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囤房稅2.0大魔王來了 北台灣逾6千戶新成屋「剉咧等」 兩大賣壓區現形
2024/02/29 10:40自由時報文/記者朱語蕎

囤房稅 2.0來勢洶洶，建商面對餘屋稅率課徵調整，今年仍得推出先建後售的新案，可謂直球對決，住展雜誌統計北台灣今年預計年推出的先建後售住宅案，共約27案，以新北市10案最多，較顯眼的如鶯歌區、三重區都有接近百戶的新成屋將登場，桃園楊梅區也有裕隆集團位在福羚路上超過百戶的先建後售案將亮相。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售可讓營建成本易於控制，加上政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。
不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅2.0的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性，或是新成屋案量體小、地造屋成本相對低等因素外，都會市區難有新成屋案推出。
再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案，合計待售戶數約6,607戶，各縣市中，居冠的新北市共100案，待售戶數約2596戶；其次為桃園市，新成屋91案，待售戶數約2046戶。
兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋，共725戶待售；淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋，共547戶待售；中壢區14案新成屋、335戶待售。
陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，大概都不脫坪數大、總價高所影響。
另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見，此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。
眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。

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不在乎打炒房就是要買？台中高鐵宅年賣千戶 專家揭買方心態
2024/02/24 07:27自由時報文/記者張瀞勻

高鐵旅運量持續創高，2023年台中高鐵站全年旅客量首度突破千萬人次，平均每月有上百萬人進/出台中高鐵站，高人流量成為站區軌道經濟最有力支撐，高鐵站所在的烏日區預售住宅大樓交易量年增129%，其中6成以上交易集中高鐵站前建案，一年賣出近千戶「高鐵宅」。
根據內政部實價登錄資料，台中烏日區112年的全年預售住宅大樓交易量達1500筆，與111年的交易量654筆相比年增幅高達129％，呈雙倍成長。65%～77%的交易集中在高鐵站區新案「大華縱橫」與達麗＆白天鵝「新高鐵」、「登陽未來之丘」，其中前兩案皆位在高鐵站前，具有「出站即到家」的特點。
早先進場銷售的「大華縱橫」產品規劃二至三房格局，目前最高成交單價為每坪46.88萬元，近一年成交均價為42.18萬元，價格走勢節節攀高。且自去年下半年以來，三房產品成交比例增加，顯示出平均地權新法實施後，認同高鐵特區的自住客仍持續買進，去年7月至今成交229筆，佔已售比例的38%。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表示，高鐵特區不只「出站即到家」，更有「出站即上班」的優勢，以台中高鐵特區為例，規劃中的台中高鐵娛樂購物城預計將新增一萬九千個新工作機會；項目內容中涵蓋的A級商辦也將引入數量可觀的白領上班族。以及國泰人壽將在台中高鐵特區規劃複合式商辦、商場、飯店，勢必也帶來一波新就業人口，軌道經濟如滾雪球般越滾越大，房市商機值得期待。

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全台預售屋房價漲幅TOP10 這縣市打趴六都奪冠
2024/02/26 09:55自由時報文/記者張瀞勻

