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豪宅建商轉戰 2025年中小坪數將拉高佔比近八成
2025/03/13 19:57自由時報文/記者張瀞勻

欣陸投資控股(3703)13日就2024年營運成果及2025年營業計劃提出說明，欣陸投控2024年合併營收為307.01億元，欣陸投控張方欣執行長表示，欣陸投控的三大事業成長動能強勁，截至2024年底，大陸工程與大陸建設營收存量同創新高，分別達1,298億元及267億元，欣達環工2024年之營收與稅後淨利則創下自2006年成立以來的歷史新高。
欣陸公布去年合併營收307.01億元，營業淨利12.49億元，稅後淨利為11.75 億元，每股盈餘1.43元，每股配發現金股利1.05元，為連續5年股利發放率均連7成以上。

其中，大陸工程2024年取得全台最大都更案南港國際單元一案、南港機廠社會住宅二區統包案、桃園鐵路地下化CJ17區段標，及台北捷運環狀線CF690B標與CF670標工程，營收存量躍升至1,298億元，再創歷史新高。在土木工程部分，交通基礎建設專案捷運、鐵路仍是大陸工程關注焦點，並將積極評估電纜洞道等新領域工程項目；在建築工程部分，除擅長之住宅專案外，將持續投入社會住宅、複合式開發案及商業大樓等領域。在機電部分，則發展預製工法及模組化以提升效率及品質。
大陸建設2024年年度銷售金額創新高，營收存量也創下歷史新高的267億元，同時在雙北、新竹及台中等地皆取得重要開發案，2025年預計公開銷售之住宅專案包括台北市大安區學府段、台北市南港區南港段、台北市信義區雅祥段、新竹縣竹北市大學段、及台中市南屯區楓溪段等五案，合計總銷金額約393.3億元，大陸建設執行長廖淳森表示，因應市場剛性需求，30~50坪的產品將占大陸建設2025年推案的79%。

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買方市場來了！七都預售交易季減4成 議價時機曝光
2025/03/13 20:17自由時報文/記者朱語蕎

受到銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制的影響，七大都會區的預售市場在2024下半年急速冷凍，業者統計2024Q1～2024Q4的預售屋實價登錄資料，數據顯示，2024Q4七大都會區的預售交易量驟減4成以上，在預售屋總價中位數上，除了新北市有0.8%的小幅上漲外，其餘縣市台北、桃園、新竹、台中、台南和高雄的預售屋總價中位數全面下降，減幅介在1.4%至7.8%之間。
觀察2024Q1至2024Q4七大都會區的預售屋交易量變化，2024Q4預售屋交易量明顯驟降，季減4成以上，其中又以高雄、新竹縣市減幅最高，分別量縮66.7%和62.4%。若與預售屋交易量高峰的2024Q2相比，2024Q4七都預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達7成以上。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，使得投資客逐漸退場。再加上央行房市政策成功扭轉民眾對於房價持續上漲的預期心理，也讓房市緩步降溫。造成2024Q4七大都會區預售市場的交易量明顯驟減，其中又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最為明顯。
預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。觀察七大都會區的預售屋總價中位數表現，2024Q4也開始出現總價下修的狀況。台北下修2.1%、桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多、台中、台南和高雄則小幅修正1.4%至3.9%之間，僅剩下新北市未有降幅，呈現持平狀況。
科達建築董事長賴建程表示，今年329檔期案量創新高，有不少是建商推案遞延，受限貸令、房市管制政策影響，整體房市買氣相對去年同期縮減，成屋去化減速，建案來人量也有影響，不過，預售案也仍有不少剛性支撐，今年推案產品與民眾購屋趨勢，地段、交通、建設、人口仍是民眾購屋不敗指標，個案將視區域地段、建商品牌、產品定位而有不同表現，基本上目前會出現在接待中心，大多數都是準客戶，成交率反而不錯，市場面仍是回歸中小坪數、低總自住產品較受青睞。
賴建程指出，建商在房市政策調整下，除了審慎控管財務，也得審視調整自家產品，今年是建商修養調整期，但看好AI技術發展、資金面、經濟表現，房市成交仍有買盤，他認為，都更危老案、大型市地重劃案，將是建商未來推案大方向，整體而言，自住客可出來看房，賣壓大重劃區成屋有機會可議價，首購或小資族若減輕付款壓力，建議考慮預售屋、低總價帶產品為首選。
陳金萍表示，預售市場交易的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力，展望2025年，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小。預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。

