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預售Q1預售交易量爆出新天量 專家：四大族群亂買又追買
2024/06/01 00:22自由時報文/記者張瀞勻

5月全台房市在預期通膨因素的影響下，開出亮眼成績。不只中古屋，預售市場交投也相當熱絡，根據實價登錄最新今年第一季七都預售新建案實登交易筆數顯示，前3月交易筆數27,966筆，對比去年同期大增8成以上，其中高雄市增幅拿下七都第一，專家指出，台積電產業效應業力爆發。
根據實價統計，2023年第一季七都合計15,157筆，今年前3月七都合計27,966筆 對比去年同期大增84.5%，極為罕見的爆發式成長，漢華機構副總管清智表示，新青安優待政策及預期通膨心理發酵，民眾更為積極購置不動產。
進一步觀察七大都會區預售增加幅度，高雄市去年第一季實登2071筆，今年則成長至5,324筆，幅度高達157%，拿下七都第一，管清智認為，台積電二奈米設廠北高雄威力大，堪稱近年來買氣最強勁的一年，歸納市場四大族群買法，他指出，第一首購族，多數擔心現在不買、未來會買不起，追買意味相當強勁，其二，多屋族，擔心口袋的錢變薄，不斷追價，其三，菜籃族，「大家都買所以我也買，亂買！」最後則是小資族，「周邊的朋友都在買，那就集資一起買！」
管清智認為，買房置產固然是華人社會較佳的置產方式，觀念也是根深蒂固，但也提醒消費者別忘了擦鞋童理論，這個時間點放下腳步好好判斷，別盲目亂追亂買。

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家戶人口下探趨勢煞不住了 專家曝光最大原因在這
2024/05/29 16:18自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部統計，全國每戶人口數量仍持續減少當中，今年4月底平均每戶僅剩下2.52人，寫下歷史新低數字，主要都會區中又以台北市平均一戶2.35人最少，最多的則是台中市的平均一戶2.67人，不過若比較過去4年多以來的變化，變化最多的也是台中市，平均每戶減少0.14人居六都之冠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，平均每戶人口減少成為趨勢，統計發現包括三代的比例減少、核心家庭的比例減少，單親的比例略增，變化最顯著的就是單人戶的數量大幅增加，影響主因當然是單身的人變多，除了不婚不生者以外，另外一種則可能與人口老化，喪偶導致變成單身增加有關，不過從人口結構的變化來看，小宅的需求仍會持續存在。
內政部戶量統計顯示，1991年平均每戶人口3.94人，2009年跌破每戶平均3人，每年維持穩定減少表現，今年寫下新低的平均每戶2.52人，主要都會區以北市的平均戶量最少，平均僅約2.35人，北市也是小宅最早開始興盛的區域，其次則是高雄市的2.37人，人口結構較年輕的台中市平均一戶2.67人，桃園市則是平均一戶2.55人。
若比較近年戶量變化，變化減少最多的是台中市由2020年的2.81人減少至2.67人，可能與住宅型態逐漸由大家庭透天轉為集合式住宅有關，另一方面新房子蓋好後，除了搬遷出去住也會分戶設籍，才能享有一些自用住宅的優惠，也會導致平均戶量減少，桃園市則是由2.68人減少至2.55人。
曾敬德表示，小宅興起背景一方面當然是因為房價高漲，開發商因單價上揚壓縮空間坪數，控制總價來吸引消費者，另一方面也是因為每戶的人口數量減少，降低大家對於空間的需求，若從未來趨勢來看，2房產品仍是現在賣最快的產品，小宅化的趨勢仍在發展當中。

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兩筆土地合併 少「這步驟」地價稅優惠稅率沒了
2024/05/27 16:18自由時報文/記者朱語蕎

