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台北非首選！北部青年「南遷」購屋 桃園包辦4區最多
2025/07/01 13:55自由時報文/記者朱語蕎

基隆、台北、新北與桃園4縣市，因交通往返便利，常被視為共同生活圈，而台北的高房價現象，也使得許多年輕的購屋族群紛紛往新北、桃園或基隆等房價相對實惠的地區購屋。業者依聯徵中心住宅貸款統計，盤點基北北桃生活圈近1年25至35歲青年購屋前10熱門行政區，桃園市中壢區與桃園區青年購屋房貸戶數皆超過2千戶，分別以2,304戶及2,028戶位居第1與第2名，新北市板橋區則以1,566戶排名第3。
基北北桃青年購屋熱區中，桃園市計有4個行政區上榜，包含中壢區、桃園區、龜山區與蘆竹區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市人口長期呈現淨移入，平均3字頭房價相對雙北、新竹實惠。中壢區軌道交通擁有台鐵、高鐵以及機場捷運等系統，加上高速公路與國道客運，對於有往返雙北、新竹需求的通勤族而言通勤選項多元。
此外，無論是中壢傳統市區或是青埔重劃區，皆能享有便利生活機能，因此中壢區受到多數購屋青年青睞，過去1年房價平均每坪32.6萬元，吸引2,304組青年在中壢區購屋，相當於平均每天就有6筆房屋交易。
排名第2的桃園區是桃園市行政中心所在。陳金萍指出，桃園區匯集桃園市政府行政機關、金融機構與各家企業，帶動桃園區商業活動與就業機會。區域內中路、小檜溪與經國等重劃區規劃完善提升居住品質，也為桃園區提供大量新屋供給。近1年房價平均每坪33.7萬元，對於青年購屋族群相當具有吸引力，累計2,028戶青年在桃園區購屋。
而基北北桃青年購屋熱區中，新北市有板橋區、三重區、淡水區、新莊區、中和區以及林口區等6個行政區上榜。其中板橋區近1年累計1,566組青年購屋，排名第3。陳金萍說，板橋區是新北市的行政中心，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，加上板橋作為新北市行政中心，受惠於政府發展政策支持，未來房市深具潛力。
若觀察基北北桃青年購屋10大熱區平均交易總價，最為實惠的行政區就在新北市淡水區，平均總價為1,193萬元，近1年累計有1,122戶青年辦理購屋貸款。陳金萍分析，淡水區與台北市相鄰，但到達台北市中心通勤時間較長，因此房價相對親民，平均房價30.5萬元，對於預算有限的青年購屋族群而言，雙北地區3字頭房價負擔相對較輕鬆。
不過，除了既有的捷運淡水信義線外，近年淡水重大交通建設陸續進行，包含淡海輕軌、淡江大橋與淡北道路等，未來有望改善交通痛點，提升區域吸引力。

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限貸不鬆、經濟不佳　為何高雄新竹還在熱賣？
2025/07/01 09:00自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2025年六月價量變化，各縣市漲跌互見，其中高雄市、新竹縣市的月增表現最亮眼，月增皆超過一成，整體交易量與上月表現持平。不過與去年同期相比，今年6月交易量仍年減36.6%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年台灣房市多空交雜，國際戰爭，美國關稅戰牽動股匯債市和全球經濟變化，主計總處日發布最新經濟預測，2025年下半年經濟成長率GDP僅1%，因此置產型購屋族保守，自住族群更期待價跌，加上Q2理監事會議對房市限貸令尚未鬆綁，因此整體買氣欲振乏力。
根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，94.62點，與上月相較下降0.57點，連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。
張旭嵐表示，目前房市動能主要受到資金面的影響，房市買氣仍回歸區域表現，具有產業紅利，建設利多的區域，可望穩健發展，反之推案量大的蛋殼重劃區，將面臨價格鬆動的考驗。不過由於市場上部分民間銀行已陸續釋出資金水位，也有壽險開放承做房貸，因此對於有自用需求的購屋者而言，稍微緩解購屋資金壓力，購屋計畫得以陸續推進。

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台北非首選！北部青年「南遷」購屋 桃園包辦4區最多
2025/07/01 13:55自由時報文/記者朱語蕎

