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金龍海嘯後…南高各區房價全軍覆沒 專家：7年多頭宣告結束
2025/03/04 09:20自由時報文/記者朱語蕎

吉家網公布2024年Q4季報，六都房價平均跌幅1.01%，北二都抗跌，南二都領跌，台南一季下跌4.32%，高雄下跌5.54%，台南與高雄各大行政區房價幾乎全軍覆沒，六都各行政區都過半翻紅，空方氣勢轉強。
房市趨勢專家李同榮認為，2024年Q4房市表現價量俱疲，已明顯確立7年多頭就此結束，2025年房市將進入下修階段，南二都扮演領跌角色，各區表現強弱分明，全年價格平均下修8-10%，交易量下探30萬戶。
吉家網企研處長莊文樹指出，2024下半年房市由南二都因超漲幅度較多，因而率先領跌，並蔓延至中台灣與北台灣各都，其中，台北市小漲+1.95%，新北市抗跌微漲+0.45%，台中市小跌-0.95%，桃竹跌-3.54%，台南市跌-4.32%，高雄市跌-5.54%。
李同榮分析，七都表現南轅北轍，過去領漲的台南率先領跌，而漲幅落後的台北市呈現抗跌態勢，六都前20大跌幅區中，前4大跌幅行政區都與台積電核心外溢地區有關，包括台中沙鹿、台南新化、高雄岡山、新竹竹北，顯見台積電外溢效應超漲區房價率先下修，而台積宅也暫時失靈，但中南部與高科技進駐核心區塊，長線仍具發展潛力。
李同榮分析，市場由2020年上半季～2022年上半季價漲量增，2022下半年到2023下半年價漲量縮，到2024上半年價量俱增（甩尾段），到2024下半年價跌量縮，最終數據確認2024年Q4由南高領跌，終止全台7年多頭走勢，2025正式進入巿場反轉初跌段。

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全台女地主暴增達151萬人 專家直指：這觀念變了
2025/03/04 11:50自由時報文/記者張瀞勻

女力崛起！根據內政部地政司統計，2024年全台不含共有，獨立擁有私有土地所有權的女性地主，共達151.3萬人，創五年來新高！觀察六都，最多女地主的縣市以中南部最多，台中及台南市女地主均超過20萬人，其中台中市女地主達21.4萬人，位居六都榜首，而全台及六都女力當自強，女性地主佔比均同步攀升。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然全台約六成地主仍以男性為主，但以2024年男女每人每月經常性薪資年增幅度，僅差異0.17個百分點，顯示隨著女性在就業、經濟實力及繼承權等方面的提升，不僅帶動女性地主比例逐步攀升，更展現出女性在不動產市場中的影響力與資產實力。
特別是中南部地區，過去受傳統觀念影響，「家產傳子不傳女」的習俗較為普遍，但近年來隨著平權意識興起，女性獲得繼承或贈與不動產的機會大幅提升，進而縮小男女持有不動產的比例差距，而中南部農耕比例高、土地價格相比北部親民，土地持有度也會相比北部來的高。
張旭嵐指出，央行2020年陸續祭出打炒房政策，雖購地貸款也在限貸管制範圍，不過打房重於打地，相對推促高資產族，將資產配置標的轉向土地價值高的土地，甚至採無貸款方式不受管制約束，尤其在具備開發紅利的縣市因土地增值強勁，表現更為明顯，另外，有不少愛妻人士展現愛意，將不動產登記於配偶名下，或是長輩買土地直接登記在子女名下，未來不需要再透過贈與或繼承的方式轉移，進而減少遺產稅或贈與稅的負擔，都是女性土地所有權人增加因素之一。

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台積電走了+政策干擾 龍潭透天換屋買氣大受影響
2025/02/28 22:41自由時報文/記者張瀞勻