民眾所持有的土地，若地上建物基地與非建物基地合併為一筆土地後，要注意是否有申請合併載入使用執照，否則恐喪失優惠自用住宅用地稅率。
民眾甲君原持有建物基地A地號土地100平方公尺，與相臨非基地的B地號土地50平方公尺，建築後將A、B土地合併為A地號土地150平方公尺，但未申請將B地號載入使用執照中，甲君要申請適用地價稅自用住宅用地優惠稅率時，發現僅能核准原屬地建物的A土地面積100平方公尺部分，另外的B土地50平方公尺仍按一般用地稅率課徵地價稅。
桃園市政府地方稅務局表示，土地所有權人將建物基地與非建物基地合併為1筆土地後，欲申請按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，如未合併申請建築載入使用執照，合併前非屬建物坐落基地部分，縱使於土地合併後，該面積仍無法適用自用住宅用地稅率規定。
地方稅務局進一步說明，若要適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須同時符合以下以下5項條件，1、土地所有權人或其配偶、直系親屬為地上房屋所有權人。2、土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。3、沒有出租或營業之情形。4、都市土地面積3公畝(約90.75坪)、非都市土地面積7公畝(約211.75坪)為限。5、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限。

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農地還在種菜 卻接到改課地價稅通知書 原來是被認定公共設施完竣
2024/05/20 21:18自由時報文/記者林耀文

老王原本課徵田賦之土地，土地使用分區雖為都市計畫住宅區，但現況仍為種植蔬菜作農業使用，最近卻收到地方稅務局以該土地公共設施已完竣，要改課地價稅的公文，百思不解因此向熟稔稅務的朋友請教，原來是這四項公共設施都完成，即使農地仍農用，也會將原本課徵田賦，改課地價稅。
國稅局表示，依土地稅法第22條規定，都市土地於公共設施尚未完竣前，供農業使用者，得課徵田賦(目前停徵)。換言之，一旦經主管機關認定屬公共設施完竣地區，即道路、自來水、排水系統、電力等4項設施均已建設完成，縱然現況仍種植蔬菜作農業使用，仍不屬課徵田賦的範圍，應自公設完竣次年起改按一般用地稅率課徵地價稅，若未作農用如蓋房子或是當停車場使用時，依稅捐稽徵法第21條規定，最長可追溯補徵5年。
地方稅務局指出，民眾接獲土地因公共設施完竣改課地價稅之公文，如持有土地符合自用住宅用地、工業用地或其他減免要件，應於當年度9月22日前，檢附相關證明文件向該局申請改按特別稅率課徵地價稅或減免地價稅，逾期申請將自次年開始適用。
稅務專家也提醒，民眾取得農地時是依土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅者，於持有土地期間內，如經有關機關查獲未作農業使用且未在有關機關規定期限內恢復作農業使用，或者在規定期限內已恢復作農業使用而再經查獲有未作農業使用情事時，將來再移轉時，即使取得公所核發之農業用地作農業使用證明書，仍需課徵土地增值稅。
農地經查獲違規使用者，務必於裁處書或通知違規處分函所令限期內恢復農業使用，並保留已於限期內恢復農業使用之證明文件(如:主管機關查復已恢復農業使用之文書或農業用地作農業使用證明書)，以維護自身權益，且注意不要再次違規使用，否則再移轉時將增加土地增值稅之負擔。

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並非老屋都免繳房屋稅 需符合2條件才可免徵房屋稅
2024/05/24 11:10自由時報文/記者林耀文

小李的家是一棟屋齡已超過30年的老舊透天厝，考量近來市區新屋房價大漲買不下手，正苦思要如何翻修老宅，最近卻收到老宅的房屋稅單，納悶房子已相當老舊，居然還要繳稅，因此電話向稅務人員洽詢以解惑。
地方稅務局指出，其實老屋還需不需要繳房屋稅，與屋齡無關，而是需符合「房屋現值達免徵標準」及「住家使用」2個條件。「房屋現值」指的並非房屋市價，而是經由稅捐稽徵機關核定來計算稅額用的房屋價格。
目前房屋稅訂定標準，房屋從105年6月30日前完成建造的「房屋現值免徵標準」為10萬元，105年7月1日後完成建造的「房屋現值免徵標準」為10萬1000元，房屋現值每年會折舊，當房屋現值折舊到免徵標準以下，只要實際是作「住家使用」，不分自住或非自住，就不用再繳房屋稅。
另外，今(113)年1月2日修正公布之房屋稅新制規定，自今年7月起，住家用房屋現值達免徵標準而免繳房屋稅的適用對象，將以自然人持有全國3戶為限，非自然人（例如法人）則無法繼續適用。
稅務專家提醒，市區多集合式住宅大樓，各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，或其使用執照如為停車場使用，而空置未作停車使用者，按非住家非營業用稅率課徵房屋稅；如有供營業、辦公或住家使用者，營業用按其現值3％課徵，非住家非營業用按其現值2％課徵，住家用按其現值1.2％（自住用）或1.5％（非自住住家用）課徵。

