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不敵央行打炒房 北市房價鬆動「這產品」領跌
2025/03/20 19:23自由時報文/記者朱語蕎

台北市去年12月全市交易件數428件，較前一年同期大減50.41%；交易總額也比前一年減少45.02%。
台北市地政局公布去年12月實價登錄資料，總計交易件數428件，較11月減幅13.36%；交易總額119.04億元，較11月減幅17.34%；住宅價格指數130.65，也比11月下跌0.08%。
統計顯示，去年12月實價登錄量價動態，全市交易量共428件，較前一年同期863件，減幅達50.41%；交易總額為119.04億元，也比前一年同期216.51億元，減少45.02%。
各行政區部分，12月交易量僅士林區增加、1區持平，其他10區均減少，其中，士林區較11月增加2.94%；減幅最大為大同區，較11月減少51.35%。
各行政區交易總額依序由信義區17.12億元、內湖區16.05億元及中山區14.29億元位居前3名；總額最少為大同區，僅2.52億元，總額最高的信義區與最低的大同區，差約5.79倍。交易總額增幅最大為南港區，較11月增加21.96%；減幅最大為大同區，較11月減少71.65%。
113年12月全市住宅價格指數130.65，較11月130.75下跌0.08%，較前一年同期119.72上升9.13%；標準住宅總價2,070萬元，標準住宅單價每坪65.92萬元。
大樓住宅價格指數140.28，較11月140.32下跌0.03%；公寓住宅價格指數117.95，較11月118.12下跌0.14%；僅小宅住宅價格指數130.35，較11月129.38上升0.75%。
觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除了公寓月線、季線、半年線及全市月線、大樓月線、小宅季線下跌外，其餘皆上漲。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，在面臨通膨考驗下，房地產還是相對保值的產品，除非利率大幅調升至4％以上，否則房價很難大幅下跌，「房價只會越來越貴。

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寫了遺囑還是有爭議？專家強烈建議：這3種人得預立遺囑
2025/03/19 23:25自由時報文/記者張瀞勻

一紙遺囑，決定財產如何傳承！近年來，越來越多人推崇預立遺囑，也就是在世時就規劃遺產分配，往生後，是否有遺囑，對財產分配影響就很明顯。無論是否持有龐大遺產，信義房屋法制室執行協理劉韋德律師推薦三類人預立遺囑，分別為70歲以上民眾、高風險行業從業者、高資產持有者，而最簡便的立遺囑方式，就是「自書遺囑」。
遺囑對不動產繼承影響甚大，劉韋德指出，若無遺囑，且繼承者無法針對遺產達成協議，法律預設繼承方式為「公同共有」，也就是繼承者用潛在比例方式辦理繼承，若未來想變賣資產，處分管理恐面臨困難。
劉韋德舉例，若有配偶及一個兒子但無遺囑，名下有兩棟房子，法律上配偶及孩子（第一順位繼承人「血親卑親屬」）的「法定應繼分」各為二分之一，也就是配偶可得遺產的一半、孩子可得一半。依此比例分配遺產，兩人分別將同時擁有兩棟房子各半持分。若預立遺囑，按被繼承人生前意願分配，也就是遺產的「指定分割」，第一棟房子給配偶、第二棟房子給孩子，兩人可憑遺囑各自至地政事務所辦理登記獨立產權移轉，時間與管理上皆方便許多。
法律上也有「特留份」概念，保障特定繼承人的最低權益。劉韋德進一步說明，假如被繼承人不喜歡兒子，遺囑表示不讓其繼承任何遺產，依特留份規定，直系血親卑親屬可得二分之一，兒子可依此主張特留份，爭取應繼承分額。
「現行遺產稅法第15條規定，生前兩年的贈與，是被納入遺產稅計算當中的。」劉韋德補充，但若規劃時間較長遠，例如三年、四年、五年前安排，則不計入，因此若要合法節稅，可提早規劃。他提醒，雖兩年前的贈與將課徵遺產稅，但已贈與的持分無需被重新分配。
劉韋德建議三類人提早立遺囑：70歲以上高齡民眾，因為高齡者死亡風險較其他年齡層更高；高風險行業從業者也面臨較高性命威脅，如警察、軍人、海巡人員等；高資產持有者則因遺產組成複雜，且有高機率釀成家庭遺產糾紛。劉韋德提醒，預立遺囑最簡單的就是「自書遺囑」，用紙筆親筆書寫後簽名並押日期，即有法律效益。

