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SARS帶來免疫力？市調：Q1房市馬照跑、舞照跳
2020-04-23 10:57經濟日報 記者游智文／即時報導
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市調統計，北台灣今年Q1推案量達2,700億元，較去年同期大增近700億元、年增幅逾三成。住展雜誌研發長何世昌表示，疫情籠罩，北台灣卻出現推案量、房價齊揚好光景，主要是有SARS經驗，市場免疫力較強，Q1房市仍處於馬照跑、舞照跳氛圍中。
根據住展雜誌調查，國內疫情雖在1月就已經爆發，今年1、2月建商推案意願仍高，光是前兩個月推案量就接近2,000億元，較去年同期暴增逾千億元，3月雖受疫情衝擊年減三成，累計Q1推案量仍達到2,709億元，創下2015年以來、近六年同期新高。
在北台灣Q1推案量最大仍是新北市，達900多億元。增幅較大的是台北市與桃園市，台北市推案大多集中在市中心，桃園市則集中在重劃區。
Q1推案量最少的縣市為基隆市，案量僅12億元，較去年同期銳減逾八成，主要是區域買氣不佳，業者推案意願不高。較令人意外的是新竹地區，新竹今年Q1推案量僅197億元，比去年減少近二成，顯示建商似乎擔憂疫情對電子產業的衝擊而放緩推案。
何世昌指出，目前看起來疫情恐會拖到下半年，越來越多業者體認到建案延推無濟於事，加緊腳步推案、縮短建案銷售期讓獲利入袋為安反而比較有用，預料Q2推案量會更大，有機會突破3,500億元，今年上半年案量料將超過6,200億元。

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北台灣首季新屋預售屋推案2709億 暴增逾3成
2020-04-23 12:00中央社 記者潘羿菁台北23日電
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住展雜誌統計，今年首季新成屋、預售屋推案量新台幣2709.23億元，年增34.1%，主要是前2月拉抬貢獻所致，隨著疫情嚴峻，3月推案瞬間下跌。展望第2季，建商現金落袋為安，推案將擴大。
住展雜誌統計今年以來北台灣新成屋、預售屋推案量表現，1月651.75億元、 月1280.54億元、3月776.94億，合計首季為2709.23億元，年增34.1%，創2015年同期新高水準。
住展雜誌研發長何世昌分析，國內疫情雖在1月就已發生，但初期並未對賣方造成多大打擊，反映在今年1至2月建商推案意願仍高，1、2月合計推案量就接近2000億元，較去年同期暴增逾千億元。隨著3月疫情轉趨嚴峻、衝擊逐步顯現，3月單月推案量回歸現實面。
在北台灣各縣市中，第1季推案量最大的仍是新北市，高達900億元；推案量最少則是基隆，僅12億元，基隆推案少的主因是買氣不佳，業者推案意願也不高。
何世昌指出，疫情持續愈久對房市的破壞力將會愈大，目前看起來疫情恐會拖到下半年，越來越多業者體認到建案延推無濟於事，加緊腳步推案、縮短建案銷售期讓獲利入袋，反而比較有用，估計第2季推案量將會更大，預期會突破3500億元，今年上半年案量料將超過6200億元。

