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妻子過世房產由夫繼承 做錯一件事房地合一稅慘增2.6倍
2025/02/19 23:42自由時報文/記者張瀞勻

隨著社會高齡化，遺產稅規劃議題越來越受重視。曾有案例妻子往生後，先生繼承房產卻需負擔比預期高出2.6倍的房地合一稅，原因竟是借款人登記非妻子本人所致。信義代書廖女滿表示，民眾可透過善用免稅額與不計入遺產總額項目等方式，合法減輕遺產稅負擔，其中基本免稅額達1,333萬元，若為因公殉職的軍公教人員，更可享有2,666萬元的加倍優惠。
曾有一對夫妻在109年購屋，房屋登記在太太名下，但房貸卻是由先生名義負擔。110年2月太太不幸過世，因無子女故由先生繼承房產，日後賣房辦理產權過戶時，預估為30萬的房地合一稅金，實際上竟高達80萬元！這是因為太太為房屋所有權人，但借款人一開始就是先生本人，這筆房貸無法作為繼承房產的「額外負擔」扣除。廖女滿說，若房屋所有權人與借款人不同，遺產稅計算方式也不同，建議民眾在購屋時就要考量此細節，避免日後造成不必要的稅務負擔。
廖女滿進一步解釋，若繼承的房產尚有被繼承人借款未償還之貸款，除可自遺產中扣除，降低遺產稅外，日後繼承人出售該繼承之房地，計算不動產交易所得時，該額外負擔亦可自交易所得中予以減除。舉例來說，若繼承房地現值200萬元，未償還房貸500萬元，超出的300萬元可自不動產交易所得中扣除，同步降低不動產交易稅。
「許多民眾不知道，除了基本免稅額外，還有多項可扣抵的項目。」廖女滿指出，配偶享有額外扣除額，若有直系親屬、兄弟姐妹需撫養，也能適用扶養扣除額，這些都是法定的減稅優惠，但需要事先規劃才能發揮最大效益。
在不計入遺產總額的項目方面，日常生活用品、工作用具都可排除在遺產計算之外。廖女滿舉例，廚師的專業刀具、攝影師的攝影器材等工作必需品，都不會計入遺產總額，「以計程車為例，免稅上限可達56萬元。」

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幫兒子投標6千萬國有房地 沒注意「這點」慘補繳上百萬稅金
2025/02/19 21:48自由時報文/記者朱語蕎

以子女名義標購國有不動產，並代付價金，也需申報贈與稅。
有民眾以子女名義標購國有不動產並支付價金，其支付金額會被課徵贈與稅，但課徵金額略有不同，就有民眾以6千萬以兒子名字投標國有非公用不動產，最後需補繳135萬多的稅金，不得不注意。
政部臺北國稅局表示，，父母以子女名義標購國有不動產並支付投標保證金，得標後所繳保證金抵繳價款，依《遺產及贈與稅法》第5條第3款規定，「以自己之資金無償為他人購置不動產者，贈與之標的為該不動產」。
而其贈與財產價值之計算，依同法第10條第1項及第3項規定，土地以公告土地現值為準，房屋以評定標準價格為準。
國稅局指出，民眾甲君於2022年度以兒子乙君名義向財政部國有財產署投標，以總價6,000萬元購買國有非公用不動產，甲君貸付投標保證金500萬元，得標後抵繳價款，並支付部分標購價金3,500萬元，剩餘金額由兒子乙君自行貸款繳付。
國稅局表示，該不動產之公告土地現值為1,800萬元，房屋評定標準價格為600萬元，因此贈與金額為〔（1,800萬元+600萬元）×（500萬元+3,500萬元）/6,000萬元〕，共計1600萬元。
而依照規定，贈與稅每年免稅額為244萬，適用稅率10％，因此贈與稅為〔（1,600萬元-免稅額244萬元）×稅率10%〕共135.6萬元。
國稅局提醒，納稅義務人以子女名義標購國有不動產並代繳價款者，應於取得產權移轉證明書日之次日起算30日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報，如有漏未申報及繳納稅款者，在稽徵機關查獲前，請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報及補繳所漏稅款，以免受罰。

