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政府組合全打房、今年329檔期建商不用玩了？ 專家這樣看
2025/03/10 22:41自由時報文/記者張瀞勻

近期房市買氣低迷，不僅內有銀行限貸、央行信用管制與財政部課徵豪宅稅，外部更有川普2.0所引發的關稅戰變數，面對建商傳統推案的329檔期即將到來，還能玩嗎？對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，近期房市利空不斷，不僅政府炒房組合拳連發，國際局勢也相當動盪不安，今年329檔期買氣確實堪慮，後市相當不樂觀。
以近期房市價量來說，受到去年下半年銀行限貸與9月央行第七波信用管制影響，全台房市交易出現急凍，據清華安富房價指數資料顯示，去年12月住宅交易量僅剩11866宅，交易量是2023年來單月次低，不僅月減7.87%，更年減40.92%、超過四成以上。而全台房價指數更是在12月開始出現反轉，較11月出現下跌。
目前房市氛圍已從火熱怕買不到，變成人人悲觀、看跌比率激增，不少人認為2025年房價跌定了。而2025年房市在「川普2.0衝擊難測」 、「政府打炒房不鬆手」、「建商餘屋量高+交屋潮來臨」與「房市價量背離」等四大利空壟罩下，估計不僅329檔期買氣很難提振，今年房市與去年相較，「量縮價跌」機會已大幅攀高，不排除有投客、屋主不耐久候，會有殺出動作。
而且，以如今市況看來，由於買氣低迷，在推案賣不完或新建餘屋量大的區域，建商估計將開始陸續進行促銷手段，短期買屋低自備、送裝潢、送家電等「另類降價」的措施將越來越普遍，後續如果買氣依然無法提振，很可能最快下半年就可以見到「降價促銷」的手段，民眾如果沒買房急需，確實可以再等等。
另外，由於房市有面臨反轉的可能，建議今年買房，千萬不可輕易追高，要盡量選擇靠近市中心或是有建設題材的區域買房，並確認區域的發展的狀況，才會比較有保值效果。

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直擊/東京商辦新地標！「神秘立方體」掀起上班族熱潮
2025/03/10 00:33自由時報文/記者張瀞勻

日本商辦趨勢領先台灣，觀察東京辦公室最新趨勢，各大車站、市中心商辦陸續出現「神秘立方體TELECUBE」，且多數都是預約額滿狀況。
這種外觀黑色、搭配玻璃櫥窗的「神秘立方體TELECUBE」，其實是因應日本風俗民情所誕生的產物，東京商用不動產專家、株式會社住吉商事社長富永哲銘表示，這是近期蔚為風潮的「電話亭辦公室」，提供給日本上班族隨時需要視訊會議所使用，主要在於當地人認為接聽重要會議電話時必須要保持四周安靜，才能表達對於客戶的尊重。
而這種「電話亭辦公室」近期也在各大都會區陸續新設，收費方式為每15分鐘，約220~330日圓(約新台幣48~72元)，另有30分鐘免費體驗，像是「虎之門之丘」大樓內就有2座，位置隱密且隔音佳，相當吸引上班族青睞，無論是在頂級A辦當中，或是車站中心商業區都可常常見到。
此外，記者在東京參訪仲量聯行東京分公司，公司內部也可見到電話亭辦公室的蹤影。然而隨著時代的變遷，人們對於工作、生活的幸福感來源有別於過往，以仲量聯行東京辦公室而言，採開放式分區規劃，透過感應器可隨時監控人數多寡、空氣品質等等，讓員工在進辦公室時可透過座位密度解析，選擇當日想要工作的區位，並提供茶屋、緣側、中島吧台等，讓員工有多元的工作休憩空間，不僅工作自由度高，也能同時擁有舒適氛圍，願意每天進公司上班的員工也從5成多大幅提升到7成以上。

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買房不如買地？ 新北市女地主平均持有土地面積375坪
2025/03/10 13:55自由時報文/記者張瀞勻

