退稅變補稅?桃園男賣地忘「這年限」當初退的稅金全遭追回

退稅變補稅?桃園男賣地忘「這年限」當初退的稅金全遭追回
2025/07/17 10:38自由時報文/記者朱語蕎

桃園王先生日前出售土地申報土地增值稅時,忘記該筆土地曾申請過重購退稅,會被列管5年,經稅務局通知,得補繳原退還土地增值稅。
桃園市政府地方稅務局表示,土地所有權人申請重購自用住宅用地並經核准退還出售地已繳納之土地增值稅,重購地自完成移轉登記之日起須列管5年,如列管期間內再行移轉、出租、營業或遷出戶籍等情形,致未符合自用住宅用地規定之情形,將會被追繳原退還之土地增值稅。
稅務局進一步說明,重購土地於列管期間內,例外情形如戶籍因「子女就學需要」、「公務派駐國外」或「土地所有權人死亡」等特殊原因須遷出或未設於該地,經稅務局查明實際上仍作自用住宅使用,確無出租或供營業等情事,可免追繳原退還稅款。
稅務局提醒,重購土地在列管期間5年內需持續設籍,即使全戶戶籍短暫遷出,也會被追繳原退還之土地增值稅款。如戶籍因故須辦理遷出,至少要保留土地所有權人本人、配偶或直系親屬1人於重購地戶籍內,以免因一時疏忽致自身權益受損。

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年輕人搶進房市!5大購屋熱區曝 「屏東縣」很甩七都衝第2

年輕人搶進房市!5大購屋熱區曝 「屏東縣」很甩七都衝第2
2025/07/17 13:53自由時報文/記者朱語蕎

近年來因新青安貸款推出,年輕人的買房意願持續攀升,根據業者統計,全台各縣市中,35歲以下年輕房貸族的申貸件數佔比,以新竹縣38.8%的比例居冠,緊追其後的分別為屏東縣38.3%、台南市36.8%、高雄36.5%與桃園市35.7%。
對此,中信房屋研展室副理莊思敏指出,從這5大年輕房貸族熱區的分布來看,現在年輕人在購屋時,除了考量房價,對於當地房市的發展潛力與就業機會也相當重視。
莊思敏指出,排名第1的新竹縣,伴隨竹科產業蓬勃發展,大量年輕工程師蜂擁而至,帶動購屋需求快速成長。然而,由於新竹市與竹北市的房價已普遍站上5字頭,預售屋更上看6~7字頭,對於有預算考量的購屋族而言,購屋門檻相對較高。因此許多竹科新貴轉而將目光投向新竹縣的周邊地區,包括新豐、竹東、寶山、新埔等地,進而推升新竹縣的房市交易量能。
排名第2的屏東縣,莊思敏指出,屏東是此次上榜中唯一不屬於七大主要都會區的縣市,顯示其房市潛力正逐步被市場看見。最近幾年屏東的房市題材相當豐沛,包括屏科、高鐵南延、高雄捷運延伸等等,皆為當地房發展市注入強勁動能。
台積電落腳屏科後,也將吸引更多科技人才落腳,進一步帶動居住與置產需求;同時,屏東本身也能承接不少來自高雄的外溢買盤,加上近年縣府積極推動青年返鄉就業政策,在多重利多推動下,屏東的年輕房貸族佔比可望進一步攀升。
而台南和高雄,在近幾年科技和建設題材的簇擁下,南二都的房市表現相當亮眼,再加上房價基期低的先天優勢,讓年輕族群更有動力進場買房,買方客群除在地首購族與年輕小家庭外,也不乏外來就業人口與投資置產客。不過,現階段隨著市況降溫,投資買盤大量退場,導致南二都房市進入盤整期,區域買氣受到影響,後市走向還要持續觀察。
至於桃園市,莊思敏指出,桃園緊鄰雙北,房價卻比雙北親民不少,近年來,在捷運、高鐵、航空城計畫、重劃區開發及北市人口外溢等多重利多帶動下,愈來愈多的年輕人紛紛選擇移居桃園,用通勤時間換取更舒適的居住品質與可負擔的購屋價格。
莊思敏指出,年輕人能善用政府推出的新青安政策,提早實現買房目標,具備置產理財意識固然是好事,不過她也提醒,年輕族群入場前務必審慎評估自身的財務狀況與還款能力,量力而為才是關鍵,若過度運用財務槓桿,導致債務比重過高,不僅將削弱整體抗風險能力,也可能壓縮原本可投入於自我增值的機會成本。