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交屋後社區沒做這件事 專家：小心房價往下跌！
2025/02/19 18:03自由時報文/記者張瀞勻

隨著現代家庭結構與生活型態的轉變，住宅設計趨向精緻化，社區設施也越來越多元，從基本的接待大廳、閱覽室，到電影院、瑜伽教室與KTV等。然而，這些公設是否真正提升生活品質，關鍵在於社區的長期經營。台中在地物業管理業者就指出，「建商不只是賣房子，更是社區運營的核心推手，而品牌建商通常會更有系統及經驗地協助社區，確保住戶的長期居住體驗。」
忠正物業集團總經理王俊傑指出，社區經營對居住品質影響深遠，單靠初期規劃的硬體設施並不足夠，後續的管理與運營才是關鍵，若缺乏有效的管理機制，公設可能會因使用率低而閒置，甚至因維護不善影響住戶體驗，降低社區整體價值。
相較之下，具有品牌實力的建商往往會積極投入協助社區經營，透過專業的客服部門定期與社區管委會溝通，了解住戶對設施的使用情況，並針對使用頻率較低的設施提供優化建議，確保社區資源得到最大化，同時也會定期舉辦社區活動，推廣設施使用方式，不僅提升住戶生活體驗，更讓社區成為一個能夠互動與共享的生活場域。
舉例來說，素來以大基地、大花園為推案核心的精銳建設機構每逢新社區交屋之後，便會啟動「玩美生活」系列公設專屬活動，引導住戶正確使用公共設施，促進住戶之間的互動，並充分展現設施空間的附加價值。像是近期新案「曜精銳」318戶分為4棟建設，既達到完善管理規模，又維持進出單純。
另陸府建設成立「陸府綠海團隊」定期巡檢修剪社區與各戶植栽，維護整體景觀環境。長年專注在社區營造的龍寶建設，不僅在保固期後持續推動「住宅健診」服務，確保住戶居住品質，且每年都會透過各項大型跨社區的聯誼活動，其中「家族運動會」已連續舉辦逾20屆。
樂洋地產總經理陳正文分析，越來越多建商開始重視「交屋後」的服務延續，透過定期舉辦活動、優化公共設施使用率，甚至導入智慧化社區管理系統，來滿足住戶的多元需求，而這樣的社區服務在台中更是蔚為風潮，甚至已成為全台住宅發展的重要風向標。

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農地上建物已取得農業設施容許使用同意書 注意若少了這張證照 還是無法不課土增稅
2025/02/19 12:10自由時報文/記者林耀文

土地上建物即使已取得農業設施容許使用同意書，興建之農業設施如非屬免申請建築執照規定之建物，即須於農業設施容許使用同意書核發後6個月內，完成建築執照之申請並依規定建築使用，才能核發農業用地作農業使用證明書，並適用農業用地移轉不課徵土地增值稅。
老李考量退休後想要有塊地種種菜，因此多年前即在台南鄉下買了一分農地，老李去年底退休後，打算在農地興建農業設施擺放農用器具，並且也取得農業設施容許使用同意書，但聽朋友說，這類設施有面積限制，甚至必須申請取得建築執照，否則日後若農地轉售，恐將遭課徵大筆土地增值稅，讓老李相當煩憂，因此趕緊向稅務機關請益。
稅務人員說明，農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。但農業設施面積在45平方公尺以下，且屬1層樓之建築者，免申請建築執照。另92年1月13日前，已興建有固定基礎之農業設施，面積在250平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申請建築執照。
稅務專家提醒，土地上建物即使已取得農業設施容許使用同意書，興建之農業設施如非屬免申請建築執照規定之建物，即須於農業設施容許使用同意書核發後6個月內，完成建築執照之申請並依規定建築使用，才能核發農業用地作農業使用證明書，並適用農業用地移轉不課徵土地增值稅。
另外，稅務局也指出，民眾移轉土地如為農業用地且確實作農業使用，並且移轉與自然人，可先向土地所在地之鄉鎮市區公所，申請核發｢農業用地作農業使用證明書｣，於申報土地移轉現值時檢附該證明書，由移轉雙方共同一併提出申請不課徵土地增值稅。提醒有需要的民眾可提出申請，免得瘦了自己荷包!
由於土地增值稅是在土地所有權移轉時產生的稅賦，為持有人從土地取得到移轉出去這一段期間，以土地公告現值的「漲價總數額」核定稅額，故「公告現值」高低，會影響土地增值稅多寡。

