分類: 最新消息

夫妻互贈農地要選好方式 「農地移轉」和「配偶贈與」差很大！
2024/05/15 22:50自由時報文/記者林耀文

老李考量年事已高，想要將一筆農地贈與再婚的老婆，因此向熟稔稅務的好友洽詢，朋友提醒，夫妻相互贈與農地同時符合配偶贈與及農地不課徵土地增值稅條款，在申報土地移轉現值時，必須慎選模式，可選擇「農地移轉」不課徵土地增值稅或「配偶贈與」，注意選定後無法更改，土增稅課徵的情況也不同，必須仔細考量自身條件做好選擇。
依據稅法規定，夫妻相互贈與土地，得申請「配偶贈與」不課徵土地增值稅；另作農業使用之農業用地，移轉給自然人時，可申請「農地移轉」不課徵土地增值稅。
如該贈與土地同時符合配偶贈與不課徵土地增值稅及農地移轉不課徵土地增值稅之要件，當事人於申報土地移轉現值時，可擇一選擇適用。
稅務專家分析指出，若老李先生將土地贈與給配偶，選擇適用「農地移轉」不課徵土地增值稅，其配偶在持有該土地期間，若是曾經有關機關查獲未作農業使用，且未能於期限內恢復作農業使用，或雖在期限內恢復作農業使用，而再有未作農用之情事發生時，日後該筆土地再移轉時，即使當下恢復作農業使用，仍應課徵土地增值稅。
但是，若老李先生當初贈與其妻，選擇以「配偶贈與」的方式移轉農地，妻日後再移轉第三人，該筆土地只要移轉當時符合作農業使用，仍然可以申請不課徵土地增值稅。
地方稅務局提醒民眾，夫妻相互贈與農地，並無限制要以配偶贈與或農業用地移轉作為優先適用條款。因此，若夫妻贈與的土地屬於農地，即必須先行做好選擇，且這項不課徵土地增值稅優惠一經選定後，即不能再更改。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

營建缺工效應擴散 全台電梯也紛傳缺工斷貨 工期與交屋延宕現隱憂
2024/05/16 18:25自由時報文/記者林耀文

近年來營建業缺工效應，造成建築成本大漲2、3成，但最近缺工效應也出現在電梯施工與供貨，全台不少建商都因某大電梯品牌業者因缺工，無法按時前往工地施工，或是僅能調派少數人員施工，讓工地的施工工序錯亂與工期延宕，甚至傳出工地訂購的電梯遭斷貨甚至直接取消訂單不配貨，讓業者傻眼卻求助無門，目前已傳出有多家建商將私下串連，聯合向電梯業者求償或要求按時供貨施工，以免無法按時交屋，後續又產生交屋延後等更多購屋糾紛。
由於近二年來房市回溫，開工推案量體增多，加上營建業缺工問題仍未解決，連帶影響營建成本墊高，但從去年開始，一些建商在預定某大品牌電梯後，卻發現業者遲遲不按預定時程交貨，或是部分交貨後，也無法提供充足施工人員進場施工。
市場傳出，連一些南部推案重量級建商的大型工地也受波及，預定十座電梯，除了交貨期延長，缺工情況更讓建商傻眼，僅有1、2位施工人員負責安裝電梯，硬是讓施工期延宕達3個月以上，即使建商寄發存證信函要求電梯業者按照合約交貨與施工，卻仍未獲正面回應，讓工地的施工工序大亂或停擺，只能等待電梯施工完成，才能進行後續施工。
為避免施工期再遭延宕，一些建商已私下串連，打算聯合向電梯業者求償，但也有不少業者擔心，電梯業缺工效應若再擴大，即使日後完工交屋，但後續遇上天災地震造成電梯故障或人員受困時，是否會找不到電梯施工師傅前來維修排除故障，或是僅能靠消防人員以機具強力破壞電梯才能救助人員脫困，這些困境也應仔細觀察與預防，以免日後住戶權益受損或出入家門搭乘電梯時擔心害怕。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房市暴衝！法拍移轉量年增1成 專家示警：小資首購族慎防再度升息
2024/05/14 22:01自由時報文/記者朱語蕎

