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房價撐盤是假象？房地合一稅半年蒸發56億真相曝光
2025/07/15 08:37自由時報文/記者張瀞勻

財政部最新資料顯示，今年上半年個人房地合一稅收237億元，年減19%，若以區域來看，除新北市仍成長外，其餘五都年衰退幅度達2成以上，而2025 年 6 月全台個人房地合一稅收為 42.55 億元，更較去年同期大幅下滑 35%。其中，尤以雙北以南減幅最為劇烈，年減幅度都達4成以上，顯示房市交易動能明顯趨緩。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在房地合一稅滿20%的屋主越來越多，上半年六都移轉幅度減幅大於稅收，背後可能雖然交易量減少，但適用房地合一稅的屋主反而變多有關，另外近年的房價大漲也是帶動稅收的主要原因之一，建議民眾在使用400萬免稅額或重購退稅時，都要充分了解相關節稅條件與規定。
整體而言，全台合計個人房地合一稅收自 2024上半年的293億元，縮減至2025上半年的 237億元，年減約19%，反映近期房市景氣冷靜、交易件數萎縮，主要是房貸政策影響及民眾對於房市預期風向改變，導致買賣意願趨於保守。
不過近期反應的稅收表現區域表現差異甚大，6月新北市交易表現相對穩定，個人房地合一稅收仍達11.6億元，幾乎和去年同期表現持平，不過桃園、台中、台南與高雄市，個人6月份的房地合一稅收金額減幅都超過4成，反應市場交易量出現明顯量縮。
曾敬德建議，由於個人房地合一稅收金額可觀，民眾也會利用重購退稅或者連續設籍持有滿6年的條件節稅，建議除了要完全符合規定外，也要將交易時或者裝修等相關單據都留好，才能夠聰明節稅。

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房價沒跌、稅收卻先崩！半年蒸發56億 揭房市冷卻真相
2025/07/15 05:37自由時報文/記者張瀞勻

財政部最新資料顯示，今年上半年個人房地合一稅收237億元，年減19%，若以區域來看，除新北市仍成長外，其餘五都年衰退幅度達2成以上，而2025 年 6 月全台個人房地合一稅收為 42.55 億元，更較去年同期大幅下滑 35%。其中，尤以雙北以南減幅最為劇烈，年減幅度都達4成以上，顯示房市交易動能明顯趨緩。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在房地合一稅滿20%的屋主越來越多，上半年六都移轉幅度減幅大於稅收，背後可能雖然交易量減少，但適用房地合一稅的屋主反而變多有關，另外近年的房價大漲也是帶動稅收的主要原因之一，建議民眾在使用400萬免稅額或重購退稅時，都要充分了解相關節稅條件與規定。
整體而言，全台合計個人房地合一稅收自 2024上半年的293億元，縮減至2025上半年的 237億元，年減約19%，反映近期房市景氣冷靜、交易件數萎縮，主要是房貸政策影響及民眾對於房市預期風向改變，導致買賣意願趨於保守。
不過近期反應的稅收表現區域表現差異甚大，6月新北市交易表現相對穩定，個人房地合一稅收仍達11.6億元，幾乎和去年同期表現持平，不過桃園、台中、台南與高雄市，個人6月份的房地合一稅收金額減幅都超過4成，反應市場交易量出現明顯量縮。
曾敬德建議，由於個人房地合一稅收金額可觀，民眾也會利用重購退稅或者連續設籍持有滿6年的條件節稅，建議除了要完全符合規定外，也要將交易時或者裝修等相關單據都留好，才能夠聰明節稅。

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建商不再討好老公了？「她」才是決定買不買的人
2025/07/15 07:39自由時報文/記者張瀞勻

