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不是建商卻讓2300億房產變現！捷運局靠「這招」翻轉整個台北
2025/07/11 17:29文/記者張瀞勻

在土地稀缺、開發不易的台北市，捷運不僅是通勤命脈，更是驅動城市更新的隱形引擎。根據台北市捷運局最新資料，截至目前捷運沿線已推動88個土地開發基地，成功創造近2,300億元的不動產價值，不僅節省了368億元的土地取得成本，也讓超過千位地主一同受惠，更為公部門與民間帶來「共榮式」再開發的新典範。
捷運局指出，這88個土地開發案中，目前已有64案完工交屋，7案施工中、5案設計中，另有12案正在招商或進行前期作業。其中最受矚目的莫過於台北車站特區的雙子星開發案「台北雙星C1/D1」，鋼構工程已上達24樓，未來預估每年將為市庫帶來14.6億元稅收、18.7億元租金收入與1.6萬個就業機會，更可望成為價值高達900億元的城市新門戶。
不僅如此，今年5月中正紀念堂站上方的捷四案完成招商，預計將以38億元投資金額、地標級規格打造「中正風華‧南門地標」智慧宜居大樓。而其他成功案例，如忠孝復興站SOGO復興館、徐匯廣場及三重潤泰CITY PARK等，皆屬於捷運共構型開發案，結合交通、商業與住宅機能，不僅有效整合地上與地下空間，也讓原本單一功能的捷運設施升級為地區生活核心。
捷運局強調，土地開發制度是公部門在面對高額建設成本時，所採行的創新財務機制之一。相較傳統徵收制度，地主可免於被迫遷讓，轉而參與合建、共享開發利益，投資人亦可透過公共建設附加價值挹注利潤，而政府則透過出租售與經營收益反哺捷運財務，達到「地主、投資人、政府三方共贏」的永續目標。
在台北邁向高齡化、空間有限的情勢下，捷運土地開發早已不只是工程附屬品，而是牽動城市發展軸線的戰略佈局。捷運局強調，隨著北環段Y20、Y21與Y23等站區陸續招商中，期盼能吸引更多民間資源參與，共同催生台北下一波城市進化。

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千萬房產一夕蒸發！假代辦盯上地政漏洞 這幾招必學自保
2025/07/11 23:55自由時報文/記者張瀞勻

近年不動產詐騙事件頻傳，造成數千萬元財損，引起社會高度關注，部分案件甚至牽連到地政士身分，引發汙名化疑慮。對此，地政士全國聯合會理事長鄭子賢強調，全國約1.1萬名地政士中，實際涉案並判刑者不到萬分之三，絕大多數地政士是保障民眾交易安全的守門員，並非詐騙問題的源頭。
鄭子賢指出，詐團在行騙時經常偽冒地政士進行「假代辦」，讓民眾誤認地政士涉案。實際上，地政士正是不動產安全交易的第一道防線，過戶與設定抵押等動作都須透過專業處理。因此，地政士全聯會推動「雙地政士制度」，呼籲民眾不論買賣或設定抵押，都應聘請一位可信任的地政士陪同監督流程，確保每個環節無虞，預防詐騙於未然。
他也坦言，個別地政士確實曾涉案，如2025年桃園、2024年台中、2023年北部等地，皆曾出現與詐團勾結案件，總金額數千萬元起跳，但這些都是極少數個案，正因如此，全聯會才更積極推動制度改革。建議包括申辦「地籍異動即時通」免費通知服務、落實雙地政士監督，提升風險意識。
為正面迎戰詐團，全聯會已向內政部提出修法建議，包括將職前訓練列為登錄條件、延長撤照時效至刑期確定後五年、建立執業暫停機制，確保起訴期間可先行中止執業，避免民眾再受損。
實務上也有不少地政士遭誣指或誤解。鄭子賢指出，有債務人誣告地政士「使公務員登載不實」，企圖轉移責任，為此，全聯會設有申訴協助機制，邀請當事人說明並進入紀律程序，確保清白者獲得保障。為協助民眾自保，全聯會建議八項防詐措施，包括申辦地籍異動即時通、妥善保管權狀、查證地政士登錄身分、雙地政士制度、使用電子憑證、隱匿住址服務、尋求合法專業意見與撥打165反詐騙專線。
此外，公會也規劃設立「打詐專區」，將於全聯會網站公告涉案或有爭議的地政士名單，包括爭議說明、判刑結果、懲處與除名紀錄，並設立提醒專區，供民眾查驗是否聘用到涉案地政士，強化資訊透明與防詐意識。

