，士林區去年12月共交易登錄69件，其中32件為公寓，近占近五成。
北市小宅近期房價表現相對弱勢，最新實價均價每坪61萬， 連四個月下滑，已跌破去年全年均價。陳炳辰分析，小宅現在主要買盤是低預算首購族，與投資族群為主的小宅產品不同，北市首購族群本就不多，貸款也不容易，在投資客沒有大幅回流前，不容易回到過去榮景。

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疫情來台中房市「僵住了」 學者：疫情緩和價格將上探
2020-04-15 16:34聯合報 記者陳秋雲、黃寅／台中即時報導
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台中市政府地政局與逢甲大學合作，發表「109年台中市住宅交易價格指數成果」研究團隊土地管理學系副教授楊賀雯表示，這波疫情影響，台中房地產價格並沒有跌，而是往上探，量則「僵住了！」他說，可見消費者只是沒有出來買賣「未來是好的。」
楊賀雯說，從房地產的月報季報來看，房地產的量不是縮，而是僵住了，僅比去年同期少了些。重要的是價格沒有往下掉，而是往上探，他認為，台中房市未來是看好。等疫情緩和，建商會把量放出來「如果房市不好，沒有建商會冒險！」
地政局長吳存金指出，市府累積7年近40萬筆實價登錄資料，據此分析台中市房市現況，分析交易者的社經資料，去年台中購屋者52.5%是女性，47.5%為男性，女力當道。
地政局長吳存金說，台中住宅市場，設籍台中市占69.6%，第2為彰化縣占6.6%，第3是台北市占3.8%，購買者約7成5是中部地區民眾。
台中購屋者平均年齡40歲，購屋者平均年齡最高的是台北市42歲，平均年齡最低為屏東縣36歲；購屋者貸款額平均為868萬元，貸款額最高是台北市，平均為1065萬元，貸款額最低的縣市是基隆市，平均663萬元。
兩年來逢甲大學將29個行政區所區分隔出5個分群，分別編製住宅價格指數。逢甲大學研究團隊應用「價量變動軌跡圖」檢視台中市住房市場發展，首創以基準地進行分析，公布「基準地比率分析」資料，作為民眾進行土地買賣交易時參考依據。
從2013年至今，台中市住宅至少平均成長60%以上。近5年來價格成長趨勢放緩，受外在大環境的影響，指數上下浮動，處於盤整狀態。交易量方面，108年度住宅交易件數為1萬5170件與107年度1萬6368件相比，交易量減少1198件，減少幅度約7.3%。
地政局累積7年近40萬筆實價登錄資料，2018年開始以此資料庫為基礎，進行價、量及指數分析研究，製作台中市住宅交易價格指數報告，致力讓購屋者、不動產開發或投資相關業者與學術相關領域學者，在做決策的同時，能夠有一個具公信力之住宅價量資訊發布管道可以查詢。
提供民眾更為「及時」及「精準」的不動產交易資訊，除可促進房地買賣交易價格透明，降低不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價外，更可實現居住正義，讓台中住宅市場發展更為健全。

