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想都更嗎？ 「都更計算機」一鍵試算免燒腦
2024/03/15 11:28自由時報文/記者張瀞勻
新北市政府地政局為響應都更三箭，並促進都更案件的推動，「都更計算機」服務，動動手指或用滑鼠框選圖面範圍，就能知道「土地範圍是否在都更劃定區域」，並同時試算5種不同都更條件的「容積獎勵值」和「同意門檻值」，以符合不同族群的需求。
新北市地政局地政資料科科長林妙憶表示，「都更計算機」是運用AI運算、使用者直覺式操作而創新開發的服務。
民眾若想了解新北市某個區域，未來如果進行都更需要符合哪些條件，只要上「新北市不動產愛連網」，就可在「都更計算機」圖台中，用手指或滑鼠框選地區範圍，系統即可智慧估算「一般興建」、「簡易都更」、「危老重建」、「一般都更」、「防災重建」等5種不同都更條件下的「容積獎勵估算值」，以及所需的土地（建物）所有權屬之「同意門檻」值。
系統也會同時判斷框選區域「是否位於都市更新劃定範圍」，並算出「總面積」及顯示「框選範圍的土地地圖與清單」，還可將這些查詢結果一鍵列印，大幅減少民眾整理相關資訊的作業時間。
林妙憶指出，「都更計算機」透過不同顏色及區塊排版顯示，達到「查詢成果優化」，讓閱讀上更直觀、視覺上更易辨識，最後更提供「免會員申請電子謄本」連結，若有需求可直接線上申請謄本，大幅減少民眾臨櫃奔波的碳足跡，有效提升行政效率。

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近5年房價強漲區出爐！ 專家：靠這產業支撐 房價沒有天花板
2024/03/11 10:00自由時報文/記者朱語蕎

吉家網公布2023七都各區成屋房價漲幅，前3名依序是高雄小港區23.81%、新竹市22.3%、台南新化區20.97%，而近5年漲幅前3名則分別是竹北市118.38%、台南新市區93.25%、台南麻豆區83.88%，其中竹北市、新竹市、台南新市區、台南麻豆區無論長中短線表現超級亮眼，6年漲幅皆高達80%以上。
房市趨勢專家李同榮解讀：這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技園區外溢效應」，這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。
統計顯示，5年長線與2023全年表現都入榜前10名有包括竹北市、新竹市、台南麻豆區與新化區，這4區就是新竹科學園區與台南科學園區的外溢表現效應，再觀察5年來的區域表現前10名，包括台南新市、台南善化、台中北屯、台中潭子、高雄橋頭，5年來漲幅都高達68～95%之間，且漲勢都跟科學園區的外溢效應息息相關，顯然，市場所呈現的過去、現在、甚至未來的前景趨勢就是「高科技引領高收入、高收入帶動高需求、高需求助漲高房價」。李同榮指出，七都房價正處高檔盤整，2024上半年市場活絡可期，但下半年變數趨多、房市偏空，觀察近期股價發展趨勢可見強勢股集中在Al半導體等高科技大廠，其他股價表現落差分明，可見經濟發展的集中度明確的反應在股價上。
以前竹科工程師在竹科上班在台北置產，現在的竹科工程師就地置產甚至投資，這股外溢效應甚至擴散至寳山、竹南、頭份等地。同樣的很多南調的南科工程師，這幾年在基期較低的南科，更懂得複製竹科房市發展模式，直接在南科周邊的新市、新化、善化、麻豆大舉購屋，況且南科更延伸至高雄科學園區，帶動S科技走廊成型，也刺激仁德、歸仁、與高雄橋頭、楠梓的房市發展潛力。
因此，這些區域就會因高收入就業人口增加與需求強勁帶動下，助漲房價就會沒有天花板的限制，未來房市的發展趨勢就會如股市一樣，房價漲跌互見、強弱分明。
李同榮提醒，在房價見漲不漲、見跌不跌、多空拉鋸的混屯市場中，特別觀察高鐵軌道經濟與高科技園區外溢所帶動下，就業人口增加、商圈逐漸成熟的潛力蛋白區值得關注。