近期龍潭陸續推出透天案，由於透天產品的客戶多為換屋族群，但於限貸令政策推出後，換屋族的自備門檻難度大幅增加，透天建案的買氣與政策推出前是不可同日而語，又因首購族不被政策影響，目前銷售表現相對好的產品為總價門檻低的小宅建案。
根據住展市調單位指出，最近新增的透天新案為駿園建設的「御墅A」，基地位於竹源街72巷，規劃9戶透天，至凌雲國中約750公尺，建坪79~83坪、地坪30坪、面寬4.8米，總價約2380萬元起，設接待中心於中豐路中山段95號銷售。
珏泰建設的「珏泰然」，基地位於金龍路112巷298號旁，至龍潭國中約900公尺，建坪58~68坪、地坪22~26坪、面寬3.2~4米，總價約1800萬元起，設接待中心於中正路411號。
睦陞建設的「睦光勻昀」規劃16~26坪的2~3房格局，永琚建設的「永琚泱泱富」規劃16~18坪的1房格局，以上兩案因規劃較小坪數產品，總價門檻也被壓低，故吸引不少首購族群。

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買房還是買股？35％民眾選買房 「這區」最踴躍
2025/03/03 12:00自由時報文/記者朱語蕎

疫情過後房市股市買氣同步大增，再加上政府政策及科技類股大力推動，房價股價同時攀上史上高點；但在去年9月20日後央行實施管制政策，導致買氣急轉直下大挫，根據民調顯示，經過近5個月的時間沉澱後，比較房市與股市的購買意願，仍有35%民眾考慮買進房地產，險勝33.5%考慮買股。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2月針對「2025年你會換屋或售屋嗎？」進行網路民調，結果顯示有過半民眾可能會調整房股資產配置，35%增加房地產，33.5%增加股票；兩者皆增加11.9%，兩者皆減少10.9%
在「增加房地產減少股票」以及「僅增加房地產」部分，以南部地區最高；另外有45.4%購屋需求為剛性需求，結構安全顧慮購屋需求為13.7%。
房仲全聯會理事長王瑞祺表示，信用管制政策實施後，不少民眾預期政策會引導房價下降，但觀察5個月來，房價並未出現鬆動跡象，自用剛性需求浮現，購屋意願提升，相較於股票投資，房地產還是略勝一籌。
進行交叉分析後，發現南部地區民眾「增加房地產」的比例高於北部及中部，王瑞祺研判，南部地區在台積電效應的推動下，仍對未來相對看好。另股房同步增加或減少的比例很接近，大約都是1成左右，顯示對於經濟前景樂觀與不樂觀的比例相當。
房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄則表示，以購屋原因統計分析來看，個人需求佔45.4%最高，包括結婚、子女學區、就業等因素而購屋，空間大小轉變佔35.2%，政經局勢因素佔35.3%，顯示剛需還是絕對主流，基於國際情勢變化或政治因素而購屋也有3成5，反應出民眾對局勢的信心度。
不過，對於基於結構安全顧慮而換/購屋的比例僅有13.7%，有點出乎意料，林金雄表示，畢竟今年以來台灣地震頻繁，居住安全風險增加，但民眾顧慮顯然並不高。另在受訪者現住類型部分，則以屋齡超過30年以上的公寓及透天住戶填答率最高，亦可能換屋意願相對較高。
王瑞祺表示，信用管制中將換屋貸款成數大降，提升換屋民眾的購屋門檻，造成交易時間延長、交易量下降，建議可依民調結果參考適時調整經營策略，像是關注高屋齡公寓透天的換屋意願，提升對剛需買方民眾的服務，或者進行同業跨品牌的聯盟合作等等，渡過景氣低迷危機。

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房屋稅大改革！取消按月計徵 買賣過戶漏了這細節恐當冤大頭
2025/03/03 12:17自由時報文/記者張瀞勻

