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小資翻身靠這招！「低首付＋工程期0付款」為何誘人？ 他揭：怎樣都賺
2024/02/05 14:00自由時報文/記者朱語蕎

近年小宅首購產品當道，不少建商更推出「低首付＋工程期0付款」，吸引小資族目光，市場上這類建案的銷售成績所向披靡，但有人認為，這些建案只是將早該付的錢往後到交屋前後付，早付晚付都要付，總價還是不變，到底有什麼誘因？
薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，其實「低首付＋工程期0付款」最大誘因並不是晚付那麼簡單，它致命吸引力在於一個字「賭」，而且這個賭盤的機率是「賺多賠少」。
他表示，買方只要付5％左右的首付款，一般首付款含訂、簽、開，大約是成交總價的15％左右，，一直到交屋前都不必再付錢。也就是說，買方只要出5％的錢就能對賭4、5年後的房價，如果交屋時房價上漲，買家可以開心去交屋；如果房價下跌，買方可以選擇退戶不交屋，頂多只賠掉5％，風險小而利潤高。
而從台灣近30年房價來看，包括上漲、下跌波段，每年房價平均上漲約4%～5％之多，所以在預售初期就入手的買家，等到交屋時預期獲利通常至少有25％左右；若以成交總價1500萬的房子來計算，預期獲利約375萬元。
何世昌表示，就算運氣真的很差，交屋時房價不漲反跌，此時選擇違約退戶，5％首付款被建商沒收，那麼買家損失金額最多也只有75萬元。
「賭輸了賠5% vs. 賭贏了賺25%」，再加上台灣房價漲多跌少，怎麼算都是下手買進最有利。何世昌直言，從簽約到交屋這段期間，把原本應繳而未繳的25％購屋款拿去做美元定存、買美元公債、或是存ETF，五年下來又另有一筆可觀收益，資產堆疊速度更為驚人。
因此，「低首付＋工程期0付款」對買方而言利大於弊，但對建商而言是弊大於利，因為這類低首付的建案雖可提振銷售，但卻容易吸引口袋較淺的客源和投資客，若未來景氣下滑時易產生交屋困難、高退戶比例等問題，同時使得興建工程自有資金增加、資金成本相對較高。

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繼承土地多作「這件事」優惠稅制沒了 還得繳200萬稅金
2024/02/02 11:17自由時報文/記者朱語蕎

繼承移轉棟數連年增加，「躺平族」坐等房產令人生羨，但其實後續若沒計算好稅負，未來出售恐負擔高額房地合一稅。
根據規定，2016年以後取得的不動產再出售時，必須適用新制房地合一稅，而取得成本越低、獲利越多，課稅就會越高，但繼承取得的不動產因為是法律事實，如果被繼承人是2016年以前取得，繼承人再出售則可以主張適用舊制課徵房屋交易所得稅，但若是繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就必須適用新制房地合一稅了。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個案的土地是父親2016年以前取得，父親往生後由兄弟2人繼承取得，很快的完成了繼承登記，後來兄弟間對於土地的分配不公平，於是談妥後將其中2筆土地互換，因為沒有價金的支付，所以就以贈與的方式完成了土地所有權登記。
日前，哥哥因為資金需要擬將該筆土地出售，才發現大事不妙！因為，第二次兄弟間土地互換所辦理的贈與登記，造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅，而且取得成本是當時辦理贈與時的公告現值，如果出售成功，大約要繳納近200萬元的房地合一稅，讓哥哥大驚，不敢出售。
鄭文在說，依照民法第 1151 條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
也就是說，在分財產時，如果兄弟姐妹沒有共識，或許可先以「公同共有」辦理登記，等確認無誤後再辦理協議分割或是共有型態變更。而不是先草率的任意分配，再事後進行調整，如此一來，未來出售就可節省房地合一的高額稅負。
鄭文在表示，如果真的已經分配完成，彼此間繼承的財產要辦理互換時，以買賣方式將買賣價格接近市價，因為公告現值約只有市價的3分之1，他日再辦理時，差額3分之2會轉換成獲利，如果持有期間未滿2年，將被課徵45%的房地合一稅，這就是近200萬元的來源。
假設，後來的取得是以市價的方式辦理買賣登記，因為獲利是0元，課徵45%的房地合一稅也是0元，他提醒，要取得繼承登記的不動產，一定要謀定而後動，才不會繳納巨額房地合一稅。

