分類: 最新消息

六都前5月交易年減27％ 數據曝：全靠「這產品」撐場
2025/06/04 10:33自由時報文/記者朱語蕎

六都公布2025年5月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為17,196棟，累計1～5月六都整體交易量合計為82,107棟，較去年同期年減27.1%。
其中，新北市月增26.6%，台中市月增5.7%，其餘四都均較4月減少，台北市月減18.4%，桃園市月減5.9%，台南市月減1.7%，高雄市月減10.0%。另與2024年5月相比，六都交易量合計年減36.1%，六都數據均減少。
請繼續往下閱讀…
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，5月六都建物買賣移轉棟數月增1.9%，六大都會區增減互見，因房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，5月的建物買賣移轉棟數反映的是4月至5月初的市況，川普關稅戰仍充滿不確定性，導致民眾購屋信心不足，市場觀望氣氛濃厚，中古屋市場買氣降溫。不過，在部分都會區大量新屋交屋潮挹注下，填補了中古屋低迷的量能，讓5月交易量較4月月小增1.9%。
陳金萍表示，與4月相比，新北市量增26.6%，表現最為亮眼，主要受惠於土城區有大量新屋交屋潮，較4月大增977棟，中和區與新莊區也有百棟以上的增長，讓5月新北市建物買賣移轉棟數達4,816棟，是去年9月19日央行實施選擇性信用管制以來單月最高量。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期市場利多題材有限，觀望氛圍仍然濃厚，建物買賣移轉棟數主要仰賴新建案交屋撐場，包括新北土城、台中北屯、太平等區域都有大量新案陸續交屋，在交屋潮的挹注下，整體的建物買賣移轉棟數得以維持一定水準。
進一步觀察六都表現，又以台北市建物移轉棟數的月減幅最為顯著，主要原因在於北市新案多為危老都更而來，推案規模相對較小，加上總價門檻高、市場不確定性增加，導致投資需求與置產需求轉趨保守，買氣亦隨之放緩。
然而展望後市，隨著輝達進駐北士科題材發酵，以及關稅戰的衝擊逐漸趨緩，預期將有助於帶動台北市房市交易量能逐步回穩。
莊思敏提醒，目前銀行貸款政策仍相對緊縮，對建商資金流形成不小壓力，近期花蓮、嘉義等地都有傳出建商跑路事件，建議現階段的購屋民眾不妨優先選擇看得見、摸得著的成屋產品，若選擇預售屋，則應審慎評估建商財務結構與市場口碑，以降低交屋風險。
愛山林建設副董事長張境在認為，隨著川普關稅政策、匯率震盪環境趨穩，加上股市也開始回穩，輝達宣布在台設立海外總部，對科技產業、總體經濟、不動產市場，都是一大強心針。房市過去幾個月持續盤整，加上國際局勢的動盪，如今利空干擾鈍化，520後隨著股市、總體動能回穩，加上輝達的利多，房市最壞時機已過，建議自用型買家可適時看屋、議價，未來的房市應是審慎樂觀。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台灣正重演香港？你買的不是房子、是計時炸彈
2025/05/26 18:40文/記者張瀞勻

