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買氣不振變相降價刺激買方上門 南部建案紛推贈家電、冷氣或裝潢優惠方案
2025/02/26 21:55自由時報文/記者林耀文

近來政府打炒房動作對南部房市成交量已造成衝擊，不少案場看屋來人與去年上半年相較僅剩 3成，成交量更下滑僅剩 1成，甚至有些案場還有投資置產客退戶。為刺激買氣但避免已購客情緒反彈，已陸續有更多新案推出購屋附贈家電、家具提貨券、全室冷氣或輕裝修優惠方案，但維持表價不動，以增加購屋誘因。
在政策支持新青安與首購情勢下，雖然整體市場買氣未見明顯起色，但市場剛性需求仍穩，而市場情勢不明朗，卻也影響看屋表現不振，如何吸引買氣回籠與提高看屋表現，讓推案業者煞費心思考量，最近陸續有多家業者在周末假日舉辦免費吃喝玩樂活動，以增添現場人氣，但陸續有更多業者回歸實質購屋贈品手法，但售價卻並未下修，以免已購客情緒反彈，影響日後交屋更困難。
市調顯示，目前一些業者推出購屋贈家電，提供約市價10萬元的電視、冰箱、洗衣機等生活家電；也有業者提供市價5~10萬元的家具提貨券，讓購屋買家可自行挑選家具。更有業者加大手筆，贈送市價達20餘萬元的全戶室外機與室內主機，讓新成屋去化加速。
一些預售推案業者更打算搭配贈送輕裝修，總價值高達40、50萬元，換算小宅每坪約變相降價2萬元。也有業者考慮比照中部推案變相降價模式，客戶購買第二個平面車位現折50~100萬元，或是購買第二個車位5折，讓換屋買家購買車位更享實惠。
另外，也有一些建商與現場專案，採取口碑行銷與介紹有禮模式，提供介紹看屋成交即有介紹獎金的促銷活動，讓已購住戶或朋友，一起來推薦親朋好友，提供口碑介紹成交戶的2房2~5萬元介紹費、3房3~10萬元的介紹費。

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魔鬼藏在細節、為什麼富人只買中古毛胚屋?專家點破一件事
2025/02/27 07:51自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心觀察，台北不少豪宅都屬於「中古毛胚屋交易」，包括信義區「仁愛麗景」，2022年高樓層戶交易約2.19億元，當時屋齡已12年。同樣在大直樂群二路的「明水上東」和「首泰三見月河」，去年交易時也是毛胚交屋，屋齡都超過十年以上。
張旭嵐分析，許多豪宅為了依據買方設計需求，以毛胚屋的形式來交屋，也就是僅有水泥牆面和基本線路，沒有隔間等基本裝修，方便屋主依照個人風格品味，自行規劃裝潢和格局。而若屋主當初入手僅為資金配置之用，非自用規劃，或是為海外子女置產，尚無迫切居住需求，避免裝修後閒置造成折舊，不如維持毛胚屋原貌更有利後續入住者裝修規劃。
住展雜誌發言人陳炳辰則表示，大直水岸豪宅沉寂不少時間，主要在於當初規劃與松山機場接軌的台商效益不再，持續讓大安區、信義區的豪宅地段凌駕其上，不過因為不少名人購置當地，或仍有一定身價。而近期當地有另一指標高價宅問世，雖還不至於與西華富邦、代官山、輕井澤這些豪宅匹敵，倒也因新案不多而顯珍稀，勢必再炒熱區段話題。

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房市慘狀恐雪上加霜？　專家：央行有升息壓力
2025/02/26 13:41自由時報文/記者張瀞勻

台灣經濟研究院公布1月營業氣候測驗點調查，營建業下跌6.63點至101.82點，台經院指出，營建業受到央行第七次選擇性信用管制，導致市場資金供給緊縮，住宅交易動能明顯下滑，使不動產開發商投資趨於觀望，此外也要留意央行今年沒有降息空間，反倒將面臨升息壓力。
反觀營造業者不論是本月或未來半年皆呈現持平態勢，顯然受房市展望不佳導致房屋建築工程業者接單量較為疲弱，但由於嘉義地震後將帶來短期內房屋拆除與結構補強需求，且營造業者所承攬的綠色環保工程需求增加，預期營造業景氣可以持平視之。
台經院產經資料庫總監劉佩珍指出，2024年下半年迄今的打炒房政策壓抑買氣，加上全民等降價的心態發酵所致。展望未來半年，有鑑於新增住宅供給將逐步釋出、部分既有的脫手賣壓出爐，以及買方對於價格下跌仍有期待而遲遲未出手，此均將使得買賣雙方對於價格仍存有認知差距，導致短期內成交量將難有起色。