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房價指數調查發現 台中市購屋人平均年齡40歲
2020-04-15 18:40經濟日報 記者宋健生/台中即時報導
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台中市地政局今(15)日與逢甲大學共同舉辦「109年台中市住宅交易價格指數成果發表會」，調查顯示台中住宅市場中，購屋者平均年齡為40歲，比全台平均購屋年齡最高的台北市少了2歲，且購屋者超過一半、有52.5%為女性。
這次房價指數也發布三大創新成果，包含「購買者社經屬性資料」、「價量變動軌跡圖」及「基準地比率分析」，讓房市資訊更加公開透明化，吸引國內相關領域產、官、學界代表共同參與。
台中市地政局長吳存金指出，透過逢甲大學團隊研究運用「購買者社經屬性資料」，可從需求面來解析台中市的不動產客群，例如購買者戶籍、年齡、性別等。
此外，「價量變動軌跡圖」以價為縱軸、量為橫軸，分為上升、高峰、降低、低谷四階段，分析價量關係將不動產景氣循環簡單呈現，有助於檢視觀察住房市場的發展情況。
另外，逢甲大學研究團隊更首創「基準地比率分析」，利用近價區段內選定具代表性的「基準地」，瞭解區段範圍內的歷年價格浮動狀況。
日後民眾如有土地買賣需要，就能以附近基準地價進行比較，並且根據浮動狀態做出正確且理性的選擇，作為進行土地買賣交易時的參考依據。
此次成果發表會公布五大分群住宅價格指數的波動，自102年迄今發布的五大分群指數至少都成長60%以上，但近五年價格成長趨勢放緩，受外在大環境影響，指數上下浮動，處於盤整狀態。
交易量方面，108年度住宅交易件數為1萬5,170件，與107年度的1萬6,368件相比，交易量減少1,198件，減少幅度約7.3%。
而就需求面來解析台中市的住宅市場，購買族群以設籍縣市別來看，設籍台中市占69.6%，第二為彰化縣占6.6%，第三為台北市占3.8%，購買者約七成為中部地區民眾。
以性別來看，購屋者52.5%為女性，女性大於男性；購屋者平均年齡為40歲，購屋平均年齡最高的縣市為台北市42歲，最低為屏東縣36歲；購屋者貸款額平均為868萬元，貸款額最高的縣市為台北市、平均為1,065萬元，最低為基市663萬元。
吳存金進一步說明，未來因應平均地權條例修法，實價登錄申報期限將由登記完畢後30天，提前於登記案件送件時併同申報。
對於以實價登錄資訊為基礎的月報及指數發布，能有效縮短發布期程，提供民眾更及時、精準的不動產交易資訊，避免不當哄抬房價，實現居住正義。
吳存金說，台中市住宅交易價格指數月報即將邁入第三年，提供購屋者、不動產開發業者與相關領域學者，具公信力的住宅價量資訊發布查詢管道，市府持續累積分析訊息，藉由資訊發布的首創，讓住宅資訊更加完整、透明化。
今天的成果發表會，邀請逢甲大學教授楊賀雯、台中市不動產開發公會理事長林正雄、秘書長李佳蕙、台中市大台中不動產開發公會理事長王至亮、台中市不動產聯盟協會榮譽理事長王逸華。
以及台中市不動產估價師公會理事長郭世琛、台中市不動產仲介經紀商業公會理事長吳本源、台中市地政士公會理事長藍翠霞、台中市直轄市地政士公會常務理事郭建發等人共同與談。

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親友交易只賣半戶 富人算盤這樣打
2020-04-16 10:26經濟日報 記者游智文／即時報導
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實價揭露，豪宅「西華富邦」、「頂禾園」近來都出現親友交易只賣半戶，推測原因，可能是近年國稅局積極清查親友交易是否涉及贈與逃稅，為免一次交易，金額龐大，買方若無足夠財力，易被認定贈與，因此分次交易，只賣半戶。
根據實價資料，大直水岸豪宅西華富邦17樓戶今年2月轉手，備註親友交易，屋主只賣出一半約65坪，總價8,630萬元，也是之前買進價格的一半。
位在中正區臨沂街的 「頂禾園」，也有同樣情況，12樓戶之前轉手，同樣備註親友交易，但只賣出一半115坪，成交總價1.5億，單價186.4萬元，較預售時總價3.2億，單價200萬，親友交易約打了九五折。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，豪宅交易只賣一半產權，應該是為了資產配置。主要是豪宅動輒上億，交易轉手對象，若財力不夠，一旦被查稅，很可能被視為不當移轉，涉嫌逃漏贈與稅，遭補稅罰款。
只交易一半資產，金額減少，符合買方負擔合理範疇，即可免於稅務上產生爭議。除了過戶一半，也有人利用每年贈與免稅額分次買房，或是生前分次以持分賣出給親人，主要目的也都是免於遭課徵高額稅金。
陳炳辰表示，不少富人以公司持有豪宅，若轉手給親友名下公司，虧損部分可做支出攤提，也有利於減少營業稅的繳納。
陳炳辰指出，「西華富邦」親友交易不論是面積、總價都是當初二分之一，並未打折，「頂禾園」親友價也只打九五折，主要是目前實價資訊透明，親友交易若將價格壓得過低，除了容易被查稅，未來出售也會遭課高額房地合一稅。

