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房市吃猛藥?新青安催下去 專家：供需失衡將出現這趨勢
2024/03/29 16:21文/記者張瀞勻

信義房屋統計3月前27日全台門市交易狀況，3月房市延續去年下半年以來年增表現，3月交易量呈現雙位數年增率，且較1月份成長幅度也逾3成，主要都會區房價也較去年同期成長，農年房市開春後呈現龍抬頭的表現，主要原因包括台股衝破兩萬點等利多帶動，加上通膨與民眾對於未來房價預期偏向樂觀，即使央行3月下旬升息半碼，對於短期內房市影響仍有限。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上兩萬點，加上通膨預期等因素帶動，新青安又協助首購族降低購屋負擔，購屋調查顯示民眾對於未來房價樂觀，看漲比看跌多，但現在最嚴峻的問題是經歷了8個月的房市熱絡交易後，市場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，都可能造成房價仍處於緩步創高的趨勢不變。

新青安政策在央行升息半碼後，更顯得優惠，統計3月總價1500萬元以內的交易佔比仍高達5成，台北市總價1000~2000萬元交易佔比較1月增加，新北同樣1000~2000萬交易佔比超過5成，桃園市則是1000~1500萬元最多，新竹市則是1000~2000萬交易佔比達45%，台中市則同樣總價1000~2000萬交易佔比近5成，台南市則是700~1500萬元最多，高雄市同樣700~1500萬元交易最多。

曾敬德表示，現在市場短期供不應求，加上政策上並無強力政策抑制房價，329檔期房市交易狀況有機會維持穩定熱絡表現。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，4月起電費調漲，若是租金內含電費的租屋族，恐怕會有電費漲幅轉嫁的擔憂，就算是採電費自付或分電表的租客，整體的生活成本仍上漲，通膨因此部分租屋族興起由租轉買，化支出為資產的規劃。因目前新青安的貸款額度1000萬，今年房市主力產品為1200萬左右的小宅最吃香，因此親民區像桃園，或新北重劃區，價格帶符合的產品帶看率大升。

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海悅曾俊盛：打房成兩面刃 推案變緩供給少 房價難跌
2024/03/29 22:00自由時報文/記者朱語蕎

近期股市大好，房市是否因此跟著沾光？代銷龍頭、海悅國際總經理曾俊盛表示，股市和房市是連動的，股市是先行指標，股市漲上去後房市會跟著上來，每個投資人都有自己的置產模式，在這波房市多頭之前，市場比較混沌，但在一些政策公布之後，利空出盡，房市也開始穩定。
海悅國際代銷建案遍布全台，對於今年房市，曾俊盛說，現在房價還在上升階段，政府雖不斷打房，但打房其實也是兩面刃，一方面讓土地交易變慢，建商因為觀望也暫緩推案，整體的供給量降下來，但市場仍有需求，一般來說，當供給大於需求，價格就會下跌，但打房讓供給量下降，價格自然也難下來。
曾俊盛說，近年產業的發展迅速，雖台灣有少子化問題，但台灣要發展高科技產業，勢必要考慮鬆綁技術人才移民，且台灣還有台積電護國神山帶來的能量，這些都讓房價不墜。
達麗建設董事長謝志長表示，目前營建業缺工缺料一直存在，造價成本不斷上升，民眾也感受到物價起漲 ，這些改變對以前比推較低總價的建商來說，成本更是漲上一倍之多，也因為這樣，每個案子工期都延長，現在動輒5～7年才能完工。
謝志長：「就像工廠一樣，產出的速度變慢、東西變少，整個供給量減少，這兩個因素讓房市走高、價格也走高，這樣的趨勢會一直持續下去。」

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追價無力！房價5年每坪增7萬 購屋「小老遠」趨勢浮現
2024/03/29 12:27自由時報文/記者朱語蕎