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一直自住已滿6年 但設籍卻差了七天 房地合一稅400萬免稅額就飛了！
2025/02/26 15:50自由時報文/記者林耀文

依據所得稅法第4條之5第1項特別明定，家庭自住房地交易時，個人或其配偶、未成年子女只要符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用自住房地交易所得免稅等要件，在課稅所得4百萬元範圍內，即可免納所得稅。但國稅局提醒，即使一直自住，但設籍若未滿6年，仍無法適用4百萬元自住房地交易所得免稅規定。
財政部高雄國稅局說明，個人享有自住免稅優惠要件，除須於該房屋辦竣戶籍登記外，尚須實際持有並居住，三者均須連續滿6年，且無出租、供營業或執行業務使用。
國稅局會審查地政機關登記資料、戶籍謄本、水電用量及帳單等，以確認納稅義務人是否辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之事實，另調查營業稅、房屋稅、地價稅之稅籍、租賃所得、非自住房屋核定資料，或其他外部資料，釐清於交易日前6年內該房地有無出租、供營業或執行業務使用，以避免投機行為。
高雄國稅局即分享案例表示，日前查獲甲君113年5月29日出售107年5月21日購買取得的房地，甲君持有系爭房地期間已滿6年，出售前6年無出租、供營業或執行業務使用，且審酌其水電用量確有居住事實，惟甲君係107年6月6日始於該房屋辦竣戶籍登記，尚餘7天才屆滿6年，雖核定課稅所得275萬元在4百萬元範圍內，仍未符合自住房屋「連續滿6年」之免稅規定。
該局提醒，民眾欲出售持有之自住房屋時，建議先審視是否符合上述免稅優惠相關規定；無論是否符合，皆應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內辦理申報，以免受罰。若發現有未依規定申報情形，在未經檢舉或未經稽徵機關調查前，請儘速向所轄各分局、稽徵所自動補報補繳稅款並加計利息，可適用相關免罰規定。

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台中市外國買方結構變了？避稅天堂退居二線
2025/02/24 16:43自由時報文/記者張瀞勻

台中房市的外籍買家來自哪裡？又最喜歡在哪購屋呢？台灣房屋彙整台中市外國人取得建物數據，2024年全市外籍購屋人數為84人，較10年前的76人微幅增加，但觀察10年來，外籍買家的購屋區域與買家背景變化不小，去年以香港14人最多，其次為馬來西亞13人，10年前的冠軍英屬維京群島，如今已擠不進前五。2024年外國人的購屋熱區，則由南屯、北屯並列冠軍，西區緊追在後，10年前最受外國人青睞的西屯，則被擠出了冠亞軍之列。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，外籍購屋者的背景及購屋區域變化，受國內的房地產政策牽動。10年前購買人數冠軍的英屬維京群島與第四名的貝里斯，為國內外富商設立公司以節稅的避稅天堂，因此兩地來台購屋的買家，大多數是私法人背景。
然而近年國內房市歷經房地合一稅、平均地權條例修正案等改革，境外私法人的重稅期拉長，購屋程序更繁複，使台中的外籍買盤，從「投資型私法人」，轉向「自用型個人」，避稅天堂的買家也因而退居二線，由香港、馬新、日韓等具地緣性的亞洲買方取代，尤其香港、馬來西亞因語言、文化與台灣的同質性較高，所以長年是房市外資買盤的主力。
陳定中指出，台中外籍買方的置產目的從投資轉向自用，也促成購屋熱區的洗牌。以往西屯區因是台中的經貿核心，且豪宅供給多，吸引投資置產型的私法人目光，但近年買盤朝自用靠攏後，購屋標的不再侷限於高價豪宅，生活機能便利的平價小宅也頗受歡迎，因此緊鄰西屯區但房價相對便宜的南屯、北屯、西區等地，反而更受現今外籍買家的青睞，甚至近年發展日盛的清水、梧棲等平價海線城鎮，也晉身外籍購屋熱區前五強。
第一建經研究中心副理張菱育表示，外籍人士想在台灣購屋需「平等互惠」，也就是其母國需開放台灣人在該國取得房地產，我國才允許該國人士在台置產。因此包括澳門、越南、印尼等地，雖有不少國民來台就業、就學，但因不符合平等互惠原則，所以即便在台人數眾多，始終不是台灣房市的主要外資買盤。

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買房不用靠專家 「隨走隨查」新北房價數據一次曝光
2025/02/25 05:43自由時報文/記者張瀞勻

