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防騙升級申請地籍異動即時通服務!不再擔心害怕不動產遭盜賣
2024/04/15 20:58自由時報文/記者林耀文

詐騙手法日新月異，一般民眾無法了解清楚不動產法令，容易成為非法之徒的下手目標，為此台南市府地政局積極推廣地籍異動即時通服務，所有權人申辦此項服務能預防不動產詐騙，保障產權，土地登記案件也可一併申請地籍異動即時通，不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，2年來申辦件數成長逾五成！
近來房地產詐騙、盜賣土地案例頻傳!想要自保最簡單的方式就是申辦「地籍異動即時通」，對於名下已登記不動產之所有權人而言，不會時時刻刻查看產權現況，因此讓不肖之徒有機可趁。
居住台南市的林小姐就是看到許多不動產詐騙的新聞，特別來電詢問辦理地籍異動即時通的方式，林小姐表示原來申辦方式這麼簡單!只要攜帶身分證正本親自到地政事務所辦理，不需要準備什麼繁瑣的文件且有專人協助，一點都不難，要讓家人全部都申辦此項服務，趁早申辦提早安心。
南市府地政局長陳淑美表示，申請此項服務後，遇有買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉及書狀補給登記案件等12種情形，土地所在之地政事務所系統即會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，對於產權的保障能即時防護。
地籍異動即時通服務再升級，土地登記案件一併申請地籍異動即時通不限定權利人，義務人併案申請也沒問題，尚未申請地籍異動即時通的所有權人加緊腳步。
統計台南市地籍異動即時通申辦件數111年2940件、112年4508件，申辦件數成長逾五成。113年第一季申辦件數更是已達到2596件，透過地政局及各地政事所積極推廣，甚至結合在地活動協助民眾申辦，土地所有權人對於申辦地籍異動即時通的意願大幅增加。

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真的越買越小！七都1房交易全面翻漲 「這裡」有近2成都買小宅
2024/04/12 21:36自由時報文/記者朱語蕎

受高房價壓力影響，台灣主要都會區的小宅化現象已成趨勢。業者根據實價登錄資料，統計近5年六都和新竹縣市屋齡超過2年的成屋各房數交易量占比變化，台北5年間1房占比增加近15個百分點，2023年占比高達近兩成最高。其餘五都和新竹縣市1房產品的交易占比在5年間亦有明顯增幅。反之，六都和新竹縣市3房、4房以上產品交易占比全面下降。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2023年台北、新北、台中三都的1房交易已超過10%，在5年間台北、台中1房占比增幅皆超過10個百分點。其中台北甚至增加近15個百分點，2023年1房占比為19.0%，為七都最高，顯示三都會區小宅化越來越明顯。
陳金萍指出，近年來房價高漲，雖雙北房價漲勢不如其餘五都明顯，但房價維持高檔，對許多民眾而言已不堪負荷，不少購屋族群迫於現實層面，而選擇面積較小的房屋，這也是讓雙北以及台中1房占比超過1成的主因。
除了台北和台中增幅最多外，新北、桃園、台中和台南近5年也都增加7個百分點以上，顯示在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求，蝸居時代來臨，1房產品交易熱度攀升。
觀察2023年七都成屋各房數交易量的占比，3房仍是目前市場交易主流，但是交易占比卻明顯下降。陳金萍分析，民眾為了追求較好的居住品質，只要在購屋預算許可下，仍會優先選擇坪數較充裕的3房產品，尤其如果又是有二個小孩的四口家庭，或是有年邁的父母親需照顧，買房時3房就會是首選。不過近年來因薪資漲幅遠不及房價漲幅，不少縣市的購屋主力族群已無法負擔起3房大坪數的房價，也導致現今多數新建案轉推2房為主力產品，未來3房占比恐怕會逐年下降。
而台南的4房以上比例達40.2%，是七都中唯一超過四成的都會區。陳金萍說，台南因發展時間早，過去推案以透天厝為主力，具備持有土地與居住面積大等優勢，是台南民眾購屋時的首選，觀察近1年台南4房以上的交易中，透天厝就達2766筆，貢獻比例達87%，也是4房以上占比會明顯高於其他都會區的主因。
不過，近年來台南預售大量推案，主要以電梯大樓居多，再加上少子化與小家庭盛行的狀況下，4房以上占比已從2019年的44.9%小幅滑落至2023年的40.2%，預期未來台南4房以上比例會有下修的空間。

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農業經營不可分離土地5月底前趕緊申請 會勘核准就可免繳地價稅
2024/04/11 19:20自由時報文/記者林耀文

