分類: 最新消息

「200萬俱樂部」再添生力軍！東區小宅撐盤抗震有撐頭
2025/06/13 07:51自由時報文/記者張瀞勻

今年以來，國內外政經局勢持續動盪，金融市場震盪加劇，近期新台幣呈現強勢升值走勢，引發市場關注資金是否將回流至實體資產，進一步影響住宅市場走向。房市專家指出，儘管整體市場氛圍轉趨保守，但具備地段優勢與生活機能的小宅產品，特別是捷運站周邊與學區宅，仍具高度支撐力，成為抗跌型產品代表。
觀察大台北捷運主軸之一的板南線，以忠孝復興BR4站為例，該站為板南線與文湖線交會的雙捷運轉乘樞紐，交通四通八達，連接東區精華商圈。根據市調單位指出，忠孝復興、忠孝新生、忠孝敦化與國父紀念館站沿線地段，住宅供給稀缺，亦為北市少數仍具高度買氣支撐的核心生活圈之一。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，房市動盪下自然在體質佳的區域較能彰顯穩定性，若還能有小宅主流規劃，結合建商品牌，都還是能讓市場買單，包括台北市、新北市第一環行政區的新案銷況皆可印證，透露資金並不一定匱乏，只是需要信心，特別是剛需自住使用，要是有門牌效益、居住機能、價格合理，輔以知名度，依然有機會受到歡迎。
觀察實價登錄揭露，忠孝復興BR4站沿線新建案如「富邦藝庭」、「台北之星」每坪成交均逾230萬元，信義路上的「耑岫」、「華固無雙」也分別站穩220萬元以上，另位於忠孝復興站出口第一排的「志榮BR4」，開價相對保守，尚未突破每坪200萬元。
以台北市來說，陳炳辰提及，仍有高價案建商持續進場，像是大安區、南港區等處，且銷售情形還算穩定，可見首都買盤對房價有一定認知度，至於若能讓利如萬華、內湖傳出案例，則更有正面的迴響，而大安小宅案也是票房保證，如忠孝復興站的小宅案已飆上單價200萬元，兼具地段名氣與實際居住上的生活、交通便利性效益。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

連建商都保守了！預售案冷清背後，你該看懂的3個訊號
2025/06/13 08:10自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價資料顯示，4月份全國預售市場揭露件數維持在相對保守水位，單月預售揭露量仍未突破4千件，較去年同期減少逾7成，反映出市場進入調整期，買氣轉向精準選擇個案。這也是近4年來首次連續4個月單月揭露量低於5千件，同時也使今年329檔期成為近5年來表現較為平淡的一次。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從去年央行接連出手後，預售市場風向就出現改變，現在買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，整體預售市場呈現個案表現，觀察現在市場上仍有人氣的個案，具備有捷運站、總價控制在自用客可以負擔、大基地與CP值的個案，但整體來說，今年的329檔期的確表現有點清淡。
統計顯示，全國去年4月預售實價揭露1.5萬件，今年4月剩下約3300餘件，年減逾7成，台北市去年4月780件，今年4月226件，年減71%，新北市去年4月2441件，今年4月860件，年減65%，桃園市4月581件年減79%，新竹剩下120件年減逾8成，台中市528件年減83%，台南市228件年減84%，高雄市249件年減83%。
曾敬德指出，隨著市場轉為長線布局，不少代銷業者順勢調整銷售節奏與策略，包含拉長廣告操作週期、精準控管行銷預算，以及中小型案場採取更彈性的銷售方式，例如透過數位模擬代替傳統樣品屋、租用周邊店面作為展示空間等，進一步提升銷售效率與資源運用彈性。同時，接案成本也趨於合理化，業者更重視案源條件與產品特性。
整體而言，預售市場已逐漸轉型為以自住需求為主的穩健市場，買方更重視產品實質內容與生活機能，預期未來市場將朝向品質與價值兼具的方向持續發展。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