為了方便民眾快速了解不動產市場行情，新北市不動產愛連網近期釋出「隨走隨查」功能，讓民眾到哪都可以利用該網站地圖定位或手機定位功能，再設定屋齡、面積、樓層等條件後，可即時查詢區域市場的房地總價、車位價格區間值，也可初步試算房貸每月還款金額，有助快速評估購屋預算；此外，還可搭配該網站的「實價登錄」功能，查詢區域市場之成交資訊，亦可利用「分析」功能了解鄰近區域生活機能、學區及交通條件等；最後，還可利用「列印」功能，產製物件所在的生活機能地圖，輕鬆攜帶外出，搭配看房，可以說是事半功倍，操作方便、簡易，一鍵實現買家的夢想。
新北市汐止地政事務所主任歐彥熙表示，為使民眾有效利用隨走隨查功能，該所已於官網交易安全專區放置「愛連網隨走隨查教學手冊」，讓民眾都可快速了解市場行情、區域條件，以及評估購屋預算，節省資料蒐集的時間。另於此場服務將併同受理各類申請案件，例如地籍謄本、地籍異動即時通、代收代寄跨所及跨縣市案件或申報實價登錄案件等。
此外，近年詐騙偽冒事件頻傳，不動產常成為詐騙集團鎖定目標，為有效防堵不動產詐騙、提高民眾的防詐意識，全國地政電子謄本系統已提供電子謄本線上查驗功能，民眾可以透過1.以行動裝置掃描電子謄本上的QRCODE，輸入列印時間後查詢2.於該系統謄本檢查介面輸入謄本上的相關資訊後查詢3.透過上傳電子檔至該系統確認完整性，透過3種方式輕鬆辨別謄本真偽，防範電子謄本遭有心人士偽造竄改，降低遭詐騙的風險。

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躲不掉課重稅？高價住宅稅制新標準上路 專家提醒「1情況」也算數
2025/02/25 06:50自由時報文/記者張瀞勻

財政部近日公布「一一三年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，所謂的「豪宅稅」認定門檻再調整，除延續原有總價門檻外，新增每坪單價標準認定標準，引發網路熱議。信義地政士聯合事務所執行經理葉惠玲指出，高價住宅認定標準新制影響範圍主要是漲多、高價且沒有取得成本的房屋，一般中古屋交易不受影響，不過扣除車位後買賣，房屋單價達標，也適用新標準課稅，這是許多屋主可能忽略的情況。
葉惠玲表示，目前許多民眾出現兩個主要誤解：首先是認為政策影響所有老屋，實際上僅高價老屋受到影響，一般低價或低單價中古屋基本不受波及；其次是誤以為政策會影響老屋貸款條件，房貸是央行針對高總價房屋與財政部公布標準略有不同定義。
根據財政部最新標準，台北市單坪120萬元以上、新北市75萬元以上、六都及新竹地區50萬元以上，倘若不是核實申報或房地合一稅，就可能要適用新的規定，總價標準方面，台北市維持6000萬元以上、新北市4000萬元以上、其餘四都及新竹地區3000萬元以上。其他縣市考量在地居住特性，總價門檻由2000萬元調升至2200萬元，為此次唯一放寬項目。適用於舊制之房屋交易所得，其中高價住宅獲利率由17%調高到20%。新制將於今年5月報稅時適用。另外一個狀況是扣掉車位以後，單坪如果符合條件，申報的稅率也要調整。
葉惠玲補充，有些物件含車位計價雖不達標準，但若扣掉車位買賣，可能單價就達標，也是受影響的對象。舉例來說，一間總價 5,800 萬、含車位 50 坪的台北房屋，單價 116 萬未達標，但若扣除5坪車位買賣，房屋本體 45 坪，單價變為 128.9 萬，超過 120 萬，因而適用新標準。
然而是否符合上述標準就一定會被以高價住宅稅率計算？葉惠玲進一步解釋，此次增修受影響是113年起個人出售之房屋，如非屬房地合一稅新制課稅範圍，辦竣產權登記，且無法提出原始取得成本的屋主，才會被以新標準課稅。換句話說，相關交易的高價住宅，若能提出原始取得成本資料，則稅額計算可依實際獲利課稅，而非直接適用高價住宅獲利率標準。

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「10萬騙到2千萬」買房當心斡旋金詐騙 專家曝背後手法
2025/02/25 12:19自由時報文/記者朱語蕎