每年5月1日至5月31日，地主可向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關於7月31日前造冊送稅務局，無須另外提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅。
農地的地主注意囉！實際供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農業使用，且經營規模達農林漁牧業普查認定之基準，可於每年5月1日至5月31日，向土地所在地之鄉、鎮、市公所提出申請查編為與農業經營不可分離土地，經實地會勘核准後，農業主管機關會於7月31日前造冊送稅務局，土地所有權人無須另外向稅務局提出申請，即可課徵田賦，免繳地價稅！
每年5月份為申請與農業經營不可分離土地的時間，地主持有之土地符合下列條件，包括，一、非都市土地依法編定之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、礦業用地、窯業用地、遊憩用地、殯葬用地，且於75年6月29日前經核准徵收田賦。二、依都市計畫編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣及依法限制建築區（限自耕農地及三七五減租耕地）、依法不能建築區、公共設施保留地。
稅務專家提醒民眾，核准課徵田賦的與農業經營不可分離土地，一旦所有權人變更，如買賣、繼承或贈與等，縱使土地用途沒變，依規定新所有權人仍應重新向農業主管機關提出申請，經審查核准後才能適用課徵田賦。每年申請期間僅5月1日起至5月31日止，千萬不要錯過這一年一度的租稅減免機會喔！
地方稅務局也說明，原已核准與農業經營不可分離使用而課徵田賦之土地，在使用情形未變更下，無須重新申請；但若所有權人變更(如：買賣、繼承或贈與等)，新所有權人必須重新提出申請，經核准後才可課徵田賦，若未提出申請，將於辦竣移轉登記之次年開始課徵地價稅。

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通膨升息電價漲 「豪宅客」也被漲租金 月租9萬變12萬
2024/04/10 13:36自由時報文/記者朱語蕎

北市士林、北投一帶，在地高端租屋市場蓬勃發展，住商機構企研室統計發現，近期士林、北投不少豪宅社區出現租賃交易，且都有1成以上漲幅，其中甚至有豪宅租金5年飆漲4成。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近期央行喊出升息半碼，且有通膨、電價等因素，讓豪宅租金也面臨調漲。
據實價登錄顯示，士林、北投租賃市場，近期出現不少筆豪宅交易，其中包含透天別墅、大樓物件，都有1~4成左右漲幅，漲勢相當驚人。其中，北投「璞園心地居」2樓某戶，過去租金總價約7.5萬元，時隔5年租金成長4成，來到10.5萬元。
緊鄰新光三越台北天母店的「天母傑仕堡」，為知名飯店式管理出租大樓，先前才傳出整棟以116億元天價標售，近期也傳出租金交易，其中19樓戶過去租金總價為9.38萬元，僅相隔2年後，租金漲至12萬5867元，漲幅高達34.2%。
別墅租金也調漲 6年漲3成7
不僅電梯大樓物件出現調漲，獨棟別墅租金也成長不少，北投老牌別墅山莊「威靈頓山莊」，其中一戶透天過去租金總價為10萬元，但歷經6年時間，租金成長37.5%，達13.75萬元。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，士林區轄內有台北美國學校、台北歐洲學校及台北市日僑學校，且使館特區也在天母一帶，商圈異國風情濃厚，過去即吸引不少外國族群入住。
而來台外國人由於置產困難，大部分又為短期居留，且在地外國客薪資水準高，「以租代買」豪宅為常見選項，讓在地高端租屋市場蓬勃發展，在剛需推升之下，也讓區域租金價位扶搖直上。
除在地商圈特色之外，徐佳馨分析，對房東而言，前有央行自2020年以來六度升息，後有「囤房稅2.0」將於7月上路，未來電價調漲局勢也難免，以致於出現租金年年飆漲。
根據行政院主計處最新數據，2023年居住類租金指數已創下歷史高點，這波租金漲幅同樣影響到高總價市場。她認為，豪宅出租物件供給稀缺，且通膨、升息等議題發酵，在租屋者眾、好租屋少的情況下，未來預估租金仍有發展空間。

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403花蓮強震 全台42建築列紅單、70建築列黃單 桃園也現「紅單危樓」
2024/04/08 13:07自由時報文/記者朱語蕎