根據實價登錄資料，統計全台女地主平均每人持有土地面積，約有392坪，相比五年前增加約3.6坪，六都當中，又以新北市女地主持有土地面積最大，平均每人約有375坪，其次為台南市的293坪，而最迷你的是台北市，女地主平均持有土地面積僅約141坪。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，新北市作為台北的衛星城市，如板橋、中永和、新莊等區擁有較高的土地開發價值，且地價相比北市親民，相對可持有的土地規模也更大，另一方面，新北市因地幅廣闊，涵蓋許多重劃區、農業區和低密度住宅區，土地持有型態與台北、高雄等都會區不同，比起高密度開發區的商業或住宅用地，新北市擁有較多農地及具開發潛力的蛋白、蛋殼區大面積土地，因此平均土地持有規模也較高；反觀台北市，因地價高昂、素地稀少，土地小而金貴，女力成為地主及其持有面積相對偏低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市女地主持有土地面積能夠冠居全台，主因為地區近年來興起不少重劃區議題，加上區域科技產業結構成熟，吸引不少年輕新貴移入，區域購屋族群以首購買盤為大宗，而近年來年輕家庭的購屋族群，以女方為名子登記亦不在少數，加上區域房價仍相對親民，且女性近年來經濟實力大增，亦讓女性獲得不動產比例大幅提升，致使區域出現女地主多於男地主的罕見趨勢。

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他租金補貼因「這理由」終止 還得吐回6個月補貼 內政部回應了
2025/03/10 15:10自由時報文/記者朱語蕎

300億租金補貼目前申請中，但日前有民眾在Dcard表示，自己申請租金補貼，但因為房東的房屋並非繳納住宅適用的房屋稅，而是繳納辦公室房屋稅，導致補貼被終止，甚至已領取約6個月的租金補貼也必須繳回，其他網友大嘆補助用意根本是來「抓房東」的。
對此，內政部國土管理署回應，案件經申請核定後，均有覆核機制，屬於非住家用稅率之房屋，不符領取補貼之現行規定，所以不得不追回已核撥之金額，強調以不影響申請人增加生活負擔的前提下，可採取分期返還的方式處理，期限以1年為限，並得依經濟狀況再延長2年。
300億元中央擴大租金補貼專案計畫係提供居住協助，作業規定中明定申請之租賃房屋須為課徵住家用稅率，若非住家用稅率之房屋，則建物登記主要用途應含有「住」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
內政部國土管理署表示，300億元中央擴大租金補貼專案計畫隨到隨辦，為加速案件行政流程，由地方政府進行審查，中央處理撥款，後續會督導及強化地方政府審查作業。
該案屬於非住家用稅率房屋，代表其有房屋稅籍，但未按住家用稅率課徵。申請人可請房東向地方政府稅捐主管機關申請依實際情形認定並追溯自租賃當時變更部分為住家用稅率後，檢據補正後，可於租金補貼受理期限內再提出申請。

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房市海嘯來襲嗎？第四季房貸量季減1/4 利率金融海嘯後新高
2025/03/07 22:34自由時報文/記者張瀞勻

根據聯徵中心第四季資料顯示，第四季全國的房貸件數剩下4.57萬件，較第三季減少高達25%，申請房貸金額則是連三季突破千萬元，但未再創新高，不過受到央行管控房貸影響，整體房貸市場資金偏緊且銀行也以價制量，平均的房貸利率2.28%則是寫下聯徵揭露資料以來的單季新高，也是金融海嘯後的房貸利率新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第三季因為許多銀行的放款水位飆高，再加上央行第七波的選擇性信用管制措施上路，整體銀行房貸資金開始吃緊，加上央行也調高存準率，銀行開始陸續拉高房貸利率水準，因此統計發現去年第四季的房貸平均利率持續攀升，已經拉高到2.28%，寫下2009年以來單季新高。
聯徵中心最新統計顯示，去年第二季與第三季房貸的新增樣本數量都超過6萬件，反應市場交易熱絡，房貸數量大增，不過第四季的房貸新增樣本剩下4.57萬件，量縮達25%，平均房價也從上季的1437萬元，減少至1393萬元，但購屋的建物面積也少了0.6坪，至於房貸利率則持續攀升，去年第四季的房貸利率2.28%則是寫下2009年以來的單季新高。
至於平均房貸部份，已經連續三季國人新增房貸平均金額都達到千萬元，主要還是因為房價快速走揚，國人只能拉長房貸年限，想辦法多申請一些房貸金額，而千萬房貸也符合新青安的貸款條件。
曾敬德表示，房貸控管後市場交易降溫，一二手市場都已經回歸理性購屋，若是房市後續狀況能夠讓央行覺得稍稍放心，可能再出手的機率就會降低。