近年房市結構出現微妙變化，女性在家庭購屋過程中的參與程度與決策影響力明顯攀升，不僅從過去的陪同看屋者轉為主導採購流程的關鍵角色，也讓建商在產品規劃與社區設計上逐步轉向貼近女性需求的思維模式。
根據內政部地政司統計，2024年全台女性獨立擁有私有土地人數達151.3萬人，較五年前增加逾3.6萬人。其中，台中市以21.4萬名女性地主居六都之冠，反映女性在資產配置上的活躍程度持續擴大。聯徵中心資料亦顯示，女性平均授信額度首度突破千萬元，核貸成數與利率皆優於男性，顯示女性購屋者在財務條件與資產實力上具備穩定性與競爭力。
市場觀察也發現，不少品牌建商已率先針對女性族群推出貼近實際生活場景的規劃。例如舜元建設即將公開的「洲際段新案」，位於台中北屯洲際生活圈，鄰近漢神百貨與巨蛋開發，規劃逾350坪休閒運動場域，兼顧女性與親子使用需求。陸府建設推出的「織森」社區則以安縵飯店為靈感，引入社區關係師制度與節氣餐食、親子活動，搭配瑜珈與芳療空間，塑造女性使用者期待的身心平衡生活；精銳建設的「Garden One」則訴求綠意療癒，設計1400坪森林花園、玻璃花房與私家湖泊，滿足對美學與自然環境有高度敏感度的女性族群。
此外，漢宇建設的「雲衍 SKY VISION」則將健康與運動導入產品靈魂，全案設置可開合式溫水泳池、空中露台與戶外廣場，不受天候與季節限制，打造女性重視的彈性活動空間。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，女性購屋主導力明顯上升，從首購族到換屋族都展現高度參與度，尤其在品牌選擇、格局配置與生活細節上具有決策權。
謙里廣告總監朱自仁亦表示，現代女性對空間「實用彈性」與「細節設計」的要求尤為明確，例如樓板隔音、預留全熱交換孔位、空氣品質管理、廚房防火設備等，都是實際影響購屋決策的核心要素。

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錢在手、地不敢買！中南部土地開發信心跌破臨界點
2025/07/14 15:38自由時報文/記者張瀞勻

台灣不動產投資協會（CCIM）公布2025年第2季「商用不動產投資信心指數（ICI）」，最新調查顯示，整體投資信心連續第四季下滑，尤其土地與店面市場投資氛圍明顯轉冷，市場資金雖未消失，卻難以找到具信賴度的配置出口，其中中南部土地開發信心下降，更引發部分開發商轉向退場或保守觀望。
政大地政系教授林左裕指出，受美國總統川普宣布對等關稅政策影響，第2季投資信心出現全面下修，其中辦公室、土地開發與店面三大類資產皆轉向保守。不過，他也強調，辦公室與土地開發的指數雖下滑，仍維持在相對樂觀水準，反映產業對廠辦與土地的剛性需求未明顯受衝擊。
值得注意的是，本季「總體經濟環境」指數雖微幅上升至97.06點，仍未回到樂觀門檻，反映出高關稅政策導致新台幣升值壓力，加上中國電動車、塑化與鋼鐵等產業傾銷，對國內出口及相關產業產生壓力，市場投資氣氛也轉趨審慎。
在土地市場方面，CBRE世邦魏理仕估價所所長施甫學指出，本季僅北部地區土地開發信心呈現上升，中南部則全面下滑。他表示，近期各縣市土地標售普遍出現低標脫率、低溢價率的「雙低」現象，反映開發商面對央行限貸與資金成本升高，已逐步放緩購地腳步，並改採都市更新、捷運聯開及合建分回等方式降低財務風險。
施甫學進一步分析，壽險業者也開始調整策略，除聚焦中南部報酬率逾4%的收益型資產外，部分則轉向「購入土地開發後出租」模式，以提高整體報酬率。例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城土地開發多功能園區，國泰與台新人壽也在桃園工業區布局工業土地，顯示資金轉向具實質使用目的的投資型標的。
在辦公室市場方面，CCIM投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，雖然第2季辦公室投資信心小幅下修1.5%，但在AI產業帶動需求支撐下，空置率維持約4.47%，租金也微幅上揚，整體市場仍具正向能量。未來在輝達進駐南港、北士科成形，以及新莊、土城等外環區大量釋出的廠辦供給，將同時帶來機會與競爭。
反觀零售與旅館市場，則面臨更多結構性挑戰。瑞普萊坊資深總監李誠慶指出，疫情後品牌進駐商場成為主流，傳統店面租賃明顯退燒，台北市店面租金報酬率僅約2%，導致優質店面交易遲滯。此外，儘管未來將有大量百貨商場完工，預期可能因集客效應改善周邊店面交易，但目前店面投資仍屬保守。
旅館市場方面，受國旅市場不振、消費轉向海外及人力短缺影響，投資信心亦偏保守。雖有台中永豐棧大墩館標脫等個案交易，但整體市場交易稀少，開發商對拓點計畫多採延後或重新評估策略。唯獨台北西區因台北車站特定區翻轉與產權單純條件，仍吸引部分資產型買方關注。
總體來看，雖然市場仍有資金尋求配置，但在高利環境與產業變局夾擊下，投資人不僅信心下滑，也愈加保守審慎。中南部開發商面對信心指數連跌與土地追價動能退潮，保守觀望與策略性退場，成為當前最鮮明的市場態度。

