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多屋族想要享優惠地價稅 專家教導這樣做 即使多屋也能合法節稅
2025/08/13 23:15自由時報文/記者林耀文

依照稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用地價稅自用住宅優惠稅率以一處為限，但稅務專家提醒，多屋族若是第二處另有直系親屬或直系姻親屬於該地辧竣戶籍登記，無出租供營業使用，且總面積合計未超過都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺，則都可適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
嘉義縣財政稅務局舉例說明，小張原於台南市已享有一處自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，為都市土地面積200平方公尺，由小張設立戶籍，日前配偶於嘉義縣又購買一處都市土地面積250平方公尺房地，並由太太設籍於該處，依規定小張及其配偶僅能選擇一處地價較高的房地適用自用住宅稅率。
若是小張太太新購的房地由其成年子女或其父母設籍，則不受一處限制，但都市土地只有300平方公尺可享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，因此太太新購的土地僅有100平方公尺可適用自用住宅用地稅率，其餘150平方公尺則按一般用地稅率課徵地價稅。
財稅局提醒，地價稅一般用地稅率為10‰至55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地係採單一稅率2‰，兩者稅率至少相差4倍，如民眾所有土地符合自用住宅用地規定，請務必於9月22日前提出申請當年度才可適用優惠稅率；倘若逾期申請，則自申請之次年起才能適用。

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房價不是地段決定？這項隱藏配備正悄悄拉高行情
2025/08/14 07:01自由時報文/記者張瀞勻

隨著健康意識高漲與運動習慣普及，住宅社區公設的規劃也跟著時代和社會風氣持續進化。根據教育部體育署最新統計，國人參與運動人口比例已達82.9%，規律運動人口比例更自民國103年以來首度突破35.3%，但仍有高達37.9%的民眾認為住家附近的運動場所不足，顯示住戶對住宅社區內的運動空間仍有極高需求。
位於14期的陸府建設「織森」的公設結合50多種台灣原生蕨類打造「蕨類遊樂園」，並規劃沉降階梯式高爾夫果嶺區，住戶可於此體驗野餐、露營甚至練習高爾夫，其他設施還包括按摩芳療室及練團室，滿足住戶在健康娛樂生活的需求，該案在成屋後價格站上8字頭。
聯聚建設子品牌理仁建設第三案「理仁泰舍」則規劃戶外玻璃屋，將健身房與品茗室融於其中，並鄰接戶外籃球場，讓住戶享有動靜皆宜的生活，目前最高實登單價達75.1萬元，目前實登戶數已近五成。
位於14期商業娛樂中心的洲際段，舜元建設新案「舜元悟野」為區域首宗千坪獨棟超高層住宅大樓，引進義大利Technogym頂級健身器材，能夠自由地在三維立體空間進行多達500多種不同的鍛鍊，此外，綜合訓練室配備完善，適用空中瑜珈、沙袋、壺鈴等塑型運動，逾350坪室內外動能場域，包含半場籃球場兼用迷你足球場、標準羽球場等。
謙里廣告總監朱自仁分析，過去消費者看房子，往往比較著重地段、單價和坪數，如今自住買方對於建案的整體規劃也跟著生活型態轉變有所調整，與住戶生活型態結合的公設，可提高住戶的購屋意願，社區內的運動休閒設施已從加分項，漸漸成為核心賣點，吸引全齡客層並擴大銷售商機，因此建商在軟體和硬體的規劃也必須跟著進步。

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5年房價飆4成！青年買房夢「縮水」 六都最慘縣市少掉一間主臥
2025/08/12 21:16自由時報文/記者朱語蕎

