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7月房市交易起變化 專家預測下半年風向可能變了
2024/07/31 19:59自由時報文/記者張瀞勻

美國大選局勢未定，台股高點震盪，下半年市場變因仍多，而政府近期政策打住不打商，加上美中貿易戰後的台商回流資金，即將在今年8月陸續解禁，買氣也出現移轉，商辦的需求量大增，估計下半年住宅交易會明顯降溫，不過商辦、廠辦和店面等商用不動產的交易量將會有亮眼表現。
股市進入修正期，房市似乎也面臨盤整考驗！台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2024年7月價量變化，六都和新竹縣市交易量，唯獨桃園和台中交易量持續增溫，台中市仍較上月增加9.3%，桃園月增8.8%，其餘各都交易量收斂一成左右，七都整體交易量月減5.2%，但整體交易量仍較去年增24.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年房價飆上高點，買賣雙方價差認知逐漸拉大，且政府進行新青安貸款管制，加強審查，包括限貸一次，簽切結書、比對出租資料，銀行放貸態度趨嚴，對於新青安額度外的貸款利率條件也提升，因此需要額外貸款的高總價縣市，像是雙北、新竹等縣市的自用購屋族優先受到衝擊，需重新盤點購屋預算，頭期款配比，以及其他替代性貸款方案，因此購屋腳步有趨緩。
張旭嵐分析，美國大選局勢未定，台股高點震盪，下半年市場變因仍多，而政府近期政策打住不打商，加上美中貿易戰後的台商回流資金，即將在今年8月陸續解禁，買氣也出現移轉，商辦的需求量大增，估計下半年住宅交易會明顯降溫，不過商辦、廠辦和店面等商用不動產的交易量將會有亮眼表現。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月美國大選期間發生意外，讓台股順勢創高後回檔修正，突發外在因素難免對購屋人信心產生短暫影響，加上颱風天少了兩個工作日，今年暑假仍有出國潮出現，機場甚至提醒國人提早3小時到機場避免延誤，種種因素影響下，7月房市交易反映市場淡季出現月減狀況。
信義房屋統計7月交易狀況，成交最多還是總價1000~1500萬元，每4間交易就有接近1間落在此總價帶，其次則是總價1500~2000萬元，佔比約2成，其次則是總價700~1000萬元。台北市成交最多是總價1500~2500萬元，新北市、桃園市、高雄市則是總價1000~1500萬元成交佔比最高，新竹則是總價2000~2500萬成交佔比最高，台中市以總價1000~2000萬交易最多。

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房地合一稅未提移轉費用資料 注意將以實際交易3%為認定基礎
2024/07/29 22:45自由時報文/記者林耀文

房地合一稅2.0自從民國110年7月1日實施後，個人於105年1月1日以後取得之預售屋，在110年7月1日後交易者，都必須申報繳納房地合一稅，稅務專家提醒，若是納稅義務人未提示移轉費用相關資料，稽徵機關得以成交價的3%計算移轉費用（但以30萬元為限），成交價是指納稅人實際收取的價額。
國稅局指出，預售屋交易包括個人（或是營利事業）與建商簽訂的預售屋買賣契約書，在取得房地所有權前，將該預售屋買賣契約讓與第3人之交易，以及個人或營利事業於簽定預售屋買賣契約書前，將平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即紅單）讓與第3人之交易。
納稅義務人在讓與預售屋（含紅單）權利交易之成交價額（收入）應按讓與該權利價額認定，也就是以受讓人支付與讓與人的價額認定，不包括受讓人支付給建設公司（地主）的價款。
稅務專家舉例分析，老陳以房地總價1000萬元與某甲建設公司簽定預售屋買賣契約，後來老陳與小王簽訂該預售屋預購權利轉讓契約，契約內容為小王同意以房地總價1030萬元取得老陳原始購屋契約權利，小王則願支付30萬元向老陳購買該預售屋之購買權利，及支付給老陳已繳付給甲建商購買預售屋之價款300萬元，值得注意的是，實際成交價並非是1030萬元，而是330萬元（30萬元+300萬元），得以按3%認列之移轉費用則為9萬9000元（330萬元×3%）。
國稅局也呼籲，納稅義務人在申報預售屋權利轉讓的房地合一稅時，應特別注意成交價的認定，及按3%計算移轉費用之計算基礎，以免錯估應繳納之稅額。