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央行報告稱打炒房五大成效 專家打臉揭「五大真相」
2025/02/19 14:09自由時報文/記者朱語蕎

央行應立法院要求提出「如何精進不動產信用管制措施檢討」、「近5年實施金融檢查狀況」報告出爐，央行指出打房與金檢已具五大功效，包括房市降溫、交易量縮；購屋看漲預期心理下降；無自住貸款優先；金檢160次；風險降低、等五大效益，但卻被專家一一打臉。
房市趨勢專家李同榮揭房市事實的五大真柤，包括房市降溫是技術循環因素、交易量被打趴非好事；預期心理降低是市場機制；無自用貸款比被排擠是新青安惹的禍；金檢頻繁160次缺健全SO以及銀行逾放比一直穩定無所謂風險降低。
李同榮指出，過去數年來，打房責任央行已一肩扛，央行錯把後衞當前鋒，打房若真有效，為何需要七波？房市發展與產業的生機都是央行說了算？這種情況非常畸形。李同榮表示，現階段政府技術官僚完全與市場脫節，房市被頻繁與化療式打房已經分不清投資與投機的差別，產業正常的活絡性交易包括換屋市場都被扭曲，第六循環平均交易量比前一循環萎縮近3成，政府打房價只是降溫一時，打跨交易量就覆水難收，造成扭曲市場的嚴重後果實在堪慮。
而央行提出的報告中，稱打炒房已見五大成效，更被李同榮一一否決，包括：
一、央行提：投機交易需求下降，房市交易縮減
事實真相：房市到技術循環高點自然的反轉現象比1-7波打房更有效。而交易量不正常起伏緊縮對市場很不健康，對產業更是傷害。
二、央行提：民眾對房價看漲之預期心理趨緩
事實真相：市場預期心理若歸功政策打房，那央行前5波打房為何房價越打越高？房市預期心理不降反升，這告訴政府在市場主升段打房過早，根本造成嚴重反效，不但房價高且交易量縮，造成價量背離的市場扭曲，但卻沒人檢討反省？
三、央行提：無自用貸款占購置住宅貸款比率趨升信用資源優先為無自用住宅者提供
事實真相：若沒有新青安之亂就沒有搶購搶貸風暴，建商也不會大舉購地增加土融貸款比，而無自用貸款比由56%上升至61.4%，兩年期間僅上升不到5%，這能算效益？
四、央行提：針對異常資金流動進行管控，2021年起至今年1月底止，專案金檢次數共計達160次
事實真相：若金融機構放款機制健全，何須3年間金檢高達160次，健全的金融放貸應建立在科學SOP的機制上，以科學數據分析立即研判市場放貸異常狀況，予以即時糾正，靠頻繁金檢只會勞民傷財，而且發現異常已經是落後指標，重點是找出為何不動產放款集中度偏高的核心問題，包括房價攀升、新屋推案量大、企業投資放款成長趨緩、、等等核心因素造成。
五、央行提：不動產相關貸款風險降低
事實真相：近4年來本國銀行平均逾放比都在0.15%上下，建商口貸深，貸款風險降低是市場因素，非央行打房成效。
李同榮指出，房市什麼是投機炒作？什麼是投資理財？其實政府是分不清的，政府頻繁的化療式打房已經分不出打擊投機或打擊投資。李同榮表示，蔡英文總統曾說房子是用來住的，不是用來炒的，也不是用來投資的，但這句話只對一半，同時就告訴你，官方根本否認房地產市場不能有投資性商品。
問題是房市若沒有投資市場，就沒有租賃市場，房市除了自住外，它也是理財投資商品。政府高層官員的思維就會影響政策，更會影響市場，最終房市總是越打越熱越投機。

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戶籍遷出仍適用一生一次10%稅率？稅務局：符合「3條件」都可以
2025/02/17 17:35自由時報文/記者朱語蕎