近年房價明顯上漲，初出社會的青年購屋族群若想要憑一己之力一圓購屋的夢想，難度比以往更高。業者彙整聯徵中心20至35歲青年購屋貸款，比較六都購屋青年2021年第一季與2025年第一季近5年購屋情形的差異，六都青年購屋平均總價有17～39%的增幅，但住宅的平均面積則有全面下調的情形，台北、台中與台南三都面積減幅將近1成，又以高雄市減少11.2%幅度最大，少了4.9坪，相當一間主臥室的空間。
從銀行鑑估的平均總價來看，高雄青年2021年第一季購屋平均總價在815.2萬元，2025年第一季購屋平均總價則增加到1,109.5萬元，5年之間高雄青年購屋平均總價增加36.1%，但購屋面積卻減少了11.2%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，高雄近年積極推動產業發展，吸引科技大廠進駐高雄發展，加上台積電設廠的效應，帶動了高雄房市需求並造成房價快速上漲。雖然產業進駐帶來的工作機會讓高雄青年有機會留在家鄉奮鬥，然而高房價、少子化的趨勢也讓青年購屋只能選擇「買得起的坪數」，使得總價負擔不那麼重。
而近5年台中市青年平均購屋面積由44.5坪減少至40.5坪，少了4坪，平均面積減幅9%，六都減幅排名第2。陳金萍指出，近年台中市大量重劃區開發，快速公路與捷運交通建設也逐步完善，加上中部科學園區與台積電擴廠，吸引建商積極推案，預售屋漲幅尤其驚人，帶動台中整體房價上漲。台中青年近5年平均購屋總價增加28.5%，房價增幅近3成，平均購屋面積也因為高房價減少4坪。
六都青年平均購屋面積減幅最小的是桃園市，近5年由43.9坪減少為42.7坪，坪數減少大約1.2坪，減幅為2.7%；然而平均購屋總價卻增加38.7%，也是六都平均總價幅度變化最大的縣市。陳金萍分析，桃園市近年有多項重大建設題材，帶來大量就業機會，長期持續吸引人口移入，六都之中桃園維持人口正成長，區域發展動能強勁。此外，桃園房價相較於雙北地區相對親民，磁吸了許多「脫北族」，需求相對強勁，尤其是多為已婚或準備成家的小家庭，移居桃園的意願較高，對居住空間具高度需求，導致主力產品集中在40坪上下的家庭房型，讓購屋面積減幅為六都最小。
陳金萍補充，在購屋總價高漲的狀況下，青年族群購屋不再追求「大空間」的理想，而是轉向現實面考量，可負擔成為優先考慮的條件，因此，六都均出現購屋面積愈買愈小的趨勢，「小宅化」現象日益明顯。

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買氣腰斬、房價卻不回頭　台中這精華區價量脫鉤壓力增
2025/08/13 07:57自由時報文/記者張瀞勻

台中市蛋黃核心的南屯區擁有多個重劃區與成熟生活圈，地段、交通、建設與機能兼備，常年是建商必爭之地。然而受大環境與限貸令衝擊，推案與交易量明顯降溫。根據市調單位統計，今年上半年南屯區僅公開11件新案，較去年下半年的20件幾近腰斬；實價登錄也顯示，上半年預售交易量僅320筆，對比去年同期驟減近7成。
近兩年，房市受到央行升息、房貸利率上升、平均地權條例上路及總體經濟不確定性影響，市場進入觀望與修正期，雖然南屯區在特定重劃區與品牌建商撐盤下，2023與2024年預售交易量仍有1332與1734筆，但去年下半年銀行水位吃緊、限貸令實施，全台交易急凍，南屯區亦難倖免，2024年下半年交易量687筆，與上半年1047筆相比幾近腰斬，今年上半年更跌破400筆，顯示市場衝擊延續。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，交易量驟減也讓建商推案轉趨保守觀望，今年上半年公開的新案減少近半，不少品牌建商選擇延後或暫緩計畫，據傳過去接待中心一開就完銷的個案，如今案場門可羅雀，顯示買氣降溫壓力已直逼一線建商。
不過，即便交易與推案雙降，價格卻仍逆勢上揚，實價登錄顯示，今年上半年南屯區預售交易平均單價達67.48萬元，較去年同期53.78萬元上漲25%，價量呈現脫鉤，部分指標案單價屢創新高，位於十三期重劃區的「順天MR.L」上半年最高成交87.92萬元，刷新近兩年區域紀錄。
展望下半年，市場普遍預期經濟前景未明、政策尚未鬆綁，整體市況將延續上半年的冷調，不少原計畫在黃金重劃區推案的建商已暫緩動作，僅有少數指標案按原計畫推出，甚至祭出公司貸條件刺激銷售。

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國產署再推24戶國有房地標租 年租金底價148萬 首度擴及花蓮
2025/08/13 10:14自由時報文/記者朱語蕎