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颱風全台淹水災情逾3千件！ 颱風後賞屋看這幾處
2024/07/26 18:18自由時報文/記者張瀞勻

凱米颱風已遠颺，但颱風尾仍持續為中南部帶來豪雨，根據經濟部水利署統計，截至目前為止，凱米颱風共造成逾3千件的淹水災情，其中高雄市就佔了近1400件，是本次風災淹水最嚴重的縣市之一，不過水來得快也去得快，至今日下午僅剩零星淹水災情尚未退水。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年各縣市擘劃新興重劃區時，多半會規劃滯洪池，包括台中水湳經貿重劃區內的中央公園，台南平實營區的平實公園，以及高雄亦有25座滯洪池，緩和淹水問題。不過本次凱米颱風雨勢劇烈，各縣市的下水道和社區排水系統面臨高強度檢驗，幾乎各地都出現積水狀況，兩日之內，南部山區甚至就降下逾1500毫米的雨量，超過全台半年的平均降雨量，高雄疏洪不及，因此災情最為嚴重。
張旭嵐指出，颱風過後購屋民眾賞屋，可特別留意「窗邊」、「增建」和「地下室」！窗框等異材質接縫處，容易因年久失修產生裂縫，因此賞屋優先注意牆邊、天花板角落有無水漬，並觀察頂樓的積水狀況，檢視是否有漏水的可能性；建物若有增建，增建部分與既有建物的結合處，常是大雨後漏水的好發處，因此建議對增建處多加檢視；放晴水退後，也可仔細觀察外牆是否有水痕，尤其部分社區地下室停車場也有排水不及的狀況，應整體觀察淹水致災的可能，作為出價和裝修的評估。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，淹水、土壤液化、順向坡、土石流等各類型的天然災害，都可至國家災害防救科技中心，查詢各地的災害潛勢地圖，且資料層級還可深入到各鄉鎮市區，建議民眾購屋前，可善用官方情資加以情蒐，使買房計畫更加安心無虞。
陳定中表示，國內各河川依照管理層級，有不同的防洪保護標準重現期設計，首都圈的淡水河，採取最高層級的200年防洪，其餘中央管河川以100年為原則，縣市管河川則為25~50年，因此在選擇購屋區段時，亦可將周邊水系的防洪設計標準納入考量。

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鬼月都不鬼月了 建商勇闖鬼門關破千億推案量創新高
2024/07/26 13:09自由時報文/記者張瀞勻

下月進入傳統上視作諸事不宜的民俗月，然而住展雜誌統計，歷年落在8月份的民俗月，建商推案儼然不再有所忌諱，以今年來說，北台灣新成屋、預售屋預估推案量來到約1366.2億元，創統計紀錄新高，再觀察2019年迄今，除了今年外，2020年到2022年連續三年皆是突破千億元量能，陰間盛典已干擾不了陽間房市興致。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，民間信仰在民俗月入厝的顧忌勝於購屋，而購買預售屋到交屋搬遷乃數年之後的事，相對影響性小，加上隨著時代變遷，沖淡不少習俗束縛，趁勢該買就買，建商也就無懼進場。且這幾年的民俗月均恰逢推案時機，2020、2021年為史上最低利率時期，房市風光明媚，月月是好月，新北市淡水區淡海新市鎮、新店區央北重劃區、土城區捷運海山站周邊等地都見指標案在該月份進駐。2022年又因上半年疫情出現變種，波及建案走避至緩和時期推出，一延就延到民俗月，建商也義無反顧開案，桃園市青埔重劃區便有百億案在當時登場。而今年則無疑在於市場熱況，打鐵趁熱，讓民俗月表現不俗。

至於去年民俗月推案量606.2億元，為近年低檔，主因不脫不確定因素多，建商全年都在走停看聽路線，且平均地權條例修正案7月才上路，8月頹勢並不意外。今年情勢反轉，比起去年量能倍數暴增，建商延續上半年積極態度，尤其台北市預期見到千億元水準，又是一罕見高點，文山區預計進場的三大案「元利木柵路案No.2」、「潤隆萬芳路案」，與「將捷木柵路案」貢獻了超過九成的量體，陽氣旺盛力克鬼月陰霾。