近年房市利空不斷，但始終打不到房價痛點，而六都及新竹縣市以外的縣市因價格基期低，加上擁有建設利多等話題，具備一定開發潛力，陸續有銀彈充足的外地建商攻城掠地，全台推案更因此進入戰國時代，不再有地域限制分別，在這樣的情形下，各縣市預售價格紛紛起漲，帶動當地房價一路向前衝，根據統計，七大都會區反而漲幅不大，外縣市包辦多數名次！
觀察實價登錄，近兩年全台各縣市預售案房價漲幅，若由成交均價來看，前十名中六都及新竹僅占3席，分別為台北、台中及新竹市，房價年漲8%至13%；其餘縣市則包辦剩下名次，如漲幅居冠的基隆市，去年預售屋成交行情每坪為32.5萬，較去年同期漲幅高達16.6%；宜蘭、花蓮價碼則是直逼3字頭，年漲幅超過1成；南投、台東、屏東、新竹市及雲林年漲幅也有接近1成的成長。
以漲幅居冠的基隆市來看，雖然目前基捷、輕軌等題材還是「只聞樓梯響」，但因地理貼近雙北且仍有國道、鐵路等交通支撐，再搭配較汐止及內湖等地更為親民價位，近年陸續吸引如興富發等建商在此開案。而去年漲勢會如此有感，主要是因「金富康馥御」、「海揚V1」等預售案交易所致，據實價登錄顯示，目前兩社區行情均已定錨在4、5字頭區域高點，倘若未來建設議題兌現，房價估計將更上一層樓。
排名第2名的台北市房價則是高還要更高，即便房價已衝破百萬大關，仍是持續成長，《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔表示，主因便是去年在松山、東區等地有單價200萬俱樂部的豪宅案「勤美璞真城仰」、「鑄慕」進場領漲，且小坪數建案像「植建築」亦有單坪150萬以上交易紀錄，輸送源源不絕的創價動能。至於宜蘭、花蓮及台東等地，分別位居第3、4、6名，然而當地長期以來房市話題有限，又缺乏重劃區腹地支撐，新案多集中在市區，推案主力也以在地建商為主，新案量體有一定侷限，會有如此漲幅頗令人訝異。
據了解，當地近年陸續有外地建商挾著銀彈叩關，如台東去年就有達永建設推出的「達永吾南室」，寶佳集團旗下的佳友建設在宜蘭推出「謙和」、「謙王」等案，更將當地價位一舉拱上4字頭。此外，花蓮亦不遑多讓，根據實價登錄所揭露去年最高單價預售案，每坪行情已直逼40萬，刷新當地紀錄，目前當地預售案除了平均開價每坪已上看3字頭外，總價更是突破天際，想用總價千萬買到電梯大樓2、3房產品難度相當高。
至於第7名的屏東縣，雖然過往居住型態多屬透天宅，但隨著房價攀高，集合式住宅也漸漸打開買氣。近年除了有上市建商愛山林在屏東市推出的造鎮案「甲山林花園帝寶」外，去年也有在地起家、近年逐步向外擴展的中洲建設所推出的「中洲向山學」，根據實登顯示，目前預售屋行情最高都已站穩3字頭，成交均價也由每坪22萬上漲至24萬，年漲幅達近1成。
另外分居第8、9名的新竹市及台中市，則因本身房價基期較高且去年蛋黃區小坪數銷況強勢，價格持續走揚。像台中市在西屯區七期、水湳等高價區塊，如「雲頂」、「親家中央公園」支撐下價格始終堅挺；新竹市去年在東區關埔重劃區及舊市區則有「富宇-天雋」、「利晉曙光」等7字頭高價案進場，去年無論是開價或成交均價皆已突破5字頭大關。
住展雜誌發言人陳炳辰另指出，七都未進榜的縣市還有因素出於熱區價碼推升過高，非熱區的價碼落差大，未跟上水準情況下，一旦平均下來，則會有全區漲不動的情況。而新竹市、台北市腹地不大，房價分布均值則與全台房價走漲方向一致，相對之下台中市腹地大卻還不減蛋白區稀釋均價情勢，顯然二線地帶房價同受帶動趨漲，最值得觀察房市後續變化。

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地價稅稅籍清查作業展開 自用住宅用地與農地變更使用為清查重點
2024/02/22 09:45自由時報文/記者林耀文

為遏阻逃漏稅並維護租稅公平，各地方稅務局自即日起至9月30日止，辦理113年度地價稅稅籍及使用情形清查工作，本次清查係對特別稅率用地、減免稅地及農業用地變更使用等項目進行查核，並以自用住宅用地、課徵田賦農地等為清查重點。
國稅局指出，自用住宅用地清查為核對設立戶籍情形及房屋有無供出租、營業使用，若有供出租(公益出租人及社會住宅除外)、營業，土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬戶籍全部遷出或不符土地稅法第17條第3項「一處」規定，縱使實際仍居住於該地，仍不得再適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。
工業用地如有增建、工廠登記被工業主管機關註銷或未按工業主管機關核定規劃使用，亦不得再享有優惠稅率。課徵田賦土地則查核是否仍作農業使用，有無違規或農地變更為住宅、工廠之類等非農業使用情形。
稅務專家提醒民眾，如適用優惠之原因、事實消滅，致已不符合減免要件時，應於原因發生之日起30日內向個地方稅務局申報，以免經查獲遭追補應納稅額，並會被處以短匿稅額3倍以下之罰鍰。
另外，清查人員會查核圖資、戶籍、稅籍、地籍等辦理改課作業，倘有異議，本局會視案情需要派員前往實地勘查，承辦人會配帶服務證，屆時請納稅義務人協助並配合辦理，如經查獲有應改課或補徵地價稅者，地方稅務局將主動發函通知納稅義務人，如有異議者可於接到該通知函後儘速提出申覆，將派員複勘，將複勘結果通知納稅義務人。