財政部國產署再推出49戶國有房地標租，此次首度擴及花蓮縣，推出24戶標的，均座落在同一筆土地，另外還有苗栗縣5戶、雲林縣10戶、高雄市2標各5戶，總計年租金底價148.88萬，訂於9月11日辦理開標。
為活化閒置國有房地，增加住宅租賃市場供給，國產屬積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用，此次推出今年度第3季國有房地包租標的，共5標49戶。
國產署表示，第3季首度擴及花蓮縣，推出24戶標的均坐落同一筆土地，有利包租業者後續整體管理與維護；雲林縣10戶分別鄰近斗六火車站及各級學校，公共設施完善；高雄市第1標推出楠梓區5戶標的，鄰近國小，就學便利；第2標5戶分別鄰近高雄輕軌站、高雄捷運站、高雄公園，交通便利，生活機能良好。
苗栗縣推出5戶標的，其中3戶前於去年度第4季辦理國有房地包租時已有包租業者參與投標，惟投標文件未臻完備成為無效標，本次新增2戶標的併同辦理公告。
國產署表示，自2023年3月起辦理國有房地包租，截至今年6月，公告297戶，標脫201戶國有房地，標脫率近7成，執行績效良好。預計1第4季將再推出至少30戶列標，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。
國產署也提醒，相關招標資訊已揭露於該署北區、中區及南區分署網站，包租業者投標前應先行參閱投標須知，檢齊相關投標應備文件，尤其是須加入標租房地所在地同業公會，並檢附有效之會員證書影本、代表人身分證明文件影本等，以免形成無效標。

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嘉義市Q2不動產預售屋交易熱區出爐 這區5字頭實登價最驚人！
2025/08/12 12:30自由時報文/記者林耀文

嘉義市人口數達26萬人，但房市交易穩定且蛋黃區房價水準居高不下！根據嘉義市府地政處最新統計，今年第二季嘉義市不動產預售屋的交易熱區，其中位於東區吳鳳北路的預售案單坪實登價達54.7萬元，站穩5字頭行情。不過，市府提醒，購買預售屋宜慎選有履約擔保機制之業績穩定優良建商，以維自身權益。
嘉義市區商圈成熟，建地釋出已逐漸稀缺，雖然嘉義市截至7月底人口達26萬1102人，但鬧區新案房價水準卻站穩5字頭，根據調查，今年Q2嘉義預售屋市場交易前五名，其中位於吳鳳北路、民族路口的鉅陞建設新推「華爾道夫」預售大樓案，成交件數20戶，單坪實登價達54.7萬元。而去年高雄國城建設集團在吳鳳北路、垂楊路口推出的「嘉義都更好」高質感預售大樓案，單坪實登價最高已達54.43萬元。
鑒於近期預售屋建案停工事件頻傳，嘉義市政府呼籲消費者購買預售屋時，應慎選有履約擔保機制之業績穩定優良建商，以保護己身權益，同時應注意簽訂預售屋買賣定型化契約時，消費者得主張有5天之審閱期間，詳細審閱契約條款與內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項內容有無牴觸。
按內政部公告之預售屋買賣履約擔保機制有5種方式，建商可擇一辦理：(一)不動產開發信託。(二)價金返還之保證。(三)價金信託。(四)同業連帶擔保。(五)公會辦理連帶保證協定。
嘉義市府消保官進一步表示，其中價金返還保證較為周全，即建商倘未能如約完工者，可由擔保之金融機構返還全部已繳價金；總之，預售屋是尚未完工之房屋，建造期間容有風險，消費者應謹慎選擇業績穩定、開發經驗豐富及具有品牌知名度等優良建商，始能達到消費者與業者雙贏的消費環境。

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房市交易停滯！近4成房仲想轉業 「餐飲、旅遊、外送」排前3
2025/08/12 11:37自由時報文/記者朱語蕎