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這區台積宅去年預售量年增30倍　屋主剉咧等？
2025/03/06 22:24自由時報文/記者張瀞勻

台積電近年只要宣布設廠，往往磁吸不少預售購屋買氣，而台積電宣布將砸上千億赴美投資，也使國內房市的「台積宅」概念區的發展備受關注。
台灣房屋統計實價登錄資料國內台積電四個新投資廠區周邊，近兩年的預售屋交易量，其中2024年預售交易最多的是楠梓區，年售1734戶，橋頭也賣出981戶，遠勝於其他各廠。不過量增最鮮明的是位於嘉科的朴子市，去年預售屋交易達875筆，比2023年的29筆暴增2917.2%！但太保卻量縮逾5成，新市、橋頭的預售屋交易量，也分別衰退44.9%、22.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年台積宅的房市效應幾乎每發必中，不僅建商積極卡位布局，置產族也亦步亦趨，尤其中南部房價基期低，吸引不少北客南移的資金，讓廠區周邊的預售案交易爆發。其中高雄廠區所在的楠梓區交易量居冠，主要是部分廠房已完工，人才招聘也已到位，房市量能也獲就業剛需支撐。而台南新市區和高雄橋頭區，在2024年預售量出現年減，主要因為已宣布設廠多年，如今距離投產時間已相當接近，利多效應步入尾聲，加上台積廠區距離兩地的鬧區較遠，因此房價和交易量增幅都出現趨緩的跡象。

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打破財團神話！日本商辦走向這趨勢 富豪也檔不住潮流
2025/03/07 11:20自由時報文/記者張瀞勻

觀察近年日本商辦趨勢，無論租售單位面積都有越來越小的趨勢，而台灣商辦市場趨勢也傾向日本化，面積較小的辦公室單價通常較高，尤其在核心商業區，頂級辦公室的高樓層與小面積單元更具競爭力。專家指出，以全台大型都會區而言，台北市大型商辦需求穩定，主要由集團企業與外商支撐，在台中市，AI與科技產業轉型帶動新創企業成長，使得企業對傳統大面積辦公室的依賴降低，轉而選擇小型辦公室，特別適合創業家、微型企業及辦事處，隨著交通建設的發展，微型商辦需求預計將持續增加。
東京商用不動產專家、株式會社住吉商事社長富永哲銘表示，東京部分核心地段的土地與大樓產權多由大型財團掌控，通常只提供租賃而不出售。然而，也有部分大樓將空間劃分為小坪數商辦單位對外銷售，或是透過老舊商辦的整棟重建，轉向小型商辦市場。以單戶主建物面積約30至50平方米為例，其租金報酬率可達4%至5%，相較於一般大面積商辦更具投資吸引力。
而改裝商辦蔚為趨勢，過去東區精華五區內的大型商辦為財團掌控，多數以大面積規劃，但近年隨著輕坪數格局興起，共享辦公室、微型辦公室更夯，像是東京車站前的丸之內地段，由三菱地產集團主導，過去多為大型企業、外商企業進駐兵家必爭之地，指標商辦單坪租金上看48000元日幣(約新台幣10682元)，即將完工的「TOFROM YAESU TOWER」為最新摩天大廈，單坪租金預估站上50000元日幣(約新台幣11127元)，不過現在這些大財團持有的商辦也開始轉型，部分開發小型商辦、共享辦公室品牌。
隨著東京商辦市場發展趨勢，由興富發集團主導的台中市七期商辦市場具有高度相似性，不僅擁有完整的TOD規劃，整體開發概念明確，市容與建築風格一致，且屋齡相仿，與其他都會區多元化的建築風貌有所不同，未來發展潛力備受關注。
興富發業務部主委黃惠玲表示，去年919打炒房政策前，七期微型商辦市場以投資客為主，但政策推出後，中長期置產與自用型買家比例明顯增加，自用型客戶包括青年創業者、企業轉型者，以及中南部部分老牌企業，這些企業希望進駐七期黃金地段，以提升公司形象並作為接待貴賓的據點。