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台南發展AI金三角產業聚落 南科效應仍強 這三區房價年漲幅居高

台南發展AI金三角產業聚落 南科效應仍強 這三區房價年漲幅居高
2025/07/17 17:30自由時報文/記者林耀文

台南近來在中央政策「大南方新矽谷」計畫下持續推動,沙崙智慧綠能科學城與柳營科技工業區、樹谷園區及南科周遭產業園區發展AI金三角產業聚落,強化開發建設並串聯產業鏈發展。同時前四月南科產值突破9千億元,預計今年產值可望再創高,也造就4月份不少行政區房價微漲,包括新營區、南區以及安南區的房價年漲幅居前三高,但市場觀望氛圍濃厚,房價漲勢已趨緩。
台南市長黃偉哲指出,本市近來持續推動各項開發建設,地方與中央、民間協力推動,促進土地利用帶動地區發展熱絡。例如:透過都市更新,公私協力推動社會住宅政策,東區「宜居平實」已動土興建並持續推動平實二期「宜居後甲」社會住宅、托嬰中心與勞工服務據點等設施,致力提供市民更多元的生活服務、南區與國有財產署闢建新興新建停車場,紓解停車需求及助益居住環境品質。同時積極發展AI金三角產業聚落,以強化開發建設並串聯產業鏈發展。
統計各行政區4月份的住宅價格指數表現,若與去年同期比較,多數行政區價格指數皆呈現微幅上升的趨勢,漲幅最高的前三個行政區依次為新營區(4.16%)、南區(3.46%)以及安南區(3.28%)。觀察本期價格指數表現,與去年同期比較房價漲勢已明顯趨緩,因資金動能受限,市場觀望氛圍濃厚,進一步壓抑市場交易表現。
但是統計顯示,多數行政區價格指數較前期,卻呈現微幅下跌,其中以佳里區的月跌幅最高,較前期相較微幅下跌0.32%,其次為中西區以及安平區,月跌幅分別為微幅下跌0.17%和0.13%;此外,仍可觀察到部分行政區月變動率維持於正成長,如南區、歸仁區、南科區域及安南區等地,月漲幅分別為微幅上漲0.17%、0.17%、0.05%及0.02%。
南市府地政局長陳淑美表示,交易量方面,全市4月建物移轉棟數共計1,768棟,較前期(3月)雖增加14.06%,整體買賣棟數與去年同期(113年4月)相較大幅衰退27.18%,反映第七波信用管制政策,緊縮不動產貸款資金,對市場的壓抑效果已經浮現,未來房價走勢仍受信用管制政策的延續性與國內消費信心影響,須審慎應對。

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取得房產好開心 卻忘了這二種房還是要申報契稅 逾期慘罰1.5萬元怠報金!

