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預售市場大爆發 上半年總銷額已超越去年全年8成
2024/08/23 10:14自由時報文/記者朱語蕎

隨著今年台灣經濟表現亮眼，帶動房市交易熱絡，預售市場表現也屢創紀錄。業者比較2021年至2024年迄今預售屋成交件數和總銷金額的房市表現，2024上半年預售住宅的成交件數高達74,866件、總銷金額1.3兆。數據顯示，光是2024年上半年預售交易件數和總銷金額，就已經達到去年2023全年的75.3%和83.7%。
若與2021年和2022年的預售市場全年數據做比較，2024上半年的預售表現也分別達到2021年成交件數的80.7%、總銷金額的103.7%；2022年成交件數的96.5%、總銷金額的113.5%。2024年光是半年的總銷金額，就已經超越2021年和2022年的全年表現，顯示今年預售市場的火熱程度非同一般。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2021年因新冠疫情促動全球展開量化寬鬆政策、再加上台灣疫情控制相對得宜，湧入的資金潮為台灣預售市場創造一波盛況。而這波榮景一直延續到2022上半年，直到下半年才逐漸趨緩。
2023年第一季預售市場亦處於相對低檔，但隨著《平均地權條例》新法上路前的上車潮、以及台灣經濟表現轉趨穩健，自2023年第二季開始，預售房市轉趨熱絡，2023年最後一季月月皆有破萬件的交易量。整體而言，2021至2023年的預售市場雖有起伏，但表現仍屬傑出。
不過，2024年的預售表現卻又更加突出。民眾購屋信心大增，帶動預售屋房市更加暢旺。2024上半年除了2月因農曆年假使預售市場交易量下滑外，其餘月份交易量月月破萬件，5月單月交易量更高達1萬5千餘件，突破歷史紀錄，預估下半年國內經濟若保持穩健、低利環境持續、地緣政治穩定、亦無激進的打炒房政策的情況下，全年預售市場表現超越去年的機會相當大。

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房地合一稅重購退稅不簡單 國稅局會查水電、屋況確認自住事實
2024/08/21 22:20自由時報文/記者林耀文

小陳二年前在高市三民區買下一戶2房新成屋，但因當時未購買車位，尋找停車位費時，因此二年來新房子都空著，最近小陳看上鳳山一戶2房新成屋可附帶購買平面車位，因此心動就買下，想要將原本2年屋售出，並申請房地合一稅重購退稅，小陳向熟稔稅務的朋友打聽，一問之下才知，國稅局會針對房地合一稅重購退稅案嚴加審查，必須有居住事實，包括水電單據與使用屋況都是查核重點。
國稅局表示，個人出售105年1月1日以後取得房地，適用房地合一稅課稅規定，如原有自住房地因住所遷徙之實際需要而必須出售，並於他處另購買自住房地，為避免因課稅降低其重購房地的能力，無論在出售前、後購買其他新房地，只要新、舊房地均符合自住要件，且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內，即可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內，申請扣抵或退還。
同時根據所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地稅額扣抵及退還之要件，係以個人於出售原有自住房地（即辦竣戶籍登記並實際居住使用）後，另行購買房地作自住使用；或先購買自住房地後，再出售其他自住房地，且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。
因此重購自住房地稅額退還或扣抵之租稅優惠機制係為鼓勵自住，且自住房地要件係以「房地客觀使用狀態」為準，須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且無出租、供營業或執行業務使用之情形。
例如，小陳於111年2月21日買賣取得三民區2房，後來將該2房出售並於112 年10月20日完成所有權移轉登記，自行申報並繳納房地合一所得稅新臺幣65萬元。小陳也於112年2月15日購買一戶鳳山附車位2房，並向國稅局申請退還已繳房地合一稅款。 經稅務人員調查發現，2屋雖然都設有戶籍，但三民區2房僅設有戶籍卻無實際使用水電情形，且承買人也指證表示購買時為全新空屋，屋內並無裝潢，也沒裝設冷氣與家具，廚具也無使用痕跡，因此國稅局就以小陳於三民區2房並無居住事實，核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由，否准退還。
稅務專家提醒，個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，倘重購新房地於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅款。

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國產署北中南合計釋出4標40戶國有房地招標 期引包租業者投標
2024/08/19 23:55自由時報文/記者林耀文