去年7月1日開始適用的房屋稅新法，其中一項重大變革就是將原本「按月計徵」的房屋稅改為「按年計徵」，並以每年2月底為納稅義務基準日，也就是以每年的2月28日(或2月29日)的房屋所有人為當年度的房屋稅納稅義務人，專家提醒，若是買賣，交易日期非常關鍵，尤其當屋主原為非自住，買家為自住時，房屋稅落差恐怕非常大。
舉例來說，陳先生在2025年2月20日訂約出售甲房屋給吳小姐， 如果在2025年2月28日仍未完成買賣移轉登記的話，亦即 2月28日當日的房屋所有權人仍為陳先生，則2025年期房屋稅（課稅所屬期間:2024年7月1日起至2025年6月30日止）納稅義務人為陳先生，應由陳先生負責繳納全年房屋稅。
反之，若2025年2月28日已將房屋所有權人登記給吳小姐，則吳小姐就必須負責繳納2025年全年的房屋稅，但須留意的是，若陳先生非自住，吳小姐為自住使用，後者得繳納非自住稅率增加到2%以上，相較於自住稅率1.0%或1.2%，稅負最高恐怕大增一倍。
稅務局說明，2025年房屋稅課稅所屬期間為2024年7月1日起至2025年6月30日止，於2025年5月1日起至5月31日止1個月內1次徵收。新制房屋稅自2024年7月起實施後，房屋若在年度中所有權移轉，稅務局不再按月課徵房屋稅，而是由當年期2月底登記的房屋所有權人為房屋稅納稅義務人。特別提醒注意的是，若於每年3月1日至6月30日期間新建、增建或改建完成的房屋，該期間房屋稅則併入「次年期」課徵。

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棒球熱！桃園巨蛋有望選址「在此」 最新進度曝光
2025/02/26 10:36自由時報文/記者朱語蕎

去年棒球12強賽事臺灣隊勇奪冠軍，再度炒熱國內棒球熱潮，巨蛋體育場等大型設施也開始受地方政府重視，桃園市政府斥資近30億元辦理「中壢運動公園區段徵收工程」，日前舉辦完工通車典禮，將於3月3日開放通車。市長張善政表示，市府正進行體育園區BOT可行性評估，透過促進民間參與公共建設的方式推動區域建設，將依據人口與運動設施的整體配置，決定包含體育場及巨蛋的設置規模。
張善政表示，中壢運動公園區段徵收完工通車，象徵中壢後火車站區域發展達成重要里程碑，未來中壢運動公園不但將規劃運動公園、體育場，也結合住宅區與商業區等多元機能，更將會有兩個捷運站通過並接上正在施工的機場捷運A23站，區域未來發展潛力可期。
張善政表示，此案工程於2021年5月開工、2024年12月底竣工，預計於今年 3月3日開放通車，歷時3年半完工，總經費約29億 9,172萬元。
中壢運動公園區段徵收總面積約72.97 公頃，範圍西起龍岡路，東至中山東路，北至環中東路，南至龍慈路，園區道路也同步增設連接環中東路與龍慈路之間的南北向30公尺寬計畫道路，為未來區域交通紓解預作準備。 張善政表示，未來綠線捷運更將通過本區，若再加上預計評估興建的轉運站，將進一步完善中壢地區的公共運輸服務。
張善政也指出，此外，也特別提及台電公司同樣積極配合市府進行高壓電纜地下化工程，清整運動公園周遭天際線，期待工程今年下半年能順利完成，進一步優化中壢市區景觀。
市府也將逐步推動相關建設，結合中央與地方資源，讓中壢地區成為桃園最耀眼的城市之珠，實現城市願景藍圖。
工務局表示，本案採用變更農業區及區段徵收方式進行整體開發，並興建體育運動及休閒相關設施，建立完善的公共設施系統。
同時，市府也新闢長約11公里的道路、設置3座停車場、增設排水系統、污水下水道管線及約584盞智能路燈等設施，完善公園的各種機能。未來中壢運動公園也以體育園區為核心，向外延伸至各綠地公園，營造全區森林般的環境景觀生態。