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農地法拍也可申請不課徵土增稅 注意未作農用或30日內未申報都要課稅
2025/07/11 21:10自由時報文/記者林耀文

老王去年生意失利周轉失靈，他在台南鄉下有一筆3分農地日前慘遭債權人聲請法拍，老王聽朋友說，農地遭法拍，也可申請不課徵土地增值稅，以降低稅負。但老王擔心該農地已多年休耕至今，不知是否仍符合不課稅條件，因此趕緊向稅務人員請益。
地方稅務局說明，依據稅法規定，作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。如移轉時不符合作農業使用規定，就無法適用不課徵土地增值稅。農業用地倘於移轉時，未作農業使用，縱使嗣後補辦農業設施容許使用，作農業使用，亦僅得就其於補辦容許作農業使用後之移轉時，申請不課徵土地增值稅。
因此，經法院拍賣的農業用地，須於拍定時作農業使用，始能申請不課徵土地增值稅；倘若拍定時的土地使用情況不符合農業使用規定，且未獲農業主管機關核發農業用地作農業使用證明書，即使事後補辦容許使用，取得農業用地作農業使用證明書，仍與移轉時作農業使用的要件不符，仍應課徵土地增值稅。
稅務專家提醒，法院拍賣的農業用地原土地所有權人或拍定人，申請農業用地移轉不課徵土地增值稅，應於收到地方稅稽徵機關輔導函的次日起30日內，出具土地所在地的鄉鎮區公所核發之「農業用地作農業使用證明書」，提出申請不課徵土地增值稅，逾期不得申請。但得扣除主管機關核發該證明書之期間，作為申請不課徵土地增值稅之申請期限。
但是，若是收到稅務局的通知後超過30日才提出申請，也無需擔心，只要扣除公所核發農業用地作農業用證明書的作業期間後，仍在30日的期限內亦可申請適用不課徵土地增值稅。
例如，若在7月1日收到財稅局通知書後，7月15日即向公所申請農業證明書，但拿到農業證明書時已經是8月5日了，如果同日向財稅局申請不課徵土地增值稅已逾30日，但扣除公所作業期間後，卻仍在30日期限內，還是可以申請不課徵土地增值稅。 值得特別注意的是，若遲至申請不課徵土地增值稅30日最後期限，才向公所申請農業證明書，公所核發農業證明書後已超過法律規定之30日，縱使取得農業證明書也無法不課徵土地增值稅。

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你有房卻借不到錢？建物抵押創6年新低警訊曝
2025/07/08 07:34自由時報文/記者張瀞勻

