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一坪199萬買20年老宅？買方到底圖什麼
2025/06/25 20:53自由時報文/記者張瀞勻

台北市房價高，連屋齡近20年的中古小宅，單價也直逼豪宅！實價登錄顯示，屋齡近20年的「法意大樓」，一筆近12坪的套房，今年3月總價2338萬元成交，單價達199萬元，創下該社區歷史新高單價紀錄，也成為實價登錄以來，總坪數30坪以下，單價第二高的小豪宅。
台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄歷史單價前五名小豪宅，全數由大安區的社區入榜，其中屋齡僅1年的「冠德安沐居」，去年5月以每坪202.4萬元奪得小豪宅歷史單價冠軍；第二名則是「法意大樓」，第三、第四名分別為「青青田618」、「志榮BR4」，都是屋齡在5年內的新成屋小豪宅，每坪分別為192.4萬元與192萬元；第五名則是屋齡高達53年的「華美聯合大廈」，22坪小宅創下每坪190萬元的紀錄。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，能登上台北市高貴小豪宅的名單，多半有三個共通特色，首先，地段燙金，生活機能和商業價值高，自用出租兩相宜。其次優質學區，吸引不少孝子爸媽，為了子女卡位設籍，未來轉手市場性穩定，第三，多屬挑高空間，善用合法夾層，能創造出多元的起居空間，增加收納，因此較容易創下高單價交易。
張旭嵐指出，「法意大樓」位在信義路二段上，近捷運東門站，屬金華國小、中正國中學區，頗符合現代孟母們以設籍為前提的置產規劃，室內挑高具有魔術空間，吸引單身貴族租用。

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推了也沒人買？建商急縮手 上半年推案量少逾2千億
2025/06/26 11:35自由時報文/記者朱語蕎

市調單位統計今年上半年北台灣新成屋、預售屋推案量，合計約5780.4億元，較去年同期減少2115億元，減幅26.8%。各縣市中僅宜蘭地區一枝獨秀有20.3%的增幅，而新竹地區、台北市衰退最多，年減幅為47.3%與38.3%。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，大環境不佳，建案能延就延，北台灣建商縮手幅度最大的新竹地區，上半年計推出415.6億元，幾乎比去年同期的789億元少了一半量體，只有新竹市東區富宇建設新案超過30億元，回顧去年則有5案都在30億元以上，甚至有百億元大案，顯然兩樣情。當下市況買氣集中低價案，新竹地區也推不出蛋黃區指標案，超過6成新案都在二線地帶，風城寒風刺骨可見一斑。
同樣表現出建商信心不振的台北市，上半年推出1110億元新案量，較去年同期的1799.8億元年減近4成，雖有南港區的商辦案破百億元量體，卻不比去年1至6月在北士科、民生社區、信義區、北投區共推了5案百億元指標案，而今年上半年在50至100億元案量計有4案，亦相比去年少，目前高價產品沒有發展空間，自然令高房價特性的首都新案市場噤若寒蟬。
皆弱化兩成的新北市與桃園市，前者上半年計推2314.3億元，後者為1738億元，新北市有坐落板橋區、新店區、三重區、新莊區、林口區共7個逾百億元指標案，比去年同期為多，仍走跌勢則不難想見推案個數下降，較去年上半年少了3分之1，大案不得不推硬著頭皮上場，中小型案則可有彈性避避風頭，結局終究退大於進，建商保守低調。
而被認為先前推案過熱，如今較具賣壓的桃園市，上半年已不見百億大案身影，案量在50至100億元的有4案，不比去年同期既有龜山區的百億大案，50至100億元案亦是今年的倍數之多，建商自主控制，識時務者為俊傑。
二線地帶的基隆市，減幅達3成5，落至55.9億元，由於去年上半年熱潮可見德安、茂德建設指標案帶動，今年打回原形，弱者恆弱，頹勢不太意外。
至於宜蘭地區一反逆勢呈現量增兩成，恰逢五結鄉、頭城鎮有3案皆達10億元規劃上場有所推升，但整體宜蘭地區推案量僅146.6億元，量體相當小，比較基期因素所致起伏而已。
陳炳辰指出，央行最新的理監事會議未見新一波打房措施，正在於房市冷卻持續中，眼下在新北市中和區，與桃園市中壢區、大園區，和新竹市東區均傳建案無意下半年公開，全年推案量凶多吉少，或可預見下修兩三成窘況。