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央行理監事會本周登場 專家示警：堤防央行來個大驚喜
2025/03/20 10:20自由時報文/記者張瀞勻

川普2.0下近期國際經濟情勢動盪，而本周20日就是央行今年Q1理監事會，面對川普風暴來勢洶洶，央行總裁楊金龍會如何迎擊川普風暴？對房市會有何衝擊？而近期央行已表示將以金檢取代第八波信用管制，這又代表什麼，房市可以高枕無憂了嗎？
對此，全向科技房產中心房產中心總監陳傑鳴表示，去年下半年以來，銀行限貸與央行第七波信用管制重擊房市，近月房市買盤急縮，不僅1月全國建物買賣移轉棟數已經僅剩下1.9萬棟，是11個月來新低，今年1~2月六都建物買賣移轉量更是減大年25%，買氣大幅萎縮，目前房價也是搖搖欲墜。因此，現在對央行來說，「管制成效已達到」，只要藉由定期金檢避免炒作死灰復燃就好，本月理監事會確實沒必要再推出第八波信用管制，而且，現在國際川普2.0關稅戰影響仍不明，這次央行利率按兵不動機會很高，藉此避免會對金融與房市產生毀滅性的打擊。
不過，陳傑鳴，提醒購屋者，雖然目前利率不會調整，也沒新的管制措施出台，但仍不可掉以輕心。後續如果因關稅戰，讓國際經濟出現衰退，並且，通膨還引爆，這時候問題就大了！屆時央行為了壓制通膨，恐開始加速升息，這幾年沒考慮升息與本身購屋能力的購屋者風險就將大增，預估只要房貸利率從目前2.3%升息到3%左右，就達到購屋者可以承受的臨界點，市場斷頭、流入法拍、多殺多的風險就將大增。
陳傑鳴指出，這幾年很多購屋族群擔心房價繼續漲，即便購屋能力、自備款明顯還不足，不少自住族群還是硬著頭皮、墊腳尖硬買，把每月家庭支出算到極致，把自己資金卡的死死的。而這樣的狀況，其實風險相當高，特別是今年如果因為川普關稅戰讓通膨引爆，對這些踮腳尖買房族衝擊就會很大，一旦升息到一個極限或是遇到失業、工作轉換等問題，這些勉力才能買房的民眾，家庭收支就可能會出狀況。這些墊腳尖購屋族將成今年房市未爆彈，一但快速升息，將是房市潛在的隱憂。
另外，雖然目前民眾普遍有買房抗通膨的觀念，但是如果高漲的物價，讓經濟陷入衰退，出現停滯性通膨時，就算是房地產也很難達到資產保值的效果。近期俄烏戰爭遲遲未解，再加上川普關稅衝擊，未來國際升息機率將大增，未來民眾除了需面對升息負擔加重的風險外，更需要面臨經濟衰退與資金退潮的風險。其實，現在購屋並非只要單單考量買屋可以抗通膨而已，還是要全面多方考量，就算要買房，選對地點、選對產品仍是相當重要的一環。

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央行無須出手 北台2月房市持續衰退 專家：供需背離賣壓現 　
2025/03/20 13:21自由時報文/記者朱語蕎