央行自2022年以來的升息循環，讓國內法拍量也出現波動，據內政部資料，今年首季法拍移轉量達902棟，與去年同期上漲10.5%，其中以新北市達194棟位居六都冠軍。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，法拍量與房市買氣、升息等因素關係密不可分，雖說量體出現成長，不過數據仍是自2016年以來同期次低，顯示整體房市走向仍穩定。
根據內政部數據，2024年第一季全台法拍移轉量共達902棟，且較2023年同期成長約1成。徐佳馨分析，國內法拍量出現增加，主要有二大原因，一是自2022年以來進入升息循環，尤其3月央行再度升息，令部分購屋人負擔加重。
二是去年下半年開始，房市受限於《平均地權條例》修法等因素衝擊，價格雖呈穩漲，但買氣趨冷不少，若部分購屋人由於房貸負擔加重，又找不到「接盤俠」，就可能讓愛屋淪落法拍市場。
另細看財政部數據，六都與去年同期相比，法拍移轉量大都下降，惟新北市首季出現194棟法拍移轉量，年漲幅達68.7%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市重劃區議題濃厚，吸引大批建商搶進推案，不過其中不少產品主打首購，年輕族群承貸能力較顯不足，若遇市場波動，較易刺激法拍量體增加。
賴志昶補充，雖說年初拍賣移轉量略顯增加，但單季900餘棟的量體，與2008年前單季動輒超過5、6千棟的拍賣移轉量相比，仍是相對少數，惟需慎防央行下半年再度升息，搭配高漲房價，購屋負擔不容小覷，建議買方審慎評估房貸壓力，切莫讓愛屋流入法拍。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

「房市潛力股」出爐！七都5字頭以下行政區 這區漲最多
2024/05/10 21:22自由時報文/記者朱語蕎

民眾買房，除了希望價格相對好負擔，也期待買到「房市潛力股」，未來享有增值果實。房仲業者透過實價登錄資訊，篩選七大都會區近1年房屋平均單價在50萬元以下，房價年漲幅前10名行政區，其中，桃園市龜山區以漲幅16.8%居冠，而新北市共有4行政區上榜，房市潛力佳。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，隨著近年中央、地方政府積極推動各地區均衡發展，以往相對偏遠的區域不僅交通、公共建設逐漸完善，同時也因為基期較低的價格磁吸人口進駐，當地需求、房價出現明顯走揚，成為房市中的「潛力股」。
其中，桃園市龜山區以16.8%的漲幅，成為七大都會區房屋平均單價50萬元內漲幅第1的行政區。陳金萍指出，龜山區因為緊鄰新北市，成為許多「脫北族」的首選地區之一，而近年A7重劃區討論度居高不下，也成功帶動當地房市表現。
A7重劃區鄰近新北市林口區，兩邊可說是享有共同生活圈，加上機捷通車後大大節省了來往雙北的時間，而規劃整齊的街道、嶄新的房屋也是一大加分項，吸引許多首購或換屋族入主。
而桃園市楊梅區漲幅13.8%位居第2，2024年第一季住宅單價18.2萬元，1字頭房價是此次統計中房價最親民的行政區。陳金萍表示，楊梅區擁有四座火車站，北上南下皆很便利，對外也有多條交流道，交通機能完善，加上目前1字頭的房價，吸引了大批願意「以時間換取價格」的民眾進駐，因房價基期較低，也讓漲勢相對明顯。
此次統計中，新北市共有4個行政區上榜，分別是林口區、汐止區、三重區以及新莊區。其中又以林口區漲幅12.0%最大。
陳金萍表示，林口區、汐止區過去因地理位置較為偏僻，交通建設尚未到位，買氣不如蛋黃區熱絡，但近幾年來隨著區域發展快速，交通建設逐漸完善，加上「比價效應」效應發酵，逐漸受到首購、小資族的青睞。
林口區第一季房價較去年同期上漲12.0%，汐止區則有10.5%的漲幅。陳金萍補充，汐止區未來還有基隆捷運與捷運汐東段的開發，為當地房市再添一大利多，後市可期。
至於三重區和新莊區一直都是新北市的交易熱區，加上近幾年來重劃區陸續開發，市場挹注大量新屋，以及副都心規劃與各項公共建設、捷運聯開案陸續推動，吸引不少北市客與在地客群進場購屋，讓三重區與新莊區年漲幅分別達10.0%與9.7%。
陳金萍提醒，挑選購屋區域時除了關心價格和未來增值能力之外，更要多加了解當地發展願景、情況與個人需求是否相符，也要注意通勤時間、方便性等問題是否會影響日常生活及工作往返。建議有意購屋的民眾，仔細考量自身需求，並多加了解想要入手的區域，才能購得適合自己的好宅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