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看壞房市？台中標售超冷清 標脫率18％創史上新低
2025/02/27 19:17自由時報文/記者朱語蕎

台中市政府地政局27日標售水湳經貿園區、13期大慶市地重劃區、14期期美和庄市地重劃區抵費地標售，面積合計約17.57公頃，共計133標，總底價747億多元，最後僅標脫24筆，且只收到40封標單，標售狀況冷清，標脫率只有18%，標脫率創史上新低。
此次市府共進帳約60.8億元，底價單價地王的文商段47號，有兩家競標，最後以37.89億餘元得標，單價每坪368.44萬，溢價率約 118.31％，創下水湳最新高價。而被外界視為地王的水湳經貿的文商段73號，由於底價高達62.6億，最後以流標收場。
正心不動產估價師事務所所長黃昭閔認為，此次台中市標售平均脫標率18%創歷史新低，政府應檢討底價訂定的合理性。黃昭閔表示，既然是公開標售，在價高者得的公平機制下，受委託查估的不動產估價師，實在不需要刻意把底價訂的那麼高。
畢竟開發業者又不是吃素的，在現在市場風聲鶴唳，價格反轉到無利可圖的情況下，怎麼可能無腦的去追價呢？
黃昭閔說，難道地政局和估價師都活在自己的世界裡，市場不買單的結果，土地標售只能繼續浪費公帑，一標再標，讓社會大眾誤解市府只會標地，不蓋社會住宅的印象。
黃昭閔認為，端看此次的底價，還是普遍「高」於市場甜蜜點的1～2成，既然要吸引大家投標，反而要反過來「低」於市價的1～2成，才不會坐實了政府帶頭炒地皮的批評，也能帶動標售的熱度。

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金龍海嘯後台南房地價格仍微幅上揚 南區、新營區與東區漲幅前三名
2025/02/28 07:25自由時報文/記者林耀文

根據統計，113年12月臺南市住宅價格指數為149.73，較前期（11月）微幅上漲0.02%，相較去年同期則上漲7.39%。多數行政區價格指數較前期及去年同期均呈現微幅上漲，其中南區的漲幅最高，較前期微幅上漲0.19%，其次為新營區和東區，分別微幅上漲0.17%和0.14%。
以住宅型態而言，本期大廈的價格指數為156.57，透天住宅的價格指數為139.94，與前期相較，大廈價格指數微幅上漲0.02%，透天住宅價格指數微幅下降0.04%。
觀察本市各行政區本期住宅價格指數，多數行政區較前期及去年同期呈現穩定微幅上揚趨勢。而交易量方面，本期全市交易量較前期增加6.61%，觀察各行政區交易量表現各有增減，以仁德區增幅436.0%最為顯著。
地政局長陳淑美表示，113年12月國內經濟景氣信號分數為38分，與前期（11月）相較上升4分，燈號轉向為紅燈。國發會表示受惠於AI應用需求強勁，加上年底旺季需求、農曆春節前備貨效應，帶動生產、銷售及信心面等燈號分數增加。 本期住宅價格指數多數行政區微幅上漲。
而交易量方面，全市12月建物移轉棟數共計2,032棟，較前期（11月）增加6.61%，整體買賣棟數與去年同期（112年12月）相較大幅衰退15.26%，顯示不動產市場隨著央行發布第7波選擇性信用管制，緊縮不動產貸款資金，對市場已產生影響。
進一步觀察各行政區的住宅價格指數表現，多數行政區價格指數較前期及去年同期均呈現微幅上漲，其中南區的漲幅最高，較前期微幅上漲0.19%，其次為新營區和東區，分別微幅上漲0.17%和0.14%；若與去年同期比較，漲幅最高的前三個行政區依次為南區（9.80%）、新市區（8.65%）以及中西區（8.50%）。
隨著第七波信用管制對於房價逐漸發酵，房市開始回歸剛性需求，市場價格漲勢放緩並呈現回穩狀態。此外，亦觀察到歸仁區、佳里區以及善化區等地皆出現微幅下跌，本期指數分別微幅下跌0.63%、0.10%以及0.05%。