取得房產好開心 卻忘了這二種房還是要申報契稅 逾期慘罰1.5萬元怠報金!
2025/07/17 07:25自由時報文/記者林耀文

近幾年全台都會區房地價格高漲,若是有機會能低於市價行情取得房產,真是人生一大樂事!稅務專家卻提醒,包括未辦保存登記的老屋或是法拍屋,大多可低於市價取得,有不少新屋主誤認不需申報繳納契稅,過了申報期限後,最終被罰最高額1.5萬元怠報金,值得多加注意!
地方稅務局即舉例,陳太太在1年前向親戚購買屏東市區未辦保存登記建物後,以為不用向地政機關辦理產權移轉登記,即疏忽契稅申報,直到向稽徵機關臨櫃申請房屋稅籍證明時,才發現該建物房屋稅籍仍未更改至自己名下。
對此,屏東縣政府財稅局表示,購買未辦建物所有權第一次登記也就是未辦保存登記房屋,即地政機關並無建物權狀,雖然移轉無法辦理所有權移轉登記,仍須依契稅條例第2條規定申報繳納契稅。
該局進一步說明,未辦保存登記房屋在地政機關是查無建物登記產權資料的,惟有在稅捐稽徵機關有依規定辦理房屋稅籍才有相關資料可查詢,購買時記得依限申報契稅,稽徵機關房屋稅籍資料才會依據契稅申報資料更正為買方。
另外,稅法規定不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。民眾向法院標購房屋係買賣行為之一種,契稅納稅義務人為拍定人,法院不會在債務人拍賣價金中扣繳契稅,拍定人應自領得權利移轉證書之日起30日內,檢附權利移轉證書等相關文件,向當地稅捐稽徵機關辦理契稅申報。
稅務專家提醒,向法院標購拍賣之房屋,如標購價格低於房屋評定標準價格時,則按較低之實際標購價格課徵契稅。特別提醒民眾,購買法拍屋請依規定期限申報契稅,否則每逾3日將加徵應納稅額1%之怠報金,最高以應納稅額為限,但不超過新臺幣1萬5千元。

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推案衝1.2兆卻沒錢蓋?中小建商撐不住靠這招續命

推案衝1.2兆卻沒錢蓋?中小建商撐不住靠這招續命
2025/07/17 10:07自由時報文/記者張瀞勻

雖然今年上半年預售市場表現熱絡,六都推案總銷金額突破1.2兆元,但在信貸管制、資金緊縮影響下,許多中小建商卻陷入資金調度困境,不僅土建融審核更嚴格,甚至出現撥款延宕、案子被迫延後開賣的情況。近期台中與桃園市府相繼公告放寬建案期限,自動延長最多兩年,被市場解讀為幫建商爭取喘息空間。
根據鄉林不動產統計,台灣房市今年上半年雖面臨央行持續管控與信貸緊縮,但六都預售推案總銷金額仍較去年同期略漲4.7%,達1.24兆元,主因是去年第四季遞延至今年推案,加上18個月的開工令要求而被迫開案,才推升上半年供給水位。其中以台中最為突出,推案戶數達13,853戶,總銷金額超過3,120億元;桃園市則居次。唯新北市與台南市呈現小幅衰退。若觀察成長率,台北市推案戶數年增率達17.9%、總銷金額年增12.3%,兩個數據均領先六都。
隨著上半年市場快速反應、部分需求提前消化,加上信貸環境未見放鬆,下半年推案動能恐大幅降溫,專家預估,下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」,呈現「量縮、價分歧」的格局。鄉林集團董事長賴正鎰表示,政府第七波金融緊縮政策,要讓房市降溫,至今將近一年,已達壓制效果,建議央行適度放寬金融政策,包括放寬對優質建商授信條件、推動信貸區域分流制度等措施,以避免房市硬著陸及爛尾樓風險擴大。加上美中貿易關係持續緊張,全球經濟受對等關稅壁壘與通膨、通縮交錯影響,造成股匯市波動加劇,進而對美、日、韓等主要國家房市產生連動壓力。台灣本身則面臨台幣升值、成本推升、央行打炒房與第七波選擇性信用管制持續發酵,產生貸款不易的疊加施壓,造成買盤觀望情緒升高,自住剛需為市場主力,投資買盤退場。
賴正鎰認為,這是因為建築成本上升,台北每坪造價12萬元漲到28萬元,其餘縣市也從8萬元漲到18萬元,再加上雙北土地稀缺,市政府強化都更,提供誘人的建蔽容積率鼓勵機制,尤以台北中山、士林、大同、信義等區的都更危老案增多,推進帶動量能爆發,但換屋需求仍大於供給,所以每坪單價動輒150至200萬元起跳,已成常態,價格不易鬆動,甚至還有微幅成長的空間。
此外,首購與豪宅市場呈現「M型化」發展,剛需族群因貸款條件趨嚴,普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境,導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬,甚至只剩一至兩成。部分3、4年前入手預售屋的買方,於近期完工交屋階段已出現「對保後無法申請貸款、審核後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」進而可能產生違約風險,反觀台北市高資產族群,現金置產動能仍在,豪宅市場相對穩定。
此外,開發商同樣面臨資金壓力,自「919信貸管制」上路後,不僅購屋族難貸款,連土建融審核亦趨嚴格,中小型建商貸款瓶頸頻傳,傳出排隊撥款延宕的案例,使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目,以因應現金流壓力。
對於台中與桃園市政府都發局最近不約而同發布公告「因應大環境缺工缺料及美國關稅調整,依據建築法第53條第三項,建築物於2023年1月1日至2025年12月31日期間領得建照或雜項執照,其建築期限除依建築法第五十三條之規定,得申請展期一年並以一次為限外,准其自動延長建築期限兩年,無須另行申請」,市場解讀是為開發商提供續命丹。