為了賣房而將戶籍先遷出，若符合條件仍可適用一生一次土增優惠稅率。
近期有民眾為了賣房子，先將戶籍遷出，但擔心在順利售出房屋後，是否仍可申請一生一次自用住宅用地稅率來課徵土地增值稅？
對此，桃園市政府地方稅務局表示，土地所有權人如為騰空房地待售而遷出戶籍，致在簽訂買賣契約時，本人、配偶或直系親屬戶籍已不在該自用住宅用地者，只要遷出戶籍期間距離出售日未超過1年，且該自用住宅用地在出售前1年內無出租或供營業使用，面積不超過都市土地300平方公尺、非都市土地700公尺，都可以申請適用一生一次自用住宅用地稅率10%計徵土地增值稅。
以上述案例來說，民眾為出售自用住宅房地，先於2025年2月1日將全家戶籍遷出，雖然在2025年2月7日訂契出售時無人設籍，但因遷出期間距離出售日未超過1年，還是符合無出租營業及面積等規定，因此仍可申請適用。
稅務局表示，「出售前1年內」無出租或營業期間的認定標準，於訂定土地買賣契約之日起30日內申報移轉現值者，以訂約日為準往前推算1年；若超過30日始申報移轉現值者，以申報日為準往前推算1年。

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不動產詐騙多 3個月攔阻8千多萬 內政部籲：快申辦「這服務」
2025/02/18 07:39自由時報文/記者朱語蕎

不動產詐案件多，內政部積極強化審查及攔阻機制，自去年11月至今年2月10日，內政部透過地政機關與警政機關橫向聯繫，以及地政人員或家人勸說，分別在雙北、新竹及彰化等地區成功攔阻10起疑似不動產詐騙案件，避免超過8000萬元財產損失。
近期常見詐騙集團利用話術，誘導民眾將不動產抵押借款，投入高風險或虛假的投資標的，導致財務損失甚至失去房產。內政部表示，自2024年11月起推動地政強化審查與攔阻機制，也鼓勵民眾踴躍申請「地籍異動即時通服務」，可在第一時間掌握自身不動產異動情形。
內政部表示，為防止詐騙集團利用私人抵押權設定進行詐騙，已邀集全國縣市政府及地政事務所針對高風險登記案件研商具體防範措施，將受理案件時限由原本1至3個工作天延長至3至5個工作天，同時建立地政、警政橫向通報機制，例如臨櫃服務時，地政人員除主動關懷提問外，如有發現疑似詐騙情形，應即通報轄區警察機關到場協助或聯絡家屬，確認交易是否有異常情況。
此外，警察機關如接獲民眾報案遭詐騙抵押房產時，也須通報地政事務所協助管制，之後事務所如有受理該房產的移轉登記案件，將立即通知被害人儘速採取相關保全措施或救濟手段，以免房產受騙遭移轉，緊密連結詐騙防護網。
內政部提醒，避免落入詐騙話術陷阱，建議民眾踴躍申請「地籍異動即時通服務」，這項服務在不動產有被申請買賣、贈與、調解移轉或設定抵押權登記等異動時，所有權人及指定的1位對象(如家人)，能及時收到地政事務所傳送的手機簡訊及電子郵件通知，並立即聯繫事務所確認處理，即時阻擋受詐騙登記，避免財產損失。
不動產價值高，內政部呼籲，在辦理不動產抵押借款或移轉時，應與家人充分討論並冷靜判斷，對於不熟悉的契約內容，或者是要求併同辦理預告登記或信託登記的案件，皆應特別注意，也可向地政事務所人員洽詢，切勿輕信陌生人或高報酬承諾的投資機會。

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房市「高齡化」！北市過半行政區 老宅交易破5成
2025/02/14 20:12自由時報文/記者朱語蕎