此外，新北市林口區的「原森TWIN TOWERS」與桃園市中路重劃區的「興富發大興西路三段案」也是今年該月份有望問世的預售指標大案，甚至稍有民俗月疑慮的新成屋產品，亦有新北市汐止區的破百戶新案「永富御」，和新店區高價成屋案「江陵天喆」勇敢上場，由於都屬房市成熟區域，兼逢環境加溫，排定時間表就沒有需要迴避的理由。

民俗月過後，緊接928檔期當然還是值得期待，台北市信義區、新北市中和區、新竹市香山區，以及桃園市的中路、青埔地帶均有機會見指標案開案，不過陳炳辰也指出，美國大選波動全球資金的風險已浮現，9月又有央行理監事會議調控房市的可能性，加上近期銀行在房貸業務顯得謹慎，若影響接下來買氣，不等928檔期，及時早推與好兄弟同樂，倒免夜長夢多。

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購屋與修繕好康A！8月住宅貸款利息補貼申請 每戶最高210萬
2024/07/23 13:58自由時報文/記者林耀文

內政部自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，將於113年8月1日至8月30日受理申請，符合資格者享有優惠利率。南市府指出，設籍臺南有購屋或修繕房屋需求的民眾可向臺南市政府都市發展局洽詢，線上或書面方式皆可申請。
為照顧國人居住需求，內政部長年持續推動住宅補貼，其中自購及修繕住宅貸款利息補貼對於購屋、修屋需求民眾而言是每年引頸期盼的優惠措施。今年臺南市自購住宅貸款利息補貼1,049戶及修繕住宅貸款利息補貼162戶，總計1211戶，其中自購住宅貸款利息補貼戶數為今年全國各縣市補助名額之冠，對於購屋族群市民朋友是一大利多。
都發局長徐中強說明，住宅補貼每年開辦申請踴躍。今年度自購住宅貸款利息補貼計畫方案，每戶最高貸款額度為210萬元、最長20年優惠利率；另外，修繕住宅貸款利息補貼計畫方案，每戶最高貸款額度為80萬、最長15年優惠利率。
徐中強補充，目前最熱門的「青年安心成家購屋貸款」可與自購住宅貸款利息補貼搭配申請，不受擇一限制。但為落實政府政策美意，確保購屋自住者之借款人權益，財政部近日已修訂「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，新增借款人限貸1次之規定，讓公共資源有效運用。
受理期間線上及書面同步開放，為提升民眾服務效率，除都市發展局(永華市政中心都市住宅科、新營辦公室)可洽辦，本市東區、南區、北區、安南區、中西區、永康區、仁德區、麻豆區、歸仁區、西港區、新市區、七股區及玉井區等13區公所也有人員駐點服務開放申請。

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房屋稅新制7月正式上路 須把握這個自住優惠稅率最後申請期限!
2024/07/22 14:15自由時報文/記者林耀文

房屋稅差別稅率(囤房稅)2.0已於今年7月1日正式上路，自住房屋增加需有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記的條件，才能適用自住用優惠稅率。
小張與太太住在阿里山從事種茶工作，因子女就學考量，一直把戶籍暫設在嘉義市婆家，自己的山上住家反而無人設戶籍，因房屋稅新制已實施，小張最近相當煩惱要如何做，才能繼續按自住住家用稅率核課房屋稅。
嘉義縣財政稅務局表示，房屋稅差別稅率(囤房稅)2.0已於今年7月1日正式上路，自住房屋增加需有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記的條件，才能適用自住用優惠稅率。
113年7月1日房屋稅差別稅率2.0上路以後，法令有規定申請適用自住住家用房屋稅率的申請期限為開徵前40日，以114年度開徵房屋稅來說，申請期限即114年3月24日（原為3月22日，114年適逢假日遞延）前如果未設戶籍，房屋稅率將由1.2 %變成2.6%至4.8%，與自住用稅率最大相差4倍。
財稅局解釋，自住住家使用是指房屋所有人或使用權人為個人之住家用房屋，同時符合下列條件者：無出租或供營業情形；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國房屋合計3戶以內。
另外，7月1日以後，房屋的納稅義務人是以每年2月末日為基準日來核發稅單，如果房屋有移轉情形，一定要在房屋稅開徵40日之前（即3月22日），向所屬地方稅稽徵機關申報。
財稅局進一步說明，如果本人、配偶及未成年子女全國合計僅有1戶且符合前述自住要件的單一自住房屋，稅率可由1.2%降為1.0%。 財稅局提醒，尚未辦竣戶籍登記者，必須於114年3月24日以前遷入戶籍並提出申報，就可以適用自住用稅率1.2%，核准後如果未再變更使用就不用每年提出申報。