近年來，全台房價扶搖直上，依據內政部不動產資訊平台資料顯示，從2019Q3到2023Q3，全台平均購屋單價從每坪25.2萬元快速上漲到每坪32.49萬元，短短5年時間每坪單價就增加了7.29萬元，漲幅高達28.9%、近3成，但與此同時，全台平均購屋總價卻僅僅從1066.5萬元增加到1252.9萬元，漲幅只有17.5%。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，房價飆漲，所得緩漲，購屋民眾無力追價，導致平均購屋單價和平均購屋總價的漲幅出現了明顯的落差。
黃勝暉指出，由行政院主計總處家庭收支調查揭露，台灣2022年每人可支配所得平均數約為39.2萬元，相較於2018年的34萬元，僅僅增加了5萬餘元，漲幅約為15%。反觀房市表現，過去幾年受全球QE、台商回流、低利率環境、工料雙漲等因素影響，台灣房價節節攀升，與動輒幾十萬、上百萬的房價漲勢相比，民眾所得的成長幅度確實顯得相當緩慢。
鑒於房價飆漲、所得緩漲的現況，未來購屋民眾將出現三大趨勢，「愈買愈小」、「愈買愈老」、「愈買愈遠」。隨著民眾能夠負擔的總價已經接近極限，不少購屋民眾只能退而求其次購買坪數較小、屋齡較高、位置較外圍的房子，犧牲居住品質、居住空間來換取可以合理負擔的房價。
目前在主要都會區，這三大購屋趨勢已經相當普遍，若未來台灣薪資緩解和房市環境仍未改善，類似情況甚至可能擴散至非都會區。
黃勝暉表示，近年來政府為了穩定房市發展，維護民眾的居住正義，的確做出了不少努力，不過，依目前的情形來看，薪水緩漲、通貨膨脹、房價居高難下等問題仍客觀存在，建議政府和全體社會仍需提高警惕，積極應對，否則貧富差距持續擴大，最終甚至有可能會演變為嚴重的社會問題。

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內政部拍板4措施 社宅依中古屋估價 租金採「收入、身分別」雙軌並行
2024/03/27 11:32自由時報文/記者朱語蕎

內政部日前召開第14次住宅審議會議，對於「國家住宅及都市更新中心社會住宅招租制度專案」、「社會住宅租金分級制度草案」及「住宅計畫及財務計畫（112至115年）核定計畫」進行討論。
內政部長林右昌特別說明將採取4項策略，落實社會住宅租金可負擔，首先，社會住宅租金評定是採取屋齡N+10年，視為中古屋的方式來估價。
其次，社會住宅租金基本結構為3至8折，雙北市部分地區因租金行情較高，依負擔能力再調降租金折數。第3，租金負擔率由平均3成降至平均2成。
第4，將一般戶中所得低於最低生活費1.5倍者，租金從第四級的8折減為第三級之6至7折，初估約有37%、大約1.11萬戶原社會住宅承租戶受惠，擴大照顧低薪青年與邊緣戶並減輕租金負擔。
此外，社會住宅收費方式可雙軌併行，地方政府無論是要採用所得別或身分別都可以，原則是收取租金不得高於中央訂定的標準。後續國土管理署將就草案內容，邀集各地方政府進一步研商確認。
林右昌表示，國家住宅及都市更新中心是中央興辦社會住宅推動的關鍵，在第2階段110年至113年預計將在各縣市負責興建約7萬戶。
為研訂全國共同一致性的管理營運原則，促使社會住宅租金，招租資格及相關規範能有一致性的管理制度，中央已於去年3月成立「社會住宅營運管理聯繫大平台」，建立與地方政府雙向溝通與聯繫的管道。
此外，依據住宅法第5條訂定的住宅計畫及財務計畫，108年至111年的前期計畫已執行完畢，行政院在今年2月17日核定本期計畫(112年至115年)，後續中央也會持續督導地方政府辦理相關計畫更新，依據地方實際財務狀況來推動社會住宅包租代管之分級補助機制等工作。

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利電若雙漲 專家：房市發展兩大風潮要來了
2024/03/27 14:19自由時報文/記者張瀞勻

中央大學台灣經濟發展研究中心，27日發佈3月的消費者信心指數(CCI)，「購買房地產時機」指標部分，本月調查結果為106.26點，較上月微降0.08點，但與去年同期相比，則顯著上升2.31點，分數連續43個月落在100以上的樂觀區間。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，囤房稅2.0三讀通過後，多屋族首當其衝，加上2月財政部下修豪宅總價標準，雖然受影響對象，僅限去年「適用舊制且無法核實成本」的豪宅賣方，但各界憂心央行比照財政部調低豪宅門檻，使房市浮現些許觀望氣氛，也讓指標分數微幅下滑；而央行3月下旬的理監事會議，確定豪宅標準維持現狀，民眾觀望疑慮將趨緩，後續市場的觀察重點，也將著重「電價調漲」及「利率調升」的漣漪效應。
周鶴鳴指出，現今電價調漲的討論沸沸揚揚，引發物價上漲的預期心理，也讓央行為了抵抗通膨，意外升息半碼，一旦利率、電費雙漲，消費者需審慎評估購買力，為往後的消費信心投下變數，但由於成本持續走高，房價、租金易漲難跌，房市發展也將聚焦兩大風潮。
首先，「抗通膨置產潮」，為防貨幣貶值導致資產縮水，具收益性的店面、透天隔套、商廠辦等高投報物件，可望吸引資產族的資金停泊；其次，「租轉買首購潮」，政府持續補貼新青安利率，降低房貸族衝擊，但租屋族卻面臨成本轉嫁的租金加壓，隨著每月的房貸與租金差距逐漸拉近，租屋族評估購屋的可能性增加，因此後續房市，可望迎來一波租轉買的首購潮。