繼承阿公的房產免繳土增稅與契稅 但忘了繳清房屋稅與地價稅 這下就不能過戶
2025/06/13 08:58自由時報文/記者林耀文

小李長年在北部工作，今年阿公過世後，繼承阿公一處屏東市區房產，小李原本擔心身上存款不充裕，恐怕無法繳納土地增值稅或契稅，沒想到向稅務人員請益後，才了解繼承遺產免繳土增稅與契稅。但小李前往地政機關辦理繼承登記，卻被打回票，原來繼承的房產上有欠繳的上萬元房屋稅與地價稅，小李趕緊繳清欠稅，才順利完成繼承登記。
屏東縣政府財稅局指出，一般納稅義務人在房地產所有權發生移轉時依法應向地方稅稽徵機關申報契稅與土地增值稅，但若是以繼承方式取得房地，則契稅和土地增值稅皆不用申報。
該局進一步說明，當繼承人繼承不動產時，土地部分依照土地稅法第28條但書規定，免徵土地增值稅，建物則非屬契稅條例第2條之課稅範圍。繼承人如先辦理公同共有登記，嗣後再辦理分割繼承者，亦同。
繼承不動產時雖免報繳土地增值稅及契稅，但是在繼承人向地政機關辦理繼承登記前，有欠繳地價稅、房屋稅的土地及房屋，不得辦理產權移轉登記，因此，民眾向地政機關辦理繼承登記前，應先繳清地價稅及房屋稅，並持國稅局核發的遺產稅繳清或免稅證明書到地方稅稽徵機關查欠後，始可至地政機關辦理繼承登記。
財政部南區國稅局提醒，被繼承人死亡年度所發生之房屋稅及地價稅，若在繼承日還沒繳納，屬死亡前應納未納稅捐，可按被繼承人生存期間占稅款所屬期間之比例，自遺產總額中扣除。
該局說明，依遺產及贈與稅法第17條第1項第8款規定，被繼承人死亡前，依法應納之各項稅捐，應自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。因此，若被繼承人生前有應納未納之房屋稅及地價稅，可分別按被繼承人生存期間占其稅款所屬期間(房屋稅為每年7月至次年6月、地價稅為每年1月至12月)之比例計算應納未納稅捐，自遺產總額中扣除。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

老舊房屋現值低於10萬元就一定免繳房屋稅?誤會大了！這樣做慘遭補稅
2025/06/11 21:30自由時報文/記者林耀文

最近高雄常有納稅人持房屋稅單至稅捐單位質疑表示，房屋已經非常老舊為何沒有免稅？經稅務人員查明結果，因房屋供營業使用，所以房屋現值雖在10萬元以下，仍須繳納房屋稅。
高雄市稅捐稽徵處表示，113年7月1日房屋稅新制規定，自然人於每年2月末日，持有房屋現值在10萬元（各地方政府可於房屋標準價格重行評定時，按該重行評定時之標準價格增減程度調整，高雄市免徵標準為10萬6千元）以下之住家用房屋，全國累計未超過3戶者，由房屋所在地之地方稅稽徵機關逕予免徵房屋稅，非屬自然人（例如法人）不適用，
若是房屋有部分供營業用，部分供住家用，則營業用部分仍應按實際使用面積課徵房屋稅；住家用部分則免徵。
稅務專家也提醒，房屋稅新制規定房屋稅由按月計徵改按年計徵，以每年2月末日為納稅義務基準日，由房屋所在地稽徵機關按房屋稅籍資料核定，課稅所屬期間為上一年7月1日起至當年6月30日止。所以，年度中房屋移轉，稽徵機關將不再即予開徵房屋稅。
因此，當簽訂買賣合約後申報繳納契稅時，如果在房屋稅開徵期間(每年5月1日後)，將核發至當年期房屋稅供民眾繳納，如果在房屋稅開徵期間前，則僅需完納至前年期房屋稅，無須再繳納隨課房屋稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