國產署為增加活化利用國有房地管道，積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用(下稱國有房地包租)，該署日前甫公告113年度第3批國有房地包租標的共4標40戶，包括臺北市20戶、臺中市11戶、高雄市6戶、臺南市3戶，並訂於9月12日、23日辦理開標作業。
國產署指出，相關招標資訊已揭露於該署北區、中區及南區分署網站，敬請包租業者把握投標期限，踴躍投標，並溫馨提醒包租業者投標時應檢附有效期限內之標租房地所在地同業公會會員證書影本，以免形成無效標。
國產署表示，113年度第3批推出標的，臺北市20戶，18戶坐落同一街廓，皆為20坪房型左右，位於公館商圈內，鄰近捷運公館站、國立臺灣大學及三軍總醫院汀州院區，交通便利，就學、醫療等生活機能完善，另2戶鄰近捷運東門站及東門市場，居住環境佳。
臺中市11戶，坐落北屯區、烏日區及大里區等行政區，分別鄰近北屯國小、明道高中、烏日國中、國立中興大學、大里運動公園等，生活機能及區位條件皆良好。
高雄市6戶，坐落路竹區、湖內區、前鎮區及鹽埕區，分別鄰近臺鐵大湖站、東方設計大學、台1線、瑞祥高中、中正足球場、高雄女中等，公共設施完善且交通方便，可提供良好生活環境；臺南市3戶，坐落新營區，鄰近臺鐵新營站、新營國小、衛生福利部新營醫院，生活機能佳。上述標的共同特色為鄰近大眾運輸站、學校等交通便利且生活機能完善之區域，歡迎包租業者踴躍參與投標，期待能續創佳績，全數標脫。
國產署進一步表示，自112年3月起辦理國有房地包租，截至113年6月，公告153戶，標脫111戶國有房地，標脫率7成3，執行績效良好。該署將持續篩選適當標的，預計113年度第4季將再推出至少30戶列標，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。

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房貸10年增5倍 薪水僅多7543元 專家：這世代年輕人真的苦
2024/08/19 10:54自由時報文/記者朱語蕎

根據聯徵中心資料，對比2015年Q1和今年Q1不同年齡層平均鑑估值變化，今年第一季30歲以下年輕房貸族的平均鑑估值約為1,160.7萬元，與10年前的792.4萬元相比，增加368.3萬元，增幅高達46.5%、接近5成，同時年輕族群也是所有年齡層中，平均鑑估值增長幅度最多的群體，在房價飆漲、薪水緩漲的背景下，現代年輕人面對的購屋環境無疑比過去更加嚴峻。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去時常聽聞長輩抱怨年輕人買不起房是因為缺乏儲蓄、理財和規劃的能力，但實際對比10年來的工業及服務業薪資數據，截至今年3月，全體受僱員工每人每月經常性薪資平均為46,073元，相較於2015年3月的38,530元，平均月薪僅僅提高了7,543元，但現代年輕人所需承擔的房貸鑑估值卻比10年前高出將近400萬，顯然房價飆漲的速度早已超出了普通受薪階級的承受範圍。
對於年輕族群的平均鑑估值增幅最多，莊思敏表示，一方面，房價持續上漲使得購屋門檻逐漸提高，低總價產品變得愈來愈搶手，市場需求穩定，交易活絡，其身價自然水漲船高，再加上原本此類產品的價格就相對較低，導致價格上漲幅度顯得尤為顯著。
另一方面，許多年輕人自備款有限，只能選擇付款更為彈性的預售屋，不過，由於預售屋販賣的是未來價，其總價往往會比成屋更勝一籌，這也進一步推高了鑑估總價的平均值。
莊思敏指出，在過去「台灣錢淹腳目」的時代，許多人憑藉時代紅利率先積累了原始資本並進軍房市，從持續上漲的房價中也獲得了豐厚回報，反觀現代年輕人，購屋壓力愈發沉重，儘管政府近推出了多項政策，但薪水與房價之間落差懸殊，通貨膨脹又持續存在，如何才能從根源解決年輕族群的購屋困境，仍需政府和全體社會共同努力。

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贈與農地「用這方法」慘付75萬稅金 國稅局說分明
2024/08/15 11:13自由時報文/記者朱語蕎