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央行升息別怕！7大貸款政府續補貼
2024/03/25 21:43自由時報文/記者朱語蕎

央行21日宣布調升政策利率半碼，考量升息將加重借貸資金成本及貸款族還款壓力，為減輕部分民眾貸款負擔，行政院邀集各部會進行討論，決議由政府全額補貼升息之勞工紓困貸款利息。
至於就學貸款、資金紓困振興貸款、青年創業及啟動金貸款、疫後振興貸款及低碳智慧納管貸款、青年安心成家購屋貸款、政策性房貸補貼等部分，則不受升息影響，仍由政府繼續補貼。
考量2021年以來物價漲幅較高，在今年經濟成長可望增溫下，為抑制國內通膨預期心理，促進物價穩定，並協助整體經濟金融穩健發展，央行因此決議調升政策利率半碼。
為避免弱勢族群、學生，及受疫情影響而申請紓困貸款之勞工及企業受到衝擊，行政院副院長鄭文燦會同與會代表針對勞工紓困貸款及各項政策貸款項目進行討論，以減輕特定族群負擔。
其中，勞工紓困貸款，自2022年起只要依約正常還款者，勞動部皆全額補貼勞工紓困貸款升息之貸款利息，預計受益勞工達52萬人。
另外，相關政策貸款項目不受升息影響，仍由政府繼續補貼，包括就學貸款、資金紓困振興貸款、青年創業及啟動金貸款、疫後振興貸款及低碳智慧納管貸款、青年安心成家購屋優惠貸款、內政部政策性房貸等。
行政院表示，目前超過93%就學貸款學生，在學期間的利息原本就是由教育部全額補貼，而須自行負擔利息的就學貸款學生，考量在學學生尚無經濟能力，因應此次升息，教育部將協助補貼因升息所增加之利息，所有辦理就學貸款之在學學生皆不會因升息而增加利息負擔。
畢業後還款者如申請緩繳本息，只要符合每月平均收入未達5萬元資格者，可以申請最長12年緩繳本息，緩繳本息期間將免負擔本金及利息，利息全部由教育部負擔。
由經濟部主管之資金紓困振興貸款，依中華郵政定儲機動利率提供補貼，故將配合央行升息，調整補貼金額，惟須受限每家公司的補貼額度上限，舊貸展延及振興貸款最高22萬元、營運資金貸款最高5.5萬元。
經濟部主管之青年創業及啟動金貸款，以及疫後振興貸款及低碳智慧納管貸款，前者於補貼期間內，利率調升差額均由政府全額吸收，申貸業者不受升息影響；後者將配合央行升息，調整補貼金額，補貼額度上限約60萬。
而青年安心成家購屋優惠貸款，不論既有貸戶或新貸戶，均維持由公股行庫自行吸收半碼，加計2023年8月青安貸款精進方案，由政府額外補貼1碼，補貼期限至2026年7月31日止。因應本次升息半碼，將持續補貼因升息所增加之利息至前開期限止，不增加申貸戶之負擔。
最後，內政部政策性房貸，則已享有優惠貸款利率，且2022年3月央行升息時，已由內政部住宅基金吸收半碼至2026年7月31日止；因應本次升息半碼，將持續補貼因升息所增加之利息至前開期限止。