基隆、台北、新北與桃園4縣市，因交通往返便利，常被視為共同生活圈，而台北的高房價現象，也使得許多年輕的購屋族群紛紛往新北、桃園或基隆等房價相對實惠的地區購屋。業者依聯徵中心住宅貸款統計，盤點基北北桃生活圈近1年25至35歲青年購屋前10熱門行政區，桃園市中壢區與桃園區青年購屋房貸戶數皆超過2千戶，分別以2,304戶及2,028戶位居第1與第2名，新北市板橋區則以1,566戶排名第3。
基北北桃青年購屋熱區中，桃園市計有4個行政區上榜，包含中壢區、桃園區、龜山區與蘆竹區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園市人口長期呈現淨移入，平均3字頭房價相對雙北、新竹實惠。中壢區軌道交通擁有台鐵、高鐵以及機場捷運等系統，加上高速公路與國道客運，對於有往返雙北、新竹需求的通勤族而言通勤選項多元。
此外，無論是中壢傳統市區或是青埔重劃區，皆能享有便利生活機能，因此中壢區受到多數購屋青年青睞，過去1年房價平均每坪32.6萬元，吸引2,304組青年在中壢區購屋，相當於平均每天就有6筆房屋交易。
排名第2的桃園區是桃園市行政中心所在。陳金萍指出，桃園區匯集桃園市政府行政機關、金融機構與各家企業，帶動桃園區商業活動與就業機會。區域內中路、小檜溪與經國等重劃區規劃完善提升居住品質，也為桃園區提供大量新屋供給。近1年房價平均每坪33.7萬元，對於青年購屋族群相當具有吸引力，累計2,028戶青年在桃園區購屋。
而基北北桃青年購屋熱區中，新北市有板橋區、三重區、淡水區、新莊區、中和區以及林口區等6個行政區上榜。其中板橋區近1年累計1,566組青年購屋，排名第3。陳金萍說，板橋區是新北市的行政中心，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，加上板橋作為新北市行政中心，受惠於政府發展政策支持，未來房市深具潛力。
若觀察基北北桃青年購屋10大熱區平均交易總價，最為實惠的行政區就在新北市淡水區，平均總價為1,193萬元，近1年累計有1,122戶青年辦理購屋貸款。陳金萍分析，淡水區與台北市相鄰，但到達台北市中心通勤時間較長，因此房價相對親民，平均房價30.5萬元，對於預算有限的青年購屋族群而言，雙北地區3字頭房價負擔相對較輕鬆。
不過，除了既有的捷運淡水信義線外，近年淡水重大交通建設陸續進行，包含淡海輕軌、淡江大橋與淡北道路等，未來有望改善交通痛點，提升區域吸引力。

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農地未農用無法取得這張證明 但符合這條件且這樣做 居然省50萬土增稅
2025/07/01 15:40自由時報文/記者林耀文

老王日前出售1筆農業用地，因現況鋪設水泥供做停車場使用，無法取得「農業用地作農業使用證明書」，也無法申請不課徵土地增值稅，以致須負擔高額稅金。但稅務單位受理申報後，主動查核發現，該筆農地前次原地價在89年1月以前，且於89年1月28日時符合農業用地作農業使用規定，即主動調高原地價至89年1月當期之公告土地現值，因而讓老王省下50萬元的土地增值稅負擔！
地方稅務局表示，農業用地作農業使用，移轉與自然人，可先向土地所在地之區公所，申請核發「農業用地作農業使用證明書」，於申報土地移轉現值時檢附該證明書，由移轉雙方共同提出申請不課徵土地增值稅。
按照稅法規定，未作農業使用之農地，移轉時就無法適用不課徵土地增值稅；不過，依土地稅法第39之2條第4項規定，所移轉土地只要符合土地稅法89年1月28日修正生效時「農業用地作農業使用」規定，可申請將原地價調整為89年1月28日當期之公告土地現值，減少漲價總數額，以減輕土地增值稅負擔。
稅務專家提醒，以老王出售農業用地為例，現況非作農業使用但89年1月為農業使用，可適用調整原地價外，另外，再舉例說明，小李移轉經都市計畫變更，100年由「農業用地」變更為「住宅區」之A地(註：原地價70年1月每平方公尺500元，89年1月每平方公尺5,000元)，倘A地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，符合「農業用地」作「農業使用」二要件，亦可調整原地價為89年1月的5,000元。