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房屋耐震、制震才好賣？ 專家分析兩大原因
2024/07/19 22:15自由時報文/記者張瀞勻

台灣地震頻繁，近年民眾對於房屋耐震性需求提升，也讓越來越多建案把「房屋耐震」成為推案特點，不過，但那些縣市建案會特別強調房屋是耐震宅、制震宅呢?有什麼原因呢？
對此，全向科技房產中心彙整591新建案的線上建案資料發現，目前「台北」線上238個建案中，就有45個建案的建案特色強調是「制震宅」，占區域線上銷售的建案數19%、直逼近兩成，「制震宅」的建案數或是比率都是六都中最高，遠遠勝過其他都會區。
全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，建案特色會強調「耐震」、「抗震」、「制震」等特色，無非是市場有需求所導致。而台北民眾對房屋耐震需求高與建案願意用耐震、制震為主打特色，則可能與「台灣大地震越來越頻繁」及「台北房價全台最高」等兩大因素可能有直接關聯性。
台灣近年出現大地震出現頻率高，如:2016年台南6.6級強震造成維冠大樓倒塌、2018年花蓮6.2級強震造成雲翠大樓倒塌、2022年台東6.8級強震造成花蓮玉里的大樓倒塌，再到今年、2024年花蓮7.2級強震，造成花蓮天王星大樓倒塌與全台主要都會區數百棟建物受損，幾乎每隔幾年就有6級以上的強震出現，這也讓民眾對於居住安全、抗震防災意識明顯提升，更願意買耐震宅，建商也更願意以耐震、抗震、制震等，做為建案主打特色之一。
台北目前不論是平均購屋總價超過兩千萬、近一年房屋平均成交單價超過80萬，都是全台最高，如果房屋因地震而倒塌，不僅對民眾生命安全會有影響，甚至財產都會產生極大衝擊。因此，近年大地震連發，民眾防災、防震意識明顯提升下，現在特別是在台北，民眾買房越來越會關注建物的耐震、抗震、制震效果，而建商「為了順銷」與「價格能賣更高」，更較以往願強化建物耐震性，來增加建案的賣點。

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官方數據出爐！房價年漲近10% 內政部：緊盯房市最高裁罰2520萬元
2024/07/19 20:11自由時報文/記者張瀞勻

內政部19日發布2024年第1季全國住宅價格指數為140.82，相較上季上漲3.40%。內政部表示，本季因國內外景氣復甦，國內持續投資建設，經濟成長率年增6.56%，股市持續高檔上漲；加上市場資金充裕，房貸利率仍處於相對低檔，帶動自住置產購屋需求。本季全國建物買賣登記8萬1,013戶，較2023年同季年增26%，住宅價格指數年漲9.29%，受景氣成長因素影響，帶動整體房市交易量價俱增；近期桃園市政府對於稽查違規的建案，就依平均地權條例規定裁罰2,520萬元，內政部除再次呼籲業者自律外，也會持續緊盯房市場交易，防止違規交易不當影響房價與交易秩序。
在6都住宅價格指數部分，2024年第1季也都呈現上漲情形。其中以桃園市較上季上漲3.99%最多，台南市上漲3.94%次之，新北市、台中市及高雄市分別上漲3.02%、2.83%、2.49%，台北市上漲1.72%，漲幅為6都最小。
內政部表示，自去年第3季起因受經濟景氣復甦成長等基本面因素帶動，造成整體房市交易量價持續升溫上漲，內政部密切關注此波房市變動情形，並緊盯市場交易，絕不會坐視違規交易不當影響房價及房市交易秩序。
對此，內政部除在今年5月已發動第8波預售屋聯合稽查外，並與地方政府合作針對異常建案立即稽查。例如近期桃園市政府對於媒體報導排隊搶購的建案進行稽查，即發現其使用的預約訂購單(紅單)有不利於消費者的違規事項，並依平均地權條例規定裁罰2,520萬元。內政部最後也呼籲業者自律，並與政府共同維護交易秩序，讓房市能更穩健發展。