別以為金額小就不會受騙！根據內政部房地產消費糾紛統計，「仲介斡旋金返還」是常見糾紛原因。房產專家提醒，如果仲介收斡旋金後卻出現兩種情形，務必提高警覺，就怕有黑心仲介利用職務之便，將錢財不當挪用，甚至故意設局詐騙。
什麼是斡旋金？永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，斡旋金指的是買房時買方為展示誠意，提供仲介向屋主議價的款項，如果議價成功就轉為訂金、失敗則退回給買方。至於斡旋金的保管責任，如果仲介公司沒有特別規範，通常就會由仲介個人代為保管，也就會有比較大的安全風險。
陳賜傑表示，在斡旋金詐騙的案例中，比較常見的是黑心仲介收下斡旋金私用，屋主根本不知道有人出價；或是即將離職的仲介惡意吸金，向多位買方收取斡旋金後，捲款消失。無論是哪種情形都嚴重損害買方權益。
曾有個案例是，買方付10萬元的斡旋金後，整整一周都沒收到仲介回報進展，打聽之下才知道房子早在半個月前就賣掉了，仲介知道謊言敗露，才同意將斡旋金退回；好險買方即時察覺異常，因為幾天後該品牌門店已關門大吉、人去樓空，如果這時才想追討恐怕不容易了。
還有一起房產詐騙，是黑心仲介假意可協助某建商，整合台北市相鄰的幾戶屋主進行買賣，還擅自偽刻屋主印章用於「買賣議價委託書」，再藉口屋主過世致使繼承人急需用錢周轉，先後向建商詐取逾2千萬元得逞，直到建商要求與屋主簽署買賣合約，仲介掰不出理由推託，騙局才被揭發。
陳賜傑分析，市場上以斡旋金議價是常態，因此買方付斡後，仲介會積極協助買賣方取得共識、盡速簽約成交。也就是說，如果有仲介「收了斡旋金卻冷處理」、「買賣無共識卻拖延不還斡旋金」恐怕有詐，要小心黑心仲介是否利用付斡到退回的時間差，將斡旋金挪作己用，再利用不同說詞延後退款，甚至存心詐騙，用低於行情的價格吸引多為買方付斡，實則計劃捲款跑路。
陳賜傑建議付斡旋金前要注意4個要點，第一要選擇合法、誠實的仲介業者，最好是大型連鎖品牌，通常會有較完整的價金保障制度，提高交易安全；第二要簽立斡旋契約或索取收據，清楚註明誰付款、支付多少價額、誰簽收，保障自己的權益。
第三要在房仲店頭立約，或是確保收據上有房仲公司「大小章」，以確保仲介人員身分無造假；第四要謹慎付款，一般而言，斡旋金額不會高於10萬元，如果是高總價的房地產買賣則例外，遇到要支付較高價額的斡旋金時，可使用支票並註明「禁止背書轉讓」且指定屋主為領款人，以防止仲介藉機挪用。
陳賜傑補充，當屋主同意買方出價後，斡旋金會轉為訂金，簽約買賣契約時再補足剩餘頭款即可。如果真的不幸遇上斡旋金詐騙，可以先向仲介所屬仲介業者申訴，或是寄發存證信函、律師函，私下協商解決，也可以向法院或調解委員會申請調解，若調解不成則再提起訴訟。

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房市爆黑馬買「這房型」要8字頭 漲幅打趴自住最愛2、3房
2025/02/25 12:42自由時報文/記者張瀞勻

根據市調單位統計近兩年新案各房型的平均成交單價，除了單價全數突破5字頭，漲幅也發生驚人變化，明星產品2、3房價漲幅僅有近1成；反因是1房產品，以往因面積較小，受限貸款、轉手不易等因素，表現並無太過亮眼，沒想到今年全台單價直逼8字頭，較前年同期大漲16.7%，各縣市也紛紛寫下新高，高雄更是狂漲26%，遙遙領先其他地區。

以往買方可能會鎖定總價較低的2房，之後再慢慢往更大房型如3房邁進。如今不少地區房價狂飆，部分財力有限的消費者，也只能「嘴上說不要，口袋很誠實」的越買越小，再加上不婚不生等風潮，獨居族成為市場主力，讓1房等小坪數產品身價不斷三級跳。

觀察各縣市，寸土寸金的台北市，小宅身價走高並不意外，反而是銷況一度卡關的4房大坪數產品，單價年漲21%卻在全台同樣產品中最高，令人嘖嘖稱奇。實際上這幾年在豪宅限貸及消費者需求等因素影響下，4房早已吹起「瘦身潮」，從以往接近百坪左右的面積縮水到平均50-60坪間，購屋門檻逐漸下修，開始能吸引小型企業主或在地換屋族出手，價格因而居高不下。