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囤房稅發威！豪宅建商趕賣餘屋 放大絕利多促交易
2024/02/01 12:55自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價揭露，屋齡已6年的信義計畫區「冠德信義F棟」，首次出現交易，去年11月成交中樓層1.58億元、單價181.9萬元，共111.02坪，由自然人向建商取得；同樣也是建商成屋出售的案例，還有屋齡8年的「頂高豪景」，中樓層實品屋去年11月售出，含裝潢費2926萬，交易總價約1.9億元、單價124.7萬元，單價比同年樓上交易的122萬略高。
台灣房屋信義101加盟店店長向秦毅表示，信義計畫區一層一戶的百坪豪宅眾多，反而不到百坪的中坪數豪宅稀缺，而「冠德信義F棟」屋齡已6年，原本是規劃百坪以上的大坪數格局，總價約3、4億元，能承接的買方屬金字塔頂端客層，銷售期也相對較長，因此建商為加快銷售速度，近期已將該棟樓改成約70~80坪的中坪數格局，降低總價門檻，同樣採毛胚交屋，吸引想在此區買新豪宅的企業主或富二代入手。
去年下半年陸續出現建商出清豪宅餘屋的案例，還包括信義計畫區「冠德信義C棟」中高樓層、屋齡13年的「皇翔御琚」、士林區屋齡5年的「太子華威」等已完工多年的豪宅社區。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，囤房稅2.0政策擬在今年下半年上路，因房屋稅的課稅標準，受到屋齡新舊、路段、樓層高低等的因素影響，尤其是屋齡新的大坪數豪宅，稅基更高，而持有超過兩年以上，稅率最高達4.8%，因此豪宅建商多得超前佈署，積極出售手上餘屋，以降低政策上路後的稅金負擔。
第一建經研究中心副理張菱育指出，近期百坪以上的豪宅交易略為降溫，除了因台北7000萬以上豪宅，僅能貸款4成的信用管制，影響高資產族佈局；另一方面，囤房稅2.0將非自住住家的稅率，從1.5%~3.6%，上調為2%~4.8%，對於持有多戶餘屋的建商、多屋族更有感，開始出現手中持有高價豪宅的建商，採取適度讓價、帶裝潢出售，或是改小坪數拉低銷售總價，加快腳步處理手中餘屋。

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房貸族年前領3萬紅包！沒跟到今年還有這些購屋補助
2024/01/31 12:12自由時報文/記者朱語蕎

房貸族可以安心過年了！國土管理署表示，「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，自去年6月1日開辦至12月29日截止，申請件數累計近77萬，核定近49萬件，核撥金額超過145億元，3萬元定額支持金將於2月7日農曆年前全數核撥至申請人約定繳納貸款本息帳戶，帳戶存摺會註記「行政院發」的文字，民眾可特別留意。
國土管理署表示，為使符合資格的民眾可以在農曆年前順利獲得政府照顧，攜手超過300多家的金融機構加速辦理核撥作業，也請核定戶申請人多加留意支持金存入情形。
國土管理署提醒，若合格戶未開設約定繳納貸款本息帳戶，金融機構將電話或簡訊通知申請人，請申請人於10個工作日內洽金融機構，提供本人或本人指定的帳戶進行撥款；如果逾期未請領，金融機構會以雙掛號通知寄至申請人戶籍地址，倘再超過2個月仍未提供帳戶，將視為放棄請領支持金，不得再請領。
如果未成功申請3萬房貸支持金，政府也推出「青年安心成家購屋優惠貸款2.0」，貸款額度提高至1000萬，年限延長至40年、寬限期5年，只要年滿18歲符合相關條件就可申請，期限至2026年7月31日。
農業部去年也推出「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」，提供貸款最高1000萬、年限最長40年、寬限期5年，由政府補助利息1碼，農業金融機構減收利息半碼，申請至2026年9月30日。