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房市冷颼颼　竟有人搶進這「被看低的地段」？
2025/06/25 23:30自由時報文/記者張瀞勻

台中北屯連續15年穩坐全市人口冠軍，不僅帶動消費實力，也讓大型商場爭相進駐。繼好市多之後，百貨南霸天「漢神洲際購物廣場」也將在14期重劃區插旗開幕，為近期低迷的房市投下一顆震撼彈。
丰格不動產總經理白洪章分析，漢神洲際購物廣場定位高端精品與餐飲，與14期新興富人聚落的消費力相呼應，且為北台中首座大型百貨商場，包含美麗華影城、獨家餐廳品牌等，帶動區域期待值快速升高。
值得注意的是，這股商業話題的熱度，反倒為房市投資熱點帶來反轉效應。由於14期與北屯機捷特區僅距一個匝道之遙，不少買方轉而看向單價基期較低的機捷特區，出現明顯詢問度上升、低位補漲的現象。
根據內政部實價登錄資料，北屯5月預售大樓均價為57.94萬元／坪，主要成交集中於機捷特區。房市業者指出，機捷特區與14期不同之處在於，建案多以純住宅、高綠覆開發為訴求，例如「大城吾界」強調三房均質規劃，實際成交價約54.7萬元／坪，仍具價格優勢。
相較之下，14期的推案則多聚焦於百貨與巨蛋預定地周邊，像是「大陸豐莚」、「豐邑ONE+」、「磐興寬悅」等新案均價站上7字頭，吸引高資產買方關注，但對一般自住族來說門檻相對偏高。
市府也正積極改善區域交通網絡，機捷特區對外道路改善計畫已啟動，包括總經費一億元的敦富八街與九街道路開闢工程，預計2025年底完工，未來可望串聯中興路與14期核心，使北台中雙生活圈更趨整合，進一步帶動整體發展潛能。
在房市觀望氛圍濃厚之際，低價區的抗跌性與後勢潛力成為焦點，當高單價地段步步高升，反而讓那些「一街之隔」的地方成了買方眼中的暗黑馬。

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南台中最冷區段竟是這裡 專家揭房價為何跌不了
2025/06/19 09:30自由時報文/記者張瀞勻

南台中各重劃區推案熱度升高，目前八期為捷運綠線沿線推案量最少的區域，僅有「聚富粼粼」、「睦昇八玥」、「寶樺境溪行」、「坤悅君睿」等四案在線銷售，今年則只有一案推出，供給量遠低於13期與單元四等新興重劃區，專家指出，八期價格支撐力強。尤其豐樂公園周邊成交單價維持高檔，為南台中房市重要支撐區域。
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21世紀不動產資深經理沈政興表示，八期因鄰近大型商場與公園設施，包括好市多、迪卡儂、文心秀泰與豐樂公園，具備成熟生活機能，加上推案稀缺，釋出物件詢問度高，價格支撐力強。尤其豐樂公園周邊成交單價維持高檔，為南台中房市重要支撐區域。今年至今目前僅有麗晨建設推案，基地在文心南五路與永春東二路口，規劃2+1房與3房，坪數介於35~45坪。
目前市場熱度高漲的13期重劃區，昌明段因緊鄰八期而被看好，包括順天、鉅虹、國泰等品牌建商皆插旗推案。順天「MR.L」創下8字頭成交單價，刷新區域紀錄；鉅虹「蒔荃」、「蒔美」兩案合計總銷達百億元，亦將進入實登階段。此外，豐邑集團也於13期大慶段與樂田段推出「光与玥」與「朗境」兩案，總銷近百億元，使13期新案數量逼近20案。
至於單元四重劃區，儘管啟動較晚，但因具備開發潛力，房價堆疊空間亦受到市場關注，目前推案集中在永豐段，包括豐邑「翫美」總銷43億元，規劃3至4房產品；國泰也以每坪75萬元購入區內千坪土地。惠宇、順天等建商亦持續進場，價格走勢備受期待。
麗晨建設行銷部副理徐政毅指出，相較13期、單元四仍在建設成形階段，八期為生活機能最完整的區段，具備稀缺與補漲特性，對自住客具高度吸引力。

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別只糾結利率 六都平均房貸成數下滑 北市跌破7成
2025/06/19 11:35自由時報文/記者朱語蕎