房貸好難！根據內政部最新建物抵押權設定棟數統計顯示，今年前五個月，全國建物抵押權設定棟數約23.8萬棟，較去年同期減少約24%，創下近6年新低！主要都會區當中，以桃園市的年減幅最輕微，較去年減少約14.4%；新竹縣則是衰退幅度最大的都會區，足足比去年同期縮水約3成之多。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建物抵押權設定，是將房屋作為借款的擔保品，以確保借款人未依約還款時，債權人能將抵押的房產拍賣確保權益，而建物抵押權設定的主要目的，包括新承做房貸案量、轉貸或週轉金，其中又以購屋貸款為大宗，因此建物抵押權設定的減少，也反映出近期民眾申貸購屋的熱度確實不如以往。
張旭嵐進一步分析，今年前五個月抵押棟數縮減，不僅反映限貸令下購屋交易降溫，新承做房貸戶減少，且銀行資金用途審查嚴格，轉增貸的週轉資金不得購屋，加上股匯市高點盤整的壓力下，屋主們轉增貸投資的意願也都下修，導致今年房貸業務量冷卻不少，讓仍有資金水位的銀行也有志難伸。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，桃園市的衰退幅度較輕微，是因桃園市的房價，在北台灣都會區對首購族而言相對友善，尤其是蛋白新興重劃區，千萬左右的低總價物件選擇還不少，就算銀行的鑑價成數不如預期，買方補足差額的難度也相對低，因此申貸購屋仍相對踴躍；加上桃園近年重劃區發展熱絡，新案交屋量能旺盛，購屋貸款的申辦需求仍大，因此建物抵押權設定的萎縮幅度較和緩。
新竹縣則因近年房價漲幅大，在景氣起伏之際，銀行鑑價更加保守，使近期購屋的民眾，不易取得足額貸款，也沖淡買房的意願；且新竹縣購屋主力的科技新貴，許多都坐擁多屋，然而現今多屋族的貸款成數相當低，買盤因而縮手；加上新竹地區的重劃區開發已臻完善，市場供給量較以往縮減，購屋申貸的需求也就跟著滑落。

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升息也不怕！房貸違約率仍低檔 專家示警：「這族群」恐不妙
2025/07/09 20:30自由時報文/記者朱語蕎

去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，根據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率2024年第四季達0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。
根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，之後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。
另觀察六都，台北市違約率自2023年Q1的0.08%，至2024年Q4略升至0.10%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健。
至於桃園市亦長期維持在0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%，至2024年第一季以後穩定於0.05%，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。
賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。
不過，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。
至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。
至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。
新聯陽機構副董事長林徹人表示，在信用管制政策實施後，已有很多兩三年買預售屋，在現在完工交屋時貸款問題就出來了，因為額度可能比原本預期的少，自備款額度就必須提高，最後輸贏就是有錢人的遊戲。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，雖相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低，不過隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準，加諸史上最大交屋潮山雨欲來，以及2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。

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最新市況曝…單週零成交、跑單全離職！「這縣市」最慘烈
2025/07/10 13:07自由時報文/記者朱語蕎

市調單位公布6月北台灣新案市況風向球，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量上升，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，新成屋戶數、議價率持平。
6月的供給面回溫，預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，指標案為新北市新店區的湯泉建設案，達百億元量體規模，另有茂德建設在新北市的新莊區、新店區各推出約85億元、60億元總銷新案，亦屬亮點，還有近10案有數十億元案量。新成屋戶數分數雖與前月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，由於已為上半年最後1個月份，接著來到家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月都將登場，利空因素一波波，再等下去就進入年底第4季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。
需求面依然低迷，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為15.7組，成交組數是1.1組，台北市南港區、新北市林口區和三重區的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，與低於10組的賞屋量體案都達4成，案場等無人，也影響銷售人員業績，不乏自主結案，離職謀求他路。
待售建案數量居高不下，6月來到1331案，比前月增近30案，去化龜速的房市疫情等同2021年新冠疫情三級警戒，而房災卻無法防災。其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，不論是中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不言可喻。
開價與成交價的距離仍未及1成，建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，令房價在一定水位。而台北市的議價率高於其他縣市，即使首都新案行情破百萬元已被市場接受，但還要更高則背離現況，眼下買賣多在100-~20萬元，而萬華區、文山區、內湖區的9字頭更傳穩定買氣，統計新建案平均開價近140萬元有其挑戰性，演變為稍大的差距空間。
陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性，若屬實則以落入絕境的桃園市將最有感，特別是二線地區，超漲價碼有望回歸理性，不過仍僅為個案而論，當前還沒有好消息。目前打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再面臨美國關稅調漲、台幣不斷升值的不利台灣經濟利空，第3季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。

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公設保留地沒使用卻被課地價稅？稅務局：多作「這件事」就能免稅
2025/07/10 11:00自由時報文/記者朱語蕎

