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財政部出手！中古小豪宅遭殃了 單價超過xxx萬元被列高價住宅課重稅
2025/02/19 21:02自由時報文/記者張瀞勻

財政部於19日訂定發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得，其中高價住宅獲利率由17%調高到20%，同時也針對高單價的小豪宅納入門檻，以台北市單價120萬元以上的住宅皆須以高價住宅方式計算。
財政部表示，我國自2016年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易2016年1月1日以後取得之房地屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
財政部說明，個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得，或無法證明交易時實際成交金額或原始取得成本者，2024年度稽徵機關應按下列標準計算其所得額：
房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額，其中台北市為房地總成交金額6000萬元或每坪單價120萬元(不含車位)，新北市總價4000萬元或每坪單價75萬元，其餘四都及新竹縣市總價3000萬元或每坪單價50萬元，其它縣市總價由2000萬元調高至2200萬元、或每坪單價35萬元。
財政部指出，考量高單價房屋通常獲利率高，為使設算所得更趨近實際所得，2024年度新增將每坪單價納入適用高價住宅之門檻，獲利率自2020年度調整為17%。此外，要留意的是，全國368個行政區就有200個調增所得標準1~5%，其中15個行政區調高5%，像是高雄市橋頭區、梓官區，新竹市3行政區及新竹縣竹北市、台南市安定區及新營區、新北市五股區及三峽區，以及桃園市桃園區、中壢區、龜山區、蘆竹區及八德區等受惠建設利多加乘，房價漲幅顯著，也隨之調高。

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戶籍遷出仍適用一生一次10%稅率？稅務局：符合「3條件」都可以
2025/02/17 17:35自由時報文/記者朱語蕎

為了賣房而將戶籍先遷出，若符合條件仍可適用一生一次土增優惠稅率。
近期有民眾為了賣房子，先將戶籍遷出，但擔心在順利售出房屋後，是否仍可申請一生一次自用住宅用地稅率來課徵土地增值稅？
對此，桃園市政府地方稅務局表示，土地所有權人如為騰空房地待售而遷出戶籍，致在簽訂買賣契約時，本人、配偶或直系親屬戶籍已不在該自用住宅用地者，只要遷出戶籍期間距離出售日未超過1年，且該自用住宅用地在出售前1年內無出租或供營業使用，面積不超過都市土地300平方公尺、非都市土地700公尺，都可以申請適用一生一次自用住宅用地稅率10%計徵土地增值稅。
以上述案例來說，民眾為出售自用住宅房地，先於2025年2月1日將全家戶籍遷出，雖然在2025年2月7日訂契出售時無人設籍，但因遷出期間距離出售日未超過1年，還是符合無出租營業及面積等規定，因此仍可申請適用。
稅務局表示，「出售前1年內」無出租或營業期間的認定標準，於訂定土地買賣契約之日起30日內申報移轉現值者，以訂約日為準往前推算1年；若超過30日始申報移轉現值者，以申報日為準往前推算1年。

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你是首購族嗎？身分認定大不同
2025/02/22 04:20自由時報文/記者張瀞勻

你是買房首購族嗎？和政府推出的新青安首購優惠的房貸方案，首購身分到底有什麼不同呢？去年央行9月底推出第七波選擇性信用管制，上至總統、下至財政部、行庫都說會優惠首購族貸款，但到底何謂是首購族，還是讓不少民眾霧煞煞。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，買房要先確定自己是否具「首購族」資格，以往申請房貸時，銀行常多數「認貸不認房」，只要名下沒有房貸，就算名下已有房屋，也算是首購族，然而在第七波信用管制下，央行為支持無房族，將「首購族」分為「無房無貸」者，以及「有房無貸」者。
另外，許多人誤以為首購族一定可以貸到8成的房貸，陳俊宏表示，事實上，銀行核貸是依據申貸人的條件(還款能力)，以及房屋條件(屋齡、地點等)來作評估，條件越好，就有機會拿到較好的貸款成數。每間房子的屋況不同、申貸人的財務狀況、信用評分也都不一樣，建議首購族申請房貸時，自備款至少準備3成較為保險。至於房貸利率部分，以永慶房屋與多家銀行的合作為例，房貸利率為2.45%起，但銀行依舊會依據申貸人的條件，調整房貸利率。
新青安不等於首購 看清楚條件再出手
第七波信用管制後，央行再推出排除條款，許多民眾對貸款條件仍有許多地方需要釐清，代書張艾玲分享，新青安與首購有兩大區別，新青安除借款人本人外，配偶及未成年子女都需要符合名下「無房產」狀態，但如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入。
而一般銀行首購房貸只看借款人本人名下是否有房貸來認列資格；央行排除條款出現後，繼承房產者可以不計入房貸戶數，可符合一般房貸首購資格，不受第二戶五成、無寬限期等限制。
而為了減輕第七波選擇性信用管制對換屋族的衝擊，央行在去年10月初表示，只要換屋族簽署一年內出售原房屋的切結書，就能排除選擇性信用管制的規定。然而永慶房屋提醒，換屋族即使簽署切結書，並不享有首購利率資格，消費者務必注意！