市調單位發布北台灣2月新建案市況風向球，分數41.8分較1月微增，但燈號維持衰退黃藍燈，冷氣團未解，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數走升，成交組數、待售建案數分數下降，議價率持平。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，今年農曆年節假期較早，進入2月則多已恢復日常作息，建商也著手新案推行，風向球供給面指標預售屋推案量、新成屋戶數都見月增，新成屋戶數為500多戶，較前月的100多戶明顯成長，新北市三重區二重疏洪道左岸、桃園市小檜溪重劃區的逾百戶新案為主要拉抬個案，即便房市走冷，先建後售案卻早已規畫興建，也成為不得不推的一種狀態。
預售屋推案量為600多億元，月增200多億元，比起去年熱況時期單月多破千億元，回溫不算強勢，以台北市南港區的百億元商辦案為亮點，住宅方面只有新北市中和區積穗生活圈新案逾50億元，不少建商仍採保守之姿，除了轉攻329檔期，甚至多有開案時間不明確，傳統房市旺季的上半年恐凶多吉少。
需求上，即便追蹤指標建案每週平均來客組數有所增加，由1月的14組回升到17組，但比對一般來說都在20多組，房市盛況至多為30多組，狀態仍未轉佳，且平均成交組數每週是1.1組，又比前月下修一些，買氣與天候一樣寒氣不散，僅台北市文山區、新北市三重區的指標個案有所表現。
而從去年下半年迄今，供需兩相逆走背離，難以剎車的推案量讓待售建案數在2月升至1178 案，再比前月增近74案，是前年8月以來新高，回到平均地權條例修法前的觀望案量，銷售龜速可見一斑，其中桃園市待售案明顯增加，在中壢區、龜山區、大園區、觀音區等地都因投資氛圍消散，舊案去化不及，新案又難再延推只得進場，激發出不小量體，得留意後續賣壓。
市場期待的降價則依舊落空，開價與成交價之間的距離仍在1成以內，縱使建商不再創高價，房價該多少卻也一毛不減，不買拉倒，降價免談。台北市與桃園市的議價率稍高，台北市的首都效益，與桃園市話題地帶讓建商價碼難與市況妥協，買氣卻往低價案走，逐步挑戰議價空間。
陳炳辰分析，眼下環境低檔盤旋，銀行業者承做房貸還是謹慎，市場資金也因國際經濟局勢顛簸，短期不易重振買氣，雖然329檔期傳可觀新案量體，乃屬個案拉抬所致，後況曖昧，包括位於新北市二重疏洪道重劃區，或是新店溪畔指標案，和桃園市青埔公園宅、A7生活圈在地品牌建商案，以及新竹市區資產活化案，皆持續只聞樓梯響。
未來除了且看且走的推案態勢，與萬變不離其宗的低首付、付裝潢、送贈品的促銷方式，另亦有可能改建案規格符合主流，或分期推出降低風險，房市將再深陷五里霧一段時間。

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農地賣給這種對象 就要繳土增稅 贈與特定對象以為享免稅 5年內出售將遭追繳贈與稅
2025/03/19 19:55自由時報文/記者林耀文

老王多年務農，近來考量已老邁體力不支，打算將南部鄉下的三分農地出售，已有開發商打算收購。但聽朋友說，作農業使用之農業用地，移轉給自然人時，得申請不課徵土地增值稅，但是如果移轉給公司法人，仍應繳納土地增值稅，讓老王對於農地買賣繳納大筆土稅感到苦惱，也思考乾脆將農地贈與孫子，日後再處理賣地事宜。
地方稅務局指出，如果將土地移轉給自然人時，檢附鄉鎮市公所核發的「農業用地作農業使用證明書」，就可以適用農地不課徵土地增值稅，但是如果移轉給公司法人，縱使取得農業用地作農業使用證明書，也沒有不課徵的適用。
針對老王打算贈與農地給孫子的稅務負擔方面，稅務人員表示，贈與農地要符合免稅規定，除了受贈對象必須是直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母，申報時要檢附「農業用地作農業使用證明書」外，還必須注意受贈人自受贈之日起5年內，需將該土地繼續供農業使用，若有移轉情形，稽徵機關將對贈與人追繳贈與稅！
財政部高雄國稅局說明，遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，其土地及地上農作物價值之全數不計入贈與總額，受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。
值得注意的是，此一規定獎勵受贈人能將農地繼續作農業使用，但為防止受贈人於核准免稅後未作農業使用、廢耕、移轉，而失去租稅獎勵目的，所以對免稅的農地有管制5年的規定，除了受贈人死亡、受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地等情形外，一旦在管制期間內發現免稅農地未由受贈人繼續作農業使用，就會依法對贈與人追繳應納贈與稅。
舉例說明，甲君於111年2月將公告土地現值新臺幣（下同）2,244萬元的農地贈與其女兒乙君，並檢附農業用地作農業使用證明書辦理申報贈與稅，經國稅局審核符合遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，核定該土地不計入贈與總額，免課徵贈與稅。
乙君113年6月間因有資金需求而出售移轉該筆農地所有權，由於乙君已無法將該土地繼續作農業使用，國稅局依法應對贈與人甲君追繳贈與稅200萬元【（2,244萬元-免稅額244萬元）×稅率10%】。
稅務專家提醒，國稅局會定期清查列管農地使用、移轉情形，一旦查得於列管期間移轉或移作其他用途，會通知當事人限期回復所有權登記並繼續作農業使用，無法回復所有權並繼續作農業使用，依法對贈與人追繳贈與稅。