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都說房市冷!「這縣市」逆風蟬聯房地合一稅「繳稅王」

都說房市冷!「這縣市」逆風蟬聯房地合一稅「繳稅王」
2025/07/16 12:39自由時報文/記者朱語蕎

根據財政部最新數據,2025年6月全國個人房地合一稅為42.6億元,月減14%,比去年同期少35%。觀察七大都會區的表現,七都均呈現年減的衰退趨勢,新北市年減2%最少,顯示房市交易熱度仍無明顯回溫。其中,新北市繳出11.6億元,繼續蟬聯全國第1,連續4個月都贏過台中,榮登「繳稅王」。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,去年上半年因房市交易火熱,房價持續上漲,房地合一稅稅收自然也創新高。數據顯示,今年上半年1~6月全國個人房地合一稅合計為237.0億元,對比去年上半年的293.1億元,年減19%,僅新北市逆勢年增12%,其餘六都的稅收皆呈現年減現象,也反映出房市景氣轉冷的趨勢,短期內恐怕很難再創新高紀錄。
細看各縣市今年6月的稅收數據,新北市為11.6億元、年減2%;台北市5.7億元、年減17%;台中市5.5億元、年減49%;高雄市5.3億元、年減49%;桃園市5.0億元、年減46%;台南市2.2億元,年減48%;新竹縣市則為2.7億元,年減54%最多。
陳金萍補充,目前房市仍壟罩觀望氣氛,除了受到銀行房貸緊縮與央行第七波信用管制影響外,加上受美國關稅戰衝擊,恐造成國內出口產業面臨到成本上升與需求降低,削弱經濟成長動能,進而影響內需與消費、購屋信心,後續房市表現仍須密切觀察未來政經局勢變化以及政策走向。