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最大交屋潮強碰房市寒流 房價下跌還得等 進場時機、區段選擇一次看
2025/02/22 04:30自由時報文/記者朱語蕎

在去年9月央行宣布新一波信用管制後，買氣急速下滑，雖然全年買賣移轉棟數守住35萬棟，但多數來自上半年房市景氣熱絡的挹注，開春買氣依舊低迷，今年能否進場買房？房價是否會下跌？引發民眾關注。
房市買氣到底有多冷？比較2023年與2024年各季度建物買賣移轉棟數數據和年增率變化，七大都會區在2024年第四季的建物買賣移轉棟數全數較前季下降，其中新北、新竹、台南三都會區的移轉棟數更較去年同期大減25%。
主要原因就是「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」於2024下半年開始發酵，民眾的購屋負擔能力明顯受到衝擊，2024下半年房市移轉量迅速下滑。觀察內政部建物買賣移轉棟數數據，2024年第三季除桃園和台中的建物買賣移轉棟數仍持續成長外，其餘主要都會區都出現減少。與2023年同期相比，除台中外，其餘六大都會區年增率也都較前一季下滑。

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危老容積獎勵辦法修正放寬 27萬戶「老屋」受惠
2025/02/21 21:41自由時報文/記者朱語蕎

內政部20日部務會報通過「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，針對實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為實施容積管制前已掛號申請建照的建築基地，預估全國8,216棟6層樓以上合法建築物、約27萬戶可透過危老重建方式進行重建，且適用原建築容積獎勵。
由於容積實施管制前的建築容積普遍大於管制後的法定容積，且此類建築多為921大地震前建造的老舊房屋，以現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮，亟需更新。
內政部指出，「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案適用對象從原本實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為包括已掛號申請建照者皆可適用，提高所有權人參與都市更新意願，加速推動921前耐震不足的建物更新，整體提升建築物耐震設計與保障民眾居住安全。
另外，過去認定原容積獎勵適用對象，是以容積管制前已取得使照的建築來作分界，讓部分老屋不能依照原容積重建，導致重建整合困難。此次修法適用放寬為包括已掛號申請建照者皆可適用，提高所有權人參與都市更新意願。
部長劉世芳表示，這次修法是配合去年11月13日公布施行「都市更新條例」第65條修正案，內政部指出，「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，將依法制作業程序，於近日發布施行，以加速危險老舊建物整合重建，維護民眾居住安全品質。

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財政部新增單價門檻課稅 低總價也躲不掉 專家曝：「這地區」影響最大
2025/02/21 14:55自由時報文/記者朱語蕎

財政部每年初會公告該年度舊制房屋的財產交易所得計算規定，此次將沒有取得成本又出售房屋的屋主，新增訂單價規範並調高獲利率的趴數，對於部分適用舊制的屋主將產生影響，尤其是在實價登錄上路前取得精華區房屋的屋主，售屋時要繳的稅可能增加。
財政部針對今年報稅的舊制房屋課稅規定進行變革，包含新增「每坪單價門檻」，包括北市每坪單價達120萬元、新北市每坪75萬元、桃竹中南高每坪50萬元，以實際成交價按房地比率計算，獲利率從17%調高至20%，反映房價持續上漲趨勢。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年個人與法人的房地合一稅收高達1000億元，適用房地合一稅的屋主房價大漲後都繳了不少稅，反觀舊制的屋主賺多多繳少少，自然就容易被稅捐機關思考稅負的合理性，每年初都會公告該年度舊制的申報規定，但今年調整幅度特別大。
至於誰會受到影響，曾敬德指出，2016年後取得不動產的屋主，出售適用房地合一稅，這部分的屋主就沒有影響， 2012年8月實價上路後到2015年底前取得房屋的屋主，若出售房屋雖然適用舊制申報，但因為都有當初取得成本資料，還是得先按房屋（建物）獲利核實課稅，換句話說只有2012年8月實價上路前取得，沒有取得成本紀錄的屋主，又符合這次課稅調整規定的才會受到影響。
哪些區域影響最大，台北市精華區域的小宅產品，單價比較可能衝過每坪120萬元，不過這類型中古的大樓每年交易量有限，此次單價調整還包括桃竹中南高都有設定每坪50萬元以上，曾敬德表示，中古電梯大樓要賣超過每坪50萬元，可能就以新竹與竹北地區最可能遇到這問題，因此推估此次調整影響最大的可能是新竹地區，光竹北去年交易屋齡13年以上單價超過每坪50萬元的物件就超過1百件。