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別鑽漏洞！他贈公設保留地想「避稅」 反被加徵15％滯納金
2025/03/19 21:48自由時報文/記者朱語蕎

公共設施保留地贈與給配偶或直系血親，可免徵贈與稅，但若是取巧安排移轉應稅財產藉以避稅，若經國稅局查獲，除須補徵稅款外，還得按補稅金額加徵15％滯納金及加計利息。
國稅局表示，民眾徐先生於去年6月間申報贈與公共設施保留地給孫子，國稅局依申報資料核發贈與稅免稅證明，但孫子在受贈次月馬上將該筆土地以買賣移轉給建商，實價登錄價款2000多萬元。
經國稅局查徐先生在立約贈與孫子土地同時，也與建商簽定買賣契約，當孫子取得土地所有權後，就將土地移轉予建商並收取價款，乃認定徐先生是利用贈與公共設施保留地免徵贈與稅之外觀形式，使孫子實際獲得出售土地價款2000餘萬元，國稅局依經濟實質認定徐先生贈與標的為該價款，補徵贈與稅，並加徵15%滯納金及加計利息。
國稅局提醒，藉由移轉公共設施保留地適用免徵贈與稅規定，實際上贈與應稅財產，依實質課稅原則，應就實質贈與移轉之財產課徵贈與稅，納稅人得在未經檢舉、未經稽徵機關進行調查前自動補報贈與稅，以免被認定有租稅規避情事，除補稅外，還要加徵15%滯納金

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限令貸卡卡 這群人得多留意金流
2025/03/18 06:52自由時報文/記者張瀞勻

觀察聯徵中心資料，去年第四季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。專家提醒，目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，購屋族需多留意自己金流狀況。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高，至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。
由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒，購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近期傳出各行針對貸款族群，年收入更有不少限制，甚至市場傳聞部分行庫以家庭年收入要達200萬元以上，才能有較好的貸款成數，面對目前全台限貸風暴仍未趨緩，加上央行第七波信用管制措施對市場陰影仍在，估計全台買氣仍會持續重挫，尤其中古屋市場受挫幅度更是巨大，若為自用購屋族群今年有意進場，應評估自身財務情況，並備妥充裕本金，否則待貸款金額不如預期，恐怕遇到愛屋有看得到卻貸不到。

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預售屋信託專戶真偽這樣看 專家再教最後防線：「因為他們不想賠錢」
2025/03/18 10:32自由時報文/記者朱語蕎

購買預售屋看不到實樣，擔心建商拿錢落跑，履約保證信託專戶特別重要，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋履約保證信託專戶最重要應注意「匯款帳號應與信託帳號完全一致」。
何世昌說，預售買賣契約上的履保專戶名稱、匯款帳號與銀行網站揭露的帳號名稱必須100％相同。如果履保專戶名稱是「世昌建設有限公司」，但匯款名稱卻是「世昌建築有限公司」、「世昌建設開發有限公司」、「世菖建設有限公司」，名稱有一字不同就是不同帳號。
若有履保專戶，消費者會取得「契約編號」，作為日後查詢之用，在預售屋買賣契約上會有受託銀行，再到受託銀行官網查詢，消費者可以在帳戶內，查詢到已繳納的價金；若已匯款但帳戶內沒有錢，請儘快向銀行和建商詢問。
另外，無論是「不動產價金信託」、「價金返還之保證」，或是「不動產開發信託」，都必須是「信託專戶」，倘若建商請你匯入的帳號是建商公司帳號，那就不是信託專戶，小心有詐。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？何世昌說，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」。它的規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
因此，實務上若預售屋基地未真正動工，建商仍可編造名目申請撥付專戶內的款項，若銀行並未詳細核對就容易出問題。何世昌提醒，就算買的預售屋有使用履約保證，也不保證可以安心交屋，因為我國履預售屋履約保證並不保證履約。
若是購買成屋案，有用履保會多一層保障，但絕大部份建商出售的成屋案並不會使用成屋履約保證。何世昌說，過去桃園曾有建商銷售成屋案，但向消費者說該案有預售屋履約保證，訛騙消費者支付自備款，此外，要特別注意成屋案需使用的成屋履約保證，與預售屋履約保證不同。
何世昌建議，預售屋可向大型代銷購買，例如海悅、甲山林、甲桂林等代銷，儘量避開建商自建自售的建案，由於主管機關會頻繁抽查預售合約，代銷不想被罰錢，往往會確認先履保這部份符合法規，等同為消費者加一層保護，但這不是百分百那麼絕對，還是要慎選可信任的建商。