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房市紅利來了？一年多3萬人！ 這都人口年增率全台最強
2024/03/25 11:59自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部戶政司最新人口資料統計顯示，今年2月全國人口達2341.8萬人，較去年同期成長0.45%。排除人口基數過少的外島縣市後，並將共同生活圈的新竹、嘉義縣市合併計算後，台灣各縣市人口成長率排名第一的是桃園市，年增率達1.32%，一年內增加3萬194人；新竹縣市排名第二，年增1%；台中市則排名第三，年增率0.92%。人口超過400萬人的新北市，雖然一年內人口增加3萬4250人居全台最多，但年增率0.85%排名第四；台北市年增率0.82%，排名第五；高雄市則是六都人口成長率最低的都會，年增率僅0.16%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，桃園市近年人口持續成長，去年總人口數已正式突破230萬人大關，截至今年2月底為止，總人口數來到232萬121人，一年內就增加3萬多人，主要桃園市自2014年升格為直轄市後，社會福利提升、重大公建繁多，加上機場捷運開通，大幅縮短北北桃距離，讓桃園憑藉相對親民的房價，吸引雙北民眾移居。而桃園豐沛的人口成長動能，也為城市轉型帶來新動力。目前桃園市正如火如荼進行「三心六線」的軌道建設，打造更完整、更便捷的交通網絡，且桃園為國門之都，坐擁國際空港運輸優勢，又有眾多產業園區吸引國內外大廠進駐投資，創造豐富就業機會。
至於人口成長年增率排名第二的新竹縣市，總人口數也突破百萬大關，一年內增加1萬325人，人口成長年增率1%，主要因為生醫園區、AI智慧園區快速發展，吸引大量外縣市人口移入。同樣也有科學園區加持的宜蘭縣，則有高鐵延伸、台62延伸等重大交通建設議題助攻，帶動人口止跌出現正成長。
進一步觀察桃園市近一年人口成長幅度最多的行政區，依序是龜山區，年漲幅3.03%；第二名為觀音區1.90%，第三名則是桃園區1.52%。台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎分析，桃園人口成長幅度最高的三個行政區，都有新興重劃區的加持，例如龜山區集中在A7重劃區；觀音區則是草漯重劃區，人口成長最鮮明；桃園區小檜溪重劃區，也因重劃區新案陸續交屋、住戶逐漸移入，成為桃園區人口成長的主要區段。
口成長增加購屋需求，也帶動房價上揚，台灣房屋根據實價登錄資料，統計桃園三大人口成長地區的新成屋房價，龜山區2023年新成屋約34.4萬元年漲幅8%；桃園區年漲幅也約5.4%，來到37.6萬元；觀音區年漲幅更高達9%，新成屋均價約20.8萬元，仍屬桃園市相對親民房價區。
彭勝奎指出，現今觀音主要的交易熱區就是草漯重劃區，該重劃區具有低密度、高綠覆率特色，生活環境舒適，且近年基本生活機能漸趨完善，再加上桃42線月桃路道路拓寬工程，可強化觀音草漯至青埔高鐵特區的連結，未來發展頗具前景，目前重劃區以大觀商圈最熱鬧，交易主力為總價帶500~600萬元的2房電梯華廈，由於總價與桃園各新興重劃區相比，都屬相對平實，因而吸引許多小資族購屋移居。

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預售屋轉售魔鬼藏在細節裡 國稅局提醒納稅人別算錯這一項
2024/03/20 12:04自由時報文/記者張瀞勻

財政部中區國稅局提醒，房屋出售後，納稅人應該以實際出售價格推估，並且以據以核算3%可減除費用，並不是以預售合約價格計算。
中區國稅局表示，2021年7月1日以後出售，在2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地權利，於申報個人出售房屋土地交易所得時，應以實際收取價金列報收入。
中區國稅局舉例說明：甲君向建設公司購買預售屋合約總價為800萬元，但支付價款125萬元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利給乙君，出售合約總額900萬元，乙君實際支付甲君價金225萬元。
據此，甲君應申報出售前實際收入225萬元，取得成本125萬元，以收入225萬元扣除取得成本125萬元，在扣除費用225萬之3%後，再乘以房地合一稅未滿2年的稅率45%，應納稅額419,625元。
國稅局指出，近期發現納稅義務人出售前揭房地權利申報個人房屋土地所得稅時，誤以轉讓合約及原訂購買合約登載總額作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用，但觀察財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定意旨，應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含受讓人後續支付建設公司或地主之價款。

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台灣房價為何「貴到靠北邊」？ 專家：因為有錢人太多了
2024/03/18 20:21自由時報文/記者朱語蕎