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2023六都房價年漲幅腰斬、台中大減88% 專家：多頭已近盡頭
2024/03/08 16:52自由時報文/記者朱語蕎

吉家網發布2023年房市成屋年報，六都房價漲幅年增率大幅衰減，2022年平均漲幅為12.26%，2023平均漲幅為5.04%，平均漲幅年增率全面衰減59%，其中台中市平均漲幅由2022年的21.57%衰減至2023年的2.52%，因2022年漲幅較高，年增率衰減幅度高達88.3%，為六都之最。
六都漲幅年增率衰退依次分別為台中減少88.3%，高雄減少78.2%，台南減少61.55，新北減少60.6%，桃竹減少37.1%，台北減少36%。吉家網董事長李同榮分析，房市多頭已近尾聲，市場正處多空拉鋸中，2024房市以盤代跌，平均漲跌幅度會縮小至3%以內。
李同榮指出，2023前三季六都房價平均漲幅只有0.56%，第四季因新青安貸款專案發酵，以及大量交屋潮拉高平均單價，致使房市在第四季拉尾盤價量俱揚，六都平均房價上漲4.42%，全年平均漲幅5.04%，但比較2022全年平均漲幅12.26%，年增率縮減幅度高達59%，若扣除大量較高單價的交屋潮，房價漲幅已微乎其微，顯然多頭走勢已接近盡頭。
但今年上半年因景氣略為回升，股市表現優於預期，房市雖供給量增，需求量也相對增強，預期巿場交易量溫，房價雖上漲乏力，但欲跌也難，呈多空拉鋸，多方小勝。
李同榮指出，今年下半年因加重囤房稅2.0上路，且因前年經濟成長率基期較高，經濟增長力道將減弱，加上賴政府上任後，中共可能掀起經貿大戰對台施壓，房地產整體市場偏空，建商庫存餘屋會有出脫壓力。
不過，新政府對未來施政會有重大建設利多，以及全球降息在即，有助於房市購屋信心的支撐度，因此，下半年市場雖偏空，但房價以盤代跌機率較高。
吉家網企研室處長莊文樹分析，根據吉家網長期對房市的觀察與數據統計，第六循環自2018房價低點到2024近6年間，六都房價平均漲幅71.68%，其中台南市因台積電效應與過去基期最低等因素，平均漲幅高達99.08%，幾近1倍為六都最強。
若依年度表現來看，六都中桃竹地區因大台北都會擴大，桃園人口淨流入全國之冠，加上竹科不斷擴張外溢效應，致使桃竹地區房價平均漲幅8.53%，為六都表現最優，六都全年平均為5.04%，
李同榮分析，2023全年表現「量小縮、價小漲」，多方小勝，但多頭氣勢漸弱，房市建築貸款餘額年增下降，房屋貸款餘額年增率略增，開工核發量下降與使照完工量上升，2023下半年連續兩季呈死亡交叉，這是房市轉空訊息的領先指標，六都全年表現分別為：台中、台南稍弱、高雄盤穩、雙北抗跌，桃園較強。

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女性薪水不輸男性？購屋比例近五成 專家：通常都是老公為了…
2024/03/08 15:46文/記者張瀞勻