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1年來首見下滑!北市房價回跌至去年Q3 「這產品」最慘

1年來首見下滑!北市房價回跌至去年Q3 「這產品」最慘
2025/07/16 14:15自由時報文/記者朱語蕎

台北市地政局發布今年第1季房市動態,住宅及預售屋買賣市場交易量皆持續減少,第1季住宅價格指數為129.65,較前一季減少0.81%,為近1年來首次下滑;預售屋全市平均單價較前期減少3.73%;住宅租金指數季增率1.05%。整體而言,住宅市場呈現動能降溫、價格微幅向下修正趨勢。
地政局表示,央行第七波選擇性信用管制措施持續影響住宅市場交易動能及買方信心,本季買氣依舊呈現減弱態勢。
儘管利率維持不變,由於銀行房貸水位接近上限,放款策略自113年第4季起轉趨保守,根據最新實價登錄數據,太北市第1季住宅買賣交易件數與總額分別較前一季減少8.31%與1.35%。
隨著交易量連兩季減少,價格亦出現鬆動,本季全市住宅價格指數為129.65,季減率0.81%,指數回落至2024年第3季水準。觀察住宅類型,公寓價格指數較前一季下降2.44%,已連續兩季下滑,反映中古公寓貸款不易與銀行緊縮房貸排擠裝潢預算的市場現況。
預售市場部分,本季易動能持續降溫,全市交易件數與總額皆較前一季減少約1成,減幅較前一季收窄。12個行政區之交易量5區增加、7區下滑。
各行政區預售屋單價漲跌互見,內湖區與大安區減幅最明顯,分別下滑13.23%與7.43%,平均單價來到每坪104.44萬元與167.44萬元;松山區與萬華區則成長8.61%與7.62%,每坪單價150.79萬元與96.51萬元。
住宅租賃市場則持續穩健成長,本季住宅租金指數為104.40,季增率為1.05%,年增率則為3.56%。相對於房價鬆動,租金穩步上升,反映出穩定的剛性住宅租賃需求與整體經濟支撐力道。
地政局表示,整體而言,本季無論在住宅與商辦租賃市場,受惠於國內經濟穩定發展,租金維持緩步上升。然而,銀行資金放貸緊縮對住宅買賣市場形成直接衝擊,呈現「量縮、價微跌」的格局。預售市場因含有較高的投資性買盤,且第二屋貸款限制嚴格,使買方信心受創更深。展望未來,若成交量持續低迷,住宅價格將面臨進一步修正壓力。
海悅廣告總經理王俊傑認為,現在不少擁第2戶換屋族面臨貸款問題,真正想換房的人換不了,他呼籲第2戶貸款已限縮到5成,且無寬限期,限制相當嚴格,希望政府能適度調整。

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六都房價黑馬出列!這裡買在低點的人笑翻了

六都房價黑馬出列!這裡買在低點的人笑翻了
2025/07/15 23:32自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心根據內政部不動產資訊平台資料,觀察六都當中各行政區漲跌幅最高的行政區,以桃園市大溪區年漲幅36.6%居冠,從去年平均每坪18.9萬元,攀升至今年25.8萬元; 台南市善化區和新北市汐止區,年漲幅也超過兩成。漲最少的是台北市大同區,也有11%的增幅。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,大溪以觀光聞名,屬於低住宅開發區,近年政府積極改善交通建設,包括埔頂客運轉運站將在2027年完工,未來捷運綠線可望延伸大溪頂埔,提升大溪的交通運輸和觀光品質,對房價基期相對低的大溪來說,挹注房市利多,房價增幅也較明顯。而台南善化和高雄橋頭則是受惠科技園區的產業利多,衍生的科技新貴居住需求,讓區域房市價量有撐。
張旭嵐指出,台北房價居高,漲跌幅有限,不過開發較早的大同區,仍從去年每坪70.6萬元,漲至今年78.6萬元,年漲幅11.4%,主要受益於「台北雙星」計畫以及西區門戶計畫的持續發展,讓大同區興起老屋整合商機,不少都更或危老小宅新案,也助長了買氣和均價增幅。

