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追不上房價成事實！39歲以下青年躺平選租屋補貼？28.4萬戶最高月領8千
2024/06/28 19:20自由時報文/記者張瀞勻

國土管理署表示，中央為照顧各年齡層租屋民眾的居住需求，2024年持續推動租金補貼及社宅包租代管政策，給予居住支持與協助。租金補貼自去年7月受理申請至2024年5月底止，已核定54萬戶，另社宅包租代管自2017年開辦至今，已累計媒合11.1萬戶，總計超過65萬戶。未來在「百萬租屋家庭支持計畫」政策目標下，將持續推動相關居住政策，以提供適宜的居住選項供民眾選擇。
國土管理署進一步說明，租金補貼支持18歲以上至39歲青年族群共有28.4萬戶，在社宅包租代管部分也協助超過4.5萬戶，中央政策大量協助青年居住需求，總受益戶數近33萬。現階段就租金補貼及社宅包租代管之核撥與媒合成果，青年族群受惠比例分別為總核定戶數52%及媒合率逾41%以上，可明顯看出對於青年及年輕家庭實質減輕居住負擔，在此居住政策的支持下，能繼續勇敢追夢並讓生活有更多不同選擇。
國土管理署指出，除照顧青年族群外，考量國內社會人口結構改變並邁入高齡社會，政府全方位照顧年長者的居住需求及積極解決老年人租屋歧視，已透過租金補貼加碼，及在社宅包租代管4.0計畫中放寬「長者得跨縣市換居」及「私宅換公宅服務」等規定，以提升長者換居意願並提供租屋媒合協助。目前65歲以上現領有租金補貼的長者共核定4.7萬戶，約8%；社宅包租代管部分，累計媒合有1.4萬餘戶，媒合率近13%，政府從減輕長者租金負擔到租屋協助皆有考量，就是要讓長輩能有一個安心居住處所。
國土管理署最後表示，國家推動住宅政策就是一種社會投資，從目前執行的各項政策成果來看，的確實質幫助逾半青年族群與長者的居住需求，未來將持續推動直接興建社宅、租金補貼及社宅包租代管等多元居住協助，並與地方政府及國家住都中心合作精進各項住宅政策，以滿足及照顧全齡的居住需求。

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新青安開始抄家? 行政院祭出嚴厲防堵規範
2024/06/27 17:42自由時報文/記者張瀞勻

新青安官方檢討管控措施出爐！先前討論甚多的落實貸前審查、強化貸後管理及新貸戶簽自住切結書，均正式發布為新的管控措施，不僅如此，行政院還端出了「限貸一次」的新規範，藉此防堵人頭戶炒作的空間。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去的青安貸款，只要本人、配偶及未成年子女名下沒有房產就能申辦，並無貸款次數的限制，因此有心人士恐鑽漏洞，將房產出售結清貸款，回歸無房產身分，再購屋時就能重新申辦青安優貸。
如今官方針對2023年8月新青安上路後的申貸戶，端出了「限貸一次」的新規，意味著每位首購族，一生只有一次申辦新青安的機會，往後即便先售屋再購屋，亦無法再次申辦；因此具新青安申辦資格的民眾，若將人頭借給他人申貸，將就此喪失辦理新青安的資格，此舉將使人頭戶更審慎評估是否出借名義給他人貸款，對緩解人頭戶可發揮一定效果。
由於新的管制措施以非自住炒作的投機客為對象，因此原本就是基於自住為目的置產的首購族，並不會受新青安管控新規的影響；但新規實施後，已申辦過新青安的換屋族，再購屋時便不能辦理新青安優貸，必須另外尋找其他民間的貸款方案，可能因而須承受較差的貸款條件。

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公銀新青安簽「切結書」溯及既往 被查到每年多繳2.5萬
2024/06/19 12:30自由時報文/記者朱語蕎