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土地臨「未開闢計劃道路」能蓋房嗎？建管科：「這條件下」都可以
2025/06/30 14:18自由時報文/記者朱語蕎

有民眾詢問，自家土地面臨的是「未開闢計劃道路」，這樣還能興建房子嗎？
苗栗縣建管科解釋，土地位在都市計劃區內，除了鄰接現有巷道，其餘最多的就是鄰接計畫道路了，若面臨計劃道路的土地，建築線的位置基本上都在建築基地與計畫道路的連接處，所以只要建築線指的出來，那申請建造執照的第一關就克服了。
若是面臨未開闢的計劃道路，是否需要在建造執照申請的時候需要出具土地同意書？建管科表示，其實「計劃道路」跟「現有巷道」一樣，都是供公眾通行的道路，在建造執照申請的時候都是不需要檢附土地同意書，只有「私設通路」才需要檢附土地使用同意書來證明通過他人的土地是被同意的。
而在取得建造執照後，第二階段的施工部分，根據內政部國土管理署102年02月06日台內營字第1020800210號函釋，在取得使用執照之前，應該至少自行開闢完成3.5公尺寬的道路，這時就需要取得土地所有權人的同意，開闢完成最小所需寬度後，才可以領到使用執照。
建管科提醒，使用別人的土地，需要先取得土地所有權人的同意；另外有關計畫道路開闢、鋪設標線或管養分工應符合道路管理機關的規定，相關疑義可以向各轄鄉鎮市公所諮詢。

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利率凍漲、房貸難辦　2025下半年房市會更慘嗎？
2025/06/27 17:38自由時報文/記者張瀞勻

國立中央大學台灣經濟發展研究中心發佈最新消費者信心指數(CCI)，與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，2025年6月調查結果為94.62點，與上月相較下降0.57點，連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年買氣原本在過年後有小幅回溫，但Q1季末到Q2干擾消息不斷，先有台積電赴美設廠的外移疑慮，再來逢關稅戰引發股市震盪；隨後台幣匯率急升，雖有助於吸納資金來台，卻也對出口導向的產業發展造成挑戰，讓消費者對國內經濟的看法趨向保守，加上央行Q2理監事會議並未鬆綁任何信用管制，民眾申辦房貸，仍會遭遇「銀行挑客戶」的麻煩，僅少數所得條件好的買家申貸較順利，使消費者投入房市的意願維持在相對低檔，整體消費信心也持續下探。
周鶴鳴指出，面對信用管制引發民怨，央行依然嚴控不動產授信，打炒房的政策變動有限，後續市的交易量也不易放大，因此下半年的市場展望，依然是「多空互見，交雜拉扯」的局面。尤其美國關稅戰的90天豁免期將屆，與美談判結果，對國內的產業發展及資金流量影響頗大；此外，下半年美國有機會啟動降息循環，台灣央行的利率政策是否跟進美國的調整腳步，也將是房市的重要觀察指標。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，進入下半年，因限貸令產生的買賣拉鋸，也將屆滿一年，部分供給量大的地區，受銷售表現明顯放緩影響，賣方心態都略有鬆動，據此預估，下半年房市的議價空間將進一步拉大，也讓負擔能力無虞、勇於危機入市的消費者，更有機會掌握議價優勢撿到好物件。
另一方面，近期桃園、台中等縣市，針對近兩年取得的建照展延效期，緩和了建商的推案壓力，新建案的讓利潮將推延；但不少有資金需求的中古屋的屋主，已願意適度讓利，因此市場上新舊案之間的價差將擴大，也讓中古屋的低價優勢更鮮明。

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房市動不了、央行還不鬆手？背後其實藏著三道關卡
2025/06/27 19:28自由時報文/記者張瀞勻