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市區小宅夯爆！專家揭套房7大增值優勢 「這項」最關鍵
2024/05/21 23:29自由時報文/記者朱語蕎

小宅成為近年推案主力，套房產品也不在少數，尤其台北市區寸土寸金，不少小基地建案就會規劃套房產品，專家歸結套房「房價有撐」的7項增值特性，分析市區套房不敗原因。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，首先，不管是什麼產品，不論預售或成屋，首坐落精華地段肯定能彰顯身價，不少高價套房位於大安區、市區捷運生活圈、青田街文教區、忠孝東區、附中學區、永康商圈、大安森林公園等，均是區域精華地帶。
第2，雖然在實價資訊的書面坪數看來狹小，實在多有挑高夾層設計，提供魔術空間的多元利用，居住起來就不感侷促。
第3則是自住外另有用途，陳炳辰表示，如公司企業當作招待所，或提供給高階主管使用，資產豐厚的企業主買盤有助價格走強，還符合當前私法人購屋許可制規範，不受法規限制買氣。
第4，房市熱潮引起高資產與投資族群注意，套房物件好出租又好轉手，租屋報酬率和轉手利差更激勵市場。
第5，鄰近明星學區更是成就套房價格水漲船高主因，有意設籍當地學區的富爸媽皆為買盤主力，像是北市主打附中學區知名度相當高的高價套房「仁愛A+」，就是最有力的不敗案例，周邊套房新案接力推出，熱度可見一斑。
第6，若是住商混合型態，小型辦公室進駐也是自用、租賃兩相宜，近兩年成屋套房榜「逸仙悅榕」就為代表，強化出社區身價。
陳炳辰表示，最後加溫套房買氣的最強力道，就是銀行對於套房核貸態度轉變，過去套房常有貸款條件不佳的觀念，與時俱進下，不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸，包括坐落地段佳，例如雙北市鄰近捷運站點處，再則像社區屋況好，素質名氣高，兼之申貸人的信用分數良好，都不乏申貸到來到8成的不錯成數案例，讓套房交易擺脫很大的抗性。
陳炳辰表示，2024年尚未明確傳出建商瞄準高價套房推案，但由於台北市精華區不易取得大型土地，危老改建案基地也常是小面積的使用，若輔以學區、租賃效益，預期推案上不會缺席，現下還未揭露如信義區永吉路巷弄套房新案「亞伯信義雅晑」也開出單價168萬元水位，市場應有機會再次敞開心胸接受。

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怎麼做房價才會跌？專家：今年房市就像斷了線的風箏
2024/05/20 16:22自由時報文/記者張瀞勻