女性薪水不輸男性？購屋比例近五成 專家：通常都是老公為了…
2024/03/08 15:46自由時報文/記者張瀞勻

迎接38婦女節，各大平台搶攻女性商機，現代女性消費力強大，買房也不輸男性！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台20歲以上女性購屋比例逐年提高，2023年達48.2%，比十年前女性購屋佔比增加約0.4個百分點，創下近十年來新高！女性購屋力與日俱增，經濟實力不容小覷。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據勞動部統計，2023年女性每人每月總薪資約5.2萬元，比起十年前的4.2萬元，薪資成長逾2成，增加幅度甚至還超越男性，高出約1個百分點，女性的經濟條件越來越好，有能力置產的女性跟著增加，加上現今新世代女力不婚不生比例高，女性有偶率已不到5成，少了家庭與育兒負擔，女性也更有能力為自己買房添資產，而這樣的現象，在都會城市也會比偏鄉來的更明顯。
觀察六都2023年女性購屋佔比，其中，台北的天龍女購屋力為六都最高，女性購屋佔比超過半數約50.8%，同時也是六都中唯一女性超越男性的城市，已連續2年女性購屋族比男性還多，女性購屋力有越來越強勢的現象。然而，台北市女性購屋族，也是六都中房貸壓力最大、購屋面積卻最小的城市，平均房貸達1,651萬元，是台南女性房貸752萬元的兩倍，但平均購屋面積最小，僅有36坪，而台南市，雖然負擔最輕鬆、購屋面積也最大達45坪，不過女性購屋佔比為六都最少，僅約46.8%。
張旭嵐指出，台北市就業機會豐沛，薪資條件普遍較其他城市優渥，許多新時代女性薪水不輸男性，也有購屋實力，且不少新婚夫妻為了讓太太有保障，也常見夫妻合購，但登記在太太名下繳房貸，因此女性購屋和申貸比例也逐年增加。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部雖然房價較親民好入手，不過多數留鄉工作的在地女性，仍會選擇與原生家庭同住，即使已婚，家庭購屋仍以男性為主力或與男方家庭同住為多，因此女性購屋需求相對較低。即便如此，六都購屋族女性佔比均有超過4成以上，李家妮認為，女性在投資理財觀念相較男性來的謹慎保守，多數女性偏好選擇風險性較低的理財方式，因此除了自住需求，以買房置產、購屋收租，也成為現代女力累積財富的方式之一。

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房市熱不熱看「房仲業績」就知道 連3年破800億 這縣市狂增58％最多
2024/03/08 21:54自由時報文/記者朱語蕎

根據財政部統計2023年全台房仲業銷售額達833.12億元，年減4.2％，雖連兩年衰退，但自2021年起，已連續3年突破800億元大關，顯示房市買氣仍穩健。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，除了建物買賣移轉棟數可作為房市趨勢觀察指標外，房仲業銷售額更能直接反映房市交易熱度。從歷年房仲業銷售額可以發現，自2013年創下614.38億元高峰後，連3年下滑，到2016年，房仲業銷售額萎縮至376.83億元，隨後逐年回升，尤其2018年中美貿易戰轉單效應發酵，台商回流投資、擴廠，帶動住宅、廠辦、商辦等交易轉趨熱絡，後續因新冠疫情釋出的大量資金潮轉進房市，更推升房市交易表現。2021年全台房仲業銷售額達887.09億元，創歷史新高。
不過，也讓投機炒作風氣死灰復燃，政府自2021年積極實施打炒房政策，讓市場健康降溫，市場主力轉由自用、長期置產撐盤，2022、2023年建物買賣移轉棟數與房仲業銷售額雙雙下降，但減幅僅個位數，2021～2023年房仲業銷售額均處800億元高檔位置，顯示目前買氣仍穩。
若從近兩年全台各縣市房仲業銷售額來觀察，雖整體銷售額量縮4.2%，但仍有部分縣市逆勢成長，其中，嘉義縣成長58.2%最多，其次則是基隆市年增14.1%，新北市、桃園市、苗栗縣、雲林縣與台東縣則年增2.5%至6.9%之間。
陳金萍指出，這些正成長的縣市可以歸納出三項優勢，包括交通機能佳、剛性需求穩定、重大建設與開發加持。
像是新北市、桃園市與基隆市受惠於北北基桃生活圈TPASS上路，通勤族由台北市外溢到周邊衛星城市購屋，需求穩定下讓房市交易量增，也帶動房仲銷售額成長。而嘉義縣、苗栗縣與雲林縣則具備重大建設題材與產業進駐等議題效應，讓市場看好區域房市發展，推升房市表現。
另外，房仲業銷售額年減逾1成的縣市，包括南二都的台南市與高雄市，以及新竹市、宜蘭縣與花蓮縣，其中，以台南市年減17.1%居全台之冠，顯示過去因產業進駐或觀光熱潮等利多題材，在房價逐年高漲下，加以房地合一2.0、平均地權條例新法上路後，市場投資氣氛冷卻，房市交易明顯降溫。