財政部17日與八大公股行庫召開會前會，針對「新青安」推出切結書，業者觀察實價登錄，六都總價1,200萬元內符合「新青安」貸款條件的交易件數中，以高雄近萬件居冠，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，年初以來股市大漲，加上優惠貸款條件，刺激首購、置產族群紛紛出籠，並以低總價並具未來性的都會市區，交易量表現最為驚人。
根據媒體披露，財政部與八大公行近日關注「新青安」所衍生房市議題，為防轉租、投資風氣，將首次推出「新青安切結書」，以政府與銀行資料相互勾稽，若查出貸後轉租或人頭戶等行為，將要求購屋人歸還所有補貼利息，且將溯及既往，不分新、舊戶一併稽查。
住商機構根據實價登錄資料，盤點六都2023年8月至2024年6月之間，交易總價符合「新青安」貸款條件的1200萬元內純住宅物件。其中，高雄市交易件數達9967件，位居六都之冠，其後分別為台中市9577件、桃園市9,474件、新北市9237件、台南市5406件，而房價最高的台北市僅1423件位居六都之末。
賴志昶指出，自去年8月「新青安」正式上路後，讓因《平均地權條例》修法而較顯萎靡的房市持續上揚，帶起自疫情以來新一波多頭，惟此波由首購、置產買盤支撐的牛市，較局限於總價帶較低的新北市以南都會區。
其中，觀察新北市各行政區，以房價表現最親民的淡水區，交易量最為突出；桃園則以中壢、桃園區等房市熱區表現最驚人，其中中壢區交易案件更達2,041件，為六都各行政區之首；台中市北屯、西屯區等有重劃區議題的區域，交易量體最亮眼。
觀察南二都表現，台南市表現較為平緩，以永康、東區等傳統房市熱區交易量體最大。至於交易量冠居六都的高雄市，楠梓、鳳山、左營及三民區交易件數皆破千件，其中鳳山、三民主要為舊市區，機能成熟；而楠梓、左營則受惠於半導體產業進駐楠梓產業園區，交易表現最為兇猛。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，「新青安」貸款為目前市場最寬鬆的房貸補助方案，以1000萬元貸款、40年限、寬限期5年且申請「新青安」貸款利率僅約1.775%為例，每月本息平均攤還約需繳3萬1,983元；而若遭到稽查，依照各行房貸地板價約2.185%，每月本息平均攤還約需繳3萬4,084元，換算每月需多繳2101元、每年多繳約2萬5,212元，房貸壓力之重不言可喻，或將打擊目前房市投資風氣，並在搭配央行日前釋出「二戶限貸令2.0」之下，應會迫使槓桿較大的投資客提早出場，有望稍解中古市場供不應求情形，惟對房市影響，仍待未來觀察。

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囤房稅2.0七月將上路 全國單一自住房屋優惠稅率原來是這樣算
2024/06/18 21:28自由時報文/記者林耀文

房屋稅差別稅率2.0(俗稱囤房稅2.0)即將於113年7月1日上路了，其中自住房屋除了原有自住稅率1.2%外，特別針對所有人或使用權本人、配偶及未成年子女於全國”僅持有一間房屋”且房屋現值在”一定金額”以下，若符合供本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記、無出租或供營業情形規定之要件，則可適用「全國單一自住」優惠稅率1%課徵房屋稅。
稅務專家指出，有關所有人或使用權本人、配偶及未成年子女於全國合計”僅持有一間房屋”，是指本人、配偶及未成年子女名下在全國合計只有1間房屋。若本人、配偶及未成年子女名下有2間房屋，則這2間房屋均無法適用「全國單一自住」優惠稅率1%課徵房屋稅。
另外，依財政部公告「全國單一自住房屋現值一定金額基準與房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅基準」規定，全國單一自住房屋現值「一定金額」計算方式，以各直轄市或縣(市)轄內當期房屋稅課稅所屬期間首日，按其自住應稅房屋現值由高至低排序，直轄市、新竹縣市取第1%戶、其他縣市則是取第0.3%戶房屋，低於該房屋現值之最大值為「一定金額」。

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房屋未申報、也沒繳稅紀錄 專家：出售將面臨麻煩
2024/06/17 14:12自由時報文/記者張瀞勻

老舊房屋有無設立房屋稅籍，對於將來其坐落之土地買賣時可否適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅有很大的影響。台中市政府地方稅務局表示，未來出售時若新設籍未滿1年，恐怕不適用自用住宅稅率。
台中市政府地方稅務局說明，部分民眾擁有未辦所有權登記的老舊房屋，因認為房屋現值低，無需繳納房屋稅，所以未主動向稅捐稽徵機關申請設立房屋稅籍，等到要出售土地時，要適用土地增值稅自用住宅優惠稅率，才補申請設立房屋稅籍。
但其房屋建造完成日之認定若無法提供明確相關證明，只能以稅捐稽徵機關調查日為準，被視為新設籍未滿1年，則可能因房屋評定現值低於土地公告現值的10分之1，導致無法適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。
台中市政府地方稅務局提醒民眾，未辦理所有權登記老舊房屋所有人，如尚未設立房屋稅籍，應主動向稅捐稽徵機關申請，以免影響自身權益。

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地價稅到底是由誰負擔？稅務局：8月31日當天土地所有權人負責
2024/06/12 12:18自由時報文/記者林耀文