根據聯徵中心統計，今年第1季六都平均核貸成數多數呈現下滑，僅台中市平均核貸成數由72.7%微幅上升0.1個百分點至72.8%，其中，台北市平均核貸成數僅68.6%，成為六都最低。
核貸成數以台北市跌幅最深，由71.7%下滑至68.6%，平均貸款成數跌破7成門檻；新北市從72.6%降至71.0%，減幅為1.6個百分點；桃園市雖維持在72%以上，但也從73.6%微降至72.9%，減幅0.7%；台南市從73.1%降至70.9%，下滑2.2個百分點；高雄市從73.6%降至72.7%，下滑0.9個百分點。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶推估，台北市房價高漲，區域不少個案已突破豪宅線，讓貸款成數下滑不少，加上北市買方不少為高資產或多戶族群，首購比例相對低，在兩大因素干擾之下，令台北市第一季平均核貸成數跌破7成大關。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，現今不少購屋人糾結在利率，殊不知成數至為關鍵，簽約前宜評估自身資金調度狀況，否則申貸條件越趨嚴苛，貸款成數亦不斷下修，難保買不到愛屋還面臨違約問題，恐怕得不償失。

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農地變更住宅區 贈與可免稅？稅務局：關鍵在「這條件」
2025/06/19 18:30自由時報文/記者朱語蕎

有民眾詢問，贈與原為農業用地因都市計畫變更為「非農業用地」但仍作農業使用之土地，是否仍可免徵贈與稅？
對此，財政部臺北國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅。
土地已依都市計畫變更為「非農業用地」，因該土地有「依法應完成之細部計畫尚未完成」或「已發布細部計畫，但尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」之情事，致未能准許依變更後計畫用途使用，而繼續維持原來作農業使用，依農業發展條例第38條之1規定，仍可免徵贈與稅。
但若該土地已可依變更後編定之計畫用途使用，縱土地所有權人仍繼續作農業使用，仍無免徵贈與稅之適用。
國稅局指出，民眾甲君於2025年5月贈與兒子乙君1筆使用分區為「住宅區」之都市土地，公告現值600萬元，申報贈與稅時，主張該土地原為農業用地，因都市計畫變更為「非農業用地」，但仍作農業使用，並檢附土地作農業使用證明書及都市計畫主管機關公文書載明該土地業擬定細部計畫。
因其區段徵收計畫尚未公告，符合農業發展條例第38條之1第1項規定，是該局核定該筆土地符合遺產及贈與稅法規定不計入贈與總額，甲君可免徵贈與稅額35.6萬元。
國稅局提醒，納稅義務人申報贈與符合農業發展條例第38條之1規定之土地予民法1138條所定繼承人時，須取得農業主管機關及都市計畫主管機關出具之證明文件，才能免徵贈與稅。

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你家有保險嗎？住宅火險、地震險保障範圍一次看 1樓改營業要注意
2025/06/19 23:43自由時報文/記者朱語蕎

國人為住家投保火災、地震險觀念意識有待提升，加上全台老屋數量多，金管會提醒民眾可善用保險機制，透過投保「住宅火災及地震基本保險」，為住宅建築物及其內之動產提供保險保障，強化居家安全並提升面對災害的財務韌性。
金管會表示，住宅火災基本保險的保障範圍廣泛，包括建築物及其內之動產因火災、爆炸等事故所致之損失。
其中，建築物之保險金額是以重置成本為計算基礎，以及因火災事故導致第三人遭受身體傷害、死亡或財產損害，對第三人依法應負賠償責任之保障(每人體傷上限新臺幣100萬、每人死亡上限200萬、每事故體傷死亡上限1,000萬、每事故財損上限200萬、每事故賠償上限2,400萬)，有助於被保險人降低法律風險。
此外，目前住宅火災保險亦包含颱洪費用保障，針對住宅建築物直接因颱風或洪水所造成的損失，依照建築物所在地區別，分別提供7,000至9,000元之基本保障，作為緊急復原之用。
但要注意的是，住宅火災保險主要保障「自用住宅」，若原本1樓是投保住宅火災保險，但後來改經營餐廳，因風險提高，應改買商業火災保險，以免未來造成理賠爭議。
而在住宅地震基本保險部分，金管會指出，在現行住宅地震基本保險針對因地震等事故造成住宅建築物倒塌或不堪居住之全損時，以重置成本為基礎，最高理賠保險金額150萬元及臨時住宿費用20萬元，可讓受災戶迅速獲得基本保障，如住宅建築物重置成本超過150萬元，民眾亦可視需求加保超額地震保險，提高保額，以填補房屋因地震所致之損失。
金管會提醒，因住宅地震基本保險保障範圍並未包含動產，如民眾想要獲得動產保障，可再另外加保擴大地震險，理賠範圍包含裝潢及動產等損失，以獲得更全面的保障。