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南部投資客瘋買農地搭建鐵皮屋租工廠 當心改課高額地價稅
2024/03/07 23:59自由時報文/記者林耀文

由於國內電商興起，消費習慣改變後，南部市區店面已非投資置產客首選，但在台商回流效應下，腦筋動得快的投資客，最近瘋買南部農地，並分割約百坪小塊農地即搭建鐵皮屋，出租做為小型工廠或倉庫。稅務專家提醒，農地非農用遭查獲，小心地主將被改課高額地價稅。
國稅局表示，非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦；另都市土地依都市計畫編為農業區、保護區及公共設施保留地，或有公共設施尚未完竣、依法限制建築、依法不能建築等情事，仍作農業用地使用者，亦可徵收田賦。
民眾若於農業用地上興建鐵皮屋、擴建農舍、堆置廢棄物、鋪設水泥地、填土及庭園造景等，已不符合農地農用原則，應改按一般用地稅率（10‰~55‰）課徵地價稅；如有興建農業設施或農舍，需先取得容許使用或使用執照，才可適用田賦。
稅務專家舉例說，老陳擁有一筆農地面積約300平方公尺，申報地價為每平方公尺600元，原作農業使用課徵田賦，老陳卻在5年前的元旦過後，在農地上鋪設水泥地作停車使用，經地方稅務局於今年初查獲，已不符課徵田賦規定，應自108年起改按一般用地稅率10‰課徵地價稅為1800元(300x600x10‰=1,800)，並補徵108年至112年地價稅計9000元。
稅務專家提醒，農業用地未作農業使用，嗣後如恢復農業使用並符合課徵田賦的規定，可向稅務局提出申請，經勘查認定符合農業使用者，自申請當年即可適用田賦；或有符合自用住宅用地規定，可在當年9月22日前向稅務局申請改按自用住宅用地稅率2‰課徵地價稅，逾期申請者，自申請之次年開始適用。