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換屋用重購退稅 國稅局「查水錶」發現這註記 慘補稅146萬
2024/07/18 11:02自由時報文/記者朱語蕎

換屋族可利用房地合一新制的重購退稅，減輕換房負擔，但要注意相關條件，國稅局日前就發現有納稅義務人，出售A屋換B屋，但A屋的用水資料卻註記「空戶」，查無居住事實，而被要求補稅遭補徵稅額146.3萬元。
國稅局表示，根據所得稅法規定，個人出售適用房地合一新制之自住房地，並另行重購自住房地，可享重購退稅優惠。
但有案例卻因不符合條件，而被要求補稅，國稅局指出，甲君於108年6月20日以1,400萬元取得A屋，之後於112年6月20日以1,900萬元出售A屋，並於同年月30日以3,200萬元重購B屋，甲君於同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所得稅時列報重購自住房地扣抵稅額，經該局查核後發現甲君雖於109年7月5日將戶籍遷入A屋，但在甲君持有A屋期間之用水資料係註記「空戶」，顯無居住事實。
此外，甲君也無法提供足資證明具有自住事實之相關證明文件，被認定甲君持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一自住房地規定不符，故否准認列重購自住房地扣抵稅額，並予以補徵稅額，以成交價額1,900萬減除成本1,452萬元以及移轉費用30萬元，換算35%稅率，共需補稅146.3萬元。
台北國稅局表示，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須同時符合相關條件，其中應特別注意有關自住房地的認定，除需符合設籍及無出租等規定外，亦須有實際居住的事實，始符合適用要件。
國稅局也提醒，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購之新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

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要享自用住宅400萬元免稅額優惠？須注意自住3要件以免遭補稅
2024/07/17 17:33自由時報文/記者林耀文

個人出售持有的房屋土地，想要享有400萬元的免稅所得額及按稅率10%計算應納稅額的租稅優惠，首要條件須持有滿6年且須符合實際「自住」的要件，才可適用。
小李6年前在高市三民區九如商圈買了一間2房自住，考量孩子要就讀小學， 打算換購陽明學區新房子，卻擔心無法適用房地合一稅自用住宅優惠稅率， 因此向熟稔稅務的朋友請益須滿足哪些條件才可適用。稅務專家指出，個人出售持有的房屋土地，想要享有400萬元的免稅所得額及按稅率10%計算應納稅額的租稅優惠，首要條件須持有滿6年且須符合實際「自住」的要件，才可適用。
財政部高雄國稅局表示，個人交易房地合一稅課稅範圍的房屋土地，須同時符合下列3大要件，才可適用「自住房地租稅優惠」。
包括 一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 三、個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內，未曾適用本項租稅優惠。
例如，小李於106年8月20日以390萬元購買高雄市三民區A房地，並將戶籍遷入，於113年3月10日以660萬元出售，可減除移轉費用25萬元，但是小李申報房地合一稅，主張適用自住房地優惠，由於小李雖設有戶籍並持有A房地滿6年，惟經查小李109年6月至111年3月未實際居住在該屋，認定未符合自住要件，無法適用自住房地優惠，以持有期間超過5年未逾10年所適用稅率20%，依規定予以補稅49萬元【（成交價660萬元-取得成本390萬元-可減除移轉費用25萬元）×適用稅率20%】。
該局提醒，民眾申報房地合一稅若要適用自住房地租稅優惠，應留意自住3要件，以符規定與避免遭補稅。

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