4月租金指數又飆新高 專家：租屋族拿補助快買房
2024/05/08 17:44自由時報文/記者張瀞勻

根據主計處最新資料顯示，4月住宅租金指數年增率達到2.37%，年增幅度是近10年以來的第二高，主要還是因為通膨帶動物價上揚，央行連續升息造成房東的利息增加，房價上揚後會反映到租金上，進而對周邊中古屋也有比價帶動效果，若從住宅租金指數趨勢來看，租金緩漲趨勢還未產生改變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，兩三年前租屋的租屋族，可能陸續到了續約或者搬屋的階段，當他們看到現在市場租金時，應該會有很深的感受，不過因為現在房價水準也高，要買房相對負擔重，也只能繼續找合適的房子承租，但發現市場上都是租金上漲後的房子，也只能挑選負擔不要那麼重的房屋，所幸政府的租金補貼與社宅出租政策，可以幫忙房客吸收一些租金上漲的壓力。

統計顯示，房租指數裡面的住宅租金指數，4月為105.88指數再度寫下歷史新高，且年增率2.37%是近15個月以來的單月新高，同時也是近10年以來的單月次高紀錄，曾敬德指出，去年4月的住宅租金指數年增率已經超過2%，基本上基期已經不算低，今年4月年增率又達到2.37%，顯示租金並非剛剛開始起漲，而是仍處於較為有感的漲價階段。

房價持續緩步寫下歷史新高，租金也是持續創高，民眾長期的居住成本持續增加，壓力最大的還是無殼蝸牛一族，租屋族還是多利用政府的租金補貼，盡量積攢一些資金做為未來頭期款的規劃。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

女力當道！「獨活女子」戶數首度超越男性
2024/05/08 12:25自由時報文/記者朱語蕎

隨著國內經濟局勢發展，讓經濟獨立女性越來越多。住商機構彙整內政部數據，2023年全國女性單獨生活戶數達166.3萬戶，創下歷史新高的同時，也首次超過男性單獨生活戶數。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，國內經濟發展觸動社會結構轉變，家戶結構和以前大不同，讓「獨活女子」已在社會越發常見。
根據內政部統計，全國2023年女性單獨生活戶數達166.3萬戶，為歷年最高，同時也是自1996年有統計以來，首次全國女性單獨生活戶超過男性單獨生活戶；從六都數據來看，新北市達33萬戶為六都冠軍，其次則為台北市、高雄市，且六都戶數也同為有紀錄以來最高。
徐佳馨分析，近年來女性意識抬頭，社會結構改變，經濟獨立而自立門戶的女性不在少數，且近年市場小宅、套房當道，不僅總價更低，更適合獨居人士，且女性平均壽命本就相較男性較高，因此隨著年代推進，女性單獨戶多過男性僅是時間問題。
觀察內政部數據，桃園市、台中市女性單獨生活戶數分別達16萬、17.3萬戶，雖說看似不多，不過與去年同期相比，年增率達5.2、5.4%，成長幅度也是歷年最高；另外，觀察六都男、女單獨稱活戶數比例，僅台南男性單獨生活戶數超過女性，其餘五都皆為女性戶數較多。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，桃園、台中兩地近年適逢台商回流等因素，經濟發展帶動都會女性就業，讓女性生活更獨立，加上兩都近期重劃區議題濃厚，區域大量推出2房等小宅物件，讓兩都「獨活女子」明顯成長。至於台南方面，區域經濟以傳統產業、製造業等為主，也由於市民居住習慣更傾向於大坪數等類型物件，兩大因素之下，獨自生活女性略低於其他五都。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