國土管理署今(8)日表示，花蓮大地震發生至今，各地建管單位所彙整民眾來電請求勘災的需求，統計至4月7日晚上9點為止，花蓮縣、台北市、桃園市、新北市及基隆市五地電洽請求勘災總數已達848件，經過專業人員現地仔細察看受損情形，已經確認為紅單的有42件(花蓮32件，臺北2件，桃園4件及新北4件)，確認為黃單的有70件(花蓮35件，臺北13件、桃園14件、新北市7件及基隆1件)，無須張貼危險標誌件數693件，目前仍持續勘查中。
國土管理署提醒，因近日仍有餘震發生，應避免靠近或進入公部門已封閉的路段或區域，以及已有落石掉落區域。此外，鄰近建物外觀已有明顯傾斜剝落龜裂的區域，應儘量行走騎樓內，可以避免被意外掉落物砸傷。
民眾也應檢視自家房屋，注意樑、柱、承重牆、樓板，是否有明顯裂縫或混凝土壓碎剝落、鋼筋外露等，如有上述情形，應盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。
為協助民眾辦理建築物耐震補強，改善房屋軟弱層(俗稱軟腳蝦)問題，國土管理署已推動私有建築物耐震階段性補強補助，每件最高補助450萬元，對建築物結構有疑慮的民眾，可直接電洽「階段性補強專案辦公室」諮詢，將有專人免費至社區說明。

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強震後是驗屋好時機？下手中古屋 專家提醒：別直接進場裝潢
自由時報文/記者朱語蕎

裝潢時的瑕疵責任歸屬很難釐清，尤其強震後中古屋可能發生龜裂或其他問題，專家建議裝潢前可先驗屋及全程錄影。
不少人買中古屋會更改室內格局，但中古屋屋齡高，加上近期花蓮強震讓不少人擔憂建物安全，耐震度恐不足，馨傳不動產智庫執行長何世昌就提醒，近期剛好要裝潢中古屋的人，千萬不要直接進場裝修。
不少人買中古屋會大肆更改室內格局，但在裝潢時發生房屋瑕疵，責任該如何釐清？何世昌表示，中古屋裝修，切勿直接進場施工，不管找的是工班、統包或設計師，最忌諱請廠商直接進場施工，因為一旦廠商工程做下去，到時房屋瑕疵責任很難釐清。
因為原屋主如果賴說瑕疵是裝潢施工造成的，需要舉證證明是既有的瑕疵難度不小，除非，有找到很有利的證據、或者是一個能化腐朽為神奇的律師。一些買方會輸在舉證上，因為裝潢工程的確也可能造成瑕疵，比較難歸咎於原屋況。
何世昌表示，最好是先進行驗屋後裝潢，在裝潢初期進行拆除工程時全程錄影，而錄影需有年月／日期；若漏水嚴重的話，壁紙、板材、或天花板一拆就看得見。
倘若發現屋況瑕疵，近、遠景都錄再加照相以保留證據，如果瑕疵問題頗大，可以向各縣市土木技師公會、建築師公會、結構技師公會等專業機構諮詢或檢測。
找上述公會檢測最大的優點是「公信力較強」，大部份訴訟中，法官都會採信公會出具的報告結果。
而若是契約是依現況交屋，交屋後才發現屋況重大瑕疵，其實也有得救，何世昌說，買賣契約中寫「依現況交屋」，根據規定，「依現況交屋」買賣，若是「目視、手摸或嗅聞不可得知的瑕疵」、或「賣方明知有瑕疵卻故意未告知」，以及「房仲、屋主無法舉證買方已知瑕疵，或者賣方已向買方告知瑕疵等情況下，買方仍願意購買」等情況，法官通常會判原屋主敗訴，買方仍可向原屋主要求修繕或減免價金。
何世昌說，買房是人生大事，檢查屋況或錄影都是小CASE，雖然錄一整天很累，但都不會比存頭期款跟打官司累。

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國產署釋出北、中二大精華土地 總底價超過17億
2024/04/01 22:26自由時報文/記者張瀞勻

國產署1日公告7宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位位於台中市3宗、台北市、新北市、高雄市、澎湖縣各1宗，合計面積2.42公頃，權利金底價新臺幣17億2,833萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，預計5月20日開標，其中權利金最高的為台北市西門町土地，高達9.5億元。
國產署表示，本次首次列標2宗台中市住宅區土地，1宗位於第13期市地重劃區，臨三民西路及文心南路，屬新興發展地區，面積約355.2坪，權利金底價8616萬元；另1宗位於梧棲地區，占地1383坪，鄰近土地已陸續標脫。
其餘5宗曾列標之土地，經國產署檢討招標條件重新推出，期可獲得市場青睞，像是澎湖馬公市商業區土地，目前周邊商業發展興盛，經協調澎湖縣政府將縣有土地併同列標，坵塊更為方整有利得標人規劃；台北市中正區商業區土地鄰近西門商圈，屬市區稀有精華土地；新北市土城區住宅區土地，附近已完工之新建案林立；台中市北屯區住宅區土地位於新都自辦市地重劃區，生活機能良好。高雄市旗津區乙種工業區土地，面積近3千坪，鄰近旗津醫院。
國產署表示，為兼顧活化國有土地及國家住宅政策，自2022年起符合位於都市計畫住宅區、面臨10公尺以上計畫道路，基地形狀方整且面積0.15公頃以上之標的，均先徵詢中央及地方住宅主管機關確認有無社會住宅用地需求，經評估無需求者，續由該署辦理活化利用；招標設定地上權係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式。

