租金漲潮來勢洶 商仲:辦公室續租最好提早談

租金漲潮來勢洶 商仲:辦公室續租最好提早談
2019-01-04 09:27:13經濟日報 記者游智文╱即時報導


商仲統計2018年北市商辦租賃去化量逾6萬坪,創統計以來新高,由於空置率急降,辦公室已出現供不應求,加上未來三年增供給稀少,業者預料未來兩年內企業洽談辦公室續約,可能將面臨強大租金上漲壓力。
高力國際近日發布2018商用不動產市場調查,過去一年商用不動產強力復甦,不含土地,全年交易總額達809億元,相較去年全年546億元,增幅近五成,創四年來新高。其中廠辦最熱絡,全年交易金額達402億元,為近八年新高。
土地交易熱度持續發燒,建商、金融保險業和製造業的購地金額都大幅增加,全年交易總額達1822億元,相較2017年的1218億元,大增600餘億元,增幅近5成,更是2014年以來、近五年新高。
對企業主來說,要特別注意的是商辦租賃市場。根據統計,去年全年辦公室去化量達61,479坪,創統計以來去化新高,整體商辦平均空置率也下降至6.19%低水準。
北市市區七大主要辦公商圈空置率都已在10%以內,其中敦南商圈、西門商圈、南京四五段商圈空置率都在3%上下,都已非常難找到辦公室。由於空置辦公室少,整體辦公室平均租金單價達每坪1,868元,已創近10年新高。
由於市區供給吃緊,企業加速往內科移動,內科辦公室市場空置率也繼續往下探,已連續三年低於5%,今年更僅約4.21%,來到史上新低,高需求加上低空置率帶動租金上揚,目前最高租金同時出現在西湖段與文德段,每坪已達1,700元。
高力國際表示,目前部分內科房東已有惜租心態,預估明年度租金將繼續上升;市區部分,由於市場需求強勁以及供給緊縮,未來持續上漲的趨勢也十分明顯。建議未來兩年內需洽談新租約或續約的企業,應提早準備。

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淡海輕軌通車 買氣拉不動

淡海輕軌通車 買氣拉不動
2019-01-04 14:36:02聯合晚報 記者游智文/台北報導


淡海輕軌綠山線近期通車,房仲統計沿線各站實價交易資料,近一年平均房價小漲4%,但交易量下滑16%,其中淡海新市鎮最精華的淡水行政中心站,成交量減幅逾55%,比腰斬還慘。
永慶房產資深經理謝志傑表示,淡海輕軌通車,屋主、建商信心大振,紛紛抬高售價試水溫,但大多數買方顯然不為所動,甚至希望屋主讓利,買賣雙方認知差距大,沿線房市交易量因此普遍出現衰退的情況。
興建四年的淡海輕軌綠山線上月24日通車,開放民眾免費搭乘一個月。
淡海新市鎮
新屋交屋價量齊飆
永慶房產統計實價資料,扣除淡金鄧公、崁頂兩個交易量偏低的站點,剩下九站有七站平均成交價格上漲,其中淡海新市鎮因過去一年有大量新屋交屋,平均房價從一坪18.6萬元,2018年漲到23萬元,漲幅達23%。
其他各站漲幅多在2~6%之間,屋主、建商小漲試水溫意味濃。但觀察交易量,除了淡海新市鎮、濱海義山因有不少社區交屋登錄,交易量衝高,其他大多減少。
其中淡水行政中心站鄰近家樂福、運動中心,是目前淡海新市鎮生活機能最佳的站區,但2018前十月僅成交122戶,比去年大減逾五成,平均一個月只交易12戶。
另外,起點站紅樹林站為輕軌、捷運交會,不少住宅具水岸景觀,但去年前十月交易127件, 也比前年同期少一成,輕軌通車題材也未帶來買氣。
淡海輕軌如同高雄環狀輕軌分成兩階段施工,綠山線通車後,藍海線同步啟動興建,預計2023年完工,全線通車。由於高雄環狀輕軌第一階段2015年通車後,沿線房價跌多漲少,包括夢時代站、高雄展覽館站跌幅都在二成以上,直至2017年第二階段通車至哈瑪星站,房價才回穩,不少人關注淡海輕軌會不會也出現同樣情況。
永慶房產分析,高雄輕軌第一階段通車,剛好碰到整體大環境不佳,加上房價已經提前反應,因此接連三年輕軌捷運宅房價跌多漲少。另一方面,高雄環狀輕軌第一階段是沿著高雄港興建,沿途行經多個觀光景點,對於觀光旅遊助益較大,而對於有通勤需求的高雄居民來說沒有實質效益。