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房市1月交易年增一倍！ 專家揭露原因在此
2024/01/31 13:36自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2024年1月六都和新竹縣市的交易量變化，交易量較上月增10.1%，其中新竹買氣最旺，月增16.9%，年增高達152.4%；而去年一月正好適逢春節假期，因此和去年同期相比，平均交易量年增98.8%，將近一倍。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，產業利多和區域建設，對於經濟和區域發展有明顯帶動效應，兔年封關前，台股受半導體和AI概念股帶動，重新站回萬八行情，台積電評估在嘉義設廠的消息，還有中捷藍線拍板，也掀起一波討論，對於2024整體景氣和房市信心頗有助益。
國立中央大學台灣經濟發展研究中心消費者信心指數調查中，1月份「購買房地產時機」指標為106.13點，較前月微升0.52點， 指標仍於100點以上樂觀區。且台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發布的台灣房屋市場景氣燈號也呈現黃紅燈，預測今年上半年房市仍呈現「景氣熱絡」。
張旭嵐分析，大選期間多少干擾部分選民購屋規劃，不過選後政權趨向穩定，新任總統賴清德版本的房市政策跟現行做法比較接近，就是延續社宅的推動和新青安優惠，務實且有感。加上執政黨連任，在施政方向及人事交接上幾乎可以說無縫接軌，整體將會和去年下半年的格局相近，2024年將會延續政策的助力，小資仍為市場主力、小宅仍是市場常勝軍。

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近4年新低！2023買賣移轉失守31萬棟
2024/01/26 22:21自由時報文/記者朱語蕎

官方全國移轉數據完整出爐，根據內政統計月報顯示，2023年全國的建物買賣移轉棟數為30萬6,971棟，失守31萬棟防線，2023年全國買賣移轉量，較前年減少約1.1萬棟，較2021減少約4.1萬棟，相當於蒸發了桃園市一整年的交易量，導致買賣移轉年減3.5%，成為近4年的新低點。
不過，2023年房市先淡後旺，下半年移轉即起直追，下半年移轉比起上半年增加了20.9%，尤其12月全台建物買賣移轉棟數為31,169棟，創2022年4月以來最佳，交易量創21個月以來新高，月增3.7%，年增15.7%。
中信房屋研展室副理謝欣亞認為，2023年房地產市場面對不少衝擊，在上半年就遭遇升息、第五波選擇性信用管制、平均地權條例上路等影響，加上全球景氣低迷，讓整體買氣急凍，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡。所幸下半年政府祭出「新青安政策」帶動首購族進場購屋，申請新青安貸款的戶數占全國移轉棟數的占比逐月提升，加上南部年底交屋潮挹注，讓整體移轉量在第四季回穩。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，回顧2023年房市呈現「上冷下溫」格局，上半年全台交易量較2022年同期年減18.7%，而下半年開始，整體經濟情勢穩定，房市政策利空出盡，投機退場，加上新青安優惠貸款穩定買氣，據財政部統計，自去年8月上路至12月底，共承作了逾2.5萬戶，撥貸金額高達1850據億元，促成不少首購族加速進場，而換屋、長期置產族群在考量通膨長期化的狀況，增加購屋意願，2023年全年度結算僅年減3.5%，以目前交易市況來看，預期這波穩定的買氣可望延續至農曆年前。
謝欣亞指出，去年全台七大都會區僅台南跟新竹為正成長，其他都會量能均衰退，主要是在政策跟不景氣的衝擊下，原先的買盤退卻，加上都會區房價較高，房價區間大多不在新青安貸款的主力範圍內，大幅限縮自住客的購屋選擇，使剛性客群外移到蛋白區購屋，而新竹買盤在買盤在在地客與竹科工程師力撐下，在第四季急起直追，年增來到11.4%。
展望2024年房市，謝欣亞認為，今年全球通膨趨緩，整體經濟可望復甦，今年台灣利率在美國降息的風聲之下，升息機率較低。整體而言，今年房市將延續去年下半年市場結構，交易量將在穩中求突破，市場依舊以剛性買盤為主。

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人口飆升30.4萬人 台中市北屯1000~1500萬成主力
2024/01/25 00:51自由時報文/記者張瀞勻