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天龍國、台南市同時交易爆大量！ 「這都」交屋潮退獨自黯淡
2024/04/01 16:56自由時報文/記者張瀞勻

六都今年3月的買賣移轉棟數已公佈，分別為台北3042棟，月增78.1%，年增34.9%；新北5671棟，月增55.8%，年增2.4%；桃園3970棟，月增45.2%，年增16.9%；台中3993棟，月增44.5%，年減1.3%；台南2894棟，月增94%，年增32.7%；高雄3839棟，月增56.9%，年增11.5%；總計六都3月共23409棟，月增58.3%，年增12.2%；累計Q1共63226棟，亦比去年同期增加28.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，相較於2月受春節長假影響，3月工作天數回歸正常，各都的買賣移轉月增率，也在比較基期低的情況下繳出亮麗成績單；年增率方面，除了台中市外，都會區均開出紅盤，主要是去年上半年房市仍受平均地權條例修法、央行連續升息等政經干擾，買氣處於相對低檔，今年利空因素漸趨淡化，且3月下旬央行升息半碼的效應尚待發酵，使今年整體的買氣表現，優於去年同期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年上半年房市基期偏低，預料年增表現有機會延續到6月，接下來年增率可能整個減緩，今年房市短期並未有政策利空衝擊，加上台股兩萬點也激勵購屋人信心，央行升息更透露出通膨預期等因素，房市還是沒有回頭的跡象。
各都當中，以台北、台南的表現最佳，台北3月3042棟，為近22個月的單月最大量！台南2894棟，也締造升格直轄市14年來的3月同期新高！且年增率部分，台北34.9%、台南32.7%，也高居各都第一、第二名，令人眼睛為之一亮。
張旭嵐表示，台北市衝出久違大量，首先是「老屋重建開花結果」，像是松山區去年Q4以來，就有危老案「敦化豐華」、都更案「民生鉑月」等新案陸續完工交屋，助攻松山區量能站上500棟，且松山區的敦化林蔭道，還遍布許多老屋重建的指標新案，完工之後，可望成為松山區與台北市的買賣移轉大補帖；其次是「小坪數低總價暢銷」，在新青安優惠貸款的帶動下，首購小宅供給較豐沛的內湖區、中山區，買氣持續活絡，也讓台北市繼2022年5月後，單月棟數再度站上3000棟大關。
台南市不僅單月棟數創3月同期新高，Q1累計6865棟，同樣是升格以來的最佳紀錄！台灣房屋善化南科加盟店店東林鈺熏表示，台南的好表現仍歸功於南科，南科後續有三期園區的擴建利多，加上佔地約100公頃的FG開發區，預計今年開始交地，未來發展可期，所以近來不論是善化、新市，交易量逐步升溫，尤其善化近期又有重磅大案「桂田磐古1」完工取得使照，該案量體超過350戶，一舉使善化躋身3月台南市買賣移轉亞軍。
今年3月台中買賣移轉棟數，較去年同期微幅下修1.3%，主要去年初交屋潮可觀的烏日、清水等地，今年交屋量下滑所致。烏日3月買賣移轉棟數93棟，年減67.7%，清水本月則為113棟，年減63.5%，年減幅度分居台中各區冠亞軍。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年初烏日因有「夢幻誠」、「協和聚心」、「龍寶園臻邸」等多筆指標大案處於交屋期，清水也因台中港新市鎮的百戶造鎮案連番完工，締造3月同期大量，使兩地去年3月的比較基期高；今年兩地在交屋狀況回歸平靜後，量能均較去年同期減少約200棟，也讓台中整體的買賣移轉量較去年3月低調。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，今年房市增溫，較需注意資金面對台灣央行、整體政經局勢，以及美國大選的態度，惟若以主流低總小宅來說，好入手、持有成本低、風險低三強勢，除非干擾因素過大，否則不會有太多干擾，2024不動產狀況應一如市場預期的價量齊揚。

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承租人沒報稅 屋主「謊報自用」破功多繳2倍稅金
2024/03/28 22:23自由時報文/記者朱語蕎