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降息效應 新承做房貸利率跌破1.6%創歷史新低
2020-04-23 18:54中央社 記者潘姿羽台北23日電
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降息效應發威，央行今天公布五大銀行新承做放款，其中購屋貸款利率跌破1.6%，降至1.593%，創下歷史新低；至於疫情影響尚不明顯，央行官員表示，可能4月慢慢會看出一些情況。
央行今天公布3月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做購屋貸款金額為新台幣536.86億元，較2月增加73.36億元，利率則持續走跌，月減0.018個百分點，降至1.593%。
央行官員說明，3月購屋貸款續增主因是六都建物買賣移轉棟數都有成長，除了自住需求，也有部分區域新成屋交屋，加上銀行承做整批分戶貸款所致。
觀察3月六都建物買賣移轉棟數，六都全數較2月成長，其中桃園市月增更達20.7%，央行官員指出，這與區域交屋較多有關；六都合計月增率為9.9%，年增率則為7.8%。
官員說，根據房仲業者說法，3月成交量主要是反映2月底、3月初的交易，疫情則是3月下旬後比較嚴重，因此還得持續觀察市場成交情形。
至於購屋貸款利率下探歷史新低，央行官員說明，除了銀行積極承做房貸業務，以及部分整批分戶貸款的利率相對較低，央行3月宣布降息，房貸利率也跟著走低。
媒體詢問，3月購屋貸款金額較2月增加，是否疫情影響尚未擴及房市，央行官員回應，1、2月有春節因素，工作天數也較少，3月購屋貸款增加內含季節性因素，但新建案完工交屋、整批分戶貸款，多少也有推升。
媒體接著詢問，央行降息是否會刺激買氣、甚至推動房價，央行官員表示，影響房價有很多因素，除了供給面、需求面、稅制也很重要，利率只是其一。

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開發商推案價格走向 疫情說了算
2020-04-24 01:46經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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第2季建商推案態度改弦易轍、從「延推」變「加速推案」，事實上開發商推案動作轉向，除了疫情影響外，買賣雙方對價格認知漸行漸遠是另一大關鍵，買方期待「防疫價（降價）」，賣方希望延續市場復甦後的「行情價」，買賣雙方到底誰會先讓步？恐怕會是「疫情說了算」。
3月中旬後，國內外疫情加速擴大，歐、美地區甚至啟動封城措施，疫情快速蔓延且看不到終點，建商推案態度開始轉變，從「延後推案」變「加速推案」；住展雜誌研發長何世昌直言，疫情到目前為止看不到緩和跡象，對不少建商來說，新案到底要等到什麼時候推出，倒不如「直接開賣」，不要浪費時間再等。
不過延推新案登場，加上第2季原本就是房市推案旺季，單季推案量估破3,500億元，讓今年上半年案量逾6,200億元、年增16.9%；一手市場推案爆量，買方卻因疫情放緩購屋動作，但多數建商又因低利、游資多、成本上漲不肯降價，買賣雙方對價格認知差距擴大，到底誰會先讓步？
代銷龍頭之一的海悅國際總經理王俊傑表示，去年至今，營建業因缺工嚴重造成工資大幅上漲，且鋼筋、混凝土等建材成本上漲，不少建商醞釀漲價10%，但受疫情影響，開發商陸續打消漲價念頭，自行吸收成本，對消費者來說現在開價親民就是公道的「防疫價」，買方可趁此時買到心目中物超所值的好屋。
事實上，現在買賣雙方都在「賭」，賭疫情何時會過去。買方在賭建商會複製SARS疫情降價逾一成的市況出現；賣方同步在賭首購、首換族因自住需求最後一定會買。
市場觀望氛圍轉濃，最後誰會勝出，終究是「疫情說了算」。