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房屋四稅成績曝光 「囤房稅」發威 房屋稅收表現佳
2024/02/21 20:56自由時報文/記者朱語蕎

財政部公布年度稅收統計，在地方政府的房地產四大稅收部分，去年地價稅收為940.7億，較前年減少0.3%，房屋稅收為893.1億，較前年增加4.6%，移轉類的土地增值稅，稅收達745億，較前年大減19.9%，而契稅稅收為158億，成長2.1%，其中桃園、台中、高雄除土增稅外，其餘稅收均優於去年。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，2023年房市表現先弱後強，買賣移轉較2022年為低，因此移轉稅大宗的土地增值稅表現不佳，但契稅因不限於買賣，表現不錯。
值得注意的是，房屋稅表現優於地價稅，推估與地方政府近年調高新屋稅基，並針對多屋族加稅息息相關。
徐佳馨指出，過往市場交易好時，土增稅會是地方政府重要稅收來源，去年因交易狀況不佳，土增稅在七都全面衰退，但不僅限於買賣的契稅卻表現不錯，增幅達2.1%，其中七都中桃園以南全面大增，又以台中24.7億最多，新竹市量增53.8%最多。
契稅與房屋現值連動，顯見去年移轉不動產除有屋齡新等特色外，透過其他方式移轉不動產也是契稅增加的關鍵。
在持有稅上，房屋稅表現優於地價稅，整體增幅達4.6%，稅收仍以台北市168.5億最多，惟增幅以新竹市10.1%最大，應是近年區域不少新案推出，房屋稅普遍較高，使得地方政府荷包滿滿。
另外，地價稅整體量縮0.3%，但台中市還增加2.1%，後者與台中不少重劃區重新調整地價有關。
徐佳馨提醒，除契稅外，房地產相關稅收無論在房屋稅、地價稅、土地增值稅，甚至房地合一稅等都有自用規定，節稅效果有感，提醒民眾在出售之前務必先行確認自己是否符合相關規定，也必須把握時程進行申請或是規劃戶口遷移時程，才能順利節省相關稅賦。

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台積電創新高！新竹市漲贏竹縣 逼近8字頭和雙北較勁
2024/02/16 19:13文/記者張瀞勻

台積電一開春股價就創新高，突破700大關，不僅一舉一動撼動台股，所設廠的房價也隨之起舞，台積電2奈米廠設廠的竹科寶山二期基地，2021年啟動徵收、去年正式動工，隨著園區擴建，新竹預售屋的價格也步步高升！台灣房屋根據實價資料，統計新竹地區近三年的預售屋房價，2023年新竹縣市整體均價為45萬元，較2021年的31.6萬元上漲42.6%！其中新竹市的漲聲比新竹縣更宏亮，2023年均價52.7萬元，每坪足足比2021年高出20.3萬，大漲超過6成！新竹縣則從31.1萬元漲到42.3萬元，漲幅亦達36%。
台灣房屋新竹北大直營店店長林祥智表示，竹科的寶山擴建基地雖位於新竹縣，但地理位置其實緊鄰新竹市，因此園區擴建對新竹市的帶動程度，較新竹縣更為明顯。由於竹科新竹園區既有的土地利用趨近飽和，但就業員工數持續增加，廠商的擴廠需求強勁，使擴建基地的發展備受看好，周邊房市也在產業前景可期的拉抬下，價格水漲船高，以最靠近竹科的關埔重劃區來說，預售新案高價已直逼8字頭，價碼堪比雙北精華區。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新竹市預售屋價格大漲，主要有三個原因，首先是「竹科收入高」，當地預售屋買盤以竹科新貴為主，由於新竹園區為科技業的研發重鎮，單是台積電的全球研發中心，就匯聚數千名高階人才，高所得工程師的房價負擔能力也相當強勁，觀察去年新竹市預售屋交易，有將近6成的案件，成交單價逾50萬元，顯見買盤雄厚的「鈔能力」。
其次，「剛性需求旺」，根據官方統計，竹科新竹園區去年底已有14.7萬名就業員工，比2021年底增加近8000人，未來擴建園區完工，就業人口還可望持續成長，為區域房市挹注豐沛的剛性需求。
第三，「土地供給少」，林祥智表示，新竹市地狹人稠，可開發腹地有限，因此長期以來都供不應求，近年火車站、巨城百貨一帶的核心鬧區，甚至有建商投入都更、危老的行列，以爭取有限的優質土地來推案，而老屋重建的整合成本高，且地段精華，新案價碼均達6、7字頭水位，使新竹市的高價新案分佈擴散，並拉高整體房價水位。