台灣少子化危機逐年惡化，房市卻似未受波及？有網友以「香港照樣房價噴」為例，質疑少子化對房價毫無影響，但專家直言：「不是沒衝擊，是還沒爆」，當熱錢退場、需求持續緊縮，高房價恐將難以為繼，台灣房市正在重演香港式下修的劇本。
少子化對房價會有衝擊?有網友於PTT發文討論指出「香港少子化這麼嚴重房價還不是照噴」，並指出香港自2015年起生育率從約1.2降至2022年的0.7，台灣則從1.18降至2024年的0.89，雙雙創下歷史新低，然而，與此同時，香港、台灣的房價卻持續飆升，不論住宅或商業地產皆如此，因此認定少子化會導致房屋需求降低，房價也會下滑的推論是錯的。
對於網友的推論，真是如此嗎?對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，少子化對房市長期一定有所影響，只是衝擊「不是不到，只是時候未到」，目前少子化僅對台灣部分區域及產品產生影響，因此民眾感覺還不深刻，未來如果生育率持續低落，長期需求勢必減少，對整體房市一定會有負面影響。
陳傑鳴指出，生育率低所造成的少子化現象，目前正一點一滴開始影響房市，舉例來說，許多鄉村地區的老屋，因青年人口外移到都市，已開始出現年久失修、居住安全有疑慮，甚至乏人問津的狀況。此外，因為少子化造成家戶人口減少，造成近年許多大坪數產品市場性變差，買氣大不如前。再者，以往熱門的學區宅，在近年生育率低落，許多學校都招不滿額下，紛紛面臨退場的命運，周邊房市、出租市場就大受衝擊。這些都是少子化對房市產生的影響。
目前房價能撐在高點，甚至持續攀高，主要原因在於近年資金持續回流，另外因目前人口都往都會區集中，而且，雖然生育率低落，出現死亡人數大於出生人數的死亡交叉現象，但因為家戶數仍持續增加等因素，所以目前都會區與房市還有支撐，但未來一但熱錢退潮與少子化長期需求減弱，整體房市勢必受到衝擊。
以香港來說，房價與台灣同事是世界知名的高，主因在於香港回歸後開放中資進場，導致房價攀升。但近年中國經濟衰退，外資也大量撤離，加上香港的少子化現象，其實房價修正的相當劇烈。從長期研究香港地產的中原城市指數(CCI)就可發現，香港房價指數從2021年9月的185.62高點，至今年3月已跌到133.25，跌幅28%、逼近三成，網友所謂香港房價只漲不跌，只是妄言。一但市場缺乏需求，房價就很難撐在高點。
陳傑鳴指出，近年台灣房市在熱錢炒作下，如今台灣的高房價已有香港化跡象，未來如果少子化問題遲遲無法解決，少子化的衝擊勢必會擴及到全市場，民眾買房時還是要多謹慎。以目前市況來說，購屋者如果要買房保值，還是要考慮交通、景觀、生活機能、區域條件，如臨綠地、公園、學校、河岸…等為佳，挑選精華區或是有建設題材的潛力區，保值效果才會佳。而且，因應目前少子化趨勢，家戶人口數逐年縮減，民眾住屋需求已跟以往產生質變，因此，買對「產品」也相當重要。在目前需求坪數與房數都有逐年縮減的狀況下，可以預見未來中小坪數產品才會較為保值。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

住宅、商辦車位怎課稅？稅務局：把握「2原則」稅金可差1倍
2025/05/28 21:45自由時報文/記者朱語蕎

不同的停車位類型，有不同的課稅規定，民眾要特別留意。地方稅務局表示，集合式住宅、商業大樓或工廠的停車空間設置及使用型態多樣，各類型停車場的房屋稅課徵方式也不盡相同，可把握「未收費及未營業」2原則，將可適用最低的住家用，包含自住及非自住的稅率課徵房屋稅。
基隆市稅務局表示，地上停車空間供停放車輛使用，如供自用、未收取費用或供營業使用，按住家用稅率課徵；相反的，如有收取費用或與營業具不可分離之非自用停車，則課予非住家非營業用、即非住營用稅率。
依照《房屋稅條例》第五條規定，住家用房屋稅率自住房屋為1.2%，非自住房屋為1.5%~2.4%，若是非住家非營業用，則適用稅率為2.5%，比自住房屋稅率高出1倍許多。
舉例來說，為了增進停車秩序設立的未收費立體停車場，按住家用稅率；集合式住宅法定或增設的地上停車空間供自住停車，則隨同主建物的用途課徵住家用稅率。
而收費立體停車場，不論是否合法設立的收費停車場及其管理室與員工休息室、汽車旅館1樓專供旅客停車的車庫等，因與停車場管理作業、營利事業經營有不可分性，均課徵非住營用稅率。
稅務局提醒，地上停車位設置及使用均有其不同政策原因及目的，民眾應特別注意其使用情形，謹記是否「收費、營業」的課稅2原則，才能妥善維護自身權益。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