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低於市價買到地主戶？小心騙局一場 專家揭預售屋詐騙3手法
2025/02/21 22:34自由時報文/記者朱語蕎

詐騙層出不窮，連民眾買房售屋都淪目標！日前有不肖人士自稱為新北市某預售屋地主，能協助民眾以低於市面行情的價格，買到地主保留戶，不料是騙局一場，該建案根本沒有地主戶與地主保留戶。專家提醒，現在有不少詐騙集團冒充屋主、假買方，民眾如果有購售屋需求，建議還是要經由正規房仲業者或代銷公司，才能提高對自己的保障。
永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，不肖人士利用民眾的比價心理，聲稱可以用低價協助購買預售屋，實際上根本沒有房源可以販售，目標很可能就是要詐騙民眾買房的訂金等款項，這種「假中人真騙錢」手法，過去在新竹也曾發生類似案例。
陳賜傑表示，詐騙集團向民眾謊稱，可以透過「中人」，也就是介紹人，用低價取得建商與地主保留戶，或是條件更好的房型，吸引民眾跟「假中人」購屋。為了避免民眾向建商求證，假中人還可能要求「特殊管道要低調處理」，讓受騙買方無法獲得正確的資訊與查證，甚至造假房屋預定單、收據、合約等，提高可信度。縝密手法讓多人受害，詐騙得手上千萬的訂金、簽約金、工程款等。
想預防「假中人」房產詐騙，陳賜傑建議，購買預售屋時，但凡不是直接跟建商或代銷業者購屋，都應該提高戒心，不要輕信中人或詐騙集團的話術。也要小心有不肖人士利用職務之便，或是離職員工設局詐騙，如果有「預售屋款項要求匯款到私人帳戶」、「不在建案銷售中心或仲介門市簽約」、「拒絕買方聯繫建案建商確認房屋資訊」等情形，高機率都是詐騙，要仔細查證再做決定。
陳賜傑提醒，已知的房產詐騙手法，從騙10萬定金到過戶整棟房子的案例都有，除了「假中人真騙錢」，還有「假屋主真詐財」、「假買方真奪屋」、「假行情真低賣」、「假債權真法拍」等5大房產詐術，不論是否有購售屋計畫、名下有無房產，都可能成為詐團目標。

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這下糟了！農地短暫出租遭課徵地價稅 居然連老農津貼都無法請領了！
2025/02/20 17:30自由時報文/記者林耀文

老李已年滿65歲達到請領老農津貼的條件，日前居然接獲勞保局駁回他的申請！讓老李不解的是，除了賴以維生的農地外，他並没有其他房地產，為何無法請領老農津貼?問了勞保局承辦人員才得知，原來是因為他的農地被課徵地價稅，因此不符合領取資格，李讓老李相當懊惱，只好向地方稅務局求助。
台南市府財政稅務局表示，依據老年農民褔利津貼暫行條例及申領核發辦法規定，領取老農津貼的財產金額限制，是個人土地及房屋價值不可以超過新臺幣(以下同)500萬元，其中徵收田賦的農業用地價值可扣除計算。
而老李的農地，在稅務人員查證下，發現他曾將農地變更使用經營露營區，因為没有作農業使用而被課徵地價稅，因此那塊土地的價值無法扣除而被計入財產總額，導致土地及房屋價值超過500萬元請領限制。
老李也向財稅局表明，露營區因為生意清淡已經停止營業，於是稅務人員建議老李可將農業用地恢復作農業使用後，再重新申請課徵田賦，就可以符合領取老農津貼的資格了。
財稅局進一步說明，依據土地稅法第22條規定，農地作農業使用課徵田賦（目前停徵），但如果農地已經變更用途，不是作農業使用，像老李的農地變更作露營區使用，就不符合課徵田賦規定，會自變更使用的隔年起改按一般用地稅率課徵地價稅，一旦按一般稅率課徵，在計算老農津貼的土地及房屋價值時就無法扣除。
稅務專家也提醒，變更用途的農地如恢復作農業使用，可向主管稽徵機關重新提出申請課徵田賦，經勘查認定符合規定後，當年度即可再適用，也就不會被計入計算老農津貼的土地價值了。