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全台餐飲業營業額首次破兆 想創業當老闆 專家：小心兩風險
2024/02/16 22:05自由時報文/記者朱語蕎

民以食為天，餐飲業逐漸擺脫疫情陰霾，根據經濟部最新資料，2023年餐飲業總營業額達到1.02兆，首次突破兆元大關，比2022年增加18.8%，其中餐館類首次突破8000億大關，飲料店則連續第2年突破千億大關，外燴與團膳承包業也穩定成長。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，餐飲業是店面市場的主力業種之一，營業額提升雖然意味著產業回春，但近年因原物料大漲，加上店家得負擔外送平台等成本，餐飲業並不如外界想像風光。
統計顯示，全餐飲業總營業額達1兆278.9億，年成長18.8%，餐館類總營業額為8617.3億元，年成長19.1%， 外燴與團膳承包業總營業額466.3億，成長46.3%，幅度最大，飲料店為1195.3億，成長8.6%，似已進入穩定期。
不過，徐佳馨分析，雖然總營業額成長，但競爭更為激烈，根據財政部至11月份的餐飲業店數統計，餐館類與前1年同期相比，從12.4萬增加至13.8萬家，量增超過1成，飲料店從28140家增加至28526家，增幅達1.4%，外燴與團膳承包業增幅最少，僅從2202家增加至2211家，達0.4%，顯見在一片榮景下，內外在環境的經營壓力不容小覷。
徐佳馨提醒，不少民眾考慮以餐飲業作為創業第一步，不過未來因為原物料飆漲，加上疫情後店租亦蠢蠢欲動，都將侵蝕餐飲業獲利，不少餐飲業已經走向集團化與多品牌化，並且進入資本市場，個人化的餐飲業要拚出一片天，會是相當大的挑戰。

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全台餘屋量冠軍、房價3年卻飆36% 專家:有2大優勢、1隱憂
2024/02/07 12:55自由時報文/記者張瀞勻

新建餘屋量大房價一定跌?近期內政部發布最新新建待售餘屋及實價數據卻發現，全國各行政區「新屋餘屋量之王」的龜山區，即便在2023Q2還有高達4336宅的待售新建餘屋，但區內餘屋量體最大的A7重劃區，竟然從2021~2023年，三年房價狂飆36%，甚至，區內被認為價格「平價」的「合宜宅」還創下最高每坪41.12萬的成交紀錄，較2013合宜宅中簽每坪約15萬的價格，房價10年狂飆174%，漲勢相當當驚人。
對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，桃園龜山鄰近林口，為大林口生活圈之一員，這幾年房價會不斷走高、漲勢兇猛主要與「具捷運建設」及「房價相對較低」的兩大優勢有關。
以具捷運建設來說，近年大台北捷運路網不斷擴大，不斷帶動有捷運建設的地區房市，住在新北、桃園，每天通勤到北市工作，已經是很多大台北上班族的常態。許多捷運族會沿著捷運購租屋，也帶動這些有捷運的區域的人口增加與房市交易也趨於熱絡。2017年通車的機場捷運，行經新北與桃園許多精華區，就成為帶動龜山及區內A7重劃區房市向上的重要利多。
再以房價相對較低來看，目前在北市預售平均開價破百萬、新北突破60萬價格下，有捷運建設、房價平均僅3字頭相對較低的龜山，就成為許多雙北購屋族會購屋考慮的區塊，也讓龜山近年即便推案量大、新建餘屋量多，房價依然持續穩健走高。
不過，龜山房市發展也有隱憂，周昆立指出，龜山這幾年區域房市交易當熱絡，2023年建物買賣移轉棟數就高達4901宅，在桃園各行政區中，熱度就僅次於桃園區與中壢區。不過，去年建物買賣移轉量已較2022年，年減35.8%，買氣已有明顯降溫，加上近年區域房價上漲速度過快、區域新建餘屋量體也不斷增加，雖然區域長線發展與房價相對較低仍有優勢，但面對今年政府持續打炒房、囤房稅7月上路等利空，區域房市發展仍有變數。稍有不慎恐成為房市轉向領頭羊，購屋者仍須審慎。