近期房市買氣熱絡，土地經過買賣，讓不少民眾經常混淆，不清楚地價稅是由新地主或原地主來負擔繳納？台南市政府財政稅務局表示，依稅法規定，8月31日當天的土地所有權人，為當年度地價稅納稅義務人，負責繳納全年地價稅。
南市府財政稅務局指出，買賣土地時地價稅的負擔疑問，這時候會根據時間點來判斷，因為地價稅是採按年計課，依《土地稅法》規定，係以納稅義務基準日即8月31日當天，地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人，為當年度地價稅納稅義務人，負責繳納全年地價稅。也就是說，只要8月31日當天所有權人是屬於誰，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度地價稅的繳稅義務人。
財稅局表示，舉例來說，甲君在今年把土地賣給乙君，並在113年8月31日前完成登記，由於8月31日土地所有權人登記為乙君，所以113年的地價稅就要由乙君來負責繳納。反之，如是在9月1日以後才辦妥買賣登記，那麼納稅義務人還是原土地所有權人甲君。
該局進一步說明，一般民間買賣土地在訂立契約時，雙方當事人常會自行協議地價稅由誰負擔或依持有月份比例分別由買賣雙方共同分擔，此為當事人之間約定之私權行為，稅捐機關無法據以變更納稅義務人或依其需要按月比例分單繳納地價稅，亦即地價稅實質上不論約定由買方或賣方任一方繳納，其納稅義務人仍為當年度8月31日在土地登記簿所記載的所有權人。

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不只住宅發爐！上市櫃建商大買商辦 專家：滿手現金出快
2024/06/06 15:54自由時報文/記者張瀞勻

辦公市場旺，市場成交速度也有加快趨勢！信義全球資產公司總經理林三智觀察，恰逢買氣高峰，賣方多抱著「打鐵趁熱」的心態，若定價貼近當棟或區域實價登錄合理行情，就有機會順利處分；而買方購置動機明確、且滿手資金，只要市場上出現符合需求的物件，為避免競爭落空就會快速出手。只要買賣雙方價格認知差距縮小，就可直接提高成交效率，近期信義全球資產公司也成功協助多組客戶成交市區精華商辦，更出現物件釋出後，一周內就火速成交的情形。
再者，看好辦公產品長線持有優勢，置產族也積極進場評估物件。總經理林三智分析，北市辦公空置率低、租金走升，據信義全球資產公司統計，今年第一季北市主要辦公商圈空置率4.2%、平均租金上漲至每坪2,588元，吸引高資產置產族選擇將資金停泊在辦公產品，除了有穩健的租金收益外，也看好資產的增值實力。
此外，建設公司也著重關注辦公市場。林三智表示，北市蛋黃區寸土寸金，可供開發的大面積土地已所剩無幾，隨著辦公產品需求增加，建商投入興建辦公產品的意願提升，並將購地眼光望向具有開發潛力的老舊商辦大樓。今年辦公市場總價最高交易案，為璞永建設聯合多家建商、代銷公司，以共131.25億元，拿下精華地段、屋齡餘50年的芙蓉大樓63%產權。
林三智也提醒，商用不動產買賣過程需了解相關法規，且經常涉及大筆交易金額，為確保交易順暢及安全，建議可諮詢具良好信譽的商業不動產經紀人員，保障買賣雙方權益。

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建商沒在怕！囤房稅下月登場 「先建後售」案逆勢增4成
2024/06/06 13:15自由時報文/記者朱語蕎

囤房稅 2.0將在7月登場，若超過5年賣不掉的餘屋，建商將面對最高4.8%的稅率，但建商態度倒顯從容，根據住展雜誌統計，今年1～5月公開先建後售案戶數加總達1588戶，較去年同期1132戶增4成，其中新竹地區增幅高達303.2%，新北市則有114.3%，房市熱況給足建商不少勇氣。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，當前房市走強一方面在於低首付方案創造的預售買氣，另一方面就是新青安政策帶動的成屋市場，而年輕族群喜新厭舊，地震因素又造成新不如舊，加上新成屋看得到摸得到，免於爛尾樓風險，一直有情有獨鍾的買方，尤其特定二線區域，這類產品更常是在地買盤的購屋習慣。
區域建商也投其所好，便多見推出先建後售案，對於建商來說，成屋產品在成本上好掌控，不少建商推案幾乎都以此為主，還贏得資產實力名聲信譽，買賣兩造各有可取之處。
而眼下紛傳新案市場有建商封盤惜售情況，可見對於未來樂觀以待，先建後售案同樣對買氣有信心，不至於被新版囤房稅耽誤，去年延後推案量也同步助長量體。
觀察北台灣各縣市情形，新竹地區出現戲劇化增幅，陳炳辰說，主要是由案數累積出戶數，去年這段時間只推出4案，今年則來到14案，遂演此勢。而推案多在如湖口、新豐、新埔、芎林等地段，且各案戶數規劃不多，至多僅10來戶，顯示可控的成本與符合區域客買房習性，建商盤算不難理解。而今年新竹地區核心地帶新案大走惜售罕推風氣，新案問世以外圍區域為主，也成就數據表現。
新北市亦表現亮眼，今年增幅有倍數之多，總計戶數為北台灣之冠，其中在三重區二重重劃區的「皇鼎麗園」、鶯歌區舊市區的「台北捷寶」有近百戶規模，展現一定程度自信。而今年甫推出的新成屋案新莊區「幸福琚」、淡水區「閱山海」，40、50戶量體不到半年業已傳完銷，印證買賣雙方一拍即合。
桃園市方面，先建後售案戶數與新北市落差不大，也有22%的年增幅，建商積極度不惶多讓，其中楊梅區裕隆集團的「文生璞芯」與中壢區捷運A21環北站地帶的「樸翔初耘」各破百戶推案，為今年最大亮點，因市況不錯，兼之個案話題性熱、價位可接受度高，買氣上符合建商期待。
目前北台灣規劃中的先建後售案，陳炳辰指出，在蛋黃行政區的新北市永和區、板橋區將見身影，二線地帶也有新案預計上場，不過規模不大，建商不擔心成本與去化風險，放膽推案。而不少新成屋案也提供建商貸的行銷方式，搭配新青安，低門檻買氣同樣可在先建後售案發酵，建商信心其來有自。