農用農地贈與給子女，可享贈與稅免稅，但有民眾想將農地以成立他益信託，指定子女為受益人的方式，再於信託期滿時，將農地移轉予子女，反而得繳納大筆贈與稅。
臺北國稅局表示，作農業使用的農地贈與給子女，依遺產及贈與稅法之規定，可免徵贈與稅，但應自受贈人取得後，列管繼續作農業使用5年；但如果是以成立信託方式，約定信託期滿時，才移轉給受益人，因其贈與標的為「信託受益權」，與遺產及贈與稅法所規定之「農業用地」不同，且信託受益人須待信託期滿後始取得農地所有權，亦無法自贈與日即信託成立日起以受贈人身分繼續作農業使用，就沒有遺產及贈與稅法有關免課贈與稅可適用，仍應申報繳納贈與稅。
國稅局表示，該案例的甲君將作農業使用的農地贈與給兒子乙君，依遺產及贈與稅法規定免課贈與稅，取得稽徵機關發給贈與稅不計入贈與總額證明書，但受贈人應自承受該筆農地起算5年內，繼續作農業使用。
但若甲君是與銀行簽給乙君為受益人的信託契約，將作農業使用之農業用地信託登記予受託人，也就是銀行，甲君應於與銀行信託成立之日起算30日內申報贈與稅，並依該筆農地公告現值1000萬元估算信託利益，其應繳納贈與稅75.6萬元【（農地公告現值1000萬元-免稅額244萬元）ⅹ稅率10%】。
國稅局提醒，民眾想要以作農業使用之農業用地，以信託方式移轉財產，應注意稅法規定，以維護自身權益。

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房市熱爆！新案市況再亮黃紅燈 專家：完全賣方市場
2024/08/15 12:56自由時報文/記者朱語蕎

市調業者發布7月新案市況調查，7月又從前月的綠燈升溫熱絡黃紅燈，為今年第三度黃紅燈，房市跟天氣一樣熱，本月預售屋推案量、待售建案個數上升，來客組數及成交組數下跌。
在供給面上，住展雜誌發言人陳炳辰指出，時序來到下半年，趕不及上半年榮景的案子，建商在下半年第一個月即刻打鐵趁熱大推特推，另也評估8月台商資金解禁帶來買氣，先行布局，而下半年大環境變數愈增，加緊腳步亦免夜長夢多，預售推案量看齊3月329檔期，推破1200億元，較6月增300多億元。
破百億元大案有新北市土城區「新濠岳」與基隆市暖暖區的「甲山林城上城2-美麗上城」，超過50億元的指標案則有台北市北投區的「達麗河藴」、萬華區的「皇翔ASTER ONE」，以及新北市板橋區的「立信雙星」，又有近10案均在數十億元量體。
相對之下，價碼面較吃虧的新成屋，戶數維持低檔，推出不到200戶，陳炳辰表示，當前新成屋房價高，已不大適用新青安方案，搭不上順風車， 7月正式上路的新版囤房稅也讓這類產品衍生風險，而現階段熱度又更傾向預售屋市場，建商無意於此都不意外。
需求方面，追蹤指標建案平均來客組數每週約29.8組，而平均成交組數每週約3.7組，較上半年下修，陳炳辰分析，由於上半年買氣旺盛而時有快速結案情勢，眼下新案多接近尾聲，或甚至呈現區域新案真空，導致買氣稍歇，但還算維持在中上水位，新北市三重區、中和區、板橋區、淡水區，與新竹縣的竹北區都有一定亮眼度個案，不乏傳出單周超過50組的來客組數，或單周10～20組的成交組數，成績不俗。
待售建案數也印證買氣持穩，案數降至916案，前月已跌破千案，7月再減逾50案，北台灣各縣市一致順銷，新案市場量體最大的新北市去化狀態最佳，其次為新竹地區，不論是二線地帶有其比價效益，或是核心區新案稀缺，都有助於帶動新竹買氣。
議價率分數持平，可觀察開價與實價揭露成交價實在相去不遠，完全賣方市場下，讓利空間不到1成，像宜蘭、基隆的新案平均單價在2、3字頭，以當前市況來說低無可低，買方也有所認知，不再討價還價，先買再說。
陳炳辰表示，下半年風險因子不少，股市起伏不定，信心度影響資金是否繼續轉往房市，美國大選也干擾資金走向，而銀行房貸放款滿水位打亂買氣，不易在下半年得到大幅度緩解，加上9月的央行理監事會議有無新一波打房措施亦為隱憂，北台灣下半年尚有台北市文山區、新北市中和區、桃園市中壢區，與新竹市香山區大案排定進場，無疑將為重點觀察指標。

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小心受罰！生前購買預售屋 「這些款項」也要申報遺產稅
2024/08/12 20:48自由時報文/記者朱語蕎