竹科一名女子因繼承父親遺產，但發現名下有一筆規劃為公園用地的公共設施保留地，長期沒有使用，卻每年還需繳納地價稅18000元，讓她相當不解。
對此，稅務局表示，只要在該地增設圍籬與使用中土地隔離後，就可以順利申請免徵地價稅，成功減輕租稅負擔。
稅務局解釋，所謂公共設施保留地，是依《都市計畫法》劃設之公共設施用地，例如道路、公園、綠地等，目的是留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之土地，因在未徵收或收購的保留期間，使用上受到限制。
依《土地稅法》第19條及第22條規定，經劃設為公共設施保留地，按6‰特別稅率課徵地價稅；若符合自用住宅用地規定可申請按2‰稅率課徵；如在保留期間未作任何使用並與使用中土地隔離，可申請免徵地價稅。
稅務局指出，這名女子持有的公共設施保留地，雖未做任何使用，但屬於開放狀態，只需以圍籬與使用中土地隔離，就可申請免徵地價稅。
此外，需於當年度地價稅開徵40日、即9月22日前提出申請，經審查核准後，當年即可適用免徵，若逾期申請，將自申請之次年起才能開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，以後免再申請。

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囤房稅新制讓多屋族很煩惱！專家:非自住房屋這樣做 即可合法節稅
2025/07/10 13:40自由時報文/記者林耀文

老李多年經營貿易事業有成，但夫婦長年將資金陸續投入不動產，名下分別在台南與高雄擁有多戶房產，但囤房稅新制實施後，面對房屋稅負擔大幅加重也頗感壓力，因此向稅務人員詢問，房屋稅新制規定本人、配偶及未成年子女最多有3戶自住房屋，那超過的部分，也是夫妻要一起全國歸戶、全數累進計算非自住稅率嗎？
對此，臺南市政府財政稅務局表示，全國自住3戶是指房屋所有人個人之住家用房屋無出租或供營業情形，及供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並辦竣戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
而非自住差別稅率是指納稅人全國總持有應稅房屋戶數，依房屋所在地政府所訂定的差別稅率課稅並採全數累進課徵，其中民眾特別關心的是其他住家用房屋稅率(俗稱囤房稅，稅率2％-4.8％)。
財稅局進一步說明，全國自住3戶是以本人、配偶及未成年子女全國歸戶計算；而超過的部分，若非屬出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有之住家用房屋、公益出租或社會住宅等使用，則會依納稅人各自分別計算全國戶數，適用其他住家用房屋稅率。
該局舉例說明，夫有臺南2戶(其中1戶自住)、高雄1戶，妻有高雄2戶(均為自住)、台南3戶，因為全國3戶均已適用自住(夫臺南1戶、妻高雄2戶)，剩下5戶，由夫與妻各別全國歸戶，也就是說夫、妻全國非自住各為2、3戶，且夫臺南、高雄2戶以內的相應稅率為3.2％，故這2戶均適用3.2％；而妻在台南3-4戶稅率為3.8％，因此這3戶稅率均適用3.8％。
稅務專家建議，夫妻自住戶數計算是以全國房屋3戶為限，而閒(空)置房屋，可作公益出租使用(法定稅率1.2%)，或釋出至租屋市場(法定稅率1.5%至2.4%)，讓房屋做更有效運用，可適用較低稅率，也能合法節省稅負。

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國產署釋6筆長照地上權 權利金底價、地租更優惠
2025/07/01 08:09自由時報文/記者朱語蕎