近期房地產市況揮別去年陰霾，市場討論聲量極高，房價似乎也讓人越來越追不上，時常有人問「怎麼做才能讓房價下跌」，專家指出，這個問題頗難回答，因為目前我們在全世界都還沒找到一勞永逸的方法，各個國家經驗來看，唯一有效且能長期抑制房價上漲的方式為「經濟大蕭條」，若是輕微的經濟蕭條還不夠，有的國家經濟蕭條會伴隨著通膨同時發生，此時房價不見得會下跌，例如阿根廷。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，為何等待房價崩盤如此之難，因為等於在和「經濟大神對做」，長期下來都很難賭贏，畢竟，人類的經濟持續往上增長，大家口袋裡的錢不斷增加；當你有錢、我有錢、大家都變有錢，錢就不是原本的錢，它會產生通貨膨脹，錢的購買力變弱，房子總是易漲難跌，沒人可以違背大勢，任何國家即使祭出殺傷力很大的政策，頂多只有短期有用，長期都無法收效。更遑論多數政策是錯誤的，當然無法擊潰房價。
那麼，該如何打擊台灣短期房價呢？何世昌的答案是「廢除房地合一稅」與「預售屋禁止轉售」等兩大措施。
何世昌認為，「房地合一稅」和「預售屋禁止轉售」兩大措施廢除後，房市價出現慶祝行情，建商會說ya、投資客會說爽、憤青會罵幹，投資型買盤快速回歸，房價將應聲上揚，然而，這樣的爽日子難以為繼，由於房價行情大好，以及被「重稅閉鎖期」鎖住的賣壓會持續湧現，二手屋市場的委售量將和房價同步驟升，預計大約6個月~12個月左右，房市會因賣壓大舉出籠、買方無力消化而下挫；當房市由多轉空，更多人看到市場不對勁而想儘快賣出手上房子，委售量會再次加重，房價跌幅將迅速擴大。照這種跌法，房價起碼跌二成、下跌時間至少會有二到三年。
何世昌指出，上述推測一定很多人不相信，正如同三年前他說「預售屋禁止轉售」措施會助漲房價、會讓建商橫著走一樣，只有時間會驗證一切，不過，他也認為廢除上述兩大措施是不可能的任務，因為多數人仍認為「房地合一稅」和「預售屋禁止轉售」是打房好政策，更沒有政治人物敢去動它，短期內別奢求房市會反轉，而今年的房價就像斷了線的風箏，飛上天。

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千萬房產過戶給兒子 免贈與稅還能用「新青安」 專家教避稅撇步
2024/05/17 12:32自由時報文/記者朱語蕎

面對年輕人買不起房壓力，政府出新青安房貸，由原來的30年放寬到40年，貸款金額也從800萬元加碼到1000萬元，為房市注入一股強大的力量，讓首購族勇敢購屋，房市交易熱鬧非凡。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，近期有名媽媽想把房屋過戶給兒女，順便辦理新青安房貸，如何順利過關？鄭文在表示，首先要確認過戶的方式，如果媽媽還在，辦理的方式有買賣及贈與，如果媽媽往生，辦理的方式就是繼承。
就新青安的規定登記原因必須是買賣，所以贈與及繼承取得的房屋無法辦理新青安貸款，因此，只剩下以買賣的方式辦理所有權移轉登記，才能符合規定。
但問題來了，依照《遺產及贈與稅法》第5條規定：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：……六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
所以父母親對於子女的房屋買賣案件必須有明確的金流才能免除課徵贈與稅，否則10～20%的贈與稅，可能高達數十萬元甚至百萬元，如此一來所省下的房貸利息，一定是入不敷出。
鄭文在表示，個案中的媽媽希望以1250萬元將房屋出售給兒子，同時申請1000萬元的新青安房貸，因為兒子名下並沒有任何房屋座落，所以符合資格申貸。如果房屋以1250萬元成交，自備款2成就是250萬元，該金額可以由爸媽各自贈與取得，而且免課徵贈與稅。
但是，兒子剛出社會，並未申報所得稅，高達1000萬元的新青安貸款，未來兒子的償還能力，恐怕無法讓國稅局認可，最後可能被國稅局核課贈與稅才能辦理過戶。
因此鄭文在建議，如果要讓國稅局認可，應該等有收入、開始申報所得稅後，再來辦理主張買賣，避免被國稅局否准，課徵贈與稅，或是解除買賣契約，白忙一場。
但媽媽也相當疑惑，認為銀行貸款審查核貸已經過件，為何國稅局不認同？鄭文在解釋，其實國稅局在乎的是兒子的償還銀行貸款能力，銀行端是以擔保品及保證人而決定是否放款有所不同。