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工廠可申請減半課徵房屋稅卻被打回票 原來不符三要件 只好乖乖繳稅！
2025/06/20 07:30自由時報文/記者林耀文

近來經濟部 針對低污染既有未登記工廠採取納管、改善及變更用地三階段輔導措施， 台南市累計至今年3月，已同意納管2,064家工廠，改善計畫審查核定數達1,252家，其中294家已取得特定工廠登記證明。但在台南開設小工廠的王老闆卻不解，為什麼朋友的廠房按營業用稅率減半課徵房屋稅，但他的廠房卻按營業用稅率課徵未能減半？經向稅務單位詢問之後才知道，依房屋稅條例規定符合三要件，即「合法登記之工廠」供「直接生產使用」且為「自有房屋」，房屋稅才可按營業用稅率減半徵收。
台南市政府財政稅務局說明，第一，「合法登記之工廠」係指依工廠管理輔導法登記之工廠。未取得使用執照的違章房屋及增建的廠房，在還沒有辦理工廠變更登記前，依規定是不能減半課徵房屋稅。
第二，「直接生產使用」係指從事生產所必需之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等，但不包括守衛室、辦公室、會議室、餐廳，因此廠房空置未使用，也無法符合減半的規定。
第三，所謂「自有房屋」依組織型態可分為3類，1：若為公司或法人組織，房屋應登記於公司或法人名下；2：若為合夥組織，房屋須為合夥事業所有，或登記於依工廠管理輔導法註冊的工廠營業負責人名下；3：若為獨資經營，房屋須登記於依工廠管理輔導法註冊的獨資工廠營業負責人名下。
稅務專家提醒，符合條件的工廠房屋，須在每年房屋稅開徵40日(即3月22日)前提出申報，才能自當期起適用減半稅率課徵，若逾期申報，則將自次期才適用。

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央行Q2決策已出手！專家預言：小建商不開發等死、開發找死
2025/06/20 08:00自由時報文/記者張瀞勻