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第二戶限貸5成沒差?後勁超高層景觀宅 年收逾500萬資深工程師紛現金卡位
2025/07/15 07:55自由時報文/記者林耀文

銀行限貸壓力仍高，造成市場買氣觀望，但近距高雄台積電楠梓廠區的超高層景觀輕豪宅，業者卻發現，上門購屋的資深工程師，年收入大多逾500萬元，這類客層在竹科、中科、南科也多持有多戶房產，因此乾脆以上千萬元現金購屋或是僅貸款不到3成，不受第二戶限貸5成影響，這類工程師也對產品賞景條件、規劃品質相當重視，能夠免塞車即前往廠區上下班的交通便利性，接受度也頗高。
央行祭出第七波選擇性信用管制，針對第二戶銀行限貸5成，造成換屋市場步調大亂，許多換屋族必須籌措上千萬元現金，因此紛紛暫緩換屋動作，高雄市區光華國中一帶近期也有業者，針對誠意換屋買家，推出自備款彈性付款專案，讓換屋買家將舊屋出售後，再結清約2、3成自備款差額，以突破第二戶銀行限貸5成困境。
允城國際協理楊忠儒指出，2奈米製程為全球最先進技術，台積電高雄楠梓P1廠預計2025年下半年進入量產，已陸續進駐上千位高科技人員，對區域房屋租購需求提高，同時台積電楠梓廠區將成為全台科學園區最近三鐵共構的生態綠化園區，擁高鐵左營站、台鐵新左營站與捷運紅線R16站，而捷運紅線也在加昌路設置捷運紅線R20後勁站，廠區旁後勁北路興連城「白隅」超高層輕豪宅大樓預售案，持續吸引多位資深工程師客層進場。
楊忠儒分析，由於台積電楠梓廠區規劃廣達15萬坪生態公園，連結周圍洲仔濕地、半屏山綠地、蓮池潭，綠地空間約達300公頃，成為位於生態綠廊的最先進半導體園區，優質綠景讓廠區旁的景觀宅凸顯稀缺價值，近來持續吸引從美國亞利桑那州廠區返國與竹科的高階資深工程師，年收入多逾500萬元，也不乏年收6、7百萬元、年資十年以上資深工程師，這類工程師因工作幾年即調動，不乏在竹科、中科或南科已持有多筆房產，因此新購房產早已限貸3成，紛紛以上千萬元現金或僅少額貸款購屋，客戶重視的是產品是否具備優質賞景機能與規畫高質感，能夠免於塞車即能騎車或步行上下班更優。
另外，近期也有一些台積電資深工程師，因地緣關係與考量學區條件，加上距中山高九如交流道僅約5分鐘車程，因此紛紛在陽明國中學區購入新成屋，包括陽明路城揚建設「陽明第一廳」、褒揚街歐美建設「靚陽明」景觀學區宅，都出現這類工程師客戶進場卡位。