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淡水新市鎮 1字頭買得到

淡水新市鎮 1字頭買得到
2019-01-04 23:29:10經濟日報 記者黃阡阡/台北報導


預算較低購屋者可將鎖定區域轉向新北市,受惠淡水輕軌通車、環狀線開通在即等建設利多,人潮開始湧進部分重劃區。去年新北市總價1,000萬元以下成交案交易前三大熱區依序位於淡水區、新莊區與板橋區,且平價宅成交單價只要「2」字頭,淡海新市鎮甚至有「1」字頭建案。
統計2018年至11月的實價登錄資料發現,新北市總價低於1,000萬的成交物件,淡水區以2,287件交易奪下平價宅交易最熱區,且平均單價落在20.1萬元;新莊區以1,365件交易拿下亞軍,平均單價27.5萬元左右。
堪稱新北交易大區的板橋區,在總價1,000萬元內的平價宅商品中,也有1,292件交易居第三名,平均單價大約29.6萬元,相比新板特區的高單價還是有一段距離。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示,新北市低總價交易最多的是在淡水區,畢竟當地平均房價「2」字頭,且若是選擇淡海新市鎮、機能還沒那麼成熟的區域,新大樓甚至有「1」字頭的房價,同樣價若在台北市只能買套房,但到淡水有機會買到三房,是大台北地區首購族的熱門選項。房仲業者表示,總價1,000萬元在新北市找房不是問題。

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專家帶路/林口明星學校多 家長搶設籍

專家帶路/林口明星學校多 家長搶設籍
2019-01-05 03:28:12經濟日報 記者黃阡阡/台北報導


林口新市鎮不僅是近年熱門的重劃區,也是不少家長心中的學區宅,且相較台北市學區宅的天價,林口學區宅平均3字頭,總價1,200萬元起,像是熱門的「未來城」、「謙學」等建案,都是不少家長的首選。
近來到新北市林口看屋的家長明顯增多,家長換屋的首要考量無非是入住文風鼎盛的文教區,孩子既能耳濡目染,也能節省通勤距離,成為「學區宅」向來保值抗跌的關鍵。房產業者發現,學區設籍效應正在林口發酵,新案買氣因而受惠。
值得一提的是,林口目前有康橋雙語學校、美國學校等,還有主打雙語的頭湖國小及新林國小等明星小學,不僅在少子化的衝擊下不受影響,多所學校目前是滿招狀態,也有不少家長就是衝著學籍來置產。
信義房屋林口店業務專員黃南雄表示,這類學區宅中又以「未來城」備受家長歡迎,規劃28至62坪,總價帶落在1,200萬至2,000萬元間;此外,「謙學」社區一層兩戶的雙併規劃,位置又鄰近頭湖國小,也是不少家長的置產首選,期規劃43至54坪,總價帶落在1,200萬至1,500萬元。

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林口新市鎮 科技新貴愛

林口新市鎮 科技新貴愛
2019-01-05 03:28:12經濟日報 記者黃阡阡/台北報導


新北市重劃區眾多,但林口新市鎮在建設逐步到位後,整體生活圈發展快速,除了有三井OUTLET、國賓影城等進駐,林口的交通之便,不僅有國道、省道行經,還有桃園機場捷運的站點,且房價親民,只要2到3字頭,吸引不少在南港、內科就業的科技新貴到林口購屋。
信義房屋林口店業務專員黃南雄表示,林口的位置無論北上台北市、南下桃園市都只要20分鐘以內,而乘坐機場捷運從A7到台北車站,或是到桃園國際機場都僅需約22分鐘,相當於半小時內就能輕鬆往返重要交通樞紐。
以當地就業機會來說,A7站產業專用區占地45公頃,禾聯碩廠辦、中華郵政物流園區都將進駐,預估將創造6,000個就業人口和物流業務,再加上鄰近的華亞科技園區,對A7周邊發展更有加乘作用。
此外,林口新市鎮的生活機能也逐步到位。無論是年長者需要鄰近醫院,方便就醫外,年輕人需要的娛樂場所也應有盡有。林口新市鎮鄰近長庚商圈、長庚養生村的資源,而假日需要娛樂消遣,則有三井OUTLET、昕境廣場、環球購物中心、國賓影城與威秀影城等。
從生活機能中發展出來的優勢,還有學區的魅力。林口的新學校陸續興建,像是康橋林口雙語學校、新北市美國學校等,大專院校則有國立體育大學、長庚大學、銘傳大學、中央警察大學等,不少家長到此購屋,就是看準以便宜的房價,買到實質無價的學區宅。
進一步談到林口新市鎮的規畫,黃南雄指出,林口新市鎮規劃完整,整片重劃區看過去市容非常整齊,不像新北市部分地區新案、老屋夾雜,且林口新市鎮大小公園眾多,居住環境更具魅力。
黃南雄表示,林口新市鎮新案房價,基本上是以機捷的距離來判定,較靠近機捷的新案,目前單價落在3字頭到4字頭左右,而距離機捷越遠則往下遞減。
黃南雄說,整體來看,到林口新市鎮購屋的族群,年齡層較為年輕,且多數都在華亞科上班,或是在台北市內科或南港就業的年輕人居多,一方面是因為房價較為親民,另一方面也有不少家長是為了林口的學區而到此購屋。