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建商搶現金 北台推案爆量
2020-04-24 01:46經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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儘管3月新屋市場受到疫情干擾，推案量驟減，不過據市調機構最新統計，在1、2月推案爆量下，推升今年首季北台灣預售、新成屋推案量達2,709億元、年增34.1%，創近六年來新高。 本報系資料庫
儘管3月新屋市場受到疫情干擾，推案量驟減，不過據市調機構最新統計，在1、2月推案爆量下，推升今年首季北台灣預售、新成屋推案量達2,709億元、年增34.1%，創近六年來新高。值得注意的是，因近來建商希望現金早點入袋為安，縮短銷售期下，第2季推案量會更大，預期會突破3,500億元。
住展雜誌研發長何世昌分析，這波疫情持續愈久，對房市破壞力會愈大，目前看起來疫情恐會拖到下半年，愈來愈多建商體認到建案「延推無濟於事」，尤其新案如果建照到手且接待中心也搭好了，箭在弦上不推也不行，如果不現在推，疫情目前看不到終點，又再面臨建案要哪時推的窘境，因此不少建商逐步改弦易轍、加緊腳步推案。
何世昌指出，這波疫情已長達四個月，目前為止並未看到緩和跡象，不少建商改採加緊腳步推案策略，希望縮短建案銷售期，讓現金入袋為安，因此第2季推案量會更大，整體今年上半年案量料將超過6,200億元，較去年同期約5,300億元、年增16.9%。
據住展雜誌最新統計，國內疫情今年1月就爆發了，不過因台灣以往有SARS經驗，因此1、2月建商推案意願仍強，僅前兩個月案量就接近2,000億元，較去年同期爆增逾千億元，3月在國內外疫情擴大下，才讓單月推案量僅剩742.38億元、年減幅約33%。
在1、2月建商推案爆量下，推升北台灣今年首季推案量達2,709億元、年增34.1%，創下2015年以來的近六年同期新高；以區域來看，首季推案量最大的是新北市，案量突破900億元。以增幅來說，台北市、桃園市最高，其中台北市推案大多集中在市中心，桃園市則集中在重劃區。
今年首季推案量最少的縣市為基隆市，案量僅12億元，較去年同期銳減逾八成，年減幅也是各縣市之冠；何世昌分析，基隆推案少的主因是買氣不佳，業者推案意願不高；較令人意外的是新竹地區，新竹今年首季推案量僅197億元，比去年同期減少近二成，顯示建商似乎擔憂疫情對電子產業的衝擊而放緩推案。

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小規模營業人貸款超方便 一銀祭出線上申請三天核貸
2020-04-21 13:57經濟日報 記者林子桓／即時報導
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為協助受疫情影響的小規模營業人儘速取得營運資金，第一銀行開辦網路申辦小規模營業人簡易貸款，網路申請網路核准，手續快速又簡便。小規模營業人每戶額度最高50萬元，原則上三天內即可核貸，詳情請洽第一銀行網站。
一銀表示，小規模營業人只要透過網路申貸平台，輸入聯繫資料並通過稅籍登記期間、負責人從事本業經驗、企業或負責人有無不動產擔保情形及營業狀況等評分項目後，將由專人聯繫，若評分加計負責人個人信用評分達70分以上，即符合申貸門檻。

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想要危機入市？房市投資客早就回籠
2020-04-21 16:48經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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日前某報編輯室刊出一篇《房市是疫情衝擊的定海神針？》一文，直指在持續低利護體下，本地房市看似不受新冠肺炎疫情影響。不過根據住展房屋網企研室觀察，其實來到四月，新建案房市端終於看到疫情帶來的衝擊；不但案場人氣明顯下滑，建商推案步調似乎也跟著放緩，企圖以拖待變，熬過這段非常時期。
儘管如此，新案也確實多緩推或乾脆不正式公開、轉到檯面下繼續銷售，但在價格上卻又明顯拉高。顯然，建商端或許體認到短期難免會有波動，但並不認為疫情會中長期後市造成太大影響。
新冠肺炎疫情何時才會和緩？才能真正結束，讓人們恢復正常生活步調，經濟及社會秩序恢復正常運作？現在依然沒人能說得準。但顯然地，投資客確已重出江湖，填補三月中以來剛性需求者觀望退場後，成交量下滑的空缺。原來，不光是建商端認為新冠肺炎疫情結束後，會像當年SARS那樣，價量皆現大幅反彈，現在還有一大房市投資客，也開始抱持類似想法。
其實包含文首提到的文章，或是近期一些論述，都認為現在和17年前SARS時期時空背景和條件差異太大，不能相提並論。不過在此，本室不是要談現在是否真能危機入市，而是這批被外界認為還在蟄伏的投資客，不是現在才又冒出；早在半年前，他們就已重現蹤跡。近一年來的房市買方結構，根本就不是部分業者、銀行，甚至央行所指，完全仰賴剛性自用消費者。
理由在於，持續低利，加上國內銀行不斷搶拼房貸業務，都給予投資客絕佳的客觀條件，就更不用提為了救市，美國為首的全球主要經濟體再度祭出量化寬鬆。尤其，長期結構因素也仍沒改變，那就是房地產持有稅實質稅率依然極低；唯一稍稍可阻擋他們的，真的只有房地合一新稅制。
對短線投資客來說，這樣的狀況是進可攻退可守；就算以後房價沒漲或漲幅不如預期，改為暫時出租，也比把錢拿到最近持續震盪的股市，或投資其他管道相對划算；甚至就算放著不管，也不致產生太多持有成本。當然就更別說，到現在仍形同無法可管的預售屋制度，繼續提供這些投資者短線套利的絕佳溫床。
這一切，一如之前筆者一再強調，只要主客觀條件允許，套利投資客隨時都會重新冒出，讓剛性需求者必須付出更不合理過高的代價，才能購得起碼的立錐之處。