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台中這一區戶數年增破萬人 還能見4字頭甜甜價

台中這一區戶數年增破萬人 還能見4字頭甜甜價
2025/07/16 07:06自由時報文/記者張瀞勻

沙鹿區近年人口與總戶數雙雙成長,2024年總人口正式突破10萬,近三年戶數更增加逾5,000戶,年增率達10.923%,創歷年新高,展現強勁的人口紅利與居住需求。隨著捷運藍線與橘線雙軌建設加速推進,交通利多進一步放大區域發展潛力,吸引建商積極卡位沿線熱區,推案動能不斷。近期包括富宇、坤悅等品牌建商陸續布局,市場熱度也反映在預售交易表現上,近一年沙鹿大樓華廈預售案累積交易量達737筆,其中單價突破四字頭的交易高達429筆。
有捷運題材加持的新案,包括金昌隆建設在台中國際機場特區推出的「麗景風和」,以及精銳、富宇、坤悅,都坐擁捷運紅利。以近年也相當積極布局海線的精銳建設而言將在沙鹿南側區段推出最新個案「精銳南斗路新案」,距離藍線B7弘光科大站車程僅5分鐘,規劃38~44坪、三~四房的產品,據悉尚未公開即吸引近700組客戶留單。
同樣位於沙鹿區且鄰近捷運b4站的新建案還有富宇建設「富宇光嶼」,根據實價登錄揭露,最高成交單價為46.45萬元;另有坤悅新案「坤悅興安段」將於近期公開。
金昌隆建設資深專案經理郭玉珍指出,沙鹿區具備「人口成長、交通利多、建商推案」三大關鍵支撐,加上捷運藍線與橘線雙軌加乘效應,已逐步形成台中海線房市新興重鎮。相較於市區房價已高檔盤整,沙鹿不僅仍有發展空間,總價亦相對親民,吸引中科新貴、航空從業人員與首購族群目光。隨著人口紅利持續發酵,剛性需求穩定釋出,加上品牌建商陸續推出具產品優勢與地段價值的新案,沙鹿房市未來幾年可望持續穩健上行,成為置產自住雙軌並重的熱區首選。

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夫妻登記一人一半變「雙輸」?一換屋才知首購資格用完了!

夫妻登記一人一半變「雙輸」?一換屋才知首購資格用完了!
2025/07/16 07:59自由時報文/記者張瀞勻

一般民眾婚前婚後購屋,為了雙方在財產上有所保障,可能會登記一人一半持有房屋,不過同時間也會佔掉兩個人的首購條件,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近期就有民眾要換屋時,早年房子登記一人一半的情侶,婚後生小孩空間不夠用要換屋時,就面臨到第二房的房貸問題,最後決定把房子贈與給另一半,取得乾淨的首購條件。
情侶或者新婚夫妻購屋,為了確保雙方的權益,不少都登記一人一半的房屋持分,不過碰到選擇性信用管制措施,反而一次佔掉兩個人的首購資格,就有民眾婚前購屋登記一人一半,換屋時就碰到第二套房貸問題,最後選擇把房屋贈與給另外一半,用沒有房貸的配偶申請房貸,以取得較好的貸款條件與寬限期,但因為兩邊付貸款實在太過吃力,新房子還要拿上百萬現金出來裝修,後續還是把舊屋賣掉降低負擔。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常面對央行選擇性管制措施,會建議用沒有房貸的配偶名義申請,但早年市場上就盛行情侶或新婚購屋時,登記一人一半,沒料碰到信用管制一次用掉兩個首購名額,雖然為了避免影響換屋族群,央行也有放寬可以切結一買一賣,但面對現在銀行資金吃緊的狀況,銀行也不是很積極承接這類案件,畢竟還要貸後管理看看是否真的有賣掉。
根據聯徵中心統計,2023第三季到2025第一季共有36.3萬件房貸案件,但央行統計2023年6月至2025年5月,銀行辦理換屋協處案件也僅約2142件,比例相當低,研判換屋族可能先暫時觀望,或者先賣後買,不然就是利用沒有房貸的配偶購屋。
曾敬德建議,現在市場上交易量相對較少,偶而都會出現一些CP值還不錯的房子,建議換屋族都要先做好規劃,到底自己可以擠出多少頭期款,怎樣可以爭取較好的房貸條件,同時間除了貸款可能還有房地合一稅的節稅問題等,都要先想想看做好規劃。

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