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投資人怕怕!360度環景豪華飯店大砍4億仍流標

投資人怕怕!360度環景豪華飯店大砍4億仍流標
2019-01-03 12:02:17經濟日報 記者游智文╱即時報導


九合一選舉後,不少人認為兩岸關係可能改善,陸客來台人數可望回升,飯店旅館將翻身成為搶手貨。但法拍情況顯示投資人仍在觀望,沒有想像樂觀。
南投埔里「友山尊爵酒店」及「友山精品旅館」,2日法拍,已是第三拍,底價從一拍11.7億元,下殺至約7.5億元,已降價逾4億元,結果仍然無人投標,流標收場。
友山尊爵酒店為南投埔里知名飯店,占地1,200多坪,除了設有游泳池及多項休閒設施酒店,包含SPA美容室、健身房、男女三溫暖之外,還有一間360度環景餐廳,號稱擁有全埔里鎮最好的觀景視野,單晚房價訂價7,600元起。
根據法院筆錄,友山尊爵酒店、友山精品旅館因持有人財務問題,去年11月淪入法拍,拍賣項目除了旅館外,由於現仍營業中,債務人以設備拆除後不利使用,請求包含辦公、客房、餐廳用具、以及福特七人座自小客車、賓士車,一併拍賣。
一拍、二拍均流標,2日進行三拍,底價已大砍逾4億元,降至約7.5億元,仍然乏人問津。
寬頻房訊發言人徐華辰表示,友山尊爵三拍仍流標,除因拍賣項目包含動產、另有欠款項目等因素,讓投資人猶豫外,看到這兩年因為陸客減少,許多飯店求生不能,求售不成,也讓投資人不敢貿然進場。
選後雖然政治氣氛改變,但在兩岸關係沒有明顯改善,陸客還沒大舉回流之前,出手仍持保守。

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台南地價六都最低 刺激交易熱絡

台南地價六都最低 刺激交易熱絡
2019-01-03 13:40:18經濟日報 記者吳秉鍇╱即時報導


根據實價登錄資料統計,2018年台南土地價格為六都中最低,刺激交易熱絡,前三季土地交易件數,僅次於台中排名第二,預估全年總件數應可超越2015年高點,信義房屋表示,整體台南土地單價平均6萬多元,地價較高的中西區平均每坪約27.3萬元,台南除了建商購買之外,屋主購地自建也蔚為風潮,另外隨著台商回流,也漸漸有輕工業者到台南購買工業用地。
信義房屋東寧店店長林侊毅表示,近年來發現民眾喜歡在台南買地自建,實際計算一下發現,直接購買4,000萬以上房屋,貸款成數僅六成,但如果購入50坪土地,以精華地區一坪40萬土地單價來計算,購地總價2,000萬,自建房屋一坪成本以10萬元計算,900萬元即可蓋90坪,再加簡單裝潢,總計3,000萬即可擁有一間量身訂做、有天有地的透天別墅,完工後相關融資也可轉為一般房貸,目前以醫生族群最喜歡購地自建,最愛鎖定東區百坪以下土地。
除了購地自建之外,不少大型建商也嗅到商機,在台南購入百坪以上土地,林侊毅表示,不同於購地自建鎖定東區,建商獵地遍及全台南,東區虎尾寮重劃區、永康區東橋重劃區、安南區九份子重劃區都有建商插旗,主要就是考量周邊生活機能、土地形狀是否適合開發,只要條件不錯,單價略高於行情建商都可接受,就是看上台南目前地價夠低未來推案好塑造,而過去幾年一些自用型推案銷售狀況不錯,也讓建商更有信心。
最近隨著台商回流,林侊毅表示,也開始有一些輕工業者想到台南購買土地,以南北貨、進口倉儲、醫療器材業者為主,喜歡永康區、仁德區、安平區這三個區塊,購地預算通常在單坪20萬上下,而一買一定都是300百坪以上,預估這一類型的購地買方,在2019年應仍會持續。