近年來預售屋交易市場熱絡，但簽定預售屋買賣契約後，還要等到興建完工交屋才能入住，平均工期可能長達4到5年，就有民眾詢問，其配偶在購買預售屋後，於建商還沒交屋前不幸過世，該如何申報遺產稅？
財政部臺北國稅局表示，被繼承人生前與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，在房屋興建完工交屋前死亡，其死亡當時所遺留的財產，係未來建案完工後，請求不動產過戶的「權利」，並非房屋、土地之所有權，應以截至被繼承人死亡日累計已付價款，計算該債權價額，併課遺產總額。
舉例來說，甲君於2019年7月間與建商簽訂房地預定買賣契約書，購買A建案B1棟8樓房屋及地下室1個停車位，契約約定房地買賣總價為6800萬元，包含房屋及土地64500萬、停車位350萬，預計於2024年底完工交屋。
但甲君不幸於2023年7月15日過世，經依繼承人提供房地預訂買賣契約書、支付各期房地價款之統一發票及匯款單等資料，計算截至被繼承人甲君死亡日已支付建商之各期房地價款合計1900萬，核定為「債權」併入遺產總額課稅。
國稅局提醒，稽徵機關可提供納稅義務人查詢被繼承人之遺產稅財產參考清單，作為辦理遺產稅申報之參考，但該清單並無預售屋資料，被繼承人生前如有購買預售屋，繼承人可向建商查詢被繼承人生前已付房地價款情形，申報債權併入遺產，以免因漏報而受罰。

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避囤房重稅 全台「富爸媽」狂送房 贈與繼承創新高
2024/08/09 20:59自由時報文/記者朱語蕎

政府近期針對多房者課以重稅，全台「富爸媽」們紛紛卯起來送房，住商機構盤點內政部統計，全台上半年贈與、繼承移轉棟數達2萬8771、3萬7367棟，創下自1991年有統計以來同期最高與次高紀錄。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近期政府推出選擇性信用管制，加上7月「囤房稅2.0」上路，高資產族為達節稅功效，大多選擇贈與房產與親人，致使贈與移轉棟數成長不少。
根據內政部數據，全台2024年上半年贈與移轉棟數達2萬8771棟，與去年同期相比成長3%，漲幅雖說不高，但仍為有統計以來的同期新高。
徐佳馨分析，央行於6月理監事會議中決議，針對六都與新竹縣市自然人購買第二戶，貸款成數由原先7成降為6成，且無寬限期；若搭配過去選擇性信用管制措施，目前自然人購置高價住宅、第3戶以上住宅者，貸款上限僅達4成，且同樣無寬限期；同時，7月上路的「囤房稅2.0」，規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高多屋者房屋稅率達2~4.8%，種種重稅壓在多屋者身上，致使多戶持有人提高贈與房產予親人的需求。
細看六都贈與移轉棟數，上半年以新北市5,653棟、台北市4,817棟分列冠、亞軍；其中，北市贈與移轉棟數與去年同期相比，漲幅達7.3%，更是冠居六都，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，雙北為全台房價最高的都會區，地段優勢之下，尤其北市更集中不少金字塔族群，若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本自然較高，因此更有贈與房產予親人的節稅需求。
另觀察內政部統計，全台繼承移轉棟數上半年度達3萬7367棟，雖與去年同期相比出現3.2%的減幅，但仍是有統計以來同期次高，賴志昶分析，近年來不僅房價高漲，土地公告現值同樣大增，不少民眾為減少移轉後的土地增值稅，寧願「躺平」等繼承，加上近年高齡化趨勢難解，致使全台繼承移轉量體仍維持高檔。
賴志昶提醒，每人每年都會有244萬元的贈與免稅額，若為房屋評定現值較低的房產，可藉由此操作達到節稅功效，但不管是贈與或繼承節稅，需考慮受贈人或繼承人之後將房屋賣出，是否會出現產生較高稅費的可能性，故建議贈與或辦理繼承前應先行規劃，無論是轉售後善用重購退稅、房地合一自用稅率等方式，都是值得先評估的節稅作法。

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中科就業人口10年翻一倍 助攻房價撐上7字頭
2024/08/08 19:13自由時報文/記者張瀞勻