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只要北部房產「拋棄繼承」南部祖產 專家急喊：恐一無所有
2025/03/07 13:20自由時報文/記者朱語蕎

很多人誤以為不參加分配的繼承人只要「拋棄繼承」就好，甚至透過拋棄繼承權來選擇性繼承想要的遺產，但是時卻不是如此，有時反而可能喪失所有繼承權。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名個案的老媽媽育有1子2女，2021年先生往生，往生時就將南部的祖產登記在太太名下，2023年長子因病過世，留下兩個未成年小孩；之後再2025年老媽媽也往生了，2位女兒遵照媽媽的遺願，拋棄對於南部祖產繼承權，長子的2個小孩繼承媽媽名下南部的祖產，至於媽媽名下北部的財產則協議由長子的2個小孩及2個姑姑按照應繼分辦理繼承登記，由2個姑姑各繼承持分3分之1，其他的3分之1則由長子的2個小孩各繼承持分6分之1。
鄭文在表示，在幫這2位姑姑在辦理「拋棄繼承權」時發現，如果拋棄繼承，不但無法完成老媽媽的遺願，2位姑姑會因此完全無法繼承媽媽的遺產，喪失所有的繼承權。因為依照《民法》第1174條規定「繼承人得拋棄其繼承權。」是指繼承人放棄被繼承人的全部財產及債務，不是選擇性的繼承北部房地產，放棄南部的祖產。
鄭文在因此建議，改以「協議分割」的方式辦理繼承登記，由侄子們繼承南部祖產加上北部的房地產，2位姑姑則僅繼承北部房地產，所有繼承人在和諧的氣氛中完成遺產分割協議書的簽署。
鄭文在表示，實務上常聽到客戶說要「拋棄繼承權」，詳細了解之後，他們只要拋棄不動產的繼承，將被繼承人的房地產，由某位現住的兄弟姐妹繼承後繼續居住使用，但是對被繼承人的現金繼承權利依然參加分配，殊不知所謂「拋棄繼承權」，是指對於被繼承人的全部財產及債務都不主張繼承。
就像個案中的兩位姑姑只繼承媽媽買的房屋，不繼承祖產，或是只繼承現金不繼承不動產等等，都不能稱為拋棄繼承權，否則向法院完成拋棄繼承權的聲請之後，就無法參與被繼承人的遺產分配了，反而一無所有。

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沒人買也要推！北台329檔破3千億續創新高 專家：恐後繼無力
2025/03/06 13:51自由時報文/記者朱語蕎