超級賣場確定落腳台中海線？開發商磨刀、專家預估房市嗨
2024/05/06 18:25自由時報文/記者張瀞勻

美式量販好市多（Costco）繼在台中開設北屯、南屯分店後，據傳第三間好市多預計落腳海線地區，而近期也獲得經發局長張峯源證實，業者猜測可能落腳在龍井區的台中精機、都會公園旁的工商綜合區，亦或是沙鹿區弘光科大附近的工商綜合區及梧棲區三井outlet旁的港務專區，專家直言，不論是落腳在哪裡，對於海線房市都是一大助力。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，台中已躍升台灣第二大城，日前總人口數更突破285萬人，再加上生活機能便利，吸納周遭彰化、雲林、苗栗等地區消費人口，不僅讓台中2間好市多成為全球業績TOP10門市，就連位於七期的新光三越與大遠百，去年營業額分別創下新高，持續蟬聯全台百貨公司冠亞軍寶座，如此強大的消費力，更進一步驅動周遭房市發展。
觀察周遭建案，基地位置座落於新興路旁的「晴山洋洋」，鄰近台灣大道與特五號快速道路，主打25~28坪、2房2衛產品。中科特區指標案「精銳WORLD」產品規畫35、39坪，均質3房，目前實登顯示銷售已破8成，現場銷售觀察，與中科的超近距離吸引眾多科技買盤與北部置產客。
富宇建設近年也積極在沙鹿地區推案布局，相繼推出「富宇禾悦」、「富宇禾沐」、「富宇云集」等案，接下來沙鹿還有國雄建設紅竹段案，基地面積廣達1.1萬坪，未來將分七期推出造鎮大案。
而位於梧棲區與清水區內的「台中港新市鎮特區」，在三井OUTLET帶動區域發展下，吸引不少北部建商插旗，包括像是遠雄(5522)、長虹(5534)、聯悦、寶佳機構等建商皆有購地推案。其中，遠雄建設推出的造鎮案第十期「遠雄星呈」，將規劃19~45坪、1~4房產品；長虹建設於台中港的第三期建案「長虹天籟」，主打20~48坪產品。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

建商在想什麼？房市超詭異！第一季建照創新低
2024/05/03 20:56自由時報文/記者張瀞勻

年初適逢總統大選、央行升息、國際政經局勢變化等因素，房市前景不明，不過因選後市況穩定，市場百花齊放，住商機構彙整內政部最新資料，全台2024年第一季住宅類建照核發數量達2萬4338戶，為2018年以來最低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，房市雖說延續去年底「新青安」貸款熱度，不過土建融管制仍在，且央行各界預測將進入升息循環，使得建商推案腳步較為趨緩。
根據內政部統計，全國今年第一季住宅類建照核發數量達2萬4338戶，為2018年以來最低的數量。其中，減幅最大為新北市，新北第一季住宅類建照數約3125戶，與去年同期大減6成；反觀台北市，住宅類核發建照數達3110戶，已與新北市相差無幾，且與去年同期相比，大增39%。
徐佳馨分析，今年第一季建照核發數量大減，主因為年初房市詭譎多變，雖前有「新青安」加熱低總價案場買氣，不過3月央行突喊升息，加上土建融限縮的「金箍咒」仍在，且建商在近年多頭時的推案剩餘餘屋仍有待去化，種種原因之下，沖淡開發商繼續興建的意願。另北市建照數量正成長，她補充，北市過去受限素地稀缺，新案稀少，但近年來都更、危老議題火熱，加上地方與中央政府無不積極鼓勵改建，北市正式進入「大都更時代」，各類改建案如雨後春筍產生，進而推升建照數量。
創歷年新高 Q1全台使照量破3萬戶
使照方面，據內政部資料，全台住宅類使照核發宅數達3萬1320戶，為歷年同期最高。其中，新北市表現則最為突出，第一季住宅類使照核發量達4090戶，與去年同期相比大增1.4倍。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，使照數量大增，以工期約3年來看，恰巧為疫情時台商回流所創造的房市大多頭時期，符合房市景氣循環發展。其中，使照量以新北市增幅最驚人，主要為新北例如淡水、三重等地，自疫情以來都是建商推案熱區，近期完工交屋後，才讓區域使照數量大幅增加。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