台中市北屯區人口持續正成長，過去10年增加近2成人口、截至去年12月全區已達30.4萬人，居全市各區之冠，連帶使當地不受少子化浪潮影響，陸續設置多所新學校。在地房仲專家分析，北屯區過去就有許多知名學校，算是台中市的住宅區、文教區，在既有的區位條件下，近年北屯重劃區不少，房屋供給量多、產品類型多元，吸引更多人口移入；依第一線觀察，1000萬至1500萬大樓產品目前仍是北屯交易主力，但因大樓房價愈來愈高，比價效應下，不少較有預算者會選擇2000多萬、空間大得多的社區型別墅，市場流通速度快。
松強國小2022年動工，去年12月台中市府又新設南興國中、南興國小，近日則舉辦廍子國中新建工程典禮，分別預計2025至2026年開始招生。這顯示即使全台面臨少子化，北屯仍因不斷成長的人口，有增設新校的需求。
信義房屋中三區協理方浩銓指出，北屯區從過去就是有許多知名學校的行政區，包括衛道中學、明道普霖斯頓雙語小學，以及位於北區但鄰近北屯的曉明女中等，一向是許多家庭首選居住的區域。近年來，北屯有愈來愈多重劃區開始發展，提供較多的新屋供給量，且產品別多元、房價基期相對低，更是成為吸引人口移入的主要原因，新設學校自然也愈來愈多。
方浩銓表示，多數受薪階級的首購族，希望購屋總價能控制在千萬左右，過去北屯房價基期較低，容易找到符合條件的大樓產品，台74線也方便通勤；如今房價愈來愈貴，但目前1000萬初頭仍能在北屯找到屋齡20、30年以上的中古大樓3房，或是屋齡10年左右2房格局的物件，若購屋預算拉到2000萬左右，則可以找到屋齡10年內的大樓3房。
值得一提的是，方浩銓觀察到，大樓價格愈高、比價效應之下，例如11期重劃區有屋齡10多年的社區型別墅，地坪約20坪、但室內可使用空間可達50至60坪（3層樓+1層地下室），總價約2500萬左右，反而成為許多稍有預算的購屋族首選；唯因供給量較稀缺，物以稀為貴之下，通常市場流通速度非常快，也成為越來越搶手的產品類型。

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彰化預售年漲2成、直奔4字頭 房仲：三力道支撐
2024/01/24 10:55自由時報文/記者朱語蕎

房市多頭，讓不少區房價都跟著上揚，根據實價登錄資料發現，2023年彰化市成屋的平均成交單價為每坪19.2萬元，與2022年的每坪18.2萬元相比，年漲幅約為5.5%，預售屋漲勢更為驚人，短短1年時間就從2022年的每坪28.4萬元上漲到去年的每坪34萬元，年漲幅高達19.7%、接近2成。
東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月表示，彰化市的房市自成一格，強勁的剛性需求讓區域房價相當具有支撐力道，而房價仍能保持成長，推估主要有以下三點原因。首先，彰化縣是人口第一大縣，其中彰化縣將近2成的人口又都集中在彰化市，密集的居住人口讓彰化市的剛需市場相當活絡，區域房市自然更具支撐力道，受到外部環境衝擊的影響相對較小。
第二，近年來隨著大量建商爭先到彰化市獵地插旗，現在彰化市區內的素地資源已經愈來愈稀缺，建商的土地取得成本高，導致新建案價格居高難下，在新建案的帶動下，彰化市中古屋的房價也在跟著漲。
第三，彰化建設題材豐沛，在中友百貨、鐵路高架化、中捷綠線延伸、大埔截水溝堤岸道路拓寬工程等利多話題的催化下，彰化房市的後市發展確實相當值得期待。
王玉月表示，目前彰化市的買方大多是有剛性需求的首購族和換屋族，且以大埔、彰基一帶的住宅交易最為熱絡，這一帶鄰近彰基、秀傳兩家醫院和彰師大、建國科大、彰化高中等多個優質學區，彰化首個百貨公司「中友百貨」也將坐落於此，很多在附近工作的公教人員、醫護人員都會選擇在這邊買房定居，且此一區塊內物件種類也相當豐富。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，近幾年彰化市新建案的房價漲勢的確相當迅猛，目前彰化市預售屋的成交單價基本都在3字頭以上，個別案件甚至上看4字頭，未來伴隨彰化市各項重點建設項目的推進，區域房價繼續穩健攀升的可能性很高。
建議有預算考量的小資族、首購族也可以把目光先轉移到中古屋市場，目前彰化市中古屋的房價仍普遍落在1~2字頭上下，總價600~800萬左右就有機會買到兩~三房的中古華廈，CP值很不錯，值得購屋民眾留意。