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買方妥協了？首季新屋房價逆風高飛 北市桃竹續上漲
2020-04-16 11:44經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據住展雜誌統計，北台灣今年首季新成屋、預售屋成交行情，呈現紅通通的好光景。其中，台北市、桃園市與新竹地區房價上揚，新北市和基隆市持平，僅宜蘭仍在下跌。
住展雜誌研發展何世昌表示，雖然首季房市面臨新冠肺炎疫情的衝擊，但因利率極低與貨幣寬鬆的環境，再加上建商口袋夠深，新建案房價不僅未被疫情擊倒，且北北基桃竹的第1季房價都已同步衝到復甦以來最高點。
第1季房價漲幅最大的桃竹地區，其中桃園市第1季新建案房價漲至每坪22.8萬，較去年第4季上漲0.3萬元、季漲幅達1.3％。若與去年同期相比，則微漲0.1萬元、年漲幅約0.4％。
雖然桃園房價漲幅還算相當溫和，但價格水準已創下2016年第3季以來、近11季新高。
新竹地區第1季房價則來每坪到22.9萬元，單季上漲0.4萬元、季漲幅達1.8％，為近一年來新高。若與去年同期相比，則價格持平。
何世昌指出，桃竹地區第1季房價表現強勢，主要是挾帶著台商回流題材激勵市場信心，而桃園、新竹兩地分別是傳產、電子科技產業重鎮，民眾購屋信心未因疫情而下挫，市況受到疫情干擾的影響不像大台北那麼明顯，因此房價上揚幅度較多。
雖然大台北受到疫情嚴重干擾，但房價卻十分堅挺。台北市第1季每坪房價為85.1萬元，季漲0.3萬元、季漲幅約0.4％。與去年同期相較，則年漲0.5萬元、年漲幅約0.6％。
何世昌認為，北台灣第1季房市還安穩的駛於復甦軌道上。但新冠肺炎疫情若到第2季仍無法結束，甚至延續到下半年，對全球經濟衝擊力將超乎想像，屆時就算國內房市再猛恐怕也難再上揚，不排除新建案房價可能會在第2季出現拐點，購屋族撿便宜的機率更高了。

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北台灣首季新屋價漲 調研：第2季可能現拐點
2020-04-16 12:12中央社 記者潘羿菁台北16日電
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住展雜誌統計，北台灣今年首季新成屋、預售屋價格意外上揚，台北市、桃園與新竹較前季每坪上漲新台幣0.3萬至0.4萬元，不過疫情持續延燒，自住需求漸疲軟，不排除第2季房價出現拐點。
台北市首季平均房價每坪為85.1萬元，較前季上漲3000元、季漲幅約0.4%；與去年同期相較，年增0.6%。
新北市首季房價每坪39.2萬，與前季相當，但比去年同期上漲7000元，年漲幅約1.8%。
住展雜誌研發長何世昌分析，台北市看似房價逆勢續漲，其實台北市不動產市場受到疫情衝擊程度最為劇烈，主要是新建案買氣快速收縮，至於房價不跌反漲的主因，是因為首季釋出的新建案價格大多偏高，將整體房價微微推高。而新北市釋出的新建案價格相對平實，整體房價維持平穩的盤勢。
桃竹地區房市表現與雙北截然不同，首季房價上漲最為明顯為桃園、新竹。
桃園市第1季新建案房價每坪22.8萬元，較前季上漲3000元、季漲幅達1.3%。若與去年同期相比，年增約0.4%。雖然桃園房價漲幅還算相當溫和，但價格水準已創下2016年第3季以來、近11季新高。
新竹地區第1季房價22.9萬元，較前季上漲4000元、季漲幅達1.8%，為近1年來新高。若與去年同期相比，價格持平。
何世昌認為，從季增幅表現來看，桃竹買氣依舊活絡，絲毫不見疫情衝擊，不過量能漸縮，顯示出自住買氣縮手，投資客進駐增多，投資人預期疫情為短暫干擾因素，一旦結束後，桃竹房價有機會再度上漲。此外，近期桃竹搭配台商回流議題，也是投資進場主因之一。
至於基隆與宜蘭則表現不佳；基隆第1季房價已連續4季度維持平盤不變，每坪21.1萬元，可以說是「高空中的死魚盤」。
住展分析，基隆近1年來房價位在歷史高點不墜，無論在地客或台北客追價意願偏低，導致交易量能低落，呈現「賣方不降價、買方不追價」的僵持局面。
宜蘭地區近1年房價由「急跌轉緩跌」，第1季房價來到每坪20.5萬元，較前季續跌2000元、季跌幅約1%，創下2015年第4季以來新低點。
何世昌認為，北台灣首季房市還安穩的駛於復甦軌道上。但武漢肺炎疫情若到第2季仍無法結束，甚至延續到下半年，對全球經濟衝擊力將超乎想像，屆時就算國內房市再猛恐怕也難再上揚，不排除新建案房價可能會在第2季出現拐點。