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實價登錄顯示完全無貸款 西華富邦神祕買家曝光

實價登錄顯示完全無貸款 西華富邦神祕買家曝光
2019-01-04 01:54:53經濟日報 記者黃阡阡/台北報導


豪宅神祕買家頻頻曝光,繼糖果大王徐福記家族,砸8億元買二戶「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」後,又傳出一口氣砸近10億元,狂掃四戶「西華富邦」的神祕大戶,經查傳為和泰興業董事長蘇一仲家族,也為該豪宅再添企業界名人入住的消息。
實價登錄資料顯示,去年10月,大直指標豪宅「西華富邦」12樓、13樓共計四戶,分別成交在2.3至2.4億元。據謄本資料指出,買方皆為法人樸盛開發投資,經查該法人背後大股東,應為和泰興業董事長蘇一仲,且四戶總價合計近10億元,居然沒有貸款跡象,財力驚人。
和泰興業是和泰集團之一,代理大金空調,年營業額超過百億元,董事長蘇一仲除了主導和泰興業之外,本身也是和泰汽車大股東之一,在產業界實力雄厚。
進一步檢視,四戶每坪成交單價皆落在158萬元左右。房仲業者指出,西華富邦目前揭露價格在140至290萬元,差異之大是因樓層落差,而這次12、13樓揭露在158萬元,實屬行情價格。
由於2015年蘇一仲以金桔投資名義,購置大直豪宅「輕井澤」,但置產消息傳開後,該公司負責人隨即更換為林帥宏;而法人樸盛開發負責人同樣登記為林帥宏,且公司登記地址,與金桔投資以及加百利資產,均為同一地址。因此,房地產業者推測,「西華富邦」四戶的真正買家,應該是還是與蘇一仲有關。
據了解,目前西華富邦知名住戶有已退休的前台積電董座張忠謀、全球最大金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀,「紡織大王」宋良浩的接班人宋大江,還有富邦集團蔡家、西華飯店集團劉家的自留戶等。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,「西華富邦」是中山區指標豪宅,共計198戶,2015年在內政部實價登錄上揭露了81筆交屋資料後,每年在實價揭露的交易資料都不多,2016年2筆、2017年3筆,直到2018年大量揭露17筆交易。