六都核貸爆量區曝光！新北、桃園買氣飆高　專家示警三大風險
2025/05/29 08:58自由時報文/記者張瀞勻

觀察六都十大核貸熱區，北台灣成為焦點，新北市及桃園市就佔了7名，其中排名第二的桃園市桃園區，買氣成長最卓越，相比上一年，核貸量暴增逾2千件，而十大熱區平均鑑估房價均站上千萬元，平均房貸壓力，則以新北市板橋區最高，平均扛貸1,312萬元；受台積電設廠紅利買氣暴衝的高雄楠梓區亦上榜，其房貸壓力已跟新北淡水區相當。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園市及新北市為北北桃生活圈中，房價相對台北市親民的城市，因此深受脫北族青睞，申貸熱區也可分三大類，一屬「市心蛋黃區」，如桃園市桃園區、新北市板橋區等皆為該縣市蛋黃核心區，區段像桃園藝文特區、板橋新板特區、府中特區等，因生活機能優渥成熟，不論新推案或中古市場，均具備強勁買氣撐盤。
二為新北三重、淡水這類「親民首購區」，房價與緊鄰的台北市相比僅4~7折，區域機能完善、離塵不離城，成為雙北首購最愛；三為「建設紅利區」，如台中北屯區、高雄楠梓區等，受惠豐沛開發紅利，成為潛力發展商圈，供給增、需求旺，房市表現相對出色。
張旭嵐指出，從整體房貸表現，反映出區域市場熱度，也顯示銀行對特定區域的信心表現，去年部分熱區房貸爆量，除因新青安助攻首購買氣，一方面則受交屋潮帶動，也反映出近幾年區域預售屋的交易熱度。然而，至目前為止，市場仍受限貸令影響，房貸申辦依舊面臨瓶頸，加上全球關稅及股匯債震盪衝擊買氣，預估今年整體核貸表現，應會較去年失色不少。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

冰火五月天！專家示警：房市止穩難續、下半年恐陷「盤整大亂鬥」
2025/05/29 09:09自由時報文/記者張瀞勻

房市正進入「冰火交錯」的震盪期。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，2024至2025年將是房市買氣急凍與熱絡交替的轉折點，尤其自去年9月央行啟動第七波信用管制後，市場信心明顯降溫，形成所謂的「冰火九重天」。
何世昌分析，央行嚴控銀行不動產放款水位，加上第七波選擇性信用管制措施上路，重創去年第4季至今年2月間的市場信心。雖然3月市場買氣略見回升，預售屋交易量回到6,000件以上的安全水位，出現止跌打底跡象，然而短暫回暖並未延續。
他指出，4月受到美國宣布加徵關稅並引發國際股市重挫影響，儘管政策後來暫緩90天，仍對買氣產生實質打擊，導致房市觀望氣氛再起，4月單月全台預估成交量恐降至5,000件上下，買方再度縮手。
展望後市，何世昌直言，「下半年房價將進入盤整格局的大亂鬥局面」，一方面央行打炒房政策未有放鬆跡象，另一方面美中貿易局勢仍不明朗，加上利率未見明顯鬆動，第2季市場難言樂觀，價量出現明顯背離跡象。尤其六都與新竹縣市房價走勢分歧，更突顯區域盤整的多空拉鋸態勢。
他預期，無論是新案還是中古市場，短期內房價漲跌幅度不大，真正觀察重點在於後續市場將是「盤整向下」還是「盤整向上」，並提醒購屋民眾與投資人，未來幾個月市場波動將更趨激烈，操作宜更加審慎。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

這下糟了！忘了重購退稅5年管制期 多屋族當公益出租人慘被追繳退稅款
2025/05/28 12:30自由時報文/記者林耀文

老王去年將舊公寓換購屏東市區一間中古大樓3房，仍自住在另一間透天厝，考慮政府囤房稅將加重多屋族房屋稅負擔，並響應政府推動社宅公益出租人政策，老王將中古大樓出租當上公益出租人可享房屋稅優惠，沒想到老王卻忘了土地增值稅重購退稅5年內不能改變用途的限制，日前收到稅務機關追繳土增稅通知，讓老王感到這下事情大條了！
依據稅法規定，土地所有權人於兩年內「先售後購」或「先購後售」自用住宅用地，新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者，就已納之土地增值稅額內，不足支付新購土地價額可依土地稅法第35條規定申請退稅；重購土地經核准退稅後，自移轉登記日起列管5年內如有「再行移轉」或「改作其他用途」者，將依土地稅法第37條規定予以追繳原退還稅款。
屏東縣政府財稅局表示，所稱「再行移轉」，除買賣、贈與等債權契約外，亦包含配偶間相互贈與、經法院拍賣等情形，但重購土地若被政府依法徵收或因繼承移轉者，可免追繳原退還稅款；值得注意的是，該重購土地因繼承移轉，繼承人於列管5年期間再行移轉或改作其他用途，仍應向繼承人追繳原退還之稅款。
稅務專家提醒，有關「改作其他用途」，包含戶籍遷出形成空戶、出租(包含公益出租及社會住宅包租代管)或營業等非供住家使用之情形，惟土地所有權人如因子女就學需要、因公務派駐國外、土地所有權人死亡等原因，致戶籍遷出未設於該地，尚難謂已改作其他用途，如經查明實際上仍作自用住宅使用，且確無出租或營業等情事，可免依同法第37條規定追繳原退還稅款。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台中房市踩煞車？大咖建商首見推小坪數住宅
2025/05/28 16:16自由時報文/記者張瀞勻