從2024年第四季至2025年上半年，房市交易量持續縮減，歷經9個多月將近300天的冷市，以收取買賣交易服務費為主的房仲業苦不堪言。根據調查，2025年上半年與去年同期相較，有23.8%的業者業績衰退60%以上，其中更有37.2%業者可能轉業，管制政策與經營環境的劣勢若未改善，將嚴重威脅全台十餘萬房仲業從業人員的基本生計。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會在7月針對「房仲業者經營現況調查」進行網路民調，調查顯示，今年上半年與去年同期相較，業績衰退40～60%佔21.3%，衰退60～80%佔11.7%，衰退80%以上佔12.1%；業績成長約佔8.3%。約有24.5%非連鎖品牌房仲業者，業績衰退80%以上。
調查也顯示，有52.4%房仲業受訪者，預期2025年整體收店率達5%以上；其中28.2%認為收店5～10%；24.2%預期收店率達10%以上。

另外有31.8%房仲業受訪者表示可能轉業，5.4%確定轉業，19.5%未決定。其中非連鎖品牌業者41.2%可能轉業，6.9%確定轉業。轉業選擇前3名，分別為餐飲業45.1%、旅遊業26.2%及外送快遞業24.3%。
房仲全聯會理事長王瑞祺表示，在央行第七波信用管制及美國關稅的雙重打擊之下，全台房屋買賣交易量大減，根據內政統計月報資料顯示，今年上半年與去年同期相較減少26.4%，創下2018年以來同期新低。
再加上近年房仲會員店數大增，截至2025年6月底止，全台會員家數達7,940家，近2年就增加了470家，大幅稀釋整體平均交易件數，現今又遇上交易量大減，粥少僧多狀況下，房仲業從業人員陷入困境。
王瑞祺表示，在這波變化中，非連鎖品牌業者約占整體會員50%，多數屬於深耕當地的資深在地業者，對區域業界生態平衡極為重要，而非連鎖品牌業者原本的人力物力有限，景氣變動下的壓力相對較大，業者平均年齡也較高，因此表達對收店或轉業的比例較高。
房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄則表示，房仲業受到內外夾擊，經濟受制於關稅政策及匯率，房仲業貸款政策掐住流通，目前不利的經營環境，預料在短期內難以改變，他建議地方公會多多介入輔導及關注，或為調整業務項目比例加強租賃服務，或是協助提供友善金融機構等等，協助會員業者及非連鎖品牌業者度過難關。
王瑞祺表示，危機就是轉機，對於房仲業未來發展仍充滿信心，或許此時也是產業結構及服務內容重新調整的好時機，像是建立區域聯盟、整合服務上下游、銷售建商餘屋、加入租賃公會擴大陣線至包租代管等等，也許正是下階段新房仲的起點。
王瑞祺也呼籲政府，美國關稅協議給台灣經濟帶來很高的不確定性，各產業都嚴陣以待，請政府正視房仲產業生存危機，畢竟十餘萬房仲從業人員背後的十餘萬家庭生計，呼籲政府順應民意將信用管制適度放寬，讓買賣交易量回到常軌。

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房市大降溫　有錢人都在買什麼？台中實登現形
2025/08/12 11:41自由時報文/記者張瀞勻

在全台房市籠罩冷風的情況下，台中七期卻陸續出現高總價交易，根據最新實登資料，頂級住宅市場方面，「寶璽天讚」與「聯聚理安大廈」雙雙站上億元俱樂部，合計創下逾24億元銷售額，商辦市場也有興富發集團及豐邑集團指標大案登場，專家指出，七期土地可用供給僅剩不到一成，稀缺性使得不少大型開發商、高資產族青睞。
根據內政部實價登錄資料，「寶璽天讚」為2025年上半年七期住宅預售案中成交總額最高，更居中台灣億元級交易之冠，該案全案規劃100~130坪大坪數產品，總銷金額達140億元。
聯聚建設「聯聚理安大廈」、「聯聚玉衡大廈」兩案則雙雙突破均價百萬，第四季預計再推出第3棟商辦「聯聚中衡大廈」，坪數規劃60~130坪，總銷估200億元，進一步觀察七期的商辦市場，興富發集團推出的「市政壹號廣場」以彈性坪數切入市場，上半年創下25.53億元交易量，「允將TST台灣之鑽」則成交數筆百坪合併戶交易，單價更站上9字頭。
豐邑集團位於市政路、河南路口(惠民段118地號)約2500坪角地，興建2棟45層樓高的住宅，總銷約400億元；市政、惠中路口(惠國段174地號)3100坪角地，將規劃樓高53層、總面積約6萬坪的商辦與百貨商場，總投資預估逾550億元，另外還有惠國段180地號商辦案，三案總銷突破千億元。
樂洋地產總經理陳正文表示，七期新市政中心總面積約108公頃，扣除46%的公共設施用地後，可開發建地僅約18萬坪，目前更剩不到10%的可用供給，且其中一半還將作為商業用途。