上半年房市最大檔期329即將登場，根據市調單位統計今年北台灣推案預估量，竟然逆勢來到約3339.3億元，再創史上新高，較去年同期熱況的實際推案量增加約251.9億元，年增8.2%。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，觀察歷年329檔期推案資訊，較早之前的高點是2021年的2423.4億元，出於史上利率最低檔原由，而突破3000億元大關的則為這兩年，2024年逢股市熱潮帶動，以及前一年平均地權條例修法造成新案延推，遂成熱況。
但去年下半年的銀行房貸滿水位危機與央行打炒房政策，打散買氣迄今元氣未癒，部分建商在不明朗態勢下依然於今年放手一搏，原因還是不少大案接待中心、媒體宣傳、銷售人員等費用成本已規劃支付，難再拖延，又在台北市南港區的千億元大案，助攻3分之1的量能，一舉推升2025年氣勢。
今年北台灣329檔期以雙北為推案擔當，新北市為主力，估達1466.5億元，居北台灣之首，共佔整體逾四成，包括第一環行政區板橋區、新店區、三重區都有大小案遍地開花，其中在府中、央北、二重疏洪道重劃區見新潤、寶路、甲山林百億元大案身影，而林口區、新莊區兩熱區同樣有所表現，於林口新市鎮北側、下新莊地帶各有長耀、亞昕與馥華的大型指標案推出，拉抬新北市供給熱度。
居次的首都台北市，在此檔期估推出1102.5億元案量，不過略顯勝之不武，南港區的調車場案就佔了千億元，獨挑大樑，餘案以中山區、松山區的宏築與三輝建設新推案稍大，卻皆不到50億元量體，台北市的高房價特性讓建商有一定的謹慎度
去年狀態不錯的桃園市，今年329相較收斂，預期總推案約653.8億元，沒有百億元大案，具規模逾50億元案量的則於青埔、中路、上南崁、龜山市區等地分別有威旺、長昇、東驊、長虹新案。另散布在經國、小檜溪、站前、大有、藝文特區等地見新案亮相，成就桃園區為各行政區推案數之最，帶動北桃園為領頭羊之姿。
而更反映房市寒流的應屬新竹地區，此檔期僅112.5億元的新案量，新竹縣新豐鄉的富宇新案就佔去一半，其餘四散在竹北市、竹東鎮、湖口鄉、芎林鄉，案量都不大，建商避風頭意味濃厚。至於基隆、宜蘭等二線城市的推案成績則更難看，雪上加霜讓業者以去化舊案主。
陳炳辰指出，千億大案激勵今年首波預售檔期，淡況不淡，但後繼無力可能是接下來窘境，已傳新北市三重區，與桃園市的A7、青埔一帶，或是新竹市東區的指標案開案時間再往後延至下半年，甚至是明年，直接放棄上半年。
不過，在預期政府短期不會針對房市有新動作，有利市場適應現況，重拾信心，目前也確實在台北市內湖區、文山區，與新北市永和區、三重區、新莊區傳個案好消息，上半年若能逐步去化近期案量，在民眾沒有其他更好的保值資產選項下，長期房市仍保樂觀度。

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房價反轉難擋！七都僅台南守住 「這縣市」跌3.4％最多
2025/03/05 12:52自由時報文/記者朱語蕎

由政大與永慶房屋合作編制的房價指數，最新024年Q4數據出爐，數據顯示，七都僅剩台南市的大樓房價指數相對持平，其餘六都指數均見下跌，其中又以新竹縣市單季下跌3.4%最多。
觀察2024年Q4七大都會區的大樓房價指數變化，與Q3相比，除台南持平0.5%外，其餘六都大樓房價指數均下跌，跌幅介於2.0%至3.4%之間。新竹以季跌幅3.4%最多，台北以3.1%的跌幅居次。台中、高雄分別也有3.0%與2.6%的跌幅，桃園、新北跌幅約落在2%上下。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，去年Q4全台房市受銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續影響，市場買氣明顯降溫。在這樣的市場氛圍下，部分賣方擔心愈晚出售，必須有更大幅度的降價才能脫手，在價格上更願意讓利成交，使本季統計數據顯示，七都價格幾乎都已開始反轉。
至於新竹縣市，為2024年Q4大樓房價指數跌幅最大的都會區。郭翰指出，新竹縣市受惠於科學園區效益，加上當地新增供給有限，因此地段好且保值性高的大樓房價水漲船高。
不過，剛性需求強勁的新竹縣市仍不敵銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制的衝擊，當地房市熱度降溫，使近年來漲多的房價亦開始反轉，大樓房價指數也有所修正。
另外比較雙北地區的公寓產品房價指數變化，雙北地區公寓於2024年Q4指數跌幅擴大，單季跌幅超過4%，其中，雙北地區公寓指數減幅從2024年Q2至Q4逐季擴大，台北市和新北市公寓2024年Q4房價指數與Q3相比，減幅皆擴大至4.4%。
郭翰表示，儘管目前銀行房貸排撥狀況已有些許改善，但房貸利率仍處相對高檔，打擊消費者的購屋意願及市場買氣，今年各季的房產指數數值變化值得持續觀察。

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