北市老宅交易增加，其中南港區老宅占比從11.0%增長至36.4%最多。
隨著台北市房價不斷攀升、以及新屋供給缺乏，導致台北市老宅交易占比不斷攀高，業者對比近5年來台北市老宅的價量與交易占比，有逾半行政區的老宅交易占比突破5成。其中，南港區的老宅交易比例大增了25.4個百分點，為增長幅度最明顯的區域，而大安區老宅交易占比則已達7成，同時均價上看百萬大關。
觀察數據，台北市5年間的老宅交易占比從40.3%上升至54.8%，其中又以南港區、文山區成長幅度最為明顯。對比2019年與2024年，南港區老宅占比從11.0%增長至36.4%，增加25.4個百分點，而文山區則從21.7%成長至45.2%，增加了23.5個百分點。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來南港區發展正旺，生活、商業機能逐步到位，加上交通便利性提升，吸引了許多買家入主，成屋市場逐漸熱絡，進而推升當地交易量及房價。陳金萍指出，南港算是新開發的區域，新成屋通常價格不斐，重視性價比的民眾會更偏好價格較低、空間較大的老宅，也造就老宅交易有明顯增長。
2019年南港區的老宅交易量僅51件，且當時的平均單價為47.4萬元，老宅交易占比僅有11.0%，而到了2024年，南港區的老宅交易量激增至151件，平均單價也上升至66.3萬元，而老宅占整體住宅交易比例更是飆升至36.4%。
而增幅第二的文山區五年間老宅交易件數從282件增加到459件，占比增至45.2%。陳金萍指出，文山區屬於台北市的外圍區域，價格相對來說較為親民，不過隨著其他區域的人口湧入，推升當地住宅價格，讓文山區逐漸脫離「甜甜圈價」，再加上文山區開發甚早，擁有眾多老宅，老宅挾帶著價格、地段以及坪數優勢，促使交易比例迅速增加，緊追在南港區之後。

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懲罰夫妻？婚前購屋、婚後卻取消自用資格　專家說這招可解
2025/02/17 16:10自由時報文/記者張瀞勻

近期有一對夫妻指出，婚前都各自擁有1處房地，且皆已按自用住宅稅率課徵地價稅，婚後卻被稅務人員告知，兩人只能選擇1處按自用住宅稅率課徵地價稅，宛如懲罰婚姻條款，專家指出，因為土地稅法規範，夫妻只能適用一處自用住宅用地，但只要有直系親屬設籍，就可不受限制。
台中市政府地方稅務局大屯分局指出，因土地稅法規定，土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬，原則上只能適用一處自用住宅用地，夫妻婚後雖未變更房屋用途，但已逾一處限制，所以其中一處需恢復按一般用地稅率課徵地價稅。
該局進一步說明，上述情況，夫妻同時擁有兩處以上土地，如有成年直系親屬(成年子女、父母、祖父母等)設戶籍居住，便不受一處限制，可再申請第二處以上的自用住宅用地。該局特別提醒，欲適用自用住宅優惠稅率者，應於每年地價稅開徵40日（即每年的9月22日）前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。

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300萬遺產稅繳不出怎辦？國稅局教「這招」解套
2025/02/14 21:38自由時報文/記者朱語蕎

能繼承長輩遺產相當幸運，但若繳納不出遺產稅可能反增添困擾，財政部臺北國稅局表示，為減少繼承人須另外籌措現金繳納遺產稅的煩惱，繼承人得比照遺產及贈與稅法第30條第7項「多數決」規定，向國稅局申請以被繼承人遺產中之存款繳納遺產稅。
國稅局表示，存款應優先於其他種類遺產，但假若遺產為全體繼承人公同共有，為兼顧納稅義務人權益並利稅款徵起，若未能取得全體繼承人同意以遺產存款繳納時，得由繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意，或繼承人之應繼分合計逾3分之2同意向國稅局提出申請。
國稅局舉例，被繼承人甲君過世後，繼承人為配偶A及子女B、C、D計4人，應納遺產稅300萬元，其中繼承人C因工作因素無法返國，甲君遺產中有存款500萬元，繼承人A、B、D應繼分合計4分之3，申請以遺產中存款繳納遺產稅，符合繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意之情形，稽徵機關於應納遺產稅額300萬元範圍內，核發遺產稅同意移轉證明書，供繼承人向存款機構辦理繳納稅款。
該局提醒，納稅義務人取得國稅局核發之遺產稅同意移轉證明書後，應於繳納期限內前往存款機構辦理稅款繳納，以完納稅捐。

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