農地種電蔚為風行 專家：若能這樣做 仍可適用課徵田賦喔！
2024/05/02 14:10自由時報文/記者林耀文

近來政府積極推動綠能與淨零政策，造成中南部農地「種電」蔚為風行，但也有不少農地的地主擔心，農地種電是否會面臨高額稅負?稅務專家指出，若符合相關容許使用及法令規定，且持續作農業使用，農地設置綠能設施仍可適用課徵田賦。
國稅局表示，農業用地設置太陽能光電設施，依據「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」規定，取得合法農業用地作農業設施容許使用證明文件，並經能源主管機關依能源相關法令同意備查，且持續作農業使用，仍可適用土地稅法第22條規定課徵田賦(目前停徵)。
稅務專家指出，所謂「農業用地」必須同時符合「農地及農用」，才可以課徵田賦。農地上若設置再生能源設施且在太陽能板設施底下仍有種植作物等農業經營使用，不影響設施內動植物生長，符合前述規定者，始有課徵田賦之適用。另綠能設施設置在養殖用地上，作漁電共生，結合農業經營，亦可課徵田賦。
但是，地方稅務局也提醒民眾，若綠能設施直接架設在地面，非與農業設施結合，因非作農業使用，該部分面積則要課徵地價稅；又如果土地已變更為特定目的事業用地，因已非屬農業用地，也要改課地價稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

供給不足！上市房仲：議價空間持續縮小 成交反而加快
2024/04/30 13:07自由時報文/記者張瀞勻

信義房屋統計全台門市前28天交易狀況，整體市況延續3月的房市熱度，成交量較上月持平，同時維持兩位數的年增率，其中受到股市維持歷史高檔與新青安等政策支持，總價1000~1500萬元交易量最多，每4間就有1間房屋交易在該總價區間。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，面對當前市場穩健的買氣，房市反而處於供給端不足的狀態，整體房市成交速度快且議價空間持續收斂，目前股市仍處於高檔，加上營建股創高反應市場資金看好後續房市，另外新青安等政策也持續幫助年輕族群購屋，信心與資金都偏多，房市仍未有停歇的跡象，需觀察後續是否有新政策推出。
統計顯示，全台總價1000~1500萬元成交最多，其次則是總價1500~2000萬元，台北市也是小案當道，總價1000~1500與總價1500~2000萬元的交易占比都達到2成，換屋市場總價3000~5000萬則是表現穩定，至於新北市總價1000~2000萬元交易占比超過5成，新北市持續吸納大台北地區通勤族到此定居。
桃園市也是總價1000~1500萬元交易最多，台中表現與桃園一致，不過到了南台灣，總價700~1000萬元市場就相對活絡一些，主要還是當地房價基期較低，不過成交總價最多的還是100~1500萬元。
曾敬德表示，4月六都普遍主要成交帶多落在1000~1500萬元，千萬住宅已經是都會區普遍現象，新青安則扮演協助年輕人購屋重要政策。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861