財產留子女卻變遺憾？專家揭贈與錯一步恐釀家變
2025/06/12 14:09自由時報文/記者張瀞勻

面對高齡化與資產傳承需求攀升，信義房屋專家指出，愈來愈多家庭希望提前進行財產規劃，避免未來糾紛與稅負壓力，此次也同步分享多元贈與方式與實務案例，協助民眾建立正確觀念。
信義房屋南崁六福店主任陳宜函表示，南崁地區內不乏早期自雙北移入的高資產族群，過去因文化因素，民眾普遍避談財產分配與傳承議題，但近年在疫情衝擊後觀念翻轉，加上通膨、匯率變動及政策限制頻頻，讓更多人願意主動了解相關制度與節稅策略。
信義地政士聯合事務所經理鍾素梅也指出，在日常諮詢中，許多屋主會詢問「如何將不動產留給下一代」，尤其在買賣或移轉過程中，更需要釐清贈與與繼承的法律與稅務差異，包括「一次性贈與不動產」、「贈與現金協助子女購屋」與「先贈與配偶再轉給子女」等不同移轉方式，供現場民眾參考。
她提醒，贈與雖屬無償行為，仍須留意贈與稅規定，目前每人每年贈與免稅額為244萬元，若金額超過則需依法申報課稅。建議民眾可透過分年贈與或先後分配等方式，有效規劃資產傳承，減輕整體稅負，也能避免日後產生爭議。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

不是買不起是貸不到！高雄竟成六都唯一房價下修城市
2025/06/12 14:57自由時報文/記者張瀞勻

受到央行限貸令的影響，近期交易移轉量大幅縮減，不過房價跌了嗎？根據台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2025年六都1~4月的住宅單價均價和去年同期相較，台北市從過去的7字頭，如今已站上8字頭，均價來到81.5萬元；而2字頭的親民房價區，僅剩桃園、台南及高雄。
六都中唯一價跌的是高雄市，去年1~4月時，住宅均價高達28萬元，而今年26.8萬元，年跌4.3%，成為唯一漲多修正的都會區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北經濟之都機能完整，陸續不少都更危老新案供給，推升均價，不過房價長期居高，近年漲幅已趨和緩。
近年高雄房市受惠於建廠利多，包括亞洲新灣區題材、科技產業布局及新青安刺激，房價基期低，吸引熱錢湧入，房價出現一波快速拉升，但2024年底開始政策轉向，加上台積電美國設廠影響部分投資人信心，預售市場觀望氛圍轉濃，不少早期預售戶面臨交屋時，轉售壓力浮現，讓今年房價出現修正，不過這也讓不少置產族伺機而動，規劃低點入手。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