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兒女成年有好禮！多屋族可將滿18歲子女戶籍遷入自有未出租房屋 也可享優惠地價稅
2025/03/13 09:20自由時報文/記者林耀文

李小姐多年省吃儉用，終於和老公持有高雄2間房屋，自己名下房屋有本人、配偶及剛滿18歲的孩子設立戶籍，已申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。老公名下的房屋未供出租或營業使用，聽朋友說應可申請自用住宅優惠地價稅，因此趕緊向稅務人員詢問，可否將剛滿18歲的孩子戶籍遷入，再申請一處自用住宅用地優惠稅率呢?
地方稅務局表示，民法成年年齡下修為18歲，並自112年1月1日開始施行，此項修正有利於多適用一處地價稅自用住宅用地優惠稅率的機會。
依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅須符合土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，地上建物為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，且都市土地面積以3公畝、非都市土地面積以7公畝範圍內，以及土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以一處為限之要件。
稅務專家提醒，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅，以一處為限，惟土地所有權人若有其他土地，供其已成年的直系親屬，如父母、祖父母、成年子女設立戶籍、於都市土地不超過3公畝或非都市土地面積不超過7公畝，且無出租或營業，均可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，不受一處限制。
值得注意的是，符合以上條件者，須於每年地價稅開徵40日(即9月22日，如遇例假日，則順延至次1工作日)前提出申請，經審查符合規定者，當年度就可按自用住宅用地稅率課徵地價稅，逾期申請者，則自申請次年起適用。

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「這原因」讓他賣地卡關 還得補萬元滯納金
2025/03/13 13:57自由時報文/記者朱語蕎

新竹市一家投資公司，日前出售土地，欲辦理移轉登記時，赫然發現土地已由稅務局辦理禁止移轉登記，無法移轉過戶，到稅務局詢問才知道，去年11月開徵的地價稅共11萬元逾繳納期間仍未繳納，名下土地因此遭禁止移轉登記。
新竹市稅務局表示，依稅捐稽徵法第24條規定，納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。
經地政事務所登記為禁止處分之房屋、土地，將無法進行買賣、贈與及設定，須繳清欠繳稅款或提供相當擔保，才可塗銷禁止移轉或設定他項權利之限制。
稅務局指出，該投資公司於去年10月遷移辦公室，一時疏忽，忘了繳納113年地價稅，因已逾繳納期限，稅務局依規定通知地政事務所辦理土地禁止移轉登記。
投資公司了解禁止移轉登記原因後，立即繳清欠稅款11萬元及滯納金1萬1千元，稅務局也隨即向地政事務所塗銷登記，土地得以順利過戶。
稅務局提醒，收到稅單務必依限繳稅，切勿置之不理，以免逾期未繳納，每逾3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%，逾30日仍未繳納，移送行政執行署強制執行，可能遭扣薪、扣存款，執行動產、不動產或限制出境，影響自身權益。

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租金抵稅新制5月上路 5成租客不敢申請 民團：應設置「申訴管道」
2025/03/12 12:55自由時報文/記者朱語蕎