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通膨壓力大 最新數據曝：民眾買賣房意願回升了
2025/02/20 20:35自由時報文/記者朱語蕎

國泰金控發布2025年2月「國民經濟信心調查」，2月景氣現況樂觀指數上揚至-6.4，但展望樂觀指數明顯走弱至-11.2，在房市調查部分，買賣房意願略為上升，但買賣方認知仍有頗大的落差。
通膨問題似乎影響民眾購置房地產意願，國泰金統計結果顯示，買房意願2月小升至-48.5，已是連續4個月改善，賣房意願在去年7月創下2014年2月以來的新高後，因限貸令、9月央行第七波管制下大幅度滑落，2月則回升至-15.7。
另外也針對民眾對今年台灣經濟成長率的平均預期值，統計結果發現小幅下降至2.84％，且有53％的民眾認為會低於3％；有53%民眾估今年GDP不保3，有高達66%民眾認為通膨率會高於2%，對於今年平均通膨預期值則持平在2.28％，
國泰金表示，主計總處在2024年11月預估台灣2025年經濟成長率為3.29％，通膨率1.93％。不過，本月「國民經濟信心調查結果」顯示，受到美國總統川普就職後，簽署多項包含課徵關稅在內的行政命令，政策不確定性令國際股市區間震盪，民眾對台股的樂觀指數大幅下降至9.2，但風險偏好指數小幅走高至19.3。
時事題則詢問民眾對於影響2025年台灣經濟與股市重要因素，針對影響2025年台灣經濟的重要因素，國泰表示，調查結果顯示有34%的民眾認為最主要因素為課徵關稅影響全球貿易活動，其次認為主因是美國經濟成長動能，另有14%民眾覺得全球與兩岸的地緣政治風險是重要因素。
而關於影響今年台股的重要因素，結果顯示，有43%民眾認為美國股市走勢為影響2025年台灣股市走勢的最重要原因，其次為預期課徵關稅影響全球貿易活動會影響股市表現，另有12%民眾覺得全球與兩岸的地緣政治風險是重要因素。

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預售市場陷僵局！台積電概念宅失靈？這一都量縮最多
2025/02/21 07:21自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價預售揭露資料顯示，去年12月預售揭露件數不到五千件，連續三個月都跌破單月六千件，對比去年央行出手之前3~7月平均單月1.5萬件，去年第四季總和相當於去年旺季時的一個月量能，去年房市的928檔期買氣的確有點冷。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第三季央行出手後，房市就涼涼了，一手市場剩下個案表現，已經不再如同上半年全面熱銷，二手市場房市也因為信心降溫與房貸問題，交易量明顯萎縮，現在房市已經進入自用當道市場，接下來329檔期則是一個重點觀察指標，但消費者可能更在意個案是否有賣點與個案是否有更多牛肉端出。
統計顯示，去年3~7月預售揭露平均單月可達1.5萬件，預售市場買盤呈現發爐狀態，在央行出手管控房貸之後，預售市場就呈現快速降溫， 10~12月連續三個月單月都跌破六千件，整個928檔期買氣清淡，若以區域來看，這次呈現全面性的量縮，六都加上新竹地區12月和6月相比普遍衰退65%~81%，顯示全台預售買氣相當理性。
12月六都加上新竹地區，全數預售單月揭露件數都不到一千件，12月台北市剩下247件，和旺季6月相比衰退65%，新北市651件，較6月減少74%，桃園市703件較6月衰退76%，新竹地區266件較六月減少69%，台中819件較6月少76%，台南市430件較6月少65%，高雄市486件較6月少81%。
曾敬德指出，現在消費者購買預售相當理性，能夠好賣的推案不是個案很有特點，不然銷售現場要有更多牛肉與配套措施，短期之內價格調整的機率不高，今年的329檔期能否打破僵局，是上半年重要的房市風向球。

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