央行第二季再次凍漲利率，信用管制也未鬆手，連五季原地踏步，讓房市持續陷於申貸卡關、買氣低迷的冷凍狀態。央行日前召開理監事會議，儘管近一年來房市買氣明顯降溫，但央行卻不鬆綁管制。專家指出，三大目標未完成前，央行恐怕都不會放手。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行打房的幾個目標，「降低不動產放款集中度」、「不動產放款總量管制」、「房市軟著陸」；其中，「不動產放款集中度」在 4、5 月不降反升，最新數據已升至 37.1%，「這個數據讓央行很不滿意，據說不排除要找成績不佳的銀行來喝咖啡。」
「不動產放款集中度」指的是不動產放款占總體放款的比率，但今年以來，由於台幣大幅度升值，企業大量償還美元借款，以及關稅戰拖累企業貸款意願，導致今年企業貸款增幅遜於預期。由於企業貸款意願低迷，成為不動產放款集中度上升的原因之一。
何世昌認為，事實上造成「不動產放款集中度」偏高的原因很多，解決每個成因的解方不同，很難在短期內用一紙命令就能夠壓得下來，央行的要求在一年內要見到成效，結果就是搞得房貸市場雞飛狗跳。
儘管此時，彭淮南前總裁的「穩健」路線，就會被拿來與楊金龍總裁的「急切」作為鮮明對比，何世昌表示，孰優孰劣他個人無法論斷，也許隨著時間推移，民眾都會看在眼裡並為他們打分數。

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近千億祖產土地「沒人要」？ 共有繼承糾紛多 專家教一招「輕鬆變現」
2025/06/27 20:06自由時報文/記者朱語蕎

根據內政部統計，今年全國公告逾期未辦理繼承登記建物近5千戶，土地達7萬2千餘筆，約3,400公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，為何白花花的鈔票沒有人要繼承？專家表示，其實還是有解決方法，讓有價值的土地輕鬆變現。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依照土地法第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外，應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售，就能水到渠成。
鄭文在說，有些被繼承人往生已年代久遠，想處分但共同繼承人全體同意的機會渺茫，甚至部份繼承人已經失聯，家族間有爭議老死不相往來等內情，辦理共同共有是可解套的方式。再來就是繼承登記的辦理，鄭文在表示，因為被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事必須釐清，製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。
另外，民眾最擔心的遺產稅的多寡也是一個大問題，但是，依照稅捐稽徵法第21條：三、未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。所以，超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。
鄭文在提到，日前有個案的遺產案件，就是當公同共有的繼承登記完成後，案件有了180度的轉變，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金後，繼承人之間紛紛競相走告，沒有出面的蜂擁而至，於是應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。
鄭文在說，這時只好透過存證信函通知唯二不同意出售的共有人，是否優先購買？15天未到，就有一人來函表示要主張優先購買權，且他已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，也就是在繼承人間互相連絡時，他按兵不動，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本。屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。
鄭文在表示，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法。但是，一般案件可能就必須透過仲介人員協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。

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三鐵共構車站房市比拼 「這站」年賣540筆勝北車
2025/06/26 22:38自由時報文/記者朱語蕎