近年房租持續上漲，據主計處最新統計，租金指數已連續上漲40個月，再創歷史新高，2024年增幅更高達2.45%，在民團及立委努力下，租屋抵稅「列舉扣除額12萬元」改為「特別扣除額18萬元」，並將於今年5月報稅季正式上路。
包含OURs都市改革組織、崔媽媽基金會及多位不同黨派立委，日前一同召開記者會，呼籲內政部應針對已加入補貼系統（社宅包租代管、租金補貼）的租賃雙方進行專案宣導；同時，財政部應針對「房東拒絕或威脅不可抵稅」設置「房客抵稅申訴專線」，並專案查核受申訴之房東是否涉及逃漏租賃所得稅，以保障納稅人合法權益。
根據統計，台灣租屋族約有100萬戶，但根據財政部「納稅戶房屋租金支出抵稅統計表」，2022年僅有24,521戶申報租金抵稅，意即租屋族將租金申報抵稅的比例不到2.5%。房客租金抵稅使用率低落的重要原因之一，是原有租金抵稅制度採列舉扣除，相較於逐年提高的「標準扣除」免稅額只能擇一使用，已然形同雞肋。
若以具備一定收入（要繳稅）並符合租金補貼收入門檻的租屋族設算，過去在耗時耗力檢附資料列舉租金申報後，相較於無須檢附任何資料的「標準扣除額」，單身租屋族只能少繳1千多元的所得稅；而若是已成家的租屋族，列舉扣抵租金後需要繳的稅額，甚至比使用標準扣除額更高。
而今年即將上路的租金抵稅新制，則改為可以與標準扣除額共同使用的「特別扣除額」並提高額度。對於前述租屋族而言，抵稅新制下單身租屋族將可比舊制在稅賦可少4,528至7,756元；而家庭租屋族則可少10,800至12,290元，至此租金抵稅制度對於租屋族才算真正有感。
依租客聯盟「租屋狀況調查」指出，仍有高達54.2%租屋族是因為「房東拒絕」或「恐懼遭受房東不利對待」而無法使用租金抵稅。且有20.1%租屋族根本不知道租金可以申報扣抵所得稅，導致新制美意恐「看得到吃不到」。
民針對內政部與財政部具體提出以下兩點建議：
一、內政部應啟動包租代管、租金補貼案件專案宣導
由於內政部已透過「租金補貼」和「社宅包租代管」具體掌握數十萬筆租賃資訊，民團主張應優先針對這些案件進行新制專案宣導，以收最大效益。
而對於已加入社宅包租代管（或其房客已申請租金補貼）的房東而言，其已成為「公益出租人」並曝光租屋事實，且依法租補不會作為查稅依據。因此內政部應向房東宣導「房客租金抵稅不會增加房東的稅額」，以降低房東的反彈與疑慮。
二、財政部應負賦稅主管機關責任，提供配套救濟機制
民團表示，在上述補貼系統的租屋之外，一般民間租屋仍黑市嚴重，財政部應設置「房客抵稅申訴專線」，並公開宣示若收到房東妨礙租金抵稅相關投訴，將專案查核該房東是否涉及逃漏租賃所得稅，以達嚇阻作用。

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無殼蝸牛雪上加霜 租金指數持續攻頂創新高
2025/03/11 17:32自由時報文/記者張瀞勻

根據主計總處最新統計，今年2月房租指數108.06再創新高，同時年增率仍高達2.56%，已經連續19個月的年增率都超過2%，背後與通膨、房價上揚、房東的成本增加有關係，所幸政府的租金補貼幫租客承擔一些房租負擔。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價上漲後，會讓租賃的需求增加，同時新房屋落成因為房價水準與住房品質較高，會要求較高的租金回報，這幾年通膨也會對租金有帶動效果，統計發現2022年開始租金就呈現上揚趨勢，由於租約可能不只一年，後面陸續換約時房東也會參考鄰近的租金水準與生活負擔調整房租，都帶動租金走揚，目前看起來趨勢似乎尚未扭轉。
統計顯示，2月的房租指數108.06，再創歷史新高，4年來上漲了8.3%，算是金融海嘯以來上漲速度最快的時候，若以區域來看，中部地區年增率仍超過3%，達到3.17%，位居全台之冠，北部地區2月房租年增率達2.47%，南部地區租金年增率達2.4%。
曾敬德表示，這波新青安政策其實也有減緩租金壓力的效果，尤其首購族有些就趁著政策幫忙下，完成了人生購屋大事由租轉買，不過從去年第四季開始房市交易量縮，可能自住客又會考慮租還是買划算，畢竟現在購屋成本不低，包括房價與每個月房貸，甚至現在房貸成本動輒2.5%，能力許可的租客也會想想到底如何比較划算。

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最後一舞？全台房仲家數直逼萬家 專家：僧多粥少成隱憂
2025/03/12 10:56自由時報文/記者朱語蕎