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媽疼兒子「拋棄繼承」反賠慘！2200萬遺產稅暴增5倍
2025/08/12 16:56自由時報文/記者朱語蕎

遺產如何繼承，攸關之後的遺產稅多寡，國稅局就分享，一名父親往生後，留下2200萬的房產，母親心疼兒子，想讓兒子繼承全部遺產，決定拋棄繼承權，沒想到卻讓遺產稅因此暴增逾5倍之多，讓她相當驚訝。
財政部台北國稅局表示，若母親選擇與兒子繼承遺產，之後再私下協議分配，可依法扣除免稅額1333萬、掉配偶扣除額553萬、成年直系血親卑親屬扣除額56萬、喪葬費扣除額138萬，如此得出遺產稅額120萬，再乘於稅率10％，僅需繳納12萬遺產稅。
但若母親拋棄繼承，僅能扣除免稅額1333萬、成年直系血親卑親屬扣除額56萬、喪葬費扣除額138萬，算出應納產稅額為67萬3千元，一下子多了55萬多，稅額暴增逾5倍。
國稅局解釋，依遺產及贈與稅法規定，被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，其配偶、直系血親卑親屬、父母、受其扶養兄弟姊妹及祖父母等親屬，可享有扣除額，但拋棄繼承權者，依同法條第2項規定，不得扣除。
扣除項目包括有配偶扣除額553萬元、成年子女每人56萬元、父母扣除額每人138萬元，若配偶、子女及父母如為重度以上身心障礙者，每人加扣扣除額693萬，受其扶養之兄弟姊妹及祖父母每人56萬元及喪葬費扣除額138萬元。
實務上常有繼承人間協議遺產由部分繼承人繼承，其餘繼承人辦理抛棄繼承，但若繼承人拋棄繼承權，即不得扣除拋棄繼承者之親屬扣除額。國稅局提醒，繼承人於拋棄繼承前可考慮透過自行協議分割遺產方式，將被繼承人的遺產進行分配，可適用親屬扣除額，減輕遺產稅之負擔。

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股市2.4萬點飆高！營建股卻比去年高點慘跌3成
2025/08/09 19:03自由時報文/記者張瀞勻

隨關稅議題逐漸明朗，台股指數在科技業帶動下，又重新回到2.4萬點的高檔水準，不過產業間卻是呈現兩樣情，目前營建類股指數仍較3月底關稅戰前跌幅達11%，更較去年第三季房貸之亂當時的指數高點，跌幅高達3成，顯示營建業在政策調控與市場信心轉向後，整體表現的確有點燜。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安上路後房市交易熱絡，2024上半年預售市場熱銷，不過第三季房貸政策緊縮後，一二手市場交易量都出現明顯量縮，尤其預售市場從上半年旺季一個月揭露1.4萬件，到近月一個月剩下約4千件，連帶營建類股指數一路修正，對比股市已經回到2.4萬點，完全收復關稅後的跌幅，但營建類股還較關稅戰前少11%，更較去年第三季政策發酵當時，修正高達3成。
統計指數資料，台股又回到接近2.4萬點的高檔水準，較股災後的低點大幅反彈超過6千點，投資人今年資產減損普遍都獲得修復，不過營建類股指數表現疲弱，去年房貸管制前最高衝到714點，股災當時最低446點，到8月8日父親節仍只剩下496點，營建指數仍較去年管制前減少3成，較股災前減少11%，和大盤指數表現呈現兩樣情。
曾敬德表示，營建業對於政策的資金控管相當有感，雖然未來幾年還有近2、3年的預售熱銷案子可以交屋入帳，但後續預售市場表現清淡，營建類股也因此出現資金流出的狀況，不過今年底銀行的自主管理實施屆滿一年，資金面可觀察是否有新的變化。

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