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老宅屋頂漏水想建斜屋頂 不符「這要件」小心成違建遭拆
2025/02/28 08:17自由時報文/記者朱語蕎

高屋齡建築物因長年受到風吹、日曬及雨淋的影響，屋頂層原有防水結構可能受損，而衍生漏水問題，台北市政府表示，若民眾面臨老舊建築物屋頂漏水的困擾，可依規定在平屋頂搭建斜屋頂，以改善防水效果。
不過要注意的是，施作時應遵循相關法規，以確保安全及合法性。北市府提供社區建築師諮詢服務，協助民眾妥善處理老舊建築物漏水問題，降低因違法增建而衍生的爭議，並避免公共安全風險。
建管處表示，若搭建斜屋頂的目的是為了改善屋頂漏水問題，依「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」第2點第13款規定，7樓以下平屋頂，建造逾20年以上或經依法登記開業之建築師或專業技師鑑定有漏水情形，且非應留設屋頂避難平臺之建築物，於取得直下方全部樓層區分所有權人之同意書，並經建築師簽證安全無虞後，得建造斜屋頂。
民眾搭建斜屋頂時應注意構造安全性，構材應以非鋼筋混凝土及不燃材料為主，四周不得加設壁體或門窗，從屋頂平台面起算，屋脊需小於2.1公尺，屋簷需小於1.8公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度，且不得突出建築物屋頂女兒牆外緣；若違反上述規定，將以違章建築查報拆除。
建管處呼籲，民眾若有申請斜屋頂需求，可至建管處官網查詢，或撥打服務專線:1999；另平屋頂搭建斜屋頂應委託開業建築師設計及監造，建管處官網也提供社區建築師資訊讓民眾參考。

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房市熱了7年遇上最大轉折 代銷龍頭綻放實力
2025/02/26 20:58自由時報文/記者張瀞勻

2024年是房地產市場走了7年多頭以來最大轉折點，儘管經濟成長前景極佳，但受到9月央行祭出第七波管制措施的政策影響，全台房市從上半年的火熱，到年終急速轉為冷盤。面對市場的極端氣候，新聯陽實業代銷董事長王志祥穩健以對，並表示2025年的房市將趨於理性健康。
購屋自住當道、產品力是王道
由於房地產轉為自住買盤市場，王志祥建議建商與代銷業應積極調整推案策略，配合掌握剛性需求的消費族群，鎖定首購與首換型客戶，推出「地段條件佳」、「坪數合宜」、「單總價合理」、「建材配備升級」與「建商營建品牌佳」的優質產品，才能禁得起購屋族精打細算、貨比數家不吃虧的重重考驗。
329仍具信心、全台佈局千億
新聯陽今年329檔期與全年的新接案量約有940億元，個案遍佈北中南精華區段。規模最龐大的為華固建設北投商辦案360億元，台北市推案有中正區「皇翔柏悅」、「柏金」、北投「潤泰之森」，以及桃園中路特區「國泰Grand Park」，皆為80億元以上之大案，南部地區則有國揚建設高雄農16特區案120億元，以及台南成功大學校園第一排，案量達60億元的「成大之森」。面對2025整體市場表現趨緩的態勢，新聯陽已發揮快速回應的管理措施，用彈性調整推案節奏與銷售策略，來因應目前艱困的市場環境。
王志祥認為，2025台灣的經濟前景仍佳，當房地產回歸自住主流市場，消費者將更重視居住品質及建築質感，因此個案除了要有「優異的建築團隊」、「精準的產品定位」之外，最終還要靠「企業的品牌優勢」才能創造最大的附加價值，贏得自住客的青睞，未來市場也將呈現個案表現，有獨特性的個案銷售成績仍然穩健可期。

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