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台中抵費地照常開標 一天賣出86.2億土地
2024/03/07 18:20自由時報文/記者張瀞勻
台中市政府7日舉辦第13期大慶市地重劃區，以及第14期美和庄市地重劃區抵費地標售，共標售123筆土地，總底價金額超過204.6億元，被外界質疑恐將帶動地價及房價上揚，不過全案7日正式標售共釋出123筆標的，合計總面積約2.8萬坪，總底價達204.6億元，結果54筆土地有人投標，總計吸引72標封，但9標封因不符規定作廢，故有效標封為63標，最終順利標脫48筆土地，標脫率約39%，標脫總金額約86.2億元，整體溢價率約7%。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次土地標售一口氣釋出上百筆土地，規模為台中近年之最，且十三期與十四期，均為台74線環內的精華重劃區，因此關注度頗高。但由於開標前夕引發社會輿論，加上本次不乏土地型態狹長的標的，部分方正土地的底價也與市價無異，因此投標狀況不算熱絡，雖然仍有部份精華標的衝出區段高價，但整體溢價率不到1成，跟先前幾次標售相比，溢價表現顯得低調。
台中巨蛋將動工 榮德段刷新區段單總價新高
本次標售的單價地王，為十四期仁平段328地號土地，標脫單價達101.1萬元；總價地王則由十四期榮德段88地號土地奪下，得標總價逾6.4億元，換算單價也達百萬之譜，不論單總價，均創下榮德段的區段新高。
台灣房屋興安特許加盟店店東邱正雄指出，十四期的仁平段，緊鄰發展成熟的十一期熱鬧商圈，可同時享有重劃區遠景與既有的鬧區機能，且328地號為容積率較高的商五用地，同區段相同地目的最高單價可達106萬元，因此本次標售的價碼符合行情，加上該筆土地依傍麻園頭溪水岸綠地，使其成為本次標售單價王。單總價都改寫區段新高的榮德段88地號，同樣為容積率較高的商業區土地，且該地為形勢方正的角地，又鄰近即將動工的台中巨蛋，未來發展性可期，因而吸引投資人積極搶進。
十三期首度標售 土地單價叩關百萬元
首度標售的十三期重劃區雖無土地突破百萬元單價，但昌明段106地號土地，標脫單價99.9萬元，已直逼百萬元門檻，同時也改寫十三期重劃區的土地單價新高。
陳定中表示，締造十三期地價新高的昌明段106地號土地，為文心南路、文心南七路與大墩南二街的三面臨路方正土地，且距離捷運豐樂公園站、萬坪豐樂雕塑公園都不遠，立地條件佳，使該地躍居十三期的單價地王。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，這次台中市政府標售的13期與14期重劃區土地，都是目前台中市場建商布局的重點戰區。以13期來說，座落於南區、南屯區交會地區，不僅鄰近大慶車站、中山醫大大慶院區，更緊鄰八期重劃區，擁有相當優良機能與交通優勢。而且，13期規劃為低密度開發，住宅區基準容積率為140%，未來區域將擁有極佳的生活品質，為目前台中建商積極卡位的區塊。目前沅林、惠宇、協和、豐邑、豐境、鉅虹等建商近年都有加入購地布局行列。
再以14期來看，位於北屯，面積高達403.48公頃，是目前台中面積最大的重劃區。因14期規劃也是低密度開發，主要土地使用分區以住1與住1-1為主，擁有相當良好的居住品質，有相當潛力發展為新興豪宅區塊。此外，14期鄰近崇德商圈與水湳經貿園區，並具有台中巨蛋、漢神百貨等利多題材，目前也是台中一線建商積極卡位的區塊。
陳傑鳴指出，依照台中近年置產哲學，購屋優先考慮具發展題材「重劃區」，會更優於老市區。民眾如果想買房，可以多關注這些熱區的推案狀況。

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小宅一坪要200萬！專家：台北小豪宅專賣這些人
2024/03/04 14:14自由時報文/記者張瀞勻

台北成屋小豪宅首度突破單價200萬！大安區復興南路二段「冠德安沐居」，2023年11月交易頂樓戶，單價200.8萬元，創社區單價新高，也是台北市實價登錄以來，成屋小豪宅歷史新高單價，總價4,998萬元，共24.9坪，該社區屋齡僅1年相當新穎，是大安區少數的新成屋小豪宅。
台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示，本次單價站上200萬元的「冠德安沐居」，為緊鄰捷運科技大樓站的公辦都更案，未來可與科技大樓站增設的2號出口連通，有「到站即到家」的特色，且該案基地面積超過500坪，在台北市中心為難得的大面積精華地，且社區規劃中小坪數格局，吸引中高階層的年輕單身貴族或雙薪夫妻購入自用，樓高34層亦為區段地標，高樓層戶能俯瞰大安森林公園，也讓頂樓戶的景觀小宅更顯稀有，成為首宗躋身200萬俱樂部的成屋小豪宅。
台灣房屋集團趨勢中心進一步統計坪數在30坪以下，2023年台北小豪宅單價前五名，冠軍為「冠德安沐居」200.8萬元奪得，亞軍為信義區「逸仙悅榕」低樓層，單價182.7萬元；季軍為松山區「阿曼生活」高樓層單價178.6萬元；第四、第五名都在大安區，分別為「法意大樓」、「大安A+」，單價分別為172萬元、168.2萬元，值得一提的是，前五名中有三案都是規劃有較多彈性使用空間的挑高格局，且屋齡都在10~20年之間。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，北市小豪宅多具備「學區、機能雙優勢」，位在蛋黃區精華地段，交通便利或商業機能，主要客層除了名校設籍的家長、富二代或是單身貴族，偏向以總價帶考量，甚至不用2千萬能入住精華地段、學區宅，而符合條件的產品大多為小宅或是有挑高多出使用空間的房型，也因此拉高成交單價。
2023年台北市已有三個預售社區突破200萬單價的小豪宅交易，且都位於大安區，包括信義路四段「耑岫」，單價220.9萬元最高，總價4,599萬元；另外還有仁愛路三段「富邦藝庭」單價215.5萬元，以及光復南路「鑄慕」205.9萬元。這三個社區都近捷運站、由知名開發商興建，因為地段優越，有的建商銷售時還包含精緻裝潢，因此單價表現突出。
第一建經研究中心副理張菱育指出，目前台北市精華地段的新建案，大多為都更危老改建案，且基地面積普遍較小，台北甚至還出現基地不到60坪的「迷你危老案」，因此建商在規劃新案時以中小坪數格局為主，小豪宅也更符合目前市場小家庭、少子化、不婚族等的需求，所以未來市中心的「鳥籠建案」將越來越普遍。