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年收400萬的都不買了！高資產客集體踩煞車
2025/07/08 06:22自由時報文/記者張瀞勻

去年下半年以來，受到銀行限貸、央行第七波信用管制與川普關稅等利空衝擊，今年房市買氣冷卻、交易量縮是大家普遍的認知。不過，什麼人買房縮手最嚴重?背後有什麼意涵呢?據金融聯合徵信中心最新資料顯示，今年Q1在多重利空環伺下，不同年收入的買盤全面縮手，跟銀行申貸的件數都季減2成、年減3成以上，其中，「年收入逾400萬」的購屋族群，量縮特別嚴重，Q1申貸件數季減27%、年減更高達40%，縮手情形最為嚴重。對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，買房「跟著大戶走」準沒錯，這道理房市買賣老手都知道。過往很多人跟著高收入的大戶買房都賺錢，現在有錢的買盤都縮手了，今年民眾買房真的要相當謹慎，否則恐有追高套牢的可能。
陳傑鳴指出，高收入的大戶資金雄厚，資訊掌握度即時，房市敏感度也高，因此，那裡有機會?那裡有題材?何時是買點?大戶都比一般民眾更加清楚，因此，過往只要高收入購屋族群往哪邊集中，就會帶動一群買盤跟進，也讓不少區域房市出現交易熱絡、房價大漲的狀況。
舉例來說，這幾年全球AI話題火熱，也讓台灣全台相關的科學園區或科技大廠設廠區域搭乘AI話題，出現了「AI就會漲」的狀況。只要是有台積電、有AI，所到之地，在高收入買盤大舉卡位布局下，吸引大量自住或投資需求都瘋狂搶進，不管是蛋黃、蛋白，甚至蛋殼區，房價都出現暴漲、超漲的狀態，也讓房價頻頻打破區域行情，讓不少在地人都感嘆買不起。
不過，這樣的狀態，隨著去年下半年以來，銀行限貸與央行祭出史上最嚴的第七波信用管制後，很多高收入買盤就開始感覺市場氣氛不對勁，去年Q3以後進場買房就明顯出現銳減，而到了今年川普的關稅政策，高收入買盤縮手狀況就更為嚴重，現在「不懼利空」敢勇敢進場的大戶已經明顯減少。
由於，目前川普關稅與AI銷售禁令下，包含輝達、台積電接單都可能陸續受到影響，這幾年帶動台灣的AI風潮很可能會面臨瓶頸，也難怪大戶開始不買了。建議今年民眾買房要更為謹慎，目前房市下跌機會不低，民眾若想買房，就算是自住也要挑地段、挑符合市場需求的產品，盡量避開供給量大、生活機能還未成熟的區域，未來保值潛力才會高。

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供給迎高峰 北市空置率上看7％ 專家估：2028恐衝15%
2025/07/14 10:14自由時報文/記者朱語蕎