Q1中古屋十大熱區曝！僅台中「這區」總價不用千萬
2025/06/10 22:24自由時報文/記者朱語蕎

中古屋因為使用空間大、可實地看到屋況、價格較便宜等特色而受到民眾青睞。房仲業者根據實價登錄資料，統整2025年第一季全台前十中古屋交易熱區。其中，桃園市的中壢區及桃園區中古屋買氣最熱；新北市需求強勁，狂占4席次。而台中市北區則是交易熱區中唯一平均總價落在千萬元內的區域；高雄市鳳山區則是南台灣唯一上榜行政區。
2025年第一季，中壢區中古屋交易量高達416件，居全台之冠；同屬桃園市的桃園區也以將近400件交易量緊追在後，房市相當熱絡。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中壢區與桃園區交通建設完善，包括捷運綠線、機場捷運延伸線、台鐵地下化等工程，提升通勤便利性，加上桃園市擁有全台第二多的工業區，且有航空城開發計畫，帶動大量就業人口移入，進一步帶動購屋需求。
此外，中壢區與桃園區還擁有像是青埔、中正藝文特區、小檜溪、經國等重劃區，具備發展潛力，讓整體房市交易活絡。兩區目前平均單價約在3字頭，對自住和通勤族而言，具有相當大的吸引力。
位居第3的則是新北市的淡水區。陳金萍分析，淡水區擁有捷運淡水線及輕軌，未來還有淡江大橋、淡北道路將完工，交通便利性持續提升；且不僅舊市區機能完善，新市鎮的住宅與商圈也陸續到位，帶動區域買氣。在房價部分，淡水區因距離台北市中心較遠，因此相對親民，吸引不少願意以時間換取房價的小資族入主。
此外，除了淡水區外，新北市的新莊、板橋、中和也紛紛上榜。新北市人口眾多，居住需求強勁，加上這些區域位處新北第一圈，往來台北市相當方便，交通便利、生活機能成熟，房價相較於台北市更為親民，吸引不少民眾前往置產。
台中市則有3區入榜，分別為北屯區、西屯區及北區，其中北區平均總價不到1000萬元。陳金萍指出，近年中科台中園區為區域帶來大量人口與產業，加上政府持續推動重大建設，推升台中市中古屋交易熱度。這三區皆有捷運綠線行經，且擁有多個熱門重劃區，推案熱絡，也帶動中古屋市場買氣。
其中，北區擁有一中商圈、中國醫藥大學、科博館等豐富生活機能，但因發展較早，屋齡高於其他兩區，房價相對便宜，且中古屋市場以2~3房為主，總坪數不大，平均總價自然較低，千萬內即可入手，也因此受到不少年輕族群青睞。
高雄市則有鳳山區擠進前10名榜單，是南台灣唯一上榜的行政區。陳金萍表示，鳳山區為高雄人口密集區，舊商圈生活機能成熟；近年政府積極推動鳳山大中城計畫，推進重大建設與都市更新，包括台鐵鳳山車站聯開案、捷運黃線、國道7號等，未來還有三井Lalaport百貨將開幕，將大大提升生活機能，推升當地購屋需求，讓鳳山區擠進全台10大熱區。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

小宅竟成銀行風險戶？房貸沒升息卻越繳越多
2025/06/11 06:56自由時報文/記者張瀞勻

根據聯徵中心最新公布的2025年第一季房貸資料顯示，在央行未調整基準利率的情況下，房貸市場仍出現結構性變化，市場交易最多的大樓產品，房貸利率從去年第二季的2.17%，增加至2.3%，公寓產品也從2.24%增加至2.48%，特別是小坪數產品如「套房」，其平均貸款利率來到2.80%，相較去年2024Q2上升0.32個百分點，反映央行房貸政策已逐步見效，銀行風控機制也更趨謹慎。
信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，央行去年第二季後雖然沒有升息，但升了存款準備率一樣有升息的效果，根據央行先前公布資料，一般首購房貸利率已經達到2.5%，顯示當前房貸市場供需狀況吃緊，銀行也反映資金成本與市場需求狀況，調整房貸利率，短期內整體資金表現還是偏向吃緊。
整體而言，各類型住宅貸款利率普遍略有上升。以主流住宅「電梯大廈」為例，2025年第一季平均貸款利率為2.30%，較去年第二季微升0.13個百分點，但仍維持相對穩健水準。
值得注意的是，「套房」等產品的貸款條件趨於保守，核貸成數由2024Q2的70.43%下滑至2025Q1的67.24%，且房貸利率從2.48%增加至2.8%，顯示銀行對非自用產品的風險控管更加審慎，有助於房市健康發展。
此波貸款利率與成數調整，是房市管控政策發揮作用與先前央行調高存準率後的反應現象。電梯大樓、透天厝、公寓等房貸件數較多的住宅，貸款利率則呈現小幅上調，在房貸留給自用首購等政策方向下，市場結構逐步朝向健全、自用導向的良性循環。
自用當道且房貸偏向支持自用客戶，為未來房地產市場奠定穩健基礎，這樣的發展有助於打擊投機炒作行為，同時保障自住族群的權益，推動住宅市場回歸居住本質。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