《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔指出，新北市各房型的均價已超過每坪60萬元，與台北市蛋黃區仍存在顯著價差。再加上重劃區與交通發展議題帶動，包含三重、板橋、永和、淡水等區仍是北漂族與小資族的購屋首選，在強勁的購屋紅利支撐下，1房到4房年漲逾10%，其中又以2、3房最為搶眼，漲幅高居各縣市之冠。

同樣受惠北市買盤外溢的桃園，各房型價格皆大漲超過1成，其中又以1房最有感，觀察高價個案如「宜誠世界極」、「誠鑫19」，除了都位在青埔特區，行情也已衝破5、6字頭，帶動漲勢向上。反觀新竹，1房漲幅近2成僅次於高雄，不過其餘房型表現平平，4房更是價格下滑，原因就是這幾年如竹北等精華地段地價、房價飛漲，建商只能「房子越蓋越小、土地越買越遠」，導致小坪數漲勢扶搖直上。

台中市整體價位已接近5字頭，其中又以2、3房上漲最有感，而進一步觀察其交易，絕大部分交易是來自於北屯區，包含像是「惠宇MY PARK」、「國泰仰薈」等品牌建商個案，導致價格一路往上衝。

台南市雖然房價同步上揚，但漲幅相對其他縣市顯得冷靜許多。反而鄰近高雄市真的「發大財」，不僅2、3房較去年大漲逾1成，1房更從每坪29萬跳漲到36萬，短短一年貴了7萬元。主要是過往高雄小宅並非主流，然而近年在台積電等題材下，外地投資客大舉搶進，這類低總價、小坪數產品儼然成為「銷售密碼」，迅速將價格推升。

最後，591新建案強調，小宅固然有其總價優勢，卻依然有其不足之處，尤其在目前房貸緊縮的態勢下，民眾應盡量避免坪數極小產品，否則申貸遭拒或成數不如預期，就得面臨自掏腰包拿出更多現金，甚至違約風險，可說是得不償失。

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金龍海嘯後…南二都總價中位數下修逾1成 專家：溢價泡沫破滅了
2025/02/25 16:06自由時報文/記者朱語蕎

自去年9月央行祭出新一波信用管制後，全台房市交易量緊縮，價格也慢慢有所修正，根據台南市不動產估價師公會統計七都在「金龍海嘯」前後的房價表現，平均單價由每坪38.25萬元下修至37萬元，總價中位數價格平均值也由1207萬降至1111萬，下修幅度-8%。
統計顯示，就均單價來看，修正幅度大者前3名都超過5%，分別為高雄、新竹以及台南，分別修正-6.52%及-6.08%及-5.23%，市場交易大倉的桃園新北及北市則單價降幅不顯著。
而由總價中位數均價來看，所得收入較高的新竹及台北市受影響程度較低，修正幅度較不顯著，分別為-3.82%及-3.97%。
長興不動產估價師聯合事務所估價師黃健誌表示，根據數據顯示，七都總價中位數變動幅度皆大於平均單價變動，房價反轉訊號明確。其中，高雄市及台南市受金龍海嘯衝擊最為嚴重，兩者平均交易單價及總價中位數下修幅度皆高於七都平均水平，顯示過去追價補漲產生之溢價泡沫已破滅。
進一步觀察台南市各行政區，歸仁區、永康區及北區的平均單價與總價中位數變動幅度均高於全市平均，而歸仁區與永康區正是近年臺南預售屋的熱銷區域。除了價格鬆動，成交量的大幅下滑更令人擔憂。
黃健誌表示，市場通常呈現「量先價行」的趨勢，而金龍海嘯後的成交量僅約為海嘯前的3分之1，建議投資人應以保守態度應對此次衝擊，並提前做好準備。
太宇不動產價師聯合事務所估價師梁竣崴指出，高雄市為此波信用管制措施影響的重災區，統計顯示，均單價下修幅度-1.12%至-12.21%，中位數總價下修-0.09%至-31.47%。
不過，其中仍有逆勢上漲區域，如橋頭及仁武等區，分析其成交資訊內容，期間區域多數都屬屋齡較新之買賣交易，仁武區更達到8、9成以上，新屋價格堅挺穩固，均單價仍上修2.99%～3.75%。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，整體綜合而言，南二都房價在查價範圍內之中位數總價價格平均值低於1000萬，且均單價也都落在30萬以內，成屋市場目前房價體質相對虛弱，受金龍海嘯影響較大。
林利州建議，根據上列數據呈現的市場情況，財務條件佳的剛需自住者仍可趁勢擇優選擇蛋黃區地段佳的不動產，議價可嘗試以開價減價15％~20%為底往上，畢竟好的地段房源產品也不是天天都會有釋出出售的契機，其餘情況者建議觀望2~3個月，視房市後續發展情形屆時再為判斷。

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