根據高力國際最新「2025年第二季台北市商辦市場調查」統計，第二季北市辦公室市場空置率約5.89%、季增0.47個百分點，主要是冠德民權大樓完工所致；平均租金行情微漲至每坪每月2,674元、單季漲幅0.3%。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民認為第二季的企業租賃動能偏弱，主要 仍受到全球局勢不明朗影響，多數企業採觀望態度，擴張計劃趨於謹慎且保守。本季頂級辦公室租金為每坪每月4,380元，已連續5季持平，成長動能明顯疲弱；A級大樓平均租金行情超過每坪每月3,000元門檻，且有24棟A辦大樓的月租金超過3,000元。
B級大樓在A級的帶動下，租金穩定微漲，空置微跌。從商圈來看，除了民生敦北區因有冠德民權大樓完工，拉升第二季空置率至7.67%之外，其餘商圈的空置率都是微幅變動；平均租金各商圈一樣維持小幅上揚，而目前僅有南京東路四五段商圈的租賃成本低於每坪每月2,000元。
下半年的局勢，陳頌民分析，除了本季冠德民權大樓的9,391坪，第3與第4季仍有新增供給陸續進場，全年新增供給總量預估達5.7萬坪，將對市場造成壓力。然而，受全球經濟前景偏保守影響，下半年度民間投資成長動能將趨緩，企業擴張隨之減弱，租賃需求成長空間有限，預測全年度的淨去化量約3.6萬坪，難以消化新增供給，因此預估空置率今年年底將上升至7.0%。
值得再進一步注意的是，市場在2026~2028年面臨連續性的新增供給潮，尤其2026年將一口氣釋出近10萬坪的空間，大幅壓縮租金上漲動能，對空置率造成更大壓力，空置率將一路攀升，至2028年預估恐達15%。
陳頌民表示，目前市場主要租賃動能來自於企業對於工作環境的升級，尤其現在企業更重視辦公空間對員工滿意度與人才的影響，在此趨勢下也建議大樓房東應升級設備，例如智慧管理系統、共享設施及活動，甚至是軟體服務等，來強化辦公產品差異性，以贏得企業租客的青睞。
另一方面，在面對未來幾年大量供給的挑戰時，由於各大樓既有條件及進駐狀況不同，房東在招租策略上應搭配更彈性甚至於客製化的租賃方案選擇，以因應瞬息萬變的經濟局勢與企業需求。

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雙捷運站旁竟還未開發？十四張重劃等了四分之一世紀
2025/07/14 11:55自由時報文/記者張瀞勻

經過25年整合開發，新店十四張區段徵收案終於在去年底獲核准，新北市地政局立即啟動相關作業，14日舉行開工動土典禮，宣告全案邁入實質開發階段。新北市侯友宜表示，十四張開發面積約34公頃，除規劃住、商等可建築用地，社福、學校、公園等公設比高達56.84%，待2028年完工後，可結合招商中的十四張捷運聯開案、已開發完成的央北區段徵收案，將帶動新店地區的全新發展。
新北市地政局長汪禮國指出，十四張案位於捷運環狀線及安坑輕軌雙捷運交會核心，配合大眾運輸導向發展(TOD)進行開發，提供更舒適的生活環境，開發同時也兼顧在地文化保存，針對老樹、過水橋、明記堂及部分水圳，經與民眾多次溝通，劃設5處公園整體規劃保留，並與在地文史工作者合作，以現地影像測繪及訪談方式，將本地歷史紋理脈絡紀錄於專書。
汪禮國說，案內共劃設1.7公頃土地供興建社會住宅使用，預計可提供1700戶，讓青年與弱勢族群有更多元且可負擔的居住選擇，此外，為照顧地方需求，開工前先行拓寬通往捷運十四張站的溪園路及中正路既有人行道，也與交通局合作，施工期間提供約250個車位的臨時停車場供民眾使用。
根據市調單位指出，新店十四張區段徵收案目前最近距的為央北重劃區，近一年成交均價85.85萬，銷售中新建案共有7個，位於新店溪東側十四張地區，交通層面，捷運系統則需仰賴小碧潭站，重劃區使用分區以住宅為主，整體街廓寬敞舒適，街廓方正整齊，公園綠地有十四張歷史公園，佔地近2公頃，屬區內大型公園。生活機能層面，需仰賴周邊中央新村或是中正路商圈，日常採買方便無虞。

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新案吹降價風？代銷龍頭未聞：「只是把開高的調回來」
2025/07/14 14:12自由時報文/記者朱語蕎