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夫妻互贈農地要選好方式 「農地移轉」和「配偶贈與」差很大！
2024/05/15 22:50自由時報文/記者林耀文

老李考量年事已高，想要將一筆農地贈與再婚的老婆，因此向熟稔稅務的好友洽詢，朋友提醒，夫妻相互贈與農地同時符合配偶贈與及農地不課徵土地增值稅條款，在申報土地移轉現值時，必須慎選模式，可選擇「農地移轉」不課徵土地增值稅或「配偶贈與」，注意選定後無法更改，土增稅課徵的情況也不同，必須仔細考量自身條件做好選擇。
依據稅法規定，夫妻相互贈與土地，得申請「配偶贈與」不課徵土地增值稅；另作農業使用之農業用地，移轉給自然人時，可申請「農地移轉」不課徵土地增值稅。
如該贈與土地同時符合配偶贈與不課徵土地增值稅及農地移轉不課徵土地增值稅之要件，當事人於申報土地移轉現值時，可擇一選擇適用。
稅務專家分析指出，若老李先生將土地贈與給配偶，選擇適用「農地移轉」不課徵土地增值稅，其配偶在持有該土地期間，若是曾經有關機關查獲未作農業使用，且未能於期限內恢復作農業使用，或雖在期限內恢復作農業使用，而再有未作農用之情事發生時，日後該筆土地再移轉時，即使當下恢復作農業使用，仍應課徵土地增值稅。
但是，若老李先生當初贈與其妻，選擇以「配偶贈與」的方式移轉農地，妻日後再移轉第三人，該筆土地只要移轉當時符合作農業使用，仍然可以申請不課徵土地增值稅。
地方稅務局提醒民眾，夫妻相互贈與農地，並無限制要以配偶贈與或農業用地移轉作為優先適用條款。因此，若夫妻贈與的土地屬於農地，即必須先行做好選擇，且這項不課徵土地增值稅優惠一經選定後，即不能再更改。

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營建缺工效應擴散 全台電梯也紛傳缺工斷貨 工期與交屋延宕現隱憂
2024/05/16 18:25自由時報文/記者林耀文

近年來營建業缺工效應，造成建築成本大漲2、3成，但最近缺工效應也出現在電梯施工與供貨，全台不少建商都因某大電梯品牌業者因缺工，無法按時前往工地施工，或是僅能調派少數人員施工，讓工地的施工工序錯亂與工期延宕，甚至傳出工地訂購的電梯遭斷貨甚至直接取消訂單不配貨，讓業者傻眼卻求助無門，目前已傳出有多家建商將私下串連，聯合向電梯業者求償或要求按時供貨施工，以免無法按時交屋，後續又產生交屋延後等更多購屋糾紛。
由於近二年來房市回溫，開工推案量體增多，加上營建業缺工問題仍未解決，連帶影響營建成本墊高，但從去年開始，一些建商在預定某大品牌電梯後，卻發現業者遲遲不按預定時程交貨，或是部分交貨後，也無法提供充足施工人員進場施工。
市場傳出，連一些南部推案重量級建商的大型工地也受波及，預定十座電梯，除了交貨期延長，缺工情況更讓建商傻眼，僅有1、2位施工人員負責安裝電梯，硬是讓施工期延宕達3個月以上，即使建商寄發存證信函要求電梯業者按照合約交貨與施工，卻仍未獲正面回應，讓工地的施工工序大亂或停擺，只能等待電梯施工完成，才能進行後續施工。
為避免施工期再遭延宕，一些建商已私下串連，打算聯合向電梯業者求償，但也有不少業者擔心，電梯業缺工效應若再擴大，即使日後完工交屋，但後續遇上天災地震造成電梯故障或人員受困時，是否會找不到電梯施工師傅前來維修排除故障，或是僅能靠消防人員以機具強力破壞電梯才能救助人員脫困，這些困境也應仔細觀察與預防，以免日後住戶權益受損或出入家門搭乘電梯時擔心害怕。

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