央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。專家指出，台灣建商正陷入近年來最嚴峻的結構性經營困境，從資金、開發到銷售全面受阻，形成「十面埋伏」的壓力局面；若政策不及時調整，恐引發系統性風險，未來市場變數將不只限於住宅端，也可能波及整體金融與商用不動產動向。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，以伊戰火促使油價上漲，再添國際通膨隱憂，但國內的利率水準已來到近年新高，升息空間不大；且美國降息雖較預期推延，但仍有可能在下半年啟動降息循環，與其讓利率上下震盪，央行更希望保持平穩，所以本季利率凍漲符合預期。
信用管制方面，近一年來房市買氣明顯降溫，顯示政策頗有成效，讓央行並未加碼打炒房；然而現今的不動產放款集中度，仍維持在37%左右的相對高檔，最新公布的5月購屋貸款餘額及五大行庫新承做房貸金額，也雙雙較上月走揚，因此央行基於風險考量，也無法貿然鬆綁管制。由於政策不變，近期購屋族申貸卡關的問題，就還無法有效紓解，市場買氣也將持續受行庫緊縮銀彈影響處於低潮，尤其公股行庫須優先配合新青安政策，對於一般房貸案件進案更保守，相較之下，不須承接新青安的民間銀行，核貸速度和條件有機會更具彈性。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，與利率、信用管制趨於穩定相比，匯率的變化恐怕是央行短期內更棘手的麻煩。近期台幣強勢升值，兌美元匯率一度來到近3年新高，壽險業、出口商的匯損持續擴大，不僅為國內經濟展望增添變數，壽險業投資不動產的銀彈可能縮水，撐不住的出口商，也有可能出脫資產補破網，因此匯率變化也牽動工商用不動產的後續發展。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，年初歷經股市波動、台幣升值，同時國際局勢前有烏俄戰爭餘波、後有中東戰火再起，種種跡象表明全球政經環境前景不明，也讓以出口為主力的台灣經濟不容樂觀，在此情況之下，主導新台幣匯率生殺大權的央行，先保持按兵不動態度，以免觸動台灣經濟敏感神經，進而衝擊通膨走勢及影響經濟成長率。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括：限縮購地貸款成數，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；18個月限期開工的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難；土建融及餘屋利率差別定價，利息負擔翻倍；嚴控週轉金，影響原不受銀行法72-2的都更、危老前期整合意願；交屋潮搶食信用資源大餅；銷售不佳面臨抽銀根壓力；銀行雨天收傘，交屋貸款困難，消費糾紛多；餘屋貸款降至3成，加大財務壓力；囤房稅2.0使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是川普2.0改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。
市場考驗建商財務能力，越來越多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。建議在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。
針對預售屋市場，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰則表示，購置預售屋雖非即刻與銀行往來，但後續交屋之際的未來不確定性，以及整體房市信心不振，對於該市場的影響不小，這也是當前已聞建案供給弱，也見延推、停工窘境，買氣難以振作，即使利率不變動可不致雪上加霜，卻仍是重症病房狀態，若9月較有降息可能性，對於今年房市的幫助為時已晚，且實際來說只要銀行在房貸業務上依然謹慎，央行也沒有放寬房市緊縮政策，降息半碼的助益上杯水車薪，許多銀行在利率與放貸條件上都高於央行公布許多，未來真有降息的話題效益重於實質，恐得觀察央行是否對於房市設限開始寬鬆，至明年再期待有無轉機。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔另說明，明年還有政經因素有機會帶動房市開啟新局，可觀察打開房市僵局可能性，但也得留意繼續遞延冷氣團的機率，屆時價量雙降將有嚴重衝擊。

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房市冷、它獨熱！不畏梅雨淡季 國產5月營收20.4億 再創同期新高
2025/06/18 23:49自由時報文/記者朱語蕎

原本屬於混凝土產業梅雨淡季的5月，由於近年全台興起一股AI科技廠辦大建設風潮，讓國產建材集團5月營運屢創新高，國產公布5月國內營收達到17.77億元，年增4.52％，同時創下本業國內營收史上前2高的紀錄。
國產表示，剛落幕的台北國際電腦展COMPUTEX，群集全球AI科技界最重量級的人物，也呈現近年來全台因應AI強勁需求所進行的大建廠風潮，國產建材實業積極佈局廠區AI科技、低碳創新研發等策略，撐起全台龐大建設需求。
以大新竹為例，台積電等科技大廠看好相關先進製程需求，在竹科寶山二期規劃興建四座2奈米廠與研發中心，目前P1晶圓廠建設完工成為全台2奈米晶圓廠的前矛陣容。而國產建材實業新竹廠等區域數廠區，更協助了台積電等科技大廠進行其寶山二期、竹南先進封測廠，以及新竹AI智慧園區大建設，也讓國產建材營運不斷創歷史佳績。
國產建材實業董事長徐蘭英表示，國產建材集團5月營運，不僅達成率超過100％，而且集團營收為20.40億元，較去年同期的19.62億元更增加了約0.78億元，年增達3.97%。累計今年1到5月的集團營收有94.08億元，與去年同期89.18億元營收相較，年增有5.49％，整體呈現相當穩健向上的營運態勢。
其中與混凝土相關的本業，5月份國內營收達到17.77億元，較去年同期的17.01億元，年增幅度高達4.52％，創下本業國內營收前2高紀錄，而且無論集團或國內本業，均創下史上最高的五月營收。
目前國產建材集團在全台擁有多達44.7萬多坪土地中，持續進行如位於北市東區門戶發展核心的南港大型開發案，該案由獲普立茲克建築獎的Foster+Partners倫敦事務所操刀設計，並採用國產建材實業創新研發的高強度、碳礦化等低碳高端混凝土，不僅取得耐震標章設計認證，更憑藉獨特結構工法吸引台北市土木技師公會前來借鏡參訪。由於位於東區門戶精華核心地段，毗鄰四鐵共構的南港車站，潛在開發利益相當龐大，可望在2027年底左右完工後，為集團帶來長久穩健的營運優勢。

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