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房屋稅2.0新制有好康！毗鄰房屋打通或合併使用 放寬自住房屋設籍認定
2025/03/18 13:30自由時報文/記者林耀文

財政部於114年3月6日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中1戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
房屋稅2.0新制從113年7月1日起上路，自住房屋增訂應辦竣戶籍登記要件，考量民眾自住需要，將房屋打通或合併使用，為維護納稅人居住權益並兼顧房屋稅合理負擔，財政部於114年3月6日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中1戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
高雄市稅捐處指出，自住房屋須符合(1)無出租或供營業情形、(2)本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋辦竣戶籍登記、(3)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等要件，才能適用自住住家用稅率1.2%。
為因應民眾自住需要，放寬設立戶籍認定規定，房屋所有人或使用權人(以土地設定地上權房屋)本人、配偶及直系親屬有相鄰房屋打通或合併使用情形，其本人、配偶或直系親屬僅於其中1戶辦竣戶籍登記，該等房屋同時符合其他自住房屋要件，就可以按自住住家用稅率1.2%課徵房屋稅。
高市稅捐處進一步說明，上述相鄰打通房屋如符合自住住家用稅率，房屋戶數認定，如果是有辦理建物所有權第一次登記者，以單獨建物所有權狀認定；未辦理建物所有權第一次登記者，以戶政機關編釘門牌號碼認定；無門牌號碼者，依可獨立使用認定房屋戶數。
例如，本人、配偶個別所有相鄰2戶房屋(未成年子女無房屋)，經打通使用，倘僅有配偶於其所有房屋辦竣戶籍登記，且2戶房屋都符合上述其他自住要件，均適用自住住家用稅率課徵房屋稅；另外這2戶房屋個別領有權狀，則該家戶自住房屋全國合計2戶。
稅務專家提醒，相鄰房屋打通或合併使用，如符合上述自住住家用房屋要件，房屋所有人務必要於114年3月24日以前向房屋所在地稅捐分處申報，經核准後，今年5月開徵的房屋稅才可以按自住住家用房屋稅率課徵。

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房東們節稅大限快到期了 租賃所得達「這標準」最高打五折
2025/03/18 15:58自由時報文/記者張瀞勻

房屋稅差別稅率新制(俗稱囤房稅2.0)上路超過半年，不過仍有不少房東對於稅務不熟悉，財稅局表示，針對持有「非自住住家用房屋」的納稅義務人，將依其全國總持有戶數適用差別稅率2%~4.8%，不過房屋所有人如果是將房屋出租且申報租賃所得達當地租金標準，可適用較低稅率1.5%~2.4%。
財稅局進一步說明，所謂申報所得達租金標準，是指房屋出租當年度租金達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」，以2023年度房屋租金標準為例，屏東縣房屋租金標準為房屋評定現值的17%，假設某甲持有屏東縣房屋，其房屋評定現值為100萬元，某甲於5月申報綜合所得稅時，須申報年度租金所得達17萬元以上，房屋稅即可適用較低稅率1.5%~2.4%。
該局特別提醒房東，房屋出租申報租賃所得達租金標準，記得在房屋稅開徵40日前，即3月22日(今年適逢假日遞延至3月24日）向房屋所在地稽徵機關申報，同時於5月申報綜合所得稅，才能於當期適用較低稅率課徵房屋稅。

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