從無殼蝸牛運動以來，每個世代的購屋族都在抱怨「台灣房價貴到靠北邊走」，台灣房價房價所得比接近10倍，遠超出世界正常標準，的確值得被討論。
有人說台灣薪資所得停滯，房價卻連年上漲，根本不合理；有人說，台灣空屋太多，房價亂漲是炒房，不合理；有人則說，台灣房子沒那個價值，賣那麼貴不合理。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台灣的高房價，或許可以歸納出「10萬種不合理」的理由，而最合理的理由，正是台灣「人太多」、「錢太多」，說穿了，就是「有錢人太多」。
根據統計，台灣人口僅2300多萬人，全年貿易金額在世界各國卻排名第17名，而且大多數年度都保持著鉅額的貿易順差，2023年的貿易順差更突破1千億美元。
小小的島，年年賺進大把大把的外匯，縱使這些錢有一部份又流出海外，但停留在國內的資金量仍十分驚人。簡單的來說，國際貿易把台灣變成一個「富人之島」。
何世昌說，但有趣的是，台灣人卻常抱怨物價一直漲、買不起，可是卻有極大量的人搶著出國、刷卡血拚，國內高級餐廳訂不到位子，「嘴巴說沒錢，口袋賺飽飽，或許是最矛盾的寫照。」
根據UBS瑞銀集團所發布的「2023年全球財富報告」指出，台灣資產總值占了全球總財富約1.2％，反觀印度擁有超過14億人口，他們擁有的資產總值竟跟台灣2千餘萬人差不多，該報告還指出，台灣「淨資產」在300萬至3000萬元美元的「準富裕層」大約有960萬人，占全台總人口數約40.1％；換言之，10個人之中大約有4個人符合富裕階級的定義。另外，台灣億萬美元富豪人數為46人，僅次於中國、印度、香港，為亞洲第四名。
何世昌表示，台灣有錢人很多是好消息，但壞消息也是有錢人太多，當有錢人多，會擁有更多賺錢的機會，但同時也會推升物價與房價，這是每一世代年輕人的契機、同時也是困境。

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現在不買以後會更貴？全台35歲以下房貸族5年增3成 專家揭原因
2024/03/18 10:25自由時報文/記者朱語蕎

在房價高漲的大環境下，買房成家對於普通年輕人而言似乎是遙不可及的夢，不過根據財團法人金融聯合徵信中心資料卻發現，被大眾認為買不起房的年輕人反而更敢進場，從2019年到2023年，全台35歲以下房貸族的申貸件數從45,489件增加到60,152件，短短5年就增加約1.5萬件，成長幅度高達32%，而35~50歲房貸族和50歲以上房貸族的成長幅度分別只有23%和14%。
東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，由內政部不動產資訊平台揭露，去年Q3全台平均購屋單價為32.49萬元，較2019年同期、5年前的25.2萬元，增加了7.29萬元，漲幅接近3成，顯見台灣房價漲勢之驚人，這讓不少潛在購屋族都產生了「現在不買房，以後會更貴 」的心理壓力。
其次，在少子化的浪潮下，許多父母為了幫助小孩減輕成家立業的壓力，都會主動幫忙支付自備款或提供其他形式的資金支援，因而使得年輕族群的購屋比重有所攀升。另外，政府釋出的新青安利多，也進一步加強了年輕人進場買房的動力。
黃勝暉指出，年輕人買房偏好也與上一代人有著明顯差異，第一，不同於以往的大家庭模式，現在的年輕人更注重私人空間，普遍偏好房間數量較少、坪數較小的住宅，通常以2~3房的小宅產品為主流。
第二，現在的年輕人更在意生活品質及便利性，有管委會、電梯大樓、豐富公設的電梯大樓往往更受年輕族群的青睞。第三，部分年輕人為了壓低購屋總價，同時又要滿足一定居住品質，寧願到相對外圍的蛋白區、蛋殼區買房置產，以雙北來看，淡海新市鎮、 洲子洋重劃區等地都吸引了不少年輕族群的駐足。
黃勝暉提醒，買房成家固然是一件好事，但對於口袋不深的年輕人來說，買房後的房貸、房屋稅、地價稅、修繕費用等林林總總的支出加起來也是不小的壓力，因此建議年輕族群進場前還是要謹慎評估自身的財務狀況和預算範圍。
另外，現在很多年輕人都利用新青安的5年寬限期大膽進場，但5年寬限期結束後，每月房貸支出將大幅提高，加上過去幾年全台房價飆漲，部分缺乏基礎建設但房價早已超前反映的區域，未來房市走向仍存在不確定性，在此情況下，貿然追價進場仍有一定風險，購屋族不得不慎。

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