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高房價讓人苦不堪言 但為何房價很難下跌？
2020-04-21 20:29專欄作家 胡偉良
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房價上漲不僅為開發商賺進大把鈔票，那些較早買房的也一樣賺了錢，這種情形掩蓋很多房價上漲帶來的矛盾。像是，購房者因為買房所需支付的貸款利息和已支付價款的存款利息，這些損失最終都可以透過房價的上漲獲得彌補。
房價不下跌的根源是開發商不降價，因為一旦降價就會改變「市場預期」。一旦市場預期發生變化，每個人都認為房價下跌即將到來，開始拋售房産，那將很容易觸發房地產價格的雪崩。
在過去的炒房時期，炒房客聯合開發商一起作，開發商為聯手，開發商提供房子，炒房客通過貸款買房，為開發商提供開發資金，最後通過一定的銷售手段提高價格，開發商賣房賺錢，炒房者炒房也同樣的賺了錢，兩者都得到好處，而這一切多出來的差價都是由剛需者所買單的。
對於那些早早買房的人來說，房價上漲了，能夠為他們帶來不少的利潤，在這種情況下，每個人的目標一致，甚至對於投資者來說，即使是房子的品質有問題，他們也不會出聲，這是為了保持房子的價值。所以說房價上漲期，很多品質上的瑕疵是很容易被掩蓋的。
多年來，房地產在經濟上占有重要地位，高房價讓人苦不堪言，最後終於催生了打房稅制-房地合一稅。
現在看來炒房已經受到抑制，房價也已經穩定下來，炒房客已逐漸被清除，過去過高的房價終將逐步回調，但是民眾也不要幼稚的誤認為房市可以馬上回歸合理正常，畢竟絶大多數的人都已經擁有房產，未來唯有透過房價下跌和所得上升，才能讓已經失控的房價重回正軌，兩者之間的關係也是尚待研究的一個重要課題。