在輝達宣布落腳北士科後，北投士林房市再度看翹，位在捷運復興崗站附近的預售案「華威豐耘」今舉辦動工典禮，每坪實價登錄均價84萬，目前銷售約一半，2028年底完工。
近年大台北房價齊步上揚，台北市已進入「預售百萬時代」，新北市包括板橋、三重、新店、中永和等多個行政區，也陸續出現站上百萬的實價交易。根據實價登錄資料顯示，距北士科車程10分鐘內的生活圈，包括石牌、奇岩、北投、新天母等區段，預售單價多筆落在百萬以上，士林門牌甚至出現單坪152萬元紀錄，北投也有數10筆站穩120萬元以上，而復興崗一帶鄰近北士科、又兼具自然環境與成熟生活圈，至今仍保有8字頭預售行情，堪稱大台北最後價格凹陷區。
面對目前市場不斷有業者喊出讓利、降價風潮，代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑表示，現在還沒有聽到業者主動要降價，現在所謂的降價，就是把之前開高的那段調回來」。
王俊傑說，其實房價沒有任何時間會覺得便宜，以前買房還要標會，政府這一波的去槓桿化，會讓所謂的「一案建商」變少，這些一案建商幾乎沒有售後服務可言，所以現在反而是讓品牌建商能出頭，王俊傑認為，房價有所調整是正常的。
今天動工的「華威豐耘」，主推20坪2房、36坪3房格局，單價8字頭起，在目前台北市來說相對平實，華威開發總經理方斐世表示，此案除了鄰近捷運站，且零店面、零地主戶，中高樓層更可遠眺關渡平原山景。華威預計下一個案子也是在北投，基地有2千多坪，未來仍以台北市精華區為主。

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上半年房市慘澹 下半年高雄特色建案紛將推出 地段、規劃與品牌三要素搶客
2025/07/11 17:05自由時報文/記者林耀文

銀行限貸影響上半年房市成交去化緩慢，但進入下半年，一些自住型買家回籠看屋的意願微增，也刺激建商推案動作也展開，包括高市推案熱門區的農16特區、大樂明誠商圈、中都重劃區、左營大路商圈等，多家大型品牌建商已準備陸續進場推案，訴求地段條件、規劃品質與品牌優勢，以爭取買家上門。
市調顯示，北高雄河堤社區因建地釋出漸趨稀有，目前除了河堤國小旁新完工的「河堤世界」地上權住宅大樓案，仍有少數精華戶可售，聯上集團明仁路也將推出「聯上佐川」26層超高換屋大樓預售案，採47~56坪換屋產品設計，為河堤社區稀有換屋型產品，緊鄰河堤國小與鄰近河堤圖書館。聯上也將於左營大路商圈推出左營聯上芯城超高層景觀大樓預售案。
大樂明誠商圈一帶，除了城揚建設集團、太普陸續儲備大筆精華地，國泰建設以10億元取得明誠一路旁近千坪精華地，也將進場推出「國泰明誠」預售大樓案，安排38~46坪的首換型產品，訴求鄰近鼎山與大樂明誠商圈，也迅速連結河堤社區，也可步行就近前往天天新黃昏市場採買生鮮食品。
中都重劃區除了京城、福懋、遠雄、善寬、永信、興富發集團已進場推案，企業總部即設在中都的全誠建設，也準備進場推出「遠見云峰」換屋大樓新成屋案，採48~59坪安排，售價將站穩4字頭，高樓層挑戰5字頭。
另外，農16特區包括欣巴巴與國揚集團，也積極籌備預計年底前進場推出景觀輕豪宅大樓，售價將站穩6字頭，網傳面公園高樓層景觀戶將挑戰單坪75萬元以上高檔行情。
聯盛廣告總經理李佼世指出，隨然近期市場買氣較清淡，但下半年開始，也陸續有自住型買家回籠看屋，尤其換屋買家重視產品地段條件、規劃品質與建商品牌形象，與美術館園區連結發展的中都重劃區，綠覆率高且聯外交通順暢便利，日後可迅速連結富邦漢神百貨三館，區域發展前景仍頗具機會。

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