說房市涼了？台中捷運宅卻直奔上8字頭
2025/06/11 08:29自由時報文/記者張瀞勻

在房市進入冷靜期後，台中三屯捷運宅案維持穩定交易量，根據OPENDATA數據顯示，北屯的「漢宇雲衍」、南屯13期的「順天MR.L」、西屯的「達麗拾穗」，三案合計成交近140筆，專家指出，現階段購屋族更看重交通便利與長期保值性，捷運宅正好結合這兩大優勢。
所謂「正捷運宅」，指距離捷運站約300至500公尺、步行5至8分鐘範圍內的住宅產品，因通勤便利及周邊生活機能成熟，普遍被視為具保值潛力。台中捷運綠線自2021年4月通車至今，日均運量從約2萬人提升至2025年4月的4.7萬人，顯示大眾運輸依賴度顯著上升，預期未來藍線、橘線通車後，捷運宅需求將持續擴大。
西屯台灣大道沿線的「達麗拾穗」則鄰近捷運市政府站，未來具備藍線與綠線交會的雙捷運利多，自329檔期後已揭露23筆成交，鎖定小家庭與首購族群。北屯機捷特區的「漢宇雲衍」，距離G0北屯總站約260公尺，最高單價達68.1萬元，並有5筆成交總價超過3,500萬元，此外，距離舊社站400公尺的「鉅虹R&G」成交紀錄也達68.4萬元，在當地形成明顯交易支撐。南屯13期的「順天MR.L」鄰近規劃45坪以上三房產品，揭露成交49筆，最高單價達87.9萬元，亦有總價逾4,000萬元的交易紀錄。
「漢宇雲衍」現場專案經理邱元志指出，現階段購屋族更看重交通便利與長期保值性，捷運宅正好結合這兩大優勢，再加上品牌建商自身的實力與品質保障，成為買方審慎布局下的首選標的。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

打房打出爛尾潮？北部十工地停擺 央行卻不鬆手真相曝光
2025/06/09 23:19自由時報文/記者張瀞勻

房市買氣持續低迷，選擇性信用管制重壓之下，建商與營造端壓力逐漸浮出檯面。桃園一家老牌營造廠近日傳出資金鏈斷裂，雙北及桃園共有10處工地全面停工，其中八案為住宅建案，遍布台北市、桃園中壢、龍潭與新竹地區，多為小基地危老案，甚至包含尚在銷售或已完銷的預售案，引發市場關注「爛尾風險」是否擴大。
據了解，該營造廠停工主因為旗下建設公司資金缺口擴大，無力維持工程進度，其中兩處工地為公家整建工程，其餘皆為民間住宅案，其中更有三案為自建案，市場認為，在資金收緊與銷售不順雙重夾擊下，未來類似風險可能持續蔓延。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，前幾年房地產大好，小型危老重建案核准開工數量激增，但最近十個月房市買氣明顯轉弱，加上央行控管資金，銀行信貸全面緊縮，許多過度槓桿操作的建商與營造廠已開始面臨資金缺口。
面對業界憂心預售市場潰散、營造端連環爆，近期不少建築業大老也出面呼籲央行應鬆綁限貸措施，以免擴大市場風險。房產專家何世昌分析，業界所擔心的情況，很可能正是央行早已預期的調控代價，「產業擔心的事，其實是央行調控房市過程中必然衍生的代價、現象，當此代價還未失控、並在可控範圍內，不足以讓央行改變決策。」他指出，央行自1970年代以來多次透過限貸令、禁貸令調控市場，經驗豐富，不可能未曾預見相關風險，「如果真的完全都沒推演過，那央行就是塑膠做的了。」
不間斷的信用管制導致房市逐步去槓桿化，雖然帶來資金鏈緊張與局部風險，但在央行眼中，這屬於可接受的政策效果，何世昌進一步指出，我個人臆測，讓央行意外的是，台灣目前選擇性信用管制已經加壓到全球最嚴苛的程度，沒有任何一個國家執行如此嚴厲措施，但台灣房價卻未如預期軟著陸，不動產貸款違約率並未大幅上升，不動產放款餘額依然持續增加。放眼全球，此種特殊情景堪稱新台灣奇蹟。」
他直言，業界喊話或許情有可原，但對央行而言，「這些危機反而是打房過程中可接受、甚至預期中的結果。唯一的問題是，真正的危機會在何時發生、何時擴大，而央行最適宜的選項，或許是在危機擴大之前收手。」

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861