全台截至2月底不動產經紀業達9,796家，多項數據創新高。（資料照）
近期房市受大環境因素，交易量重挫，各界關注房仲業者發展狀況，觀察內政部數據，全台截至2月底，不動產經紀業達9,796家，同時在職經紀人、營業員人數達11,667、64,020人，3項數據皆創歷史新高。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，不動產經紀業相關從業人員續創新高，顯示多頭時期投身產業者眾，惟今年買賣移轉棟數恐下滑不少，甚至達保衛30萬大關的程度，如今市場僧多粥少趨勢明顯，房仲業將面臨重大挑戰。
據內政部統計，含仲介、代銷及經營國外不動產等業種的不動產經紀業，全台截至2月共達9,796家，同時相較去年同期的9,273家，年增幅達5.6%；另一方面，不動產經紀人、營業員人數截至2月達1萬1,667、6萬4,020人，亦相較去年2月分別成長4.8%、9.4%。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，政府近期打炒房不手軟，加上全球政經詭譎，不動產市場前景不明朗，讓房仲家數與人數都創歷史新高紀錄，除與近年房市表現強勢，吸引就業者投身其中，另外不少店頭面臨世代交替，業者會擴大經營規模留才，除拓展事業規模，還可培養接班人，型態已大不相同。
除了上述兩大因素之外，賴志昶補充，細看六都數據，高雄市經紀業備查家數2月達1,001家，較去年同期增長8.1%，任職經紀人、營業員人數達1,141、7,562人，相較去年同期亦成長9.5%、14%，增幅皆冠居六大都會區。
此外，不管是經紀業備查家數或任職經紀人數，都以台中市數量最高，顯示隨著中南部縣市的大型建設不斷，還有高科技者業帶動房市議題，加上台中、高雄幅員廣闊，除市區之外亦有其他蛋白商圈值得深耕，致使部分當地相關產業高速發展。
徐佳馨提醒，隨著消費模式改變，加上主力買盤漸往剛性需求、首購族群轉移，業者生態已與過去截然不同，因此研判未來業者強者恆強現象將加劇，較具規模店面成交依然穩健，至於獨立作業品牌將限縮成長空間，善於運用總部資源或科技工具者將能脫穎而出。

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台中市中心還有低基期區？專家狂推這二區將重返光榮
2025/03/11 10:30自由時報文/記者張瀞勻

台中市積極推動舊市區活化，市府斥資600億元推動「台中大車站計畫」，其中位於台中火車站西北側的大台中轉運中心，預計於2026年上半年完工啟用，完工後將整合銜接火車站、捷運藍線、捷運機場線與台中轉運站等，信義房屋專家分析，鄰近的中區與東區將成為主要受惠區域，舊城區可望重現繁榮。
「台中大車站計畫」將台中新火車站北側的台鐵用地、舊建國市場、國防部南京新村等用地整合，並且變更為車站專用區，再規劃車站主體、轉運站等中心，各中心以立體連通廊道串連，讓搭乘各式公共運輸交通的民眾不必離開車站就能到達下一個交通目標地；而位於台中車站西北隅的大台中轉運中心，斥資19億，完工後將整合並銜接捷運藍線、台中火車站、機場捷運線、台中轉運站功能，加速翻轉舊城區。
「交通建設與區域發展息息相關」信義房屋中二區協理王聖憲表示，過去中區是台中市商業活動最熱絡區域，隨著商圈移轉，房市發展相對緩慢，有了台中大車站計畫，其中的大台中轉運中心不僅整合各式交通運輸，也規劃立體連通平台及空橋、立體停車場暨轉運中心，分流人潮至綠川、舊城區、北側干城商業地區、南端鐵道文化園區及舊倉庫群，延伸至台糖生態園區，打造公共空間環境。
王聖憲表示，中區多為屋齡30年以上的社區大樓與屋齡20-40年的華廈，因為建地稀少，新建案也較少，房價基期低，隨著台中大車站計畫等交通建設利多帶動，房價已有上揚趨勢，統計實價登錄，中區的屋齡30年以上的大樓產品於2022年單價位於16-26萬之間，而至2024年已上揚至22-28萬之間，而屋齡20-40年的華廈產品於2022年單價為16-26萬之間，2024年則來到單價20-26萬之間。
王聖憲表示，鄰近的東區，也同樣受惠於大車站計畫推動，東區近年來擁有74號線銜接國道、大型商場進駐、新建案開發等利多，有望進一步提升區域的交通便利性和生活機能，吸引更多人口和商業進駐，帶動房地產市場的發展。
王聖憲表示，以東區屋齡10年內的大樓為例，2022年單價為24-34萬之間，2024年則上揚至30-45萬之間，另一主力產品則為屋齡30年以上的大樓產品，2022年單價18-31萬之間，2024年則是20-28萬之間。
隨著台中大車站計畫的陸續落實，周邊房市的補漲空間仍值得關注。王聖憲建議，若想搭上大車站計畫話題且有購屋需求的民眾，可以多注意較熱門的小坪數住宅產品，不僅自住價格較能負擔，未來不論是搬家或換大坪數住宅，都具備彈性與優勢。