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新冠肺炎疫情肆虐 辦公室成防禦型投資
2020-04-21 13:06經濟日報 記者黃阡阡／即時報導
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新冠肺炎疫情肆虐下，辦公室被視為較佳的防禦性投資標的。CBRE世邦魏理仕近日發佈《2020年第1季台北辦公室市場報告》指出，台北辦公室投資市場仍有不少投資人抱持高度興趣，但受疫情影響改採風險趨避的保守態度，對於成交價格將有所堅持，加上台北市中心商辦房東大多抱持惜售心態，預料短期內辦公室價格變動不大，平均收益率將持平，仍是較佳的防禦性投資標的。
檢視2020年第1季全台辦公室投資市場氣氛較為平淡，總投資金額為新台幣13.4億元，較去年同期減少44%，商仲業者分析，主要是1月台灣大選促使投資人採取觀望態度，加上2月起新冠肺炎疫情蔓延，進一步影響短期內投資信心。
其中包括IC設計大廠瑞昱半導體以新台幣7.3億元，買下位於大直的國票金控大樓內一個樓層；樂富一號不動產投資信託基金亦經由公開標售程序，以逾新台幣6.0億元，增購台北市大都市國際中心內約650坪的辦公單位。
世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，台北市中心辦公室租金持續平穩，且受惠於央行降息後借貸成本降低，部分本土企業轉向評估購買商辦產品以供自用。
加上台北辦公室市場空置率未來二年仍維持低檔，本土投資人持續展現投資興趣，也由於台北主要商圈內欠缺可供投資的整棟辦公室物件，越來越多的機構投資人對於購買分層辦公室的意願有所提高。
CBRE統計顯示，第1季辦公室成交價格大致維持穩定，季內平均商辦收益率維持在2.63%。進一步分析台北辦公室租賃市場，第1季租賃活動維持熱絡，租賃活動主要仍來自於企業因應辦公室升級需求而進行搬遷，其中以科技業及金融業的租戶較為活躍。
CBRE表示，受惠於搬遷活動穩定，且新供給量體有限，第1季A、B辦平均空置率維持在低檔，分別為3.9%及3.7%。台北優質辦公室平均租金溫和上升至新台幣2,268元/坪，較上季成長0.6%，其中信義基隆區A辦大樓平均成交租金首次突破新台幣3,200元／坪。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，考量空置率降至歷史低點，多數房東對於成交租金水準仍抱持強勢的態度，未因新冠疫情有所改變。目前已有部分跨國企業選擇暫緩搬遷計畫，除因全球經濟前景不明外，新冠疫情爆發後，針對外籍人士採取的入境限制，導致外商決策人員無法來台進行實地考察，而影響租賃案進度。
此外，李嘉玶表示，疫情擴大已對全球經濟及產業造成衝擊，也影響國內企業用人需求。全台實施無薪假人數於4月中達到14,821人，於短短十天內增加了73%。若疫情持續惡化，未來數月企業聘雇意願可能持續下降，台北辦公室市場的增租需求也將隨之減弱。

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太「疫」外！　房市剛性需求竟在縮手
2020-04-21 16:11經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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俗話說：「世上唯一不變的事情就是變」，這話一點也不假。今年新冠肺炎疫情肆虐全球，台灣當然未能置身事外。在一開始，多數人認為在疫情未結束之前，剛性需求買盤應該不會受到影響。但根據住展房屋網企研室發現，近期自住的剛需買盤竟然開始縮手，來人量和成交量同步走弱，這種發展完全出乎意料之外。
在大部份情況下，剛性需求買盤最不易受到外部因素干擾；所謂剛性需求，指的是非買房不可、把房子視為必需品的買盤，例如因結婚有購屋成家的族群，而這類族群通常又是「首購族」，也就是人生第一次買房的族群。
剛性需求因為是為了「必需買而買」，所以不管房市景氣好壞，剛性需求始終有一定的成交量。因此，在疫情爆發以來，外界往往認為剛性需求仍在，不太會受到疫情影響，受影響較大的應該是投資型買盤。
但住展房屋網企研室觀察，自3月以來迄今，剛性需求買盤正在縮手，所占比例微幅下降，到了4月仍是如此。但最意外的是，投資型買盤反而微幅的增加。
為何房市會出現如此詭譎的狀況？住展房屋網企研室分析，剛性需求買盤、尤其是首購族購屋意願降低，可能與就業市場不佳有關。首購族之所以敢買房，通常要有穩定工作與薪資收入，他們才會有買房子的勇氣，但若就業市場不佳，裁員、減薪或無薪假的疑慮升高，就會中止或暫緩購屋計畫。
至於投資買盤增加的原因，一來是國內疫情控制得很好，部份投資客開始押寶疫情在短期內結束、且可能出現反彈。二來則是國內利率極低，為了尋求資金停泊或比定存利率更高的報酬，投資人會選擇在此時進場買房子。
住展房屋網企研室表示，由於疫情的不可預測性，現在不管縮手或是積極進場買房子，其實都有部份「對賭」的味道。最後誰賭贏、誰賭輸？可能就決定這一次財富重分配的結果了。

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