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市場資金豐沛 北市前四月辦公交易歷年最旺
2024/06/05 15:36自由時報文/記者張瀞勻
AI、半導體等產業投資話題不斷，加上台股攀上新高，市場資金豐沛，商用不動產市場也催出好成績，統計北市今年前四月辦公市場交易量已突破200億元，寫下同期歷史新高。信義全球資產公司專家觀察，產業擴張動能旺盛，買方投資目光均望向辦公類產品，預料此波辦公室需求將延續至今年下半年。
辦公類產品交易獨占鰲頭，據信義全球資產公司統計，今年前四月上市櫃法人在台北市共投資231億元購置商辦、廠辦，較去年同期成長近3倍，交易量創下有統計以來同期最高紀錄。信義全球資產公司總經理林三智觀察，辦公市場交易熱度持續升溫，且無論大樓區位地段或屋齡新舊，都吸引不同類型買方進場布局。
總經理林三智說明，自用需求是近期辦公市場重要的支撐主力，交易活動主要集中在台北市區商圈以及內科產業聚落，兩大交易熱區在今年前四月均有出現商用大型交易，市區辦公商圈有聖世公司出手，以10.59億元購置中山區預售商辦部分樓層，每坪單價達176萬元；內科市場則有台達電大手筆以47.89億元包棟內湖區瑞光路上的利豐大樓、瑞光大樓。展望今年辦公市場購置動能強勁，且買方結構相當多元，包括自用需求的企業主、收租置產族、大型開發商等，都紛紛進場買貨，預料此波辦公室交易熱潮將延續到年底。

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買房只剩悔不當初！ 專家：這些人不只酸還有被害妄想症
2024/06/03 19:18自由時報文/記者張瀞勻

近期房地產市場景氣熱絡，不少人直呼過去重劃區低價不再後悔莫及，但也有人表示，「都講二、三十年前的重劃區，那些都是上一輩的人才有機會買，現在根本沒有這個機會了。」專家指出，房價便宜時，大家瞧它不起，房價高漲時就高攀不起，「如果缺乏勇氣，再多的機會都不會是你的。」
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，不少購屋族抱怨近年沒有新興重劃區可購屋，「抱持著上述想法的人，還真的錯了，遠的不說，近十年以來，全台灣都有新重劃區冒出來，比如新北市土城暫緩發展區、三重仁義段重劃區、新店央北重劃區；桃園龜山A7重劃區、A10重劃區、A20重劃區；台中沙鹿新站重劃區、北屯14期重劃區；台南鄭仔寮重劃區、新和重劃區；高雄77期重劃區、霞海重劃區等，這些重劃區最低成交價從1字頭到4字頭不等，大多數民眾都買得起。」
何世昌分析，重劃區初期「什麼都沒有」的時候最便宜，而新重劃區持續開發完成並推案，意味著不斷有機會向你招手，然而，許多潛在購屋族看到新重劃區總是嫌東嫌西，而且往往欠缺兩個東西「勇氣」與「做功課」，以致於新重劃區推出第一案時毫無所悉，即使知情也因猶豫不決而不敢下手。
2018年龜山A7重劃區剛開始推案時，最低成交價一坪不到25萬元，但卻不少人酸言酸語，直說「專家急了」、「騙人進場」、「現買現套」、「跟死人作鄰居」、「到底收了多少，騙人去買A7那種鳥地方」，他笑說，這些人不只酸而已，還有被害妄想症。
何世昌建議購屋族，如果準備買房，市場上永遠有撿便宜的機會，但需要有足夠的勇氣才能把握住機會，否則再多的機會都從眼前流逝，剩下的只是悔不當初。

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