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房屋稅新制2.0開徵多屋族免煩惱 閒置屋出租當愛心房東或包租公可大幅降稅
2025/03/11 11:55自由時報文/記者林耀文

老張多年來投資不動產頗有所獲，目前名下除自住房屋外仍保有多間未利用待售的房屋，因房屋稅差別稅率2.0新制實施，除符合自住用住家3戶房屋外，其他名下的房屋可能都會被課以最高稅率4.8%計算的房屋稅，讓應納房屋稅暴增，老張因此趕緊向稅務人員詢問，想了解還有沒有其他方式可以降稅?
地方財政稅務局指出，房屋稅差別稅率2.0新制自113年7月1日起實施，民眾所持有之住家用房屋除符合自住要件及免稅房屋外，其他非自住用住家房屋會直接以「全國歸戶及全數累進」方式來計算持有戶數，再按房屋所在地縣市所訂定之差別稅率來課徵房屋稅。
目前非自住用之其他住家用房屋差別稅率級距及稅率，若戶數僅1戶者，稅率為2.6%、戶數2~4戶，稅率為3.2%、戶數5~6戶，稅率3.8%、7戶以上，稅率為4.8%，倘全國歸戶後民眾持有7戶之非自住住家用房屋，不論房屋位在那個縣市，都會以7戶所列級距稅率計徵房屋稅，如果有3間房屋在嘉義，則表示這3間房屋在計算房屋稅額時一律會以7戶級距稅率4.8%來計算房屋稅。
財稅局進一步說明，房屋稅差別稅率2.0新制中為鼓勵多屋族將空置或作低度使用的房屋釋出提供出租使用，包括配合政府政策成為公益出租人(稅率1.2%)或出租申報租賃所得達租金標準(稅率1.5%~2.4%)二種情形，符合規定者，所課之稅率與一般非自住住家房屋適用稅率(2.0%~4.8%)相比較，確實可省下不少房屋稅額，多屋族於規劃資產利得及持有成本時可參考。

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無殼蝸牛雪上加霜 租金指數持續攻頂創新高
2025/03/11 14:32自由時報文/記者張瀞勻

根據主計總處最新統計，今年2月房租指數108.06再創新高，同時年增率仍高達2.56%，已經連續19個月的年增率都超過2%，背後與通膨、房價上揚、房東的成本增加有關係，所幸政府的租金補貼幫租客承擔一些房租負擔。
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統計顯示，2月的房租指數108.06，再創歷史新高，4年來上漲了8.3%，算是金融海嘯以來上漲速度最快的時候，若以區域來看，中部地區年增率仍超過3%，達到3.17%，位居全台之冠，北部地區2月房租年增率達2.47%，南部地區租金年增率達2.4%。
曾敬德表示，這波新青安政策其實也有減緩租金壓力的效果，尤其首購族有些就趁著政策幫忙下，完成了人生購屋大事由租轉買，不過從去年第四季開始房市交易量縮，可能自住客又會考慮租還是買划算，畢竟現在購屋成本不低，包括房價與每個月房貸，甚至現在房貸成本動輒2.5%，能力許可的租客也會想想到底如何比較划算。

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