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疫情下房市兩種劇本 房仲：第二種悲觀賣方將湧現
2020-04-15 09:39經濟日報 記者游智文／即時報導
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新冠肺炎疫情仍在燒，中信房屋表示，依疫情發展，房市將上演兩種不同劇本，如果是第二種，房市悲觀性賣方將會湧現，房市交易將只剩剛性需求來支撐。
中信房屋總經理張世宗表示，國內疫情緊張時刻在3月中旬，以買賣移轉棟數，較實際交易遞延1個月左右時間推算，疫情若對房市有影響，會在4月過後買賣移轉數字上反應出來，後續變化將依疫情發展，有兩種不同劇情。
第一種是疫情在6月底前解除，房市跟著在第三季增溫。根據以往經驗，第三季交易量通常會比第二季少，但如果疫情在第二季底獲得控制，原本觀望的買氣迅速回流，第三季交易量可能超越第二季。
張世宗分析，房地產與觀光及其他類型產業不同，房地產受利空影響會產生遞延交易，利空結束後需求進場，將會使得先前減少的交易量回補，其他產業的消費型態往往牽涉時效性，即使利空消失，後續回補的消費依然有限，只能等待下次旺季來臨。
第二種是疫情持續嚴峻，甚至到第三季後都未見舒緩的跡象，如果這樣，將對國計民生造成重大影響，民眾對市場失去信心，房市悲觀性賣方將會湧現，房市交易將只剩剛性需求來支撐，房地產交易將出現停滯甚至下滑。

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屋主讓利 成交價持穩
2020-04-14 23:20經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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雖然房市受疫情干擾，不過房產專家表示，市場轉由自住買方撐盤，只要物件價格合理，市場還是有一定程度買氣，觀察首季成屋市場包括北北桃、高雄等區議價空間縮小，顯示屋主調降開價，讓開價更貼近底價，希望藉此獲誠意買方青睞，加速物件去化。
據住商不動產今年首季六都議價率統計概況，發現除了台中、台南議價率分別增加2.8%、0.7%，其餘北北桃、高雄等四大都會區均出現議價空間縮小情況，其中又以新北市、高雄市萎縮3.4%最多。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，議價空間縮小推測可能是因為疫情的影響，部分屋主調降開價，讓開價更貼近底價，才會出現議價率縮小，成交價持穩、甚至高於去年表現的狀況。
再對照信義房屋今年首季房屋成交價，不僅台北、高雄房價維持去年同期表現，每坪成交價分別達62.7萬元、17.4萬元，新北市、桃園縣、新竹縣市、台南四大都會區更較去年同期出現0.3~7.5%漲幅，又以台南市的7.5%漲勢最兇，台中則跌不到1%幅度、屬於價格盤整。

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疫情衝擊房市 房產專家：必看兩套劇本讓你超前布署
2020-04-15 10:03經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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中信房屋總經理張世宗表示，雖然國內第1季建物買賣移轉交易表現不俗，不過由於疫情威脅尚未解除，因此不代表房市就能安然度過大環境所帶來的危機，房市仍有可能進入蟄伏。
張世宗指出，國內疫情緊張的時刻約是在3月中旬左右，以買賣移轉棟數較實際交易遞延一個月左右的時間推算，疫情若對房市有所影響，應會在4月過後買賣移轉數字上反應出來，而後續所面臨的變化與挑戰，則可能有兩套不同的劇本。
第一種發展就是疫情在6月底前解除，而房市也將在第3季開始回溫，甚至可能超越第2季的交易數字。以過往的數字觀察，第3季的交易量通常會比第2季少，但如果房市在第2季底獲得控制，原本觀望的買氣迅速回流，屆時將使第3季的交易量向上攀升。
張世宗分析，房地產與觀光和其他類型產業不同的是，房地產受利空影響會產生遞延交易的效應，利空結束後需求進場，將會使得先前減少的交易量回補，其他產業的消費型態往往牽涉時效性，即使利空消失，後續回補的消費依然有限、只能慢慢等待下次的季節再次來臨。
第二套劇本就是疫情持續嚴峻，甚至到第3季後都未見舒緩的跡象，那麼房市將可能隨全球經濟陷入緊縮的景況。
張世宗認為，這牽涉民眾對未來市場的信心，如果疫情未獲改善，造成國計民生的重大影響，那麼房地產交易自然會產生停滯甚至滑落，此時房市悲觀性賣方將會湧現，房市交易將減少只剩剛性需求來支撐。

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