華固建設（2548）雖受去年建案完工空窗影響，2024年每股純益降至4.58元，但獲利仍穩健，董事會於28日決議擬配發每股現金股利5.5元、股票股利0.5元，合計6元，超額配息展現經營信心。
展望2025年度，華固營運策略全面啟動「北中雙引擎」，全年推案總量維持高檔，已推及計畫推案合計總銷金額超過1,000億元，產品涵蓋住宅、商辦與廠辦，延續台北深耕、台中擴點的雙軸佈局。
今年華固共有兩案落點北士科，其中包括面對萬坪福星公園的住宅案「華固芙心」，預計7月公開。另還有基地達6,200多坪的「華固創匯園區」，樓地板面積超過6.3萬坪，總銷超過300億元，「單是北士科推案量就會達到370~380億元。」華固建設董事長鍾榮昌直言：「北士科是非常有潛力的地段，不僅是台北市產業發展軸帶，更是科技走廊的重要節點，金仁寶大樓興建55層早已話題不斷，未來隨輝達（NVIDIA）等科技巨頭進駐，相關供應鏈與上下游產業將大幅帶動區域發展。」
不過針對市場熱議輝達利多是否將即時反映價格，鍾榮昌表示，雖然話題強勁，但企業尚未進駐成形，預期北士科新案價格短期內不會大幅上漲，「但微幅調漲3~5%算是合理反應，尤其如『華固芙心』地段條件佳，單價應推130多萬元，具備支撐力。」除北士科外，華固亦將推出新北新店央北百億元住宅合建案。
儘管市場觀望情緒仍重，鍾榮昌仍保持審慎樂觀，他指出：「需求面確實下滑，現在真的比較不好賣，但雙北市仍相對穩定，華固目前銷售成績其實都算不錯。」他也坦言，政策風險仍不可忽視，「尤其是金融貸款收緊與川普總統再度上台所帶來的高關稅政策，可能對產業造成不小衝擊，雖然尚未明朗，但未來兩個月內會更清楚。」
他也提到目前建築業界普遍採取「減量經營」，至於中台灣市場，鍾榮昌坦言：「台中銷售就比較差一點，因為台中的建地多，過去時機好的時候，大家都到台中買地推案，現在來看就會有一點超額供給，但價格還是沒跌。」因此，華固對於台中新案布局採取更為審慎的態度，旗下北屯新案「華固四季滙」預計7月取得建照，案量約40~50億元，是華固首度於台中導入小坪數產品。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