交通便利程度是許多民眾購屋時會納入考量的重要因素之一，因此三鐵共構的車站，其交通優勢往往帶動區域房市話題。房仲業者透過實價登錄資料，彙整了近1年三鐵共構車站周邊1公里內的住宅價量並加以分析。其中，以板橋車站周遭房市交易最熱，近1年成交量高達540筆，買氣最熱絡。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，板橋車站是北部最早發展的三鐵共構車站之一，結合了高鐵、台鐵與捷運板南線，加上環狀線通車後提升區域吸引力，交通網絡更為強化，成為新北市的重要交通樞紐，通勤至北市也十分便利，成為需要在雙北之間往返的眾多通勤族首選。
陳金萍表示，板橋車站位於新板特區內，鄰近新北市政府、百貨商場及眾多商辦大樓等，區域內匯聚行政機構、商業機能與娛樂設施，吸引了許多企業總部與金融機構進駐，而隨著人口導入與就業機會增加，住宅需求也同步攀升，使板橋不僅穩固其核心地位，也成為自住與置產族群積極佈局的熱門區域。
陳金萍表示，目前板橋車站周邊均價達6字頭，相較於台北市的高房價，板橋車站周邊價格更具吸引力，加上交通與發展潛力優勢，也帶動房市交易熱度持續上升。
作為「三心六線」重點發展區域之一的桃園車站，未來將串聯台鐵、捷運綠線與棕線等，除了可以快速銜接雙北地區，也大幅提升區域內的短程通勤的便利性。此外，陳金萍指出，車站周邊擁有新光三越、遠東百貨等大型商場，亦涵蓋學區、夜市與各式生活所需店家，因此，無論是通勤族還是家庭，皆十分適合。而根據統計，過去1年桃園車站周邊交易量達341筆，幾乎每日成交1件，住宅平均單價則約為每坪30.9萬元，整體房價相對親民，而隨著軌道建設逐步落地，發展潛力可期。
價格同樣親民，交易也十分熱門的還有新左營車站。陳金萍表示，新左營車站整合了高鐵、台鐵與捷運紅線，並與環球購物中心相連，形成完整交通與生活機能圈。而近年受惠台積電楠梓設廠、左營高鐵特區規劃等議題，逐漸成為高雄新興房市焦點。近1年新左營車站周邊單價為32.8萬元、交易件數則達到357件，也顯示在眾多利多題材的加持下，逐漸吸引首購族與外來置產族群目光，長期仍具成長空間。
至於高鐵台南站，陳金萍表示，在高鐵特定區的規劃下，台南站未來將結合台鐵沙崙站與捷運藍線，成為台南第一個三鐵共構車站，區域鄰近沙崙智慧科學城、三井Outlet廣場亦已進駐。然而高鐵台南站周遭尚處於開發的初期階段，推案量有限，近1年的交易量僅有9件，未來高鐵台南站周遭房市的發展，仍需要一段時間。
最後，陳金萍指出，三鐵共構站具備區位、交通、發展話題等多重優勢，不僅提高通勤效率，伴隨產業聚集與生活機能提升，隨著建設逐步落地、人口持續導入，房價具備穩定的保值與增值空間，因此，民眾可依照自身需求及能力範圍，去挑選適合的物件。

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新北捷運3.0再擴八條路線、42站點 蛋白區也受惠
2025/06/25 14:33自由時報文/記者張瀞勻

新北市捷運建設全面升溫，統計至今，新北已完成通車的捷運路線包括淡海輕軌、安坑輕軌及環狀線，新增26公里、26座車站，正施工中的七大路線合計長達57公里、51站，新北市府近期也啟動捷運3.0階段的「八線並進」藍圖，包含，目前綜合規劃中的路線包含五泰輕軌、代辦三鶯線延伸桃園八德段、台北市民生線；另有正在進行可行性研究的深坑輕軌、八里輕軌、泰板輕軌與中和光復線，林口輕軌則由遠期規劃提前納入優先評估路網，力拚儘速推動。
新北捷運2.0正進入「七線齊發」階段。三鶯線目前已進入上線測試階段，預計明年正式通車；萬大中和線首列車已運抵、隧道全線貫通，中和站轉乘環狀線的地下聯通道也即將成形，轉乘時間僅需2分鐘，預計2027年完工。此外，土城樹林線也於今年4月由新北市府接回自建，並積極推動CQ880B標，預計6月25日上網招標。
環狀線南北環全線施工中，並在原有公園下方打造全台首座地下化捷運機廠，並優化Y22站轉乘設計，未來與五泰輕軌無縫銜接，僅有20公尺距離，汐東線則於今年3月正式開工，優化車廂設計與智慧系統；基隆捷運則在中央核定工程經費前，已展開基北同步高架段設計，待後續核定後將擴充至一車到底；淡海輕軌二期也已啟動先期工程，率先施作淡江大橋路口軌道，以降低交通衝擊。
展望未來，市府也啟動捷運3.0階段的「八線並進」藍圖，新北市市長侯友宜指出，目前綜合規劃中的路線包含五泰輕軌、代辦三鶯線延伸桃園八德段、台北市民生線；另有正在進行可行性研究的深坑輕軌、八里輕軌、泰板輕軌與中和光復線；林口輕軌則由遠期規劃提前納入優先評估路網，力拚儘速推動。
市府表示，未來八線若全數核定推動，預估將再新增39公里路線與42座車站，屆時全市捷運轉乘站數將達33站，形塑出更綿密的捷運生活圈，為新北市民帶來更便捷的通勤選擇。

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