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外國人在台購屋熄火 高雄逆勢成新歡 專家曝原因
2024/02/05 10:29自由時報文/記者朱語蕎

內政部公布外國人來台購置不動產數據，去年全國取得建物所有權共1,042棟，比2022年減少12.5%，為房地合一上路後新低，僅優於房地合一上路當年。取得土地所有權表現也不佳，比前年減少7.8%。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，台灣的購屋外國人多為「外皮台骨」，交易狀況除與景氣有關外，對政策反應也更為明顯，去年平均地權修正案上路，禁止法人購置住宅的規定，總統大選加深地緣政治疑慮，應是外國人購屋量縮的主要因素。
根據內政部資料，在全國及六都表現上，建物取得增減幅減多增少，全國筆數減少12.51%，面積增加22.28%，雙北仍居要角，而高雄則是六都唯一建物取得面積增加的區域，面積暴增497.61%。
在土地取得上也是減多增少，全國筆數減少7.78%，面積增加12.3%，北市筆數增加2.13%，面積少36.8%；新北市筆數增加6.15%，面積增加151.09%；桃園筆數增加0.45%，面積增加132.77%；台中筆數增加14.14%，面積減少11.52%；台南筆數減少63.39%，面積減少7.22%；高雄筆數增加24.18%，面積暴增543.1%。
徐佳馨認為，從這份資料看來，建物取得多數為筆數與面積雙減，只有高雄一枝獨秀；土地表現上，新北、桃園、高雄表現強勢，推估應為大型業者投資或是財務規劃所致，在區域表現上，高雄在建物與土地數量與面積均大幅成長，猜測為日後因應高雄區域發展所進行的企業布局，這類布局需地極大，若順利通過相關審查，會對統計產生極大貢獻。
綜觀這些數據，徐佳馨表示，近幾年稅制等政策打房，縱然是已經盡力做好節稅規劃的高資產客戶也吃不消，不過隨著平均地權條例修正案通過，在禁止預售移轉與私法人購買住宅下，商用不動產相對優勢更強，而外國人購屋購地亦逐漸轉往雙北外話題區的趨勢將會延續。

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選後交易爆量 房市續強？他開首槍： 今年房價將開始鬆動
2024/02/05 11:59自由時報文/記者朱語蕎

2024元月份六都房市交易量選後大爆發，月增率27.9%，年增率高達140%，市場專普遍全面今年房市將繼續走強，但其實數據顯示，開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉，以及成屋呈現量價背離等不利因素，此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。
房市趨勢專家李同榮指出，今年元月份房市交易量年增率爆增主要是六大主因，1.選後不確定因素消失，觀望買盤湧入。2.政策打壓而房價卻不跌，久候不耐的剛需信心恢復勇於進場。3.新青安貸款專案持續激勵買氣。
4.兩年前主升段大量開工率，在近期爆出大量交屋潮。5.部分量大區域價格略有鬆動，吸引久候買盤。6.去年同期元月份適逢農曆新年，去掉前後約15天交易空窗期，交易量基期過低，影響年增率大幅爆增。
李同榮分析，幾個量大區域及交屋潮大增區域，只要建商或售屋者價格稍有讓利動作，就會刺激房市去化量，而導致交易量增的活絡現象。換句話說，今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」兩大因素影響下，產生多空拉鋸，今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。
李同榮表示，去年前三季住宅使照核發8.4萬戶，創15年新高，然而第3季住宅開工3.1萬戶，出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉，這是房市反轉的重要訊號，而去年第四季住宅使照核發3.38萬戶，創2015年以來新高，第4季住宅開工量3.23萬戶，全年平均開工量創4年來新低，更確定第三季以來房市死亡交叉的反轉訊息，只要連續3季死亡交叉危機未解，房市由多轉空就成事實
而成屋市場是否由多轉空，可由價量關係指標觀察，通常市場轉空前會有兩大價量背離現象，先是價漲量縮隨之量增價跌。2022年下半年開始交易量縮，但價續漲，2023上半年量再縮，價格漲勢縮小，這是「價漲量縮」的背離不利現象，而2023年下半年開始交易量增，房價已有漲不動現象，甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌，此時雖量增但價跌或持平不漲，都是房市轉空跡象。
李同榮指出，2024房市交易量將會略增，但房價不會如產業界預期持續上漲的樂觀走勢，預期上半年表現會較佳，而新政府上任後，在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響，下半年房市變數增多，整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。

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