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北部五大重劃區 買氣爆發

北部五大重劃區 買氣爆發
2018-12-29 22:51:14經濟日報 記者陳美玲/台北報導


建案開高價走高,平價新案買氣逆勢突圍;房產專家表示,今年下半年以來建商對建案價格開始堅持,讓消費者愈趨轉向尋找平價建案,三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區,成為市場買氣指標,熱門建案單周來人量皆能衝破百組以上。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年首季一手市場買氣持續升高的激勵下,讓第2季開始不少新案陸續以「開高價」姿態面市,第3季高價建案釋出情況加劇,讓不少有意購屋買方縮手,買氣重現2015、2016年觀望態勢。
在建案開高價衝擊下,第4季市況進入「寒流襲擊」格局;何世昌分析,以季度來看,各大案場來人至少季減三成以上,成交組數也同步較第3季下滑超過二成;反倒是平價重劃區,像是三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區、新店央北重劃區、板橋江翠重劃區,以及桃園A7重劃區,在重劃區房價相對周邊行情低15%至20%左右,買氣持續穩定,平均區內單周案場來人至少有40至50組以上,熱門建案更能突破百組。
新北市部分,以主打4字頭的三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區買氣最夯,其中三重仁義段重劃區在「日日東森」更打出現金價打九六折、每坪40萬就可入手的區域超低價外,平均周來人組數約90至100組。
土城暫緩重劃區則以「金城舞2」、「土城日月光2」等買氣最強,其中後者每周來人上看150組,「金城舞2」周來人也有80至100組。
桃園方面,A7重劃區夾帶著桃園機捷、A7產專區等建設利多加持,被視為「大林口新市鎮」,包括遠雄、寶佳、新潤等建商大舉在A7體育大學站周邊推案,吸引新莊、林口民眾看屋,其中寶佳機構在聯銷策略下,單周來人達130至150組,「新潤翡麗」在以低總價428萬元進場下,目前單周來人也吸引40至50組。今年進場的指標建案「奇幻莊園」、「金捷市」、「樂捷市」、「富御捷境」等,也以2字頭搶攻首購族,每坪推案價23萬至28萬元。
房產專家指出,當新北市仁義重劃區吹起新屋中古價、土城暫緩重劃區主打4字頭,桃園A7重劃區新案多以2字頭相對低的房價吸客下,吸引自住買方出手,形成北台灣少數買氣開紅盤重劃區。
代銷業者傳真機構董事長王明成表示,這一波房市向下盤跌,對於財務體質佳的建商來說,是不太可能出現賠售手中產品的,尤其是預售新案,因離完工還有二到三年時間,因此建商不太會在預售階段就降價。
不過,王明成指出,若是從產品來看,位於郊區的大坪數產品,產品降價壓力大,,主因房屋已經蓋完,建商有餘屋壓力,若是新案又位於位置較差的地區,產品很難有創價空間,若想撿便宜的消費者可以留意此類型產品。
至於今年市場關注的新興重劃區-新店央北重劃區,目前則有「波爾多2」、「國美中央新村」、「國泰豐格」、「全陽大璽」、「希爾登 ONE HOUSE」等五大新案在線銷售,因新案每坪開價多在5、6字頭,部分建商打低首付款自備款策略搶人或是擁有品牌效益的建案,先前平均每周約有40至50組來人,來人、買氣持穩。
另一推案熱門重劃區-板橋江翠重劃區,目前銷售中建案,像是興富發「大悅」主打4字頭、簽訂29萬元,鎖定自住客的付款方案,讓買方趨之若鶩;「江滙Life」、「國泰朋」每坪推案價5、6字頭,「國美翠亨村」則是每坪4、5字頭,在價格相對板橋市中心便宜下,平均新案每周來人約40至50組,買氣未若先前大鳴大放,但仍呈現穩定去化。

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神祕買家曝光 陸糖果大王買豪宅王

神祕買家曝光 陸糖果大王買豪宅王
2019-01-02 00:27:46經濟日報 記者黃阡阡/台北報導


「豪宅王」元利建設「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」2018年開始逐戶揭露後,價格屢屢讓市場驚呼,不過揭露均為預售未過戶資料,遲遲無法得知神秘買家。如今大手筆置產的首位買家曝光,根據謄本資料,推測為兩岸知名糖果糕餅大咖徐福記家族。
實價登錄先前揭露,信義聯勤在2015年6月預售階段,成交24樓兩戶,分別以單價275萬、272.6萬元成交,總價分別為4.28億、4.1億元,兩戶合計高達8.38億元,但先前該社區皆未過戶,因此神秘買家不得而知。
不過近日經查謄本發現,已揭露的24樓兩戶悄悄過戶,登記持有人為英屬維京群島商海凰環球有限公司,經查推測為兩岸知名糖果糕餅商徐福記家族。惟此交易並未獲得徐福記家族證實。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,陸版肥咖上路後,台版肥咖條款2019年隨即登場,但高資產族群在資產配置早有準備,台商資金回流後除了買地擴廠,也免不了挹注在頂級豪宅。
徐福記家族為知名台商,主要在對岸生產及銷售糖果產品,雖然在2011年底,雀巢集團收購徐福記股權60%,徐氏家族則持有剩餘40%,但徐氏家族依舊財力雄厚,如今也成為信義聯勤首位曝光的買家。
陳炳辰指出,信義聯勤位於大安森林公園第一排,其鈦金屬結構建造,並享名師設計獨特庭園、泳池設施,興建時就與陶朱隱園、首席公館、冠德信義等超豪宅齊名,實價揭露後也如松濤苑、帝寶、皇翔御琚等豪宅,同屬「只要交易必從200萬元起跳」的身價。
據實價登錄資料,信義聯勤目前已揭露達11戶,單價都穩站200萬元大關,截至目前揭露最低樓層4樓戶,單價落在219.3萬元,最高成交戶在32樓,價格衝到每坪299萬元,並在去年擠下帝寶,拿下豪宅王稱號。
陳炳辰分析,目前市場上豪宅各有其特色,信義聯勤頂樓戶有機會突破300萬元,松濤苑則是所有揭露單價都在250萬元以上,勤美璞真則傳出頂樓戶總價高達9.5億元為全台之冠。

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