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囤房稅2.0今年7月將上路 北市自住客恐成最大受災戶
2024/01/22 20:13自由時報文/記者張瀞勻

中央於去年底三讀通過囤房稅2.0修法，其中自住全國單一自住稅率從1.2%降至1%，非自住住家房屋稅率區間調升至2%至4.8%，而影響最大的為改採全國歸戶、全數累進，但受災最慘烈的恐怕是台北市，過去台北市自住稅率約0.6%，今年7月囤房稅2.0上路後漲至1%，加上豪宅稅已拉高稅基，專家指出，囤房稅的精神是「多屋者多繳稅」，結果現在竟然歪樓，變成高價房屋即使單一自住也不能享有優惠稅率！
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，財政部預計囤房稅2.0簡化課徵，結果將以上六大對象再加上六都、非六都等二大類別，在這兩大類別之下，又有前1%排除優惠稅率，剩餘99%適用單一自住優惠稅率，加上每個縣市又要自訂級距稅率，而每個縣市級距稅率應該不盡相同，「財政部竟然說這叫簡化？官員到底是吃錯了什麼藥，可以睜眼說這種話？」
何世昌表示，多數國家稅制改革，稅負調升、調降不一，但稅制簡化是最大共識，可是台灣卻是越改越複雜，改到很多民眾算不出自己要繳多少房屋稅，大多數都是收到稅單才知道要繳多少錢，「這種情況實在太不正常了。」
至於，囤房稅的精神是「多屋者多繳稅」，何世昌直指，「現在竟然歪樓，變成高價房屋即使單一自住也不能享有優惠稅率，囤房稅豪宅懲罰稅？」他認為，每一項稅項有它的課徵範圍與目的，所得稅就該針對所得課、囤房稅就該針對囤房課，哪有撈過界的。

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越晚越冷！小心外牆「磁磚雨」傷人 最高可罰30萬
2024/01/19 22:30自由時報文/記者朱語蕎

這幾天天氣回溫晴朗，但依據中央氣象局預報，週末假日又即將降溫，下週北部甚至會有10度以下低溫，氣溫變化大，大樓外牆磁磚可能因熱脹冷縮，產生鼓脹現象甚至發生剝落意外，民眾要特別注意。
台北市建管處處長虞積學表示，建物所有權人及公寓大廈管理委員會應重視建築物外牆飾面及增設附掛物安全，確實做好外牆自主檢查，如目視發現破損、脫落或鬆動等情況，應立即將危險範圍適當架設警示標誌或防護措施，提醒用路人及車輛注意安全，並儘速僱工修復，避免因磁磚掉落傷及無辜造成憾事。
如未維護其構造安全，建管處將依建築法規定，處建築物所有權人或公寓大廈管理委員會6萬元以上、30萬元以下罰鍰或5仟元以上、1萬元以下怠金，並得連續處罰直至改善為止；若因外牆剝落致人傷亡者，後續恐將面對民、刑事賠償之責任。
虞積學表示，為鼓勵民眾維護老舊建物外牆安全檢測及完成修繕，依「臺北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」規定，民眾可申請補助修繕建築物外牆費用。
補助對象為屋齡10年以上的建築物，以棟為單位，補助最高限額為新臺幣10萬元，採實支實付；民眾可洽臺北市建築管理工程處使用科櫃台，或逕至建管處網頁「建物外牆安全」宣導專區中查詢補助相關規定及申請表格。
另外，都更處也有老屋拉皮更新補助，每案核准補助額度上限以不逾核准補助項目總工程經費之50%，且不超過1200萬元為限。

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