中部科學園區近10年內就業人口就增加117.6%，在這股「中科效應」帶動下，周邊房市需求持續走高，包含西屯、沙鹿、龍井等區都新案連發，房價最高站上7字頭，陸續有新案挑戰區域天花板價，當中又以低基期的神岡區最具潛力，更是被譽為中科周邊隱藏版精華區。
根據中科管理局統計數據，截至今年4月底，中科營業額已較去年同期大幅成長8.71%，而就業人數更是驚人，從2014年6月的24,783人，到2024年6月已增至53,947人，10年間淨增29,164人、增幅達117.68%，產值、就業雙雙創新高；不僅如此，中科的發展潛力還在持續中，台積電台中園區二期擴廠用地案已進入最後階段，預計年底前交地、明年動工，此外中科實中國小部的校舍，預計於114年完工並啟動招生，將為園區員工子女提供更完善的教育配套。
隨著中科的蓬勃發展，周邊地區的房地產市場也隨之水漲船高，其中寶輝建設在中科特區打造的國際總體城區開發案「寶輝VILLAGE」，一、二期交易均價皆已「坐6望7」。其中，「寶輝世紀莊園」社區最高成交單價來到76.2萬元、最高成交總價達6210萬元；「寶輝THE TOWER」社區最高成交單價更是已達78.8萬元。
而沙鹿新案均價也呈現「坐4望5」之勢，其中龍寶建設推出的「和臻邸」最高單價已來到52.1萬元，創下區域新高價。另外，海線品牌建商茂洋建設鎖定台灣大道、七賢路口，推出成屋案「茂洋天玥META」最高單價也來到48.9萬元；區內還有精銳建設「南斗路新案」預計第四季進場，基地對面即北勢國小，鄰近北勢商圈。
久樘開發則看好神岡區地理位置和發展潛力，在緊鄰潭雅神綠園道的中正南街三面臨路基地上，推出fitwel健康建築認證的新案「久樘南方童畫」，產品規劃25~34坪的2~3房，市場預估價格上看4字頭。
對此，住展雜誌發言人陳炳辰指出，中科的持續擴張將持續帶動周邊房市需求，「而隨著更多高科技企業進駐和人才湧入中科，對優質住宅的需求只會與日俱增，特別是近年中科的國際化程度不斷提高，也吸引了不少外籍專業人士來此工作，這群高收入、高學歷的外籍人才在租屋市場也將產生新的需求，進一步推動了當地房地產市場的多元化發展，因此除了中科周邊西屯、沙鹿已成一級戰區，像神岡區這樣原先屬於低基期，卻擁有交通便利、生活機能完善優勢的區域，未來房價增值潛力巨大」。

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付清節到了！30歲爸爸平均揹房貸1328萬元
2024/08/08 12:05自由時報文/記者張瀞勻

許多男性不僅是「一家之主」，經濟上也是「一家支柱」，台灣房屋觀察聯徵中心資料2024年Q1，屆滿而立之年的男性購屋貸款狀況，發現不同年齡層男性貸款樣貌大不同。其中30~40歲的男性，是第一季貸款人最多，樣本數達10,782件，在30歲以上貸款者中占45%，雖然貸款鑑估值最少，平均1328萬，平均購買坪數為43坪，不過貸款成數74.2%，平均利率2.07%條件都優於其他年齡層，連鑑估成數都有機會超過房價，達100.4%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前國人結婚年齡，男性32.9歲，女性31歲，雖然現在結婚年齡逐漸往後延，不過受新青安優惠貸款挹注，許多適婚男性和輕齡爸爸都積極購屋，給家人安定感，而多數年輕購屋者偏好社區新屋，或是預售屋，當交屋進入貸款階段後，市場行情已經增值，因此貸款鑑估金額會比原契約價格略高。
和2023年Q1資料相較，30~40歲年齡層的貸款樣本數增加兩千餘件，整體占比增加約2個百分點，而貸款鑑估值1212萬增加到1328萬，等於也多背了一百萬貸款！凸顯晚一年購屋，成家壓力又更大。
雖然年齡越大，財務能力更好，不過要背的房貸也就更多，第一季仍有超過千件的60歲男性申貸，當然利率條件是各年齡層最高，平均核貸成數也只有66.8%。
第一建經研究中心副理張菱育表示，60歲以上的男性購屋者，多半購置第二屋以上，不僅無法使用新青安優惠貸款，貸款成數、利率也都受限，但看好房地產的保值性，購屋通常除了為家人置產，也是長期資產規劃之一。
張旭嵐指出，整體房價越來越高，不過現代社會兩性平均，越來越多雙薪家庭一起負擔房貸，一般夫妻購屋，主要以屋主為申貸人，或是收入高、薪資穩定者來爭取較好的貸款條件；女性申貸的比例，也因所得及職業自主性提高，比以前增加許多，男性一肩扛的”付清”的壓力也比較抒緩。

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