百萬實登區竟開7字頭？他先砍20萬搶市：不讓利根本賣不動
2025/05/28 13:15自由時報文/記者張瀞勻

2025年房市在通膨、政經變數交錯下，專家普遍看淡交易動能，然而甲山林集團逆勢大動作，全年推案總銷上看1,055億元，涵蓋板橋、中和、三重、新竹寶山等熱區。其中「濱河帝景」自4月公開後銷售已達7至8成，最新三重指標案「市政帝寶」也將以實登讓利價推案，喊出「房子從便宜賣到高，現在是最便宜的」。
甲山林2025年將推出多筆自建案，包括板橋總銷90億元的「濱河帝景」、總銷10億元的「帝景7」，中和總銷高達400億元的「左岸明珠」，三重區則有總銷250億元的「市政帝寶」「市政帝景」、以及55億元的仁信段案；此外，新竹寶山地區也規劃總銷250億元的「新竹帝寶」第2至7區，合計全年總案量高達1,055億元。
甲山林董事長祝文宇表示，從歷史軌跡來看，景氣差的時候正是進場時機，難道要等到市場一片榮景的時候，才來追高？他認為，不景氣才是買點。
面對川普關稅戰與匯率波動等不確定因素，祝文宇直言，現在最大難題是錢該往哪裡去，而房地產就是一條最好的路，他強調，尤其預售屋能以較低自備款，對抗通膨與資產縮水，是最佳保值工具。
針對即將推出的三重「市政帝寶」，祝文宇指出，三重目前實價登錄已達每坪100萬元，他將以每坪再砍20萬元開出7字頭，強調現在買進正是最划算的時刻，後續還有「市政帝景」接力推出，趁低價布局不僅可自住，也具未來租售需求潛力。
他進一步透露，「市政帝寶」將比周邊實登每坪價便宜20萬元，開價拚7字頭，目前正積極收集早鳥客，「房子都是從便宜賣到高，所以現在是最便宜的」。
除市場操作外，甲山林也宣布正式與國際驗證機構美國UL Solutions簽約，成為國內首家推動「專戶專屬建築生產履歷」的業者，祝文宇指出，未來每一案皆透過第三方查驗機制，在結構、機電、防水等重要工序進行全程紀錄與認證，強化品質透明度，確保交屋品質。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

繼承阿公土地後想與建商合建分售 注意移轉費用計算最高限額30萬元
2025/05/28 07:30自由時報文/記者林耀文

小李二年前繼承阿公位於高雄市區一筆住宅建地後，今年想要與建設公司合建分售，但對於稅法不熟悉的小李而言，只想要房屋蓋好即趕快售出，並瞭解是否能有節稅方法與稅費負擔多寡，因此向稅務單位請益。
稅務專家提醒，個人以適用房地合一稅制(新制)之土地與營利事業合建房屋分售，如出售房地係同一份契約，個人申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，得按成交金額3%計算費用，金額上限應以土地交易價格占房地交易總價之比率攤計。
財政部高雄國稅局說明，依所得稅法第14條之6後段規定，個人交易適用房地合一稅制之房地，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣 30萬元為限。該金額係參考不動產服務業仲介買賣每「件」收取佣金收入平均數訂定。
因此個人以新制土地與營利事業合建房屋分售，訂定同一份契約出售房地，計算交易損益時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件者，同一份契約之各出賣人（即個人與營利事業）攤計費用合計上限為30萬元。
稅務專家舉例，小李以新制土地與A建設公司訂定合建分售契約，約定土地與房屋價金比率分別為45%及55% ; 嗣後，小李及A建設公司就交易之房地共同與買方訂定同一份買賣契約，出售房地總價為12,000,000元（即土地總價5,400,000元、房屋總價6,600,000元），若是小李申報出售土地之房地合一稅時，未提示因取得、改良及移轉而支付之費用證明文件，其可減除是項費用之金額為135,000元（上限300,000元 × 土地總價5,400,000元/成交總價12,000,000元），並非直接以土地成交總價5,400,000元× 3% 計算移轉費用。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

建照拿到也不敢拖？開發商急開工背後真相曝
2025/05/28 12:50自由時報文/記者張瀞勻

內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第四季的建物展期開工總宅數僅1141戶，數量寫下2009年以來單季新低，反映去年前8月預售市場熱銷，建案熱賣後如期進入開發，另一方面也可能與央行對於資金嚴格管控有關，開發商為避免後續銀行控撥資金出問題，也會盡量如期進行開發，因此出現展期數量明顯量縮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年前八月預售就賣了10.6萬戶，個案熱賣開發商也就順勢進入開發階段，另一方面則是資金面的問題，央行對於土建融除了規範成數外，也會檢視銀行是否落實查檢個案的開發時程，對於逾期未於一定期間動工興建者，除經金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息等約定，現在資金狀況緊張，開發商也會擔心倘若被回收資金以後更難借，因此也會希望如期開工，避免後續資金狀況出現壓力。

統計顯示，2022~2023全國平均單季建物展期開工總宅數，落在每季約1.5萬宅，去年前三季平均單季約1萬宅，去年第四季剩下1141宅，寫下2009年以來的單季新低，2009年以來只出現過5次單季低於2千宅開工展期。

起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內申報開工，起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因申請展期，但展期不得超過三個月，逾期執照作廢，疫情後因缺工等問題，就出現較為明顯建物展期開工的問題，現在則是遇到資金面的緊縮，部分開發商希望早點把能動用的資金先借到手，避免未來借不到資金的風險。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861