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出租土地廠房小心「假承租、真棄置」 巨額清理費房東要買單
2024/02/29 19:49自由時報文/記者朱語蕎

民眾出租土地或廠房倉庫要注意！近期出現新的非法棄置廢棄物犯罪型態，環境部表示，在追查非法棄置廢棄物案件時，發現有不法業者租用土地或廠房倉庫，短期內快速棄置廢棄物後就消失無蹤，留下大量的廢棄物，讓出租人可能面臨付出巨額的廢棄物清理費用。
依據環境部統計，全國目前列管中的非法棄置場址共計537處，而環保機關2023年針對這些場址共巡查2,832場次，有123場非法棄置場址完成清理，清理的廢棄物包括污泥、電弧爐煉鋼爐碴、液態廢棄物、營建混合物、裝潢廢棄物、混合五金廢料、廢木材、廢塑膠等。
苗栗縣政府環境保護局提醒，民眾出租土地、倉庫或廠房時務必謹慎小心，要慎選承租對象及確認承租用途，出租人於出租後應加強巡視，藉以防範不法業者「假承租，真棄置廢棄物」的手法，否則可能要面臨付出巨額的廢棄物清理費用。

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兩岸關係緊張 去年陸人來台購屋僅16件 寫史上新低
2024/02/27 21:34自由時報文/記者朱語蕎

根據內政部最新統計，2023年大陸人士來台購置不動產件數僅16件，權利價值僅2.3億元，寫下2012年起分年統計以來的新低，總計從2002年修正台灣地區與大陸地區人民關係條例第69條迄今，許可陸資取得不動產共715件，權利價值計155.4億元。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，大陸人士若申請購置不動產因限制重重，近年因兩岸關係緊張，加上中國內部狀況不明，購置不動產數量明顯下跌，短期內很難見到大陸買家轉進台灣購置不動產。
在分區表現上，內政部僅提供2002年起統計總量分佈，宜蘭縣11件、基隆市15件、臺北市53件、新北市174件、桃園市71件、新竹市6件、新竹縣12件、臺中市128件、彰化縣7件、南投縣6件、臺南市15件、高雄市149件、臺東縣2件、苗栗縣41件、雲林縣2件、金門縣10件、屏東縣2件、嘉義縣4件、花蓮縣6件、嘉義市1件。
其中新北、台中與高雄均突破百件，首善之區台北市僅有53件，還低於桃園71件，推估除北市房價較高影響意願外，或許「和由內政部會同相關機關審核許可後，據以辦理登記」之規定，北市恐有較多限制有關。
綜觀未來，徐佳馨表示，大陸人士來台購置不動產除有民眾所熟知3年內不得移轉、在台停留不超過4個月、貸款不超過5成的「345」限制，還有種類、目的、用途限制外，在2015年還有長期總量管制。
包括「土地1300公頃，建物2萬戶、每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額：土地13公頃，建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用。.集中度數額管制：大陸地區人民取得同棟或同一社區之建物，以總戶數10%為上限；總戶數未達10戶者，得取得1戶。」等相關規定，可說是困難重重，在此局勢下，恐怕大陸人士購置不動產風潮短期內也不會增加，或許是當年預期陸資來台掃樓者所始料未及的。

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