不動產是否自用扣徵稅金差很大，若心存僥倖不實申報，小心被稅徵機關追繳時要罰更多！就有屋主在出售房屋時，隱匿房屋有出租事實，以自用稅率申報土地增值稅，沒想到後續被主觀機關追查申報不實，不但要補繳還要加計2倍罰款。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，土地增值稅是一種「漲價歸公」的概念，因為社會進步使地價上漲，所以土地增值所得應讓大眾共同分享。每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，算出土地從買進到賣出期間的漲價總數。
為了降低土地自用者的負擔，土地增值稅又分為10%的自用稅率，以及20~40%累進制的一般稅率，意即自用比一般用途的土地節省至少一半稅金，且一般稅率按漲價倍數來決定稅率，也就是土地增值越多稅率就越高。
賣屋的前1年內只要有出租使用，土地增值稅就應按一般稅率申報，承租人只要有申報租賃支出來抵扣所得稅，或曾以租賃契約辦理戶籍遷入，這些資料都可成為主管機關查核租賃情形的管道。陳俊宏提醒，不要以為承租人沒有申報租賃支出或沒有設籍，就可以申報為自用稅率。因近年來政府推動租屋補助，承租人不須取得房東同意即可申請，也是另個可能被查核有出租事實的管道。
目前10%自用優惠稅率的土地增值稅有兩種優惠條件，包含「一生一次」與「一生一屋」，建議消費者可以先確認是否符合相關條件。陳俊宏說，「一生一次」優惠稅率，除了出售的前一年內沒有提供營業或出租使用，還要符合地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；同時都市土地面積未超過3公畝(約90坪)，或非都市土地面積未超過7公畝(約211坪)；最重要的是一人一生以使用1次為限。
如果符合自用條件，可評估優惠稅率用在哪一戶最有利，或是選擇把土地贈與配偶再出售，因配偶間贈與可以申請不課徵土地增值稅且不計算贈與稅，就有多一個「一生一次」可使用。如果擁有多戶自用住宅且符合條件，也可以選在同一天出售與申報，可多戶同時享用「一生一次」優惠。
而「一生一屋」優惠則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。不僅要在出售前5年內沒有提供營業或出租使用；並符合土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍連續滿6年、持有自用住宅滿6年；還要出售時沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)，或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

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台灣錢淹腳目湧現 謝金河：建商正在兵肥馬壯的路上
2024/04/01 10:52自由時報文/記者張瀞勻

總統大選過後，台灣房地產市場逐步回溫，不過中國大陸政治壓力不減，使得地緣政治成為房地產最大風險，但財經專家指出，過去幾年，政府使盡全力打房，這次選舉期間，房價太高，造成年輕選民的失落，房價上漲幾乎成了眾矢之的，但是建商似乎在政策打壓下不畏風吹草動，營建業愈打壓愈茁壯。
財經專家謝金河指出，這個台灣錢淹腳目現象，最直接的原因是，在2019年之前，台灣人賺到錢，很多人會把錢滙到中國大陸，有的人去買樓，有的投資深圳，上海，香港的股票，或是投資人民幣相關資產。現在不但不會把錢滙去，而且還會千方百計把錢滙回來，這是2020年起，台灣銀行業每年存款平均一年暴增4兆台幣的主因。
台灣錢多到什麼程度？謝金河表示，最近中信金的財富報告顯示，台灣有10億以上的高資產人士超過7000人，這一群高資產人士擁有超過15兆的財富。另一個指標是法拉利超跑，去年在台灣售出超過1300台，成長一倍。這位賣法拉利的老闆透露，有很多企業主問他買一架私人飛機要花多少錢？一年要多少維護費？
謝金河分析，錢多效應當然也衝擊房市，這些年很少注意營建股的表現，這回要去新聯陽上課，把營建業仔細看一下，赫然發現在政策打壓下，營建業愈打壓愈茁壯，很多大家不注意的營建股股價漲幅驚人。
過去一年來，全球的焦點都在Ai，台灣股市的焦點都在台積電，今年台積電從593元漲到796元，漲幅34.23%，台灣的電子分類指數上升19.46%，半導體分類指數上升27.4%，但營建公類指數卻從346.9拉升到481.09，漲幅38.68%，這比半導體，電子股的漲幅都大，甚至超過台積電！
謝金河認為，這些年，國際媒體經常恐嚇兩岸戰爭，台灣經常被形容是地表上最危險的國家！但嘴巴說說，鈔票卻在不知不覺中紛紛跑回台灣，這個錢多效應會撞擊到台灣更多的層面！

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