國產署配合中央政府推動長期照顧服務政策，辦理長照招標設定地上權，30日公告6宗精華區國有土地標的，區位條件俱佳，公告期間3個月，至9月30日17時截止收件，權利金底價共計2億8,697萬餘元，地租年息率底價皆為3％，較國產署一般公開招標設定地上權低。
國產署表示，本批次招標標的為新北市、雲林縣、高雄市、嘉義市各1宗，台中市2宗，合計6宗，土地面積約1.38公頃，土地使用分區分別為住宅區及鄉村區乙種建築用地。
考量長照機構基地區位需求，各宗標的皆鄰近醫院，區域設施資源豐富，生活機能成熟。新北市林口區土地距林口長庚醫院約4公里；台中市清水區、梧棲區2宗土地分別臨近台61線、臺灣大道，並鄰近童綜合醫院；雲林縣虎尾鎮土地距臺大醫院雲林分院虎尾院區5公里；高雄市左營區土地鄰近高雄榮總醫院，交通便利公共設施完善；嘉義市土地距臺中榮總嘉義分院600公尺，區位條件優質。
各宗標的因應標的所在區域需求指定應設置長照機構類型，至少擇一布建，設置長照機構規模應符合「長期照顧服務機構設立標準」規定，剩餘空間可作其他符合土地使用分區管制之複合式使用。
國產署表示，指定產業公開招標設定地上權以公開評選方式決標，作業分兩階段，第一階段為資格審查，投標人資格開放公司法人、財團法人、社團法人等，其團隊具有可經營長照機構資格法人者，均可投標。
第二階段就符合資格之投標人所提企劃書進行評選，評選項目包含投標人專業能力及相關經驗、申請設立長照機構規劃構想、財務計畫，權利金及地租年息率亦納評選項目綜合考量。
本次指定產業公開招標設定地上權係配合長照政策指定設置長照機構類型，招標權利金底價及年息率底價較國產署一般公開招標設定地上權為低，地上權存續期間皆為70年，地租年息率底價皆為3％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，投標人地租年息率投標數額逾底價部分，加計於不隨申報地價調整部分，權利金及地租年息率依投標人標單填列數額計收。

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一張表看盲點！打房不是萬靈丹 韓國教訓：首購族連門都進不了
2025/07/01 10:34自由時報文/記者張瀞勻

韓國首爾地區房價飆升，迫使政府近期再度推出多項重拳打房措施，包括限貸上限6億韓元（約新台幣1,400萬元）、多屋族貸款成數歸零、強制自住、縮短房貸年限等，政策強度遠超台灣。專家指出，政策短期內雖能抑止炒作、澆熄房市需求，但長期來看，供需才是左右房價的關鍵因素。
當前在建商及屋主收手、供給萎縮情形下，部分地區供需兩端失衡，反而放大不動產稀缺優勢，導致其價格高居不下，其次，過度嚴厲的限貸，更排擠中產、年輕族群等換屋或首購需求導致房市朝向「有錢人市場」集中，市場更加M型化。
觀察兩地政策，591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔表示，除了都是透過管控房貸等方式，亦即從金流來下手，然而其中仍有區別，像南韓力道之重，其中不光限縮首購房貸，更限制貸款成數、年限、總額等範圍，可說已達到無差別式的打房地步，如今當地不只換屋族，連首購等剛性需求等族群房貸同樣是難逃倖免。倘若相同方式套用在台灣，恐怕不只將影響房市，更將牽連金融、房產、甚至營建等多項產業，也因此央行才選擇採取漸進式管控，力道相較之下顯得溫和許多。
對於市場後續，這類嚴格的信用管控，畢務潔認為，短期內雖能達到有效降溫的作用，但對於對於滿手現金的多屋族或法人仍能透過其他資產出手，影響相對有限。且在新建案、中古屋釋出大量減少，不只蛋黃區主力產品價格仍是居高不下，部分蛋白重劃區價格同樣高居不下，導致激進式的政策猶如雙面刃，只能治標卻無法治本。
住展雜誌發言人陳炳辰則表示，目前台灣的房市冷卻進行式，都在可受控範圍，還不至於有新的政策再推出，尤其韓國這種等同直接槍斃式的打房方式，在先前房市過熱階段也未推行，現況更無施行必要。此外，近期央行又提及銀行在房屋放貸依然偏高，兼之已有建商傳出受大環境不佳而有停工消息，要是還像韓國的猛藥打房措施，房產重擊死亡不說，勢必讓台灣金融經濟都被拖下水，都